南燕湾高尔夫项目立项报告

金泰地产集团海南地区公司南燕湾高尔夫项目立案报告、1、2、1项目概况2宏观环境和风险因素3项目定位及产品规划4项目开发规划5经济估计和融资方案6结论、目录、3、1项目概况、南燕湾高尔夫项目位于海南省东线中部临海，交通内项目位于海南省万宁市礼纪镇南燕湾(图1-1 )，海南东线中部临海位置(图1-2 )。 东临南海，西与琼中县交界，东南与陵水县交界，北与琼海市交界。 北距海口160公里，南距三亚110公里，东线石梅3公里，博鳌机场68公里，东线轻轨万宁莲站8公里，海南东线观光中间站。 1.1区位和交通，图1-1海南东线湾区示意图，4，1项概况，1.1区位和交通，图1-2海南万宁区示意图，5，1项概况，基本情况：南燕湾滨海高尔夫项目(图1-3 )，总占地面积1200亩，是海南最早的4个高尔夫球场之一， 海南唯一的全海景高尔夫项目，1996年由日资企业建设，项目在现在的1200亩球场以550亩为建设用地，球场向东租借500亩以上的土地再次开发体育场改造的高级住宅、高尔夫球、酒店等房地产的复合房地产。 1.2项情况和区划特征，图1-3南燕湾高尔夫项目形象，6，1项概况，1.2项情况和区划特征，图1-3南燕湾高尔夫项目形象，7，1项概况，区划特征：南燕湾湾小而精致，海南少数南湾。 项目位于两山之间，背对青山面对大海，俗称“左青龙、右白虎、前有照片，后有风水之说”，是绝景之地。 项目各种资源丰富，同时具有一线海景、高尔夫球场景观、湿地内湖、热带雨林等稀有生态资源。 图1-4南燕湾高尔夫项目实体图，1.2项目情况和地块特征，8，1项目概况，图1-4南燕湾高尔夫项目实体图，1.2项目情况和地块特征，9，1项目概况，球场内除俱乐部住宅和办公楼外，永久性球场内有多个湿地内湖、数十年以上的成树、淡水坝等。 区划有两个小海湾，需要改造，但海湾沙质好，没有污染。 住宅用地的一部分全靠山面海，有一定的台阶，有滑坡等自然灾害的可能性。 土地权利清楚，边界完整，项目比较纯粹。 1.3区域现状，图1-4南燕湾高尔夫项目实体图，10，1项目概况，1.3区域现状，图1-4南燕湾高尔夫项目实体图，11，1项目概况，项目为海南东线中部观光都市隆盛(图1-5 )，隆盛素有温泉故乡名称，热带植物园，高尔夫球场，酒店项目与兴盛周边合作，形成大区域合作，局部区别竞争优势，同时可以分享神州半岛综合旅游度假区和石梅湾度假区大设施，包括五星级酒店、医院、学校、高级商业街、健康医疗中心、游艇、直升机场、银行等。 实现项目间互补性和住房差异化的好处。 1.4项周边集合，图1-5隆盛旅游形象，12，1项概况，1.4项周边集合，图1-6区周边项目，13，1项概况，周边景观：项目东侧为24平方公里神州半岛，该区原为自然村，迁徙后为内外双海半岛形状，半岛主要景观资源为海景、内海、海岛。 项目西侧是华润石梅湾项目，该项目也坐山面海，项目内拥有4000年历史的青皮树保护林和防护林。 区域内热带植物繁茂，自然生态景观资源良好。图1-8项目周边实体图、1.5项目周边环境、14、1项目概况、图1-8项目周边实体图、1.5项目周边环境、15、1项目概况、空气状况：项目坐山面海，靠近千年原始林，周边地区无污染源，负氧离子高，空气质量好。空气比海口稍干燥，在海南是适度的空气湿度。 噪音状况：三面环山，人烟稀少，无噪音源。 1.5项周边环境，图1-7项周边实体图，16，1项概况，1.5项周边环境，图1-7项周边实体图，17，1项概况，项总占地面积550亩，其中，一类用地250亩，容积率0.3； 两种用地300亩，容积率为0.8，总建筑面积规划为21万平方米。 