北京中建府前观邸项目管理营销知识分析思路(PPT 148页).ppt

与2009年7月我们公司的项目营销促销计划相比，该项目中建府前观邸项目营销思路是一个具有运营性和实时性的执行计划，基于当前市场现状和未来项目销售期间的整体营销情况判断。尽管在6个月的市场变化中，对怀柔地区市场、或豪宅创始人迪项目的营销环境存在政策不确定性，但我认为我们公司没有发生根本性的变化。我们09年7月做出的相关判断仍然有效！这是个不寻常的地方！没有地铁和核心产业支持，核心城市二手房价格顺理成章，二手房市场正在将湖北路房地产中介所向湖北吼吼吼吼吼吼吼吼。这不是没有竞争的市场！在北京房地产市场宏观经济变暖和王效应的推动下，09年房地产市场交易量继续创新高。怀柔地区市场交易活跃，9号医院几乎卖完了，最高秀美川小村销售完成。直接竞争龙山路东工程(怀山软水)，湖广区贾26；个美丽的春天，金桥国际、石家光谷等市场转换；潜在竞争中营义田阳松镇住宅金融土地项目；这是不能复制的项目！府前街，三大政府机关警卫；世界商圈，怀柔中院，怀柔三小；超过70%的三重比例，7个集团中心绿地，舒适的升级产品；在萧条的市场条件下，蒙昧之路，09年北京房地产市场价格上涨，新住宅市场或二手房园区都创造了历史交易最高值，怀柔市场虽然最高的秀美川小村和9号医院两个项目销售供应齐全。但是，该市客户的比例相当高，项目位置和产品形式的差异无法满足怀柔市二级住宅升级的要求。怀柔地区市场萧条市场的格局没有改善，而是北京市主要城市地价推高价格的阶梯效应，部分城市住房需求继续改善为郊区化和怀柔新城规划产业布局，怀柔房地产市场也将成为城市第一个和第一个变化人口的住房区域，同时传统休闲度假资源的优势也不断扩大，怀柔市场需求基数不断扩大。根据上述判断，创建前别墅项目应把握当前地区二级住宅产品升级及北京市住宅小区手动郊区化市场机会。以选址产品和优秀产品的增值，在建设品牌的主导下，销售好将是必然的。住宅建设项目营销理念，内容提示，第一部分：项目营销决策因素判断第二部分：项目营销竞争机会分析第三部分：项目营销战略设计建议第四部分：项目整体销售战略第五部分：项目整体促销战略，市场因素判断宏观政策因素分析自2009年底拖欠政策调整后10年1月11日国务院要求国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知共5大项目11个项目包括：有效增加保障性住房和普通商品住房的供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性住房需求、加强风险预防和市场规制、促进保障性住房建设、履行地方各级人民政府职责5个详细规定、调控房地产市场，促进稳定健康发展等。第一部分：项目营销决策因素判断，2套住房贷款首期付款应低于4%，2套套房被视为家庭单位；要打击开发商的抢购和抢购，确保销售商家，必须一次性推出市场。对于这个项目，国家11条的引进将影响项目的销售门槛和项目的销售节奏。市场因素判断土地供应因素分析12月28日在北京举行的“土地储备开发和土地市场供应简报”中，北京国土局副局长曾赞荣表示，2010年北京土地市场可用土地不低于6000公顷，其中要供应的住宅用地为2500公顷以上。还表示，到2010年底，将实现4500公顷“居住地”保留地。2009年北京，土地面积约1600公顷，建设规模约1700万平方米，年土地供应计划超过1300公顷，交易总额为过去两年的总和923亿元。第一部分：通过项目营销决策因素判断，北京增加土地供应，控制房价上涨的意图很明显。但是通过土地供应抑制价格上涨只能说是一个因素，随着10年土地市场的释放量，市场供求不平衡将大大缓解。但是不会立即影响价格。以怀柔地区市场为例，2009年新交易和10年即将推出的土地的推出不会改变地区抑制市场格局。市场因素判断住房供应因素分析，2009年怀柔地区市场开放销售项目最高的秀美川小村，关区9号医院，金锐住宅等3个，总住房供应35万平方米以上。09年累计消化量超过12万坪，10年间有25万坪的市场库存。