中海地产房地产开发项目工程管理流程指引

房地产开发项目工程管理流程准则在一般房地产开发项目中，工程管理流程一般如下1 .建立项目部公司获得用地许可后，尽快确定项目经理人选，尽快明确项目前期人员结构，由专业部门和人员开展推进项目前期工作。【完成时间】取得用地许可证后【执行部门】公司项目部成立后，要着手研究各阶段项目部各方面的人员需求计划和到达计划，通过公司人才部门按项目进展逐步到达人员。目前我公司深圳地区开发的项目一般由中海监理负责，工程管理一般由项目部和监理部一体运作，房地产和监理构成统一项目部，房地产统一管理，项目部内部统一分工，其中以房地产整体推进和运作为重点，监理方面项目部房地产部门工作岗位设置情况为项目经理、项目副经理、规划工程师、技术负责人、安装工程师、QS、材料工程师，监理部门工作岗位设置情况为总监、土建工程师(若干)、给排水工程师、电气工程师、测量工程师、文员具体的组织结构如下：1.1项目初期：项目成立后至主体开工的期间部署5名： 1名项目经理1名技术负责人1名水电工程师1名测量技术人员(也兼作土建技术人员)1名后勤人员1.2项目建设期间：主体进入项目的期间项目经理： 1名项目生产经理： 1名由副总裁或项目总监负责现场管理人员分为若干组：土建组(若干因项目规模而异)、安装组、室外组、内业组、物流组土建集团3名：组长1名、土建工程师1名、土建管理工1名设置组24人：具体人数根据项目的规模，建设面积在10万m2以下的2人，1020万3人，2040万4人室外组3人：土建工程师(兼测量) 1人、安装工程师1人、景观工程师1人内业组4名：技术负责人1名、项目QS 1名、预算工程师1名、文员1名后勤3人：司机1人，厨师1人，助手(兼做清洁保安官) 1人。说明：土建群组设定：以Townhouse住宅为中心，每23万m2划分一个土建集团b )以多层或中高层住宅为主，每5万m2分成一个土建组c )若均为上层，则每67万m2划分一个土建组。总结上述各组人员，如果土建组由两人计算，整个项目人员编成2022人，其中房地产编成6人，监理编成1416人。1.3项目后期：从项目入团到结算/修理工作完成的期间剩馀修理和结算工作：土建技术者2名，水力发电技术者2名，室外技术者1名，地盘QS 1名，预算技术者1名，司机1名，厨师1名，共计9人。只留下结算工作后：地盘QS 1名，预算工程师1名，司机1名，厨师1名，共计4人。其中房地产相关人员岗位的主要责任如下：项目经理：全面主持项目部日常工作，包括对监理部的指导和审查。项目副总裁：还有主管计划、技术、甲供材管理和公司各部门联系，部分项目由项目副总裁担任生产经理的职责，负责现场施工部门的管理和工程进度、质量、成本、安全的管理。规划工程师：一般由项目副总裁兼任。 负责总工期控制，组织公司相关部门研究确定和动态调整项目发展计划，编制设计图纸计划、模板确认计划、合同分判计划、材料供应计划及施工单位施工总进度计划、阶段施工计划审核等。技术负责人：负责项目技术管理和实施工作，负责设计和变更图纸、模板确认的联络和管理工作，负责招标技术要求的编制和技术标准的审查等。安装工程师：负责安装专业技术的管理和实施工作，负责安装专业设计和图纸的变更，模板确认的联络和管理工作，负责安装专业招标技术要求的编制和技术标准的审查等。甲供材工程师：负责甲供材计划的执行、跟进、核回收及进度款审核。项目QS :负责项目部粮食发票审核、补充预算审核、零星项目评分和结算初审。2 .项目前期阶段2.1分隔壁封闭【完成时间】取得用地许可证后【执行部门】项目部在招标前提供栅栏关闭方案和投标后栅栏关闭工程管理【合作部门】合同部负责栅栏工程合同部分的判断营销部有责任在招标前提供篱笆广告要求【注意事项】围墙的形状应符合我司CI的标准。围墙施工应结合施工、营销等多个因素，避免后期施工重建，这些因素主要有a )围墙的形式和高度应根据营销广告的要求进行选择b )围墙附近今后短期地基处理、挖掘施工等是否会影响围墙稳定性的情况， 围墙的基础埋设深度是否低于临时道路的基础挖掘面的海拔，如有以上情况，应采取改变临时围墙和围墙形状等措施。