其中俱乐部建筑面积5000平方米，住宅建筑面积205000平方米，具体区划指标如下表：1.6项规划管理要点，表1-1项首期主要规划指标，18，1项概况，本项土地以并购所有权形式获得。 前期海南旅游开发有限公司以4.6亿土地出资，金泰房地产出资4000万，成立注册资本1亿的海南金泰旅游业项目公司，其中旅游公司占60%所有权，金泰房地产占40%所有权。 信托项目分三期融资15亿元，其中8亿元收购旅游公司持有的60%股权，7亿元用于增资(2亿元支付土地变性金，5亿元开始资金)。 南燕湾项目进入销售期后，金泰房地产从信托公司回购60%的股票。 1.7土地价格，19，1项概况2宏观环境和风险因素3项定位和产品计划4项开发计划5经济推算和融资方案6结论，目录，20，2宏观环境和风险因素，2.1外部环境分析，2010年1月，海南国际旅游岛政策正式发布，海南房地产市场再次成为全国人民关注的焦点。 客群外向性(图2-1 )是海南房地产市场的主要特征，旅游假期消费的非刚性需求决定兼顾海南市场风险和机遇。 图2-1海南房地产市场面向全中国，21、2宏观环境和风险因素，2.1外部环境分析，中国经济环境是旅游休假的驱动因素：在我国过去30年GDP以两位数快速增长的趋势下(图2-2 )，温家宝在十二五工作报告中指出，将今后5年的GDP增长抑制在7 %左右，优化经济结构，稳定民生，扩大内需，科技创新从7%的增长率来看，中国经济未来5年的发展，还是好而快地发展，而且在扩大内需、重视民生的情况下，国民消费能力越来越强。 图2-3中国人均可支配收入增长，图2-2中国GDP总量增长，22，2宏观环境和风险因素，2.1外部环境分析，人均可支配收入是旅游度假的驱动因素，世界假期经济发展规律显示，国民人均GDP超过1000美元，国内将产生旅游需求当人均GDP达到2000美元时，旅游需求转变为休闲需求当人均GDP达到3000美元时，休闲度假需求进入快速增长阶段，当人均GDP达到5000美元时，旅游形态开始进入成熟的休假经济阶段。 2010年，中国人均国内生产总值达到4756美元，意味着中国已全面进入旅游经济向休闲经济转型期。 表2-1人均GDP水平和旅游休闲发展，23，2宏观环境和风险因素，2.1外部环境分析，高尔夫产业发展是旅游休假的驱动因素，高尔夫优惠政策着力于海南高尔夫旅游休假产业的发展。 明确了在国际旅游岛建设规划纲要年积极推进高尔夫运动及其相关产业。 海南省加快吸引全国各地高尔夫球爱好者，全省高尔夫球场数达26个(图2-4 )，主要分布于海口、三亚及东线沿海城市。 在高尔夫产业的牵引下，高尔夫球场的建设、维护、服务、高尔夫产品、酒店、房地产、饮食休闲等产业与高尔夫成为复合产业，形成高尔夫高级产业链。 图2-4海南高尔夫分布，24，2宏观环境与风险因素，2.2内部环境分析，海南旅游新格局形成：传统旅游格局以海口、三亚为中心，通过东西三线，琼海、儋州、五指山分别作为中点与海南整体相连。 各大集团将立足于当地特有的优质资源进行市场竞争，形成现有的市场结构。随着交通、政策、资源等因素的影响，海南旅游胜地目前总体特征为“南北成熟、东骚动、西静、中隐”。 图2-5海南旅游新格局，25、2宏观环境和风险因素，2.2内部环境分析，交通促进海岛扁平化： 2010年开通的海南东线高铁，三亚至海口距离90分钟，海口至神州站距离50分钟，三亚至神州站距离40分钟，实现海南生活圈。 