随着2009年新拍摄地陆续供应，2010年怀柔地区市场将有塞加光之谷(花园两房)20万坪，湖广区甲26号房项目(花园两房)住宅2万5千坪，中营益田房地产杨松镇项目住宅8万坪以上。顾客已经开始积累的金桥国际(公建住宅化)项目的建筑面积达1.4万坪的顾客也发生了转换。第一部分：项目营销决策因素判断，怀柔2010地区市场供求矛盾将得到缓解，但住房供应主要是城市边缘集团，主要是洋房产品，城市核心地区高端产品供应仍然不足。对于这个项目，市场有竞争，但不是直接威胁。分析市场因素判断住房需求因素，以怀柔地区市场主要住房为主的地区指定客户、地区人口自然增长和地区家庭结构升级变化为基础，地区首次住房和首次改善居住要求是当前地区房地产的主流。在传统的怀柔地区内，自然资源兵富固有的休闲养老住房需求也是不可忽视的住宅呼吁。但是在怀柔市，过去几年没有新的供应，对城市边缘的洋房和别墅产品的需求更多。随着城市地价的推进，阶段性的城市住房需求剧增，怀柔也将在传统休闲养老住房拥有的基础上，较低的房价将成为城市人口购房的一个选择。随着怀柔新城计划的实施，相关物流、电影理念和工业园区的产业发展将拉动当地居民财产的需求。第一部分：判断项目营销决策因素，人口自然增长，婚姻人口，家庭结构，婚姻住房第一套住房，舒适产品升级住房，住房需求溢出效应，产业计划开发，第一套住房，休闲养老金，小型，低密度舒适产品，对于这个项目，地理客户将成为项目未来住宅所有者的主力，工业园就业者将成为项目的重要购买力。客座因素判断地缘政治客座因素分析地缘政治客群主要以该地区高收入人口的公务员、商业零售企业的中长期和教育系统的首席知识分子为主，同时，该地区内医院、诊所、法律线、会计事务所等专门机构的高收入层是项目指定学的主要买家。第一部分：确定项目营销决策因素，在怀柔地区市场的指定客户中，政府机关事业单位的公务员以及商业零售和专业机构的高收入人员构成了地区房地产的主要购买力。在这个项目中，政府机关的高层公务员将成为项目客人的重要组成部分。客组因素判断新兴产业客组分析怀柔盐基湖开发区新能源材料工业园、生命科学工业园、中关村盐基高新技术创新基地和文化创意产业园区。目前入口企业达300多家，大量名牌企业驻扎在开发区。美国的马尔斯、广东的健保饮料公司、红牛饮料、日本中央化学股份有限公司、英国的约翰逊保安设备公司、香港的普特福尔罐头公司等一些著名企业和跨国公司。现在以餐饮、包装印刷、机械电子、汽车制造等为主的产业界已经发展起来。第一部分：项目营销决策因素判断，桥梁标签板，绵阳板，杨松板，延迟湖开发区板，仓库物流产业，影视创意产业，开发区知名企业，开发区就业者地区住宅产业的潜在购买力，仓库物流对于这个项目，开发区的就业者将成为项目的重要客源资源。乘客组因素判断城市溢出乘客因素分析城市溢出游客可以根据住宅动机分为活动溢出和手动溢出两类。前者主要是为了重视怀柔地区的休闲旅游资源，以休闲养老住房需求、第二住房为目的的购买行为为主，以城市地区的高收入阶层为主。后者以市中心地区的住房价格高，无法购买的第一个住房租户中间收入者和改善第二个住房条件的中间高收入阶层为主。第一部分：由于项目营销决策因素判断、住房动机不同，产品强调将成为包括怀柔在内的北京郊区新城未来住房供应的重要补充。对于这个项目，首次改善城市地区被动溢出效果的住宅部门将成为项目的重要补充。产品因素判断项目位置扇区因素分析项目所在的怀柔地区是北京郊区传统的旅游胜地之一。春游，避暑的彩虹鳟鱼，秋天的长城，冬天的滑雪，四季的自然资源都很优秀。另一方面，项目划分是怀柔商业、文化、政治的中心，是怀柔城市资源的核心。第一部分：项目营销决策因素判断，可以说项目不仅具有自然位置资源的独特占用，而且具有无可比拟的城市支持资源优势。对于此项目，位置和地段决定了基于资源的房地产项目的资源优势和独特价值。产品因素判断项目建筑计划要素分析项目整体基地规则，建筑从南到北排列矩阵。小区不去临城市主干道，但是交通方便，房子的一部分在南侧和城市主干道房子前面的距离有一定的空间距离，可以说是在市内、移动之间隐藏了很多。但是，计划在项目的西北方向迁移3个迁移室和A2#大厦以西的单元，迁移1个单元。