工地范围内围栏使用时间短(使用时间为6个月)后拆除的临时围栏，如大楼销售区与工程区、分期之间的临时围栏可采用可动围栏的分隔形式。 在大盘分期开发中围板施工量多、拆解后重新设置等旋转次数多的情况下，或者围板设置时间主要的围板入场前的情况下，本公司事先个别判断围板施工，能够节约成本的围板施工量少、拆解后重新设置等旋转次数少、围板设置时间主要的围板施工量少2.2项目部办公室所在地、租赁或安装【完成时间】前期工程开始前【执行部门】项目部负责项目部办公室的选址、租赁或者设置和事务设备计划的制定【合作部门】合同部负责项目部办公室的设置和装修部分的判断综合部负责项目部办公设备的采购和采购【注意事项】项目部办公室的布局一般应该选定在项目区域附近的地方，应该相应地固定，不应该在项目开发周期内反复转移。办公室是租用现场办公室，还是建设临时建筑，需要根据项目和周边情况进行综合研究。 在项目周围，如果现有的建筑物适合项目的工作，租金和可提供的租赁期适当，就可以租用办公室。 在项目周围没有适合项目办公室的建筑物或者不能租用合适的办公室的情况下，考虑设置。项目部办事处选择安装临时建筑物的方式，可能需要按照当地政府的要求进行许可和消防建设。办公室租赁和安装应考虑各阶段人员总数情况，综合开发周期长度、当前和高峰人员总数、当前时期高峰时间长度等因素，综合决定办公室规模大小、一次完成还是逐步租赁和扩展。项目的工作场所包括办公室、会议室、食堂和清扫、厨师等办公室职员宿舍、厕所等，项目远距离工程师的值班宿舍和驻地管理员宿舍也必须考虑在内。 办事处的计划必须明确。 包括总经理、副总裁、董事办公室、行业办公室、QS办公室、现场工程师办公室、会议室、食堂、工程师值班宿舍、保安宿舍、厕所等。 也许还应该考虑到在偏远地区养狗等保安措施。常用的办公设备有办公桌、办公椅、电脑、电话、传真机、打印机、空调、文具柜、会议桌、会议室桌、餐厅家具、沙发、电视。 另外，必须申请工作单位的电话号码、网络等。 电话号码的数量根据管理者的数量和工作单位的划分状况来决定。2.3原始地形映射【完成时间】程序设计开始前【执行部门】发行部或者项目部请求映射部门映射项目区划的原始地形【合作部门】项目部现场合作，例如除去杂草等【注意事项】方案设计开始前，公司有关部门应委托测量部门进行原始地形测量，为项目施工的总平面规划设计提供依据，为今后的数量判断、施工和结算提供依据。2.4地质调查【完成时间】初步调查在程序设计前进行详细的调查是在扩展设计之前【执行部门】发行部或者项目部委托调查机关调查项目区划的地质状况【合作部门】项目部现场合作，提供临水、临电接待等【注意事项】取得项目块后，可以进行项目地质状况的初步调查，初步调查最迟应在项目规划设计方案阶段完成。 通过初步调查，可以大致了解本项目区划的基本地质状况和复杂性。 规划设计方案确定后，应立即根据规划设计方案进一步详细调查本项目区划的地质情况。一般来说，工程勘察费用占项目开发总成本的比例非常小，但地质情况勘察的准确性非常重要，对基础选型和基坑支护方案的确定有很大影响，应严格按规范勘察密度和勘探深度进行勘察，不应为节省勘察费用随意减少勘探点和勘探深度。对于地形高低起伏大、地质状况变化大、地质状况复杂的项目，初步调查中地质状况变化大或反映地质状况复杂的项目，详细调查时应适当加密勘探点或加深勘探深度。 在这种情况下地质调查结果的全面性和正确性对于正确选择基础形式和基坑支护方案尤为重要，如果在项目地质调查阶段不重视这一点，今后工程中地质调查结果全面或不正确的话就必须改变基础形式， 发现有可能引起必须改变基坑支撑形式等重大变更，有时已为时已晚，无法采取补充措施，现场相当被动，对项目的影响不可估量。2.5周边市政辅助调查和方案优化【完成时间】程序设计前【执行部门】发行部/项目部周边市政套餐调查设计部周边市政套件与项目接合方案优化【协助部门】项目部现场协助，例如现场实地调查、测定等【注意事项】发管部和项目部应在项目前期方案设计前实地调查项目周边市政辅助情况，调查有关市政部门收集相关资料的方式，向设计部、发管部和设计院提供调查情况，以供方案设计和方案优化参考。