商业产品推盘售价建议及社区内部商业配套设置建议(PPT 56页).ppt

瑾呈：兴达集团,1,香汐项目临街商业产品推盘、售价建议及社区内部商业配套设置建议,中广信地产香汐项目组2013年2月,第一部分,商业街本体分析,区域商业市场分析,租售及推售时间建议,价格建议,临街商业产品推盘、售价建议,商业街本体分析,4,商业街本体分析,区位及交通情况,项目区位：香河安平经济开发区平安大街天下第一城对面,从地理位置看，本项目距离香河县城繁华地段较远，但所在安平开发区位置交通相对便捷。,交通情况：项目紧邻安平最重要的主干路平安大街，旁边即为938（一城-北京站）首站，交通较为便利。,5,商业街本体分析,周边人口情况,安平区域交付使用及在建楼盘相对较多，未来3年区域交房户数将达到至少2.5万户，为本案商业街提供了良好的消费人口来源。,6,商业街本体分析,商业街基本情况,商业街位置：位于项目地块北侧和西侧，北侧商业紧邻安平交通主干道平安大街，西侧商业临安泰路，目前该路车流人流量较小商业街总建面：约20000商业街形式：独立商业街；地上2层，局部地上3层单个商铺面积：180-230米（根据现有7#、8#、9#商业推算）商铺层高：一层3.8米，二层2.87米，面宽：5.2米-11.8米进深：17.5米为主，少量8.8米,2万平米巴洛克风情独立商业街，地上2-3层，单铺面积180-230为主。,7,商业街本体分析,商业街SWOT分析,商业街作为项目乃至安平的商业配套，面临良好的发展机遇，但其过大的进深面宽比可能成为未来销售或招商的硬件制约。,区域商业市场分析,9,区域商业市场分析,区域商业市场概况,主城板块,安平板块,香河华联,天下第一城,目前香河商业集中形成了主城区板块和安平板块主城区板块：以香河华联为中心，市政配套完善，商业氛围浓厚，商业较为集中；安平板块：新兴商业板块，依托天下第一城的良好休闲旅游资源，周边地块的开发建设及配套的逐步完善，带动了区域内商业气氛的提升，已经成为香河商业发展的重要区域之一。,10,区域商业市场分析,县城板块商业市场概况,商圈描述：以香河华联为中心，周边医院、家具城、餐饮、银行等市政配套集聚，商业分为浓厚。商业形式：购物中心、临街商铺、社区内底商。商业规模：该区域商业集中，以临街商铺和百货内部商铺为主。,区域位置图,香河华联,11,区域商业市场分析,县城板块商业市场概况,县城商业以临街商铺和小区底商为主，售价集中在8000-13000元/，不同地段相差较大，县城核心区售价较高。,12,区域商业市场分析,安平板块商业市场概况,103国道商业,大香线（271省道）商业,商圈描述：新兴商业板块，依托天下第一城的良好休闲旅游资源，周边地块的开发建设及配套的逐步完善，带动了区域内商业气氛的提升，已经成为香河商业发展的重要区域之一。商业形式：临街商铺、社区内底商。商业规模：该区域商业集中，以临街商铺为主。,区域商业市场分析,安平板块商业市场概况,安平板块目前在售商业项目不多，主要以二手房沿街底商为主，价位集中在6000-7500之间，新入市项目价位较高。,14,区域商业市场分析,1、香河商业集中形成了县城板块和安平板块一大一小局面；2、县城板块商业最为集中，配套最为集聚，商业氛围浓厚，多为百货商铺和沿街商铺为主，价位集中在8000-13000元/，核心区价位较高，县城周边较低。3、安平板块商业属于新兴板块，以沿街底商为主，价位集中在6000-7500元/之间，新入市住宅项目底商价位较高。,小结,租售及推售时间建议,16,租售模式建议,常用租售模式分析,17,租售模式建议,开发商资金需求,较高,较低,建议采用招商先行，招商完成后统一销售的方式,建议采用只租不售的方式；或者可以选择个别优质铺位只租不售，其余铺位招商后进行销售的方式。,综合考虑开发商资金回笼需求及利润最大化的目标，中广信建议：西北角商铺及社区入口位置1-2个商铺可以自持，其余商铺招商后带租约销售,推售时间建议,本案商业街的推售时间需要综合考虑商业作为住宅配套对于提升住宅销售速度和销售价格的意义；同时要保证商业价值最大化。因此建议商业街分三批进行推售，推售时间为每期住宅交房后6个月左右,建议自持,价格建议,20,价格建议,定价方法,常用的商业定价方法有市场比较法、租金倒推法，结合意向客户心理价位指定项目价格，鉴于项目目前暂无意向商户或意向购买客户，因此我们以市场比较法来进行商业价格的初步研究。