这些兑换房的存在不利于提高整个项目社区的质量和形象。对项目A2 ，第一部分：项目营销决策因素判断，商品房、返还住房、项目地块虽然占据了城市资源的优势，但对同一个社区的住房和返还住房计划现状、项目整体质量形象的改善不利。对于此项目，归还住房交换操作可能会影响和影响与项目的营销操作相邻的A2 ，产品因素判断项目外观风格因素分析项目目前暂定的外观风格是具有现代视觉意图、重大气的简单中国。但是，区域竞争和当前北京等类型产品的立面样式比较在整体样式方面，本项目的现有立面不够突出，无法通过立面的视觉因素表现出来，从而使客户感受到项目差别化的内部质量。由于详细信息，项目天际线轮廓太平，第一级单元门入口处理太简单。搭配灰烬和白色的特色，可以显示出一点简单的中国式味道，但整体的韵味并不强烈。第一部分：项目营销决策因素判断，该项目的风格外观虽然可以传达项目简单的中国式风格意图，但整体质量感不强。从区域差异竞争和质量提高的角度来看，项目的简单中国式风格保持不变，而灰色阴影的整体色调不长调的前提下，增加了中国式元素符号的使用，改变灰色阴影的比例会改变视觉效果。产品因素判断项目单位特征因素分析，第一部分：项目营销决策因素判断，此项目单位产品线丰富，比例为1 6，其中3个单位，总计77%；第四位占整体的8%。1户，2户，6户基本上在1-3%之间。对于这个项目，以舒适的3户、4户为主的项目产品的未来销售客户决定，该地区的高收入层和售价阈值较高。第一部分：确定项目营销决策因素、项目营销决策因素、营销决策因素、营销因素、客户因素、产品因素、宏观政策-提高销售阈值，影响销售节奏；土地供应-市场供求缓解，抑制模式不变；住宅供给-边缘供给增加，核心仍然不足。市场需求-基于地理需求，产业需求补充；地缘政治集团-改善公务员、企业和机构的生活；工业客运集团燕岐湖开发区高级管理人员；第一次改善溢出乘客-手动溢出乘客组；区位-垄断地区和城市核心资源优势；建筑计划房屋搬迁影响着社区的整体形象质量。立面样式-简单的中国样式沉着，但质量不足。单位特性-主要单位对位置地区高收入人口；市场模式没有变化，政策风险酝酿。地缘政治客户改善升级住房。资源的优点很明显，但产品的缺点尤为明显。通过以上分析，可以看到项目在未来市场存在政策风险的前提下如何扩大项目资源的优势，避免和改善项目的劣势将成为项目未来差异竞争和成功营销的基础。内容提示，第一部分：项目营销决策因素判断第二部分：项目营销竞争机会分析第三部分：项目营销战略设计建议第四部分：项目整体销售战略第五部分：项目整体营销战略，第二部分：项目营销竞争机会分析，通过对上述项目营销决策因素的分析，可以看出项目的营销环境因地区新供应而没有发生质的变化，地区地理客户的升级与开发者和合作伙伴的项目开发期望和价值要求相比，该项目在产品级别上还有很多不足和不足。在当前区域竞争相对不足的情况下，项目的营销竞争机会可以通过项目自身的突破和提升形成区域市场的相对竞争优势。对于这个项目，通过房地产品牌建设，项目垄断的地区和城市的双重资源优势，我们完全有可能通过产品的升级和营销的创新，建立项目的绝对竞争优势。第二部分：项目营销竞争机会分析、产品竞争机会分析、上表所示区域竞争项目产品相关竞争指标的比较分析，表明项目由于容积率和计划指标的差异，建设形态、景观、单位空间的相对劣势，即空间便利性相对薄弱。但是项目在建筑立面、立面材料、景观、设备设备等方面仍有机会通过产品的附加值超越竞争。第二部分：项目营销竞争机会分析、营销创新机会分析项目初步预计开盘销售，2010年5月1日开盘，项目上市的同时最高秀美川村，世嘉光直区，湖广区甲26号矿区项目的同时销售。该项目与最高秀美川和世嘉的光照曲和产品差异很大，但观众不同。但是湖广区甲26号项目将在上半年入城市对该项目的销售进行一定的客户转换。考虑到2010年市场存在政策调控的风险，在选择引进项目的时间时，决定项目是否具有先发优势。与上述三个竞争项目相比，该项目将成为资源房地产和销售价格最佳形象定位中项目营销胜利的关键。因此，别墅建设项目营销活动的先行和营销理念手段的创新将是项目未来营销中获胜的竞争机会