投资性房地产

第8章投资性房地产,主讲：吴海燕,南国商学院,2,内容提示,投资性房地产概述投资性房地产的初始计量投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续支出投资性房地产的转换转换与处置,投资性房地产的初始计量投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续支出投资性房地产的处置,重点难点,一、投资性房地产的性质,8.1投资性房地产概述,是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。,出租建筑物和土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权,二、投资性房地产的范围,思考,2013年5月10日，龙盛公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自2013年6月1日起，龙盛公司以年租金8000000元租赁使用乙公司拥有的一块400000平方米的场地，租赁期为8年。2013年7月1日，龙盛公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为5年。以上交易假设不违反国家有关规定。,本例中，对于龙盛公司而言，这项土地使用权不属于其投资性房地产。对于乙公司而言，自租赁期开始日(2013年6月1日)起，这项土地使用权属于投资性房地产。,思考,【单选】根据企业会计准则投资性房地产，下列项目不属于投资性投资性房地产的是（）A、持有并准备增值后转让的房屋建筑物B、已出租的土地使用权C、已出租的建筑物D、持有并准备增值后转让的土地使用权,A,三、投资性房地产的确认条件（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,四、投资性房地产的后续计量模式,通常情况采用,有确凿证据表明公允价值能够持续可靠地取得,同一个企业只能采用一种后续计量模式。,投资性房地产的初始计量按照成本进行初始计量,自取得到可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出，如购买价款、土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用等。,一、外购的投资性房地产成本购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出,8.2投资性房地产的初始计量,外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。,成本模式：借：投资性房地产贷：银行存款,公允价值模式：借：投资性房地产成本贷：银行存款,二、自行建造的投资性房地产成本包括土地开发费+建筑安装成本+应予以资本化的借款费用+支付的其他费用+分摊的间接费用等建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。,成本模式：借：投资性房地产贷：在建工程（无形资产）,公允价值模式：借：投资性房地产成本贷：在建工程（无形资产）,思考,（1）假定龙盛公司采用成本模式进行计量。,案例分析：见教材P205,借：固定资产厂房20000000投资性房地产厂房20000000贷：在建工程40000000借：投资性房地产土地使用权4500000贷：无形资产土地使用权4500000,（2）假定龙盛公司采用公允价值模式进行计量。,借：固定资产厂房20000000投资性房地产厂房（成本）20000000贷：在建工程40000000借：投资性房地产土地使用权（成本）4500000贷：无形资产土地使用权4500000,一、采用成本模式计量的投资性房地产应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。按月计提折旧时：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧按月摊销成本时：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计摊销,8.3投资性房地产的后续计量,投资性房地产取得的租金收入：借：银行存款贷：其他业务收入投资性房地产存在减值迹象的，适用企业会计准则第8号资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备,已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。,思考,（1）2011年7月31日，计提折旧。,案例分析：见教材P206,月折旧额18002012=7.5（万元）借：其他业务成本75000贷：投资性房地产累计折旧75000,（2）2011年7月31日，收到租金。,借：银行存款80000贷：其他业务收入80000,（3）2013年12月31日，计提减值准备。,投资性房地产账面价值18007.5301575（万元）投资性房地产减值金万元）借：资产减值损失1750000贷：投资性房地产减值准备1750000,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的条件（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。,（二）采用公允价值模式计量的会计处理不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。公允价值的变动计入当期损益。资产负债表日：,投资性房地产的公允价值,账面余额,高于,低于,应按二者之间的差额，调增投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值上升的收益,应按二者之间的差额，调减投资性房地产的账面余额，同时确认公允价值下跌的损失,借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益,借：公允价值变动损益贷：投资性房地产公允价值变动,思考,（1）该投资性房地产的入账成本3000（万元）（2）取得该办公楼时：借：投资性房地产办公楼（成本）3000贷：银行存款3000,案例分析：见教材P207,（3）2012年末取得租金时：借：银行存款30（120/123）贷：其他业务收入30,（4）2012年末当房产的公允价值达到3200万元时。,借：投资性房地产办公楼（公允价值变动）200贷：公允价值变动损益200,思考,案例分析：续,（5）2013年末取得租金时：借：银行存款120贷：其他业务收入120,（6）2013年末当房产的公允价值达到3120万元时。,借：公允价值变动损益80贷：投资性房地产办公楼（公允价值变动）80,三、投资性房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。,成本模式,公允价值模式,见教材P208：例【8-8】,一、投资性房地产后续支出的处理原则,8.4投资性房地产的后续支出,资本化？费用化？,改建扩建,资本化,日常维修,费用化,二、资本化的后续支出企业对某项投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果再开发活动完成后仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。