,21,价格建议,市场比较法,综合考量本案区位、商业类型、商业形态等，由于同区域竞品项目底商均未售且目前价格未定，因此选取同位于安平区域的住宅项目底商的二手房作为参考，选择京津花园（临103国道）、启程二期（临平安大街）、平安丽景（临平安大街）和观天下（临平安大街）主要打分因素：位置、交通、规模、周边人口、商业形态、铺位设计、物业管理、升值潜力,22,价格建议,市场比较法,结合参考项目的目前二手房售价X=(6000*15%/2.5+6000*15%/2.95+6000*20%/3.1+7500*50%/3.4)*4.058728元/,23,价格建议,市场比较法,考虑市场变化及误差，本案商业街均价应考虑为8728*0.978728*1.03范围内即目前在84668989元/范围内备注：此价格为目前售价，考虑后期推出商业价格，会有一定的涨幅，年增长率约在10%左右。,第二部分,社区内部商业案例展示,本案社区商业规划,住改商规划更改建议,住改商规划更改价值评估,社区内部商业配套设置建议,社区内部商业案例展示,北京城区东部区域项目,北京东部区域主流在售社区内部没有配套底墒，但较为成熟及入住率较高的社区内会有部分自发形式的商业出现，大多在一层且对是否是商业立项并无硬性的要求，据悉，这种情况通常是通过物业管控，并通过物业审核。,环北京区域项目,环北京区域在售的主流楼盘均无社区内部没有配套底墒，对外宣传统一口径未来商业主要集中在沿街或者统一的商业区域。,京东区域个案分析：后现代城,位于北京CBD以东四环路以内，因其CBD白领目标客户群定位的准确性，更因其产品设计风格的时尚性和前卫性，使其成为北京CBD地区最受瞩目的住宅社区。,占地面积:180000平方米建筑面积:525000平方米开发商:北京金马文华园房地产开发有限公司投资商:北京金马文华园房地产开发有限公司建筑单位:北京建工一建工程建设有限公司,京东区域个案分析：后现代城,10,9,8,3,1,2,4,5,6,13,14,7,16,15,12,11,后现代城总16栋楼，其中3号楼、6号楼、7号楼、10号楼、14号楼的一层，临街的4号楼、5号楼住宅立项的写字楼的一层均是底墒，40年产权。A/B会所,A,B,沙盘宣传,后现代城总16栋楼，其中3号楼、6号楼、7号楼、10号楼、14号楼的一层是商业立项，从二手房的销售角度来说，商业立项的房屋价格与非商业立项的房屋价格几乎一致，反而40年产权在销售上存在一定抗性；同时其他非商业立项的一层住宅也存在私改商业经营的情况存在。,京东区域个案分析：后现代城,个案分析：后现代城夜间社区实景,取自后现代城夜间实景，整体感觉较为杂乱，人流进进出出，且有的商家播放摇滚音乐来吸引客户关注，同时我们整理了一下个店铺的营业时间，通常营业时间到22点30分至23点，有部分的甚至24小时营业，一定程度上（尤其是夏季开窗）降低了居住业主的舒适度与社区品质。,环北京区域个案分析：孔雀英国宫,地址：大兴野生动物园以南3公里路西永定河孔雀英国宫开发商：固安华夏幸福基业房地产开发有限公司总占地面积：28万总建筑面积：110万;其中住宅:95万m2商业:10万m2商业配套设施：5万m2容积率：2.13均价：9000元/平米，全款5000抵1.5万，按揭无折扣户数:三期总户数3055户层高：2.9m物业公司：固安华夏幸福基业物业管理有限公司物业费：1.90元/平方米月车位配比：车位充足1:1,打造英伦风格的中高端现代社区，成熟的商业、生活配套，优越的地理位置，便捷的交通,32,孔雀英国宫规划特色,项目规划三期开发，总建面110万平米，定位中高端产品；业态分布为高层为主、花园洋房为辅、部分商业和叠拼别墅；社区整体采用英伦风格，高层ARTDECO建筑设计,33,项目规划三期开发，总建面110万平米，定位中高端产品；业态分布为高层为主，花园洋房为辅，部分商业和叠拼别墅，社区整体采用英伦风格,孔雀英国宫当期在售,34,项目三期规划建面11000平米，建筑面积28万平米，百分百为高层产品22-28层；户型面积包括57的一居、86二居、106三居，其中二居占比70%，三居占25%，一居占比5%,15#,16#,17#,18#,26#,24#,25#,20#,21#,23#,22#,19#,27#,28#,29#,30#,31#,孔雀英国宫项目推售,35,产品,时间轴,2012.7,2012.12,700套,60-120一居三居5700/,544套,416套,截至2012年1月12月，项目共计去化房源5063套，均价7500元/，年来访量25314批，回款额达到22亿项目去化速度快，月均500套。