中兴学习手册-讲产品-V10

,01,02,03,CONTENTS目录,简单的介绍不良资产,聚力一号的产品要素,拟投项目的介绍,01,简单的介绍不良资产,第一部分：我们投资的是什么？中兴的主营业务是不良资产的投资运作，由于不良资产涵盖范围较广，所以我们的重点是用简单的描述让客户对产品的标的有一个初步的认识。不良资产并不是指资产本身没有价值，是因为持有这个资产的企业，由于经营不善或资金周转问题，无法偿还银行的贷款，导致抵押给银行的资产（如房产、土地等）被法院限制了权利，无法正常的流通交易，所以会被称之为不良资产。,企业需要贷款所以将房产或其他资产抵押给银行,由于经营不善和市场因素，导致企业无法偿还贷款,银行要求法院冻结企业贷款时所抵押的资产。,该资产在银行的财务报表中被定义为“不良资产”,不良资产,买了不良资产后我们怎么处置？不良资产的处置和盈利方式多种多样，在短时间内更适合用案例来进行说明，让客户快速的对不良资产的处置和盈利区间有一个直观的了解。,重点内容：由于经济不景气，大量的企业无法偿还贷款，银行手中积压了大量的优质资产无法变现，于是国家成立了专门收购银行不良资产的公司（四大AMC）抵押的房产和土地以3-5折的价格,出售给这些国有AMC，减轻银行的负担，而由于银行的不良资产过于庞大，根本处置不完，一部分的资产被出售给了一些专业的民营金融企业。企业通过倒卖债权（赚价差）项目处置（将不良资产转化为正常资产）等方式获利。,第二部分：讲案例（通过案例让客户快速了解不良资产处置有很大的利润空间）要求业务人员把案例讲的生动，突出处置前后产生的巨大价值差异。,处置前,处置后,管理运作,2004年东方资产斥资2亿元买入上海北外滩一处不良资产烂尾楼，并对其进行投资建设。,处置后的上海瑞丰大厦从不良资产变成优质资产，是外滩的标志性建筑，年租金8亿元。,通过案例延伸出的思考：1.列举当地的一些知名的烂尾工程，引起客户的共鸣2.让客户认可这种投资方式的可行性。3.说明不良资产处置给社会，给个人带来的好处，如帮投资人赚取回报的同时，改善城市形象、减轻政府负担，给买了烂尾楼的老百姓解决问题等等。,02,聚力一号产品要素,延伸出的思考：1.聚力一号产品第一期的募集周期是3个月因为3个月后是年底，基金产品正式成立，年底收购资产价格相对便宜。2.聚力一号12个月的产品收益为11.5%，按照72法则计算，6.2年可以实现资金的翻倍。本产品是固定收益类，相比大基金产品，回报更稳定，每季度都有投资回报进账，投资门槛较低，能以较少的资金参与优质的投资项目。,03,拟投项目的介绍,讲解角度在讲解本产品的拟投项目时，以置业顾问（售楼处）的角度思考，我们拟投项目的地理位置优势是什么，周边配套设施能对项目地区的价格产生什么影响。,重点内容：不良资产的处置涉及很多专业的知识，包含了金融、地产、法律、经营管理等领域，在业务人员自身并没有充分掌握这些知识的时候，我们以销售为主的角度，对项目进行介绍，让客户更方便的理解项目，业务人员更容易表达产品优势。,项目背景：产品的资产以哈市核心地区的不动产为主，所以我们要了解现阶段的房价趋势，结合目前的人口情况，及哈市作为省会城市的发展优势势，进行分析，引导客户认可未来总体较好的房价走势。,人口情况,库存数量,土地供应,地区政策,成交数量,哈尔滨作为黑龙江省省会，是我国面积最大，人口最多（1092万）的城市之一。,市区内整体库存量处于正常水平，去化周期在20个月左右，低于全国平均水平。,市区内土地供应严重短缺，未来开发商拿地难度较大。,哈市主城区限售政策出台，购房者赶着楼市末班车,入市热情依然高涨。,2018上半年哈尔滨商品房成交49809套，同比上涨11.3%.,项目A核心要素：一环以内土地资源稀缺，介绍项目时，重点对周边的资源进行描述，如距离秋林商圈、哈站等仅有5分钟路程，配套有重点学校、地铁、未来升值空间大，抗风险能力强。,项目B核心要素：项目地块位于我国“十大豪宅”（建议简单介绍一下其他豪宅）之一的“金河湾一号”（高端别墅区）周边，毗邻凯宾斯基酒店（五星级）未来意向的购买方也是该项目的地产商。,从地产商的需求出发地产商之所以愿意溢价购买项目地块，是因为项目标的是不良资产，产权有一定问题和纠纷没有解决，开发商没有时间和精力去处理复杂的债权问题，这也是许多开发商不会直接购买不良资产进行建设的原因。,重点内容：专业的不良资产的处置团队会把有问题的不良资产，通过合法途径转化为正常的资产，处置完成后，不会有产权纠纷等问题，开发商可以直接进行开发建设，节省了很多的时间成本。所以很多开发商都会和AMC合作（举例恒大在哈市开发的项目，70%都是接收不良资产）。,该项目抵押物为哈尔滨市内核心区域11层写字楼。项目整体估值约1.4亿。综合体面积7772。该项目位于市区黄金地段，商业繁华，毗邻省政府，周边物业升值空间大，投资价值极高,截至2017年8月，壹彤地产已经在哈尔滨市设立150余家门店，拥有超过1500名经纪人，主营业务包括房地产策划、营销代理，房地产项目分销、一二手联动，并根据市场发展趋势，以互联网+房地产相结合的形势，重磅打造推出互联网营销平台（壹彤地产网）。,哈尔滨壹彤房地产经纪有限公司隶属于壹彤集团旗下的全资子公司，公司于2005年3月在黑龙江创立，经过十余年的发展，已成长为黑龙江地区前三甲的房地产经纪公司。其业务涵盖从前端到末端完整的房地产服务链条，包括二手房买卖与租赁，商业地产、新楼盘的策划、销售、租赁及咨询。,结合自己的语言，通过以上内容数据介绍，归纳项目的优势，加深客户印象。,本基金资产账户，由国内知名券商机构进行严格资金监管及托管，确保资金专款专用。,项目公司收购不良资产公司股权，取得不良资产公司实际控制权。对项目公司采取印章、印鉴及财务等监管。,项目方无法处置的不良资产由合作典当行回购，确保资金顺利回收。,剩余资产回购,严格的项目控制,项目资金独立监管,风险管理,介绍拟投项目时可以结合【中兴基金-资产处置案例】如果对于项目周边的情况不了解，可以使用百度地图的全景模式进行查看。项目所有债权都来自于正规大型银行资产包。