,发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出，通过“投资性房地产在建”科目归集借：投资性房地产在建贷：银行存款等改建扩建或装修装潢完成后，应当从在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产借：投资性房地产贷：投资性房地产在建,1、采用成本模式计量的投资性房地产转入再开发时，应将其转为在建的投资性房地产借：投资性房地产在建投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产,思考,案例分析：见教材P210：【例89】,（1）2013年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程。借：投资性房地产厂房（在建）1400投资性房地产累计折旧600贷：投资性房地产厂房2000（2）2013年3月15日2008年12月10日，发生改建支出。借：投资性房地产厂房（在建）150贷：银行存款150（3）2013年12月10日，改扩建工程完工。借：投资性房地产厂房1550贷：投资性房地产厂房（在建）1550,2、采用公允价值模式计量的投资性房地产转入再开发时借：投资性房地产在建贷：投资性房地产成本公允价值变动（或借）发生的资本化改建扩建支出或装修装潢支出借：投资性房地产在建贷：银行存款等改建扩建或装修装潢完成后，将在建的投资性房地产转回到在用的投资性房地产时借：投资性房地产成本贷：投资性房地产在建,思考,案例分析：见教材P210：【例810】,（1）2013年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程。借：投资性房地产厂房（在建）1200贷：投资性房地产厂房（成本）1000厂房（公允价值变动）200（2）2013年3月15日2008年12月10日，发生改建支出。借：投资性房地产厂房（在建）150贷：银行存款150（3）2013年12月10日，改扩建工程完工。借：投资性房地产厂房（成本）1350贷：投资性房地产厂房（在建）1350,三、费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。企业发生投资性房地产费用化的后续支出时借：其他业务成本贷：银行存款,一、房地产的转换形式,8.5投资性房地产的转换和处置,二、成本模式下的转换1.投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（或无形资产）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（或累计摊销）固定资产减值准备无形资产减值准备,案例见教材P212：【例8-12】,2.投资性房地产转换为存货借：开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产,案例见教材P212：【例8-13】,3.自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产累计折旧（或累计摊销）固定资产减值准备无形资产减值准备贷：固定资产（或无形资产）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备,案例见教材P212：【例8-14】,4.作为存货的房地产转换为投资性房地产房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品,按该项存货在转换日的账面价值,按已计提的跌价准备,按其账面余额,案例见教材P213：【例8-15】,1.投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产）贷：投资性房地产成本公允价值变动（借或贷）公允价值变动损益,按其差额,三、公允价值模式下的转换,案例见教材P213：【例8-16】,2.投资性房地产转换为存货借：开发产品贷：投资性房地产成本公允价值变动（借或贷）公允价值变动损益,按其差额,3.自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产成本累计折旧（摊销）公允价值变动损益贷：固定资产（无形资产）其他综合收益,公允价值小于账面价值的，按其差额,公允价值大于账面价值的，按其差额,4.作为存货的房地产转换为投资性房地产,借：投资性房地产存货跌价准备公允价值变动损益贷：开发产品其他综合收益,公允价值小于账面价值的，按其差额,公允价值大于账面价值的，按其差额,一、投资性房地产的终止确认与处置损益投资性房地产的处置：主要指投资性房地产的出售、报废和毁损，也包括对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出投资性房地产的情形。当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。,三、投资性房地产的处置,出售、报废或毁损的投资性房地产的处置损益,1.采用成本模式计量的投资性房地产的处置,按实际收到的金额,借：银行存款贷：其他业务收入,按该项投资性房地产的账面余额,借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产,案例见教材P215：【例8-20】,2.采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置,按实际收到的金额,借：银行存款贷：其他业务收入,按该项投资性房地产的账面余额,借：其他业务成本贷：投资性房地产-成本-公允价值变动损益,结转投资性房地产累计公允价值变动,借（或贷）：其他业务成本贷（或借）：公允价值变动损益,结转原转换日计入资本公积的金额,借：其他综合收益贷：其他业务成本,案例见教材P216：【例8-21】,华联公司于2011年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元，出租时，该幢商品房的成本为5000万元，公允价值为6000万元，2011年12月31日，该幢商品房的公允价值为6300万元，2012年12月31日，该幢商品房的公允价值为6600万元，2013年12月31日，该幢商品房的公允价值为6700万元，2014年1月10日将该项商品房对外出售，收到6800万元存入银行。华联公司出售商品房时应交营业税340万元，假定不考虑其他相关税费。要求：编制华联公司上述经济业务的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）,随堂练习,（1）2011年1月1日，商品房转换为投资性房地产。借：投资性房地产商品房（成本）6000贷：开发产品5000其他综合收益1000（2）2011年12月31日，收到租金并确认公允价值变动。借：银行存款200贷：其他业务收入200借：投资性房地产商品房（公允价值变动）300贷：公允价值变动损益300（3）2012年12月31日，收到租金并确认公允价值变动。借：银行存款200贷：其他业务收入200借：投资