,项目以高层为主，辅以别墅、洋房提升项目形象，是华夏打造固安片区标杆产品，推盘节奏较快，去化情况好，以增量带存量进行推售，由于项目位置较好，第二机场信息落地且推广力度大，去化速度较快，约500套/月。,约2013.3,600套,500套,60-120一居三居7000元/,60-120一居三居8500元/,孔雀英国宫商业规划,本项目商业规划于沿国道区及社区主街区（社区地块被省道分割），其商业主要在临街商业解决，社区内部无底墒配套。,36,临国道商业街,社区主街商业街,本案社区商业规划,项目总体规划建面69万平米。其中商业约2万平米，位于项目的西北角，分布于项目西部和北部外街，呈L形分布。,香汐项目规划,当前商业规划分析,39,商业约2万平米，位于项目的西北角，分布于项目西部和北部外街，呈L形分布。,考虑到项目社区开发规模较大，开发时间较长，社区西北L形商业不能有效直接的满足小区内部的使用，尤其是上图紫色长方形覆盖区域。,一期,二期,三期,商业,因此社区内部增加商业（住宅一、二层改商业）的想法是具有高度前瞻性的，同时可一定程度增加业主购物的便利性。,住改商规划更改建议,商业规划更改建议,41,要使社区购物便捷，完成社区一、二层住改商，要回答下列三个问题：1、是不是全部住宅都要将一、二层改成商业？（没有必要，考虑商业服务半径，只个别楼栋更改即可）2、将哪些楼幢一、二层改成商业呢？3、住宅一、二层改商业，其价值到底有多少？,商业规划更改建议,42,一期,二期,三期,商业,1.1期（1#、2#、3#、5#、9#、10#楼）不考虑设置底商，原因有二：目前1.1期已经施工，部分楼座已出地面，从实际情况看，修改规划需要一定周期；位置距离社区商业规划位置较近，社区居民购物较便利；,建议项目一期不考虑设置住改商，将重点放在二、三期规划上,43,商业规划更改建议,30#,27#,21#,重点考虑二期、三期设置相应的底商；在项目地块形状及现有社区建筑规划的基础上，并考虑商业实际使用情况（频率）及便捷程度，将社区划分为如图所示红、绿、黄三部分，其圆心位置附近楼幢为商业设置最佳位置；故建议选取21#、27#、30#楼进行一、二层住改商；,在将重点集中于考虑项目二、三期规划的住改商的基础上，建议21#、27#、30#进行一、二层住改商,定价方法采用商业/住宅比较法来进行价格定位。,市场比较法估价步骤为：1、收集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行区域因素修正；7、进行个别因素修正8、求出比准价格,44,商业规划更改建议,45,商业规划更改建议,定价说明通过与住宅对比手段，进行商业价格的预算,通常沿街商业是住宅的1.8-2倍，内部商业按照沿街商业售价的75%计算,采用商业/住宅比较法测算本项目静态基价,市场影响因素与市场动态发展结合,静态,动态,市场影响因素与市场动态发展结合,定价方式,定价依据,商业规划更改建议,预计项目内部商业价格在10000元/平米左右,46,项目在推售中通过几次价格成长提升，均价区间在6500-7000元/平米，考虑市场风险，以及减小计算过程中主观因素所导致的误差，建议项目内部商业平均价格在+/-5%之间浮动，项目内部商业价格区间为：9400-10500元/，取中值10000元/平米,第一次开盘,走量,限量房（资源差）,价格遵循以新带旧成长路径,价格运动线路,第二次开盘,价格标杆,1、某房源拉高价格，此时其余房源走量；,旧盘提价,2、在新盘走量时，拉高旧盘价格,产品加推,3、拉高价格,4、节假日促销限时折扣优惠,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第三次开盘,住宅价格,第N次开盘,商业住单价按10000元/平米计算，预计内部商业总案值2052万,47,商业规划更改建议,商业规划更改建议小结,一、住宅商楼幢：在项目地块形状及现有社区建筑规划的基础上，并考虑商业实际使用情况（频率）及便捷程度，建议更改21#、27#、30#楼幢；二、收益预估：考虑到住宅销售周期，及商业销售时间，预估内部商业销售价格在10000元/平米左右，内部商业收益额在2052万元；,住改商规划更改价值评估,商业规划更改效果评估,50,在完成商业规划更改定位后，需对改方案进行深思熟虑，正确做出效果评估：1、更改前后的收入差距？2、更改前后对社区及居民的影响？,更改前住宅收入额,按住宅均价7000元/平米计算，预计更改前住宅总案值1436.4万,51,更改商业产品后的收益比不更改商业的收益多出