供水：重点调查项目所在区域的供水现状是供水充裕还是供水紧张，接近供水工厂和管网建设现状，调查远景规划，调查水压、水量数据和周边大厦的供水解决方案。 通过对上述情况的调查分析，制定了本项目的临时施工用水和正式供水解决方案，为小区环管铺设方式、小区二次加压和地池容量、主体建筑各楼层是利用市政压力直接供水还是变频供水等解决方案提供依据。供电：通过项目某地区变电站和供电线路的现状和近况，了解远景供电建设计划，调查分析周边可靠临电电源的接点，调查分析地区正式供电可能的红外线解决方案，最终找出最经济可靠的供电方案。通信：通信工程包括有线电视、固定电话、移动通信、宽带网等市政相关工程。 通过前期市场调查和经济分析，了解市有线电视与当地城镇电视台的有线电视信号接通、小区固定电话采用电信和互联网通信运营方案、小区网采用ADSL互联网还是局域网宽带互联网等燃气：燃气管道建设进度不能跟上项目某区域城市建设进度，因此项目开发前期面临着是依赖市政燃气管道供气还是依赖小区自营瓶站供气的方案选择。 煤气工程方案的确定应综合考虑项目所在地区煤气配套建设总体规划、本项目规划方案设计(例如，小区自营时，煤气配套站30米以内不得有建筑物)、小区完工时间等各种情况。污染：随着社会越来越重视节能环保政策，政府对地区污水排放的审查也越来越严格。 小区污水经污水处理厂处理后能否直接排入市政污水管道，不仅取决于周边污水处理厂的出厂进度，还取决于小区污水处理厂之间的污水市政管道建设情况。 小区污水入团时不能直接排入市政污水管道，在项目开发前期建设小区污水处理生化池，应考虑生化池建设用地、建设成本、运行维护费用等问题。2.6设备选型定位【完成时间】程序设计阶段【执行部门】发管部/设计部设备选定定位【注意事项】优化设备材料的选择定位：目前建筑市场上材料品牌较多，产品规格、等级不同，产品质量也不好。 同时，施工图纸一般没有材料品牌，也有没有材质的，需要根据楼盘的定位和设备参数选择合适的材料产品。 因此，进行设备材料前期选型的定位至关重要。 定位材料时，首先列举本项目采用的水、电、空气、空调等各种设备材料和常见品牌(尽量不要泄露项目)，然后通过问卷调查、制造商调查、大厦调查等方法调查研究各种产品品牌，以及各品牌的市场占有率、生产供应根据性价比等参数进行分级，最后根据本项目楼层定位从同一等级的设备材料品牌中进行选择。新材料、新技术、新技术的运用：对于土建专业的产品材料，设备专业的新材料、新技术、新技术变化很快，发展很快。 例如，23年前大量使用的铸铁排水管现在，在UPVC管几乎被替代的短短2、3年间，住宅区的对话经历了普通的壁挂和嵌入式对话、黑白和彩色的视觉对话、住宅的智能的统合终端等世代产品的交换。 因此，在项目开发前期的设备材料选择定位工作中，必须加强对各种新材料、新技术、新技术的考察研究，按照施工模板、小规模试用、大规模使用的程序，慎重持续推进“三新”设备材料的运用。3 .前期工程阶段3.1施工交叉口开设【完成时间】在前期工程开始前完成，尽量在篱笆施工时和篱笆一起考虑。【执行部门】发行部负责向城市管理部门报告建设项目部负责工程交叉点位置选定及交叉点开设工程管理【合作部门】合同部委托施工机构施工【注意事项】工程十字路口的位置应配合园区总平面设计正式十字路口的位置。考虑到尽可能与主包单位的区分一起，每个主包单位都有独立的出入口工程交叉口的数量应以满足现场工程管理的需要和便利性为原则，不得过多和过少，同时也应考虑不同的施工阶段和现场流水工程的需要。施工十字路口应在城管文明的施工中设置洗车台和沉砂池等，满足本公司CI的要求。3.2地基处理【完成时间】基础施工前【执行部门】发行部组织在招标前以岩土设计单位确定地基处理方案项目部负责标定后地基处理的现场施工管理【合作部门】合同部有责任在要求的时间节点之前完成地基处理工程的投标【注意事项】现场为填海工程时，为保证今后园区建设后的室外沉降值在规范的允许范围内，在项目前期进行地基处理工程。 地基处理方案有装货预压、动力排水固