海南省第三国际机场博鳌国际机场于2010年开工，预计2011年投入使用。 全国各地游客到达博鳌后半小时到达南燕湾。 通过完善交通基础设施，投入使用东环铁路、博鳌机场，促进岛屿扁平化、区域资源合作，提高区域价值。图2-6海岛扁平化、26、2宏观环境和风险因素、2.2内部环境分析、未来区域价值提升：项目位于中信泰富投资的神州半岛和华润投资的石梅湾中间地带，区域知名度、区域市政集、生活集、居住氛围等两家上市公司共享区域数百亿投资成果。 中信神州半岛：神州半岛占地面积24平方公里，是海南省政府和中信泰富签署的省重点项目，计划10年投资100亿个，建立全球旅游假期综合发展区域。 华润石梅湾：石梅湾度假区项目是海南省“十一五”重点项目，总面积12平方公里，华润进行统一规划、统一开发、统一招商、统一管理项目，包括五星级度假酒店、游艇会、高尔夫球场、文化村、SHOPPINGMALL、直升机站、度假公寓、27、2宏观环境与风险因素、2.3政策风险分析、项目用地现状：土地所有权归属：国有用地土地使用权归属：海南金泰旅游业开发有限公司土地性质用途：南燕湾项目属于景区，然后进行土地变性作业，其中550亩用地性质变为住宅区，政策风险评价： 根据万宁市政府对南燕湾项目的最新计划文件，本项目的1200亩土地中的550亩作为高尔夫球场的共同住宅开发用地，其馀的土地作为高尔夫球场用地。 最近海南省对房地产相继出台的管制政策，除海口和三亚市以外的县市没有太多参与，南燕湾的独特地理位置和周边的石梅湾和神州半岛沿海资源受到政府的重视，政府重点支持地区，使该项目的开发运作过程更加方便。 28、1项目概况2宏观环境和风险因素3项目定位和产品规划4项目开发规划5经济推算和融资方案6结论、目录、29、3项目定位和产品规划、项目自然资源独占性高，具备创建高端假期项目的基本条件。 通过特性定位构建项目优势支撑合理价格，不与神州半岛和华润石梅湾形成价格竞争。 3.1项产品利润分析，30，3项定位和产品规划，区域内同类型产品或同类型人的需求，本项目在价格竞争优势不足的地区内品牌开发者具有强烈的品牌和性优势，产品定位重叠会造成致命打击，价格溢出型共享3.2充分扩大市场竞争战略、竞争环境分析和项目本身的资源优势，从价格竞争法则中脱离，从竞争中获得衡量价格的主导权，在推进高端客户市场细分化营销方面，确立周边大盘项目互惠共生模式的产品设计优势。 在采用竞争战略选择、区域竞争内、市场补充者战略的观光地，采取市场领先战略。31、3项定位和产品规划，3.3项定位分析，目标群定位：目标群分类：海南海景资源的房地产消费，无钱人群，从职业角度可以确定以下3类群： a .置身于改革开放初期的混乱时代，利用机会奋斗的企业家。 图3-1联想组柳传志万科地产王石，b .政治社会考验和官场辉煌的政府官员。 图3-2前国家总理朱镕基海南省书记卫保留，c .万人崇拜电影界，投身于光彩夺目的艺人明星之中。 图3-3艺术家赵本山艺术家倪萍，32，3项定位与产品规划，3.3项定位分析，目标群共性：目标群定位：自改革开放以来第一个富裕群体终身奋斗，希望退休后有安静、生态、健康、质量、宝贵的场所。 项目定位： CEO休闲养老中心，33，3项目定位和产品规划，3.3项目定位分析，项目未来规划：项目人群需求细分准确，定位类别差异显着。 对于曾经批评过的人群，为了追求退出社会后的生命健康，我们在产品规划设计、房地产类型及辅助服务方面，应该更加重视隐私、健康运动、生态科学技术、宝贵服务方面的因素。 图3-4南燕湾土地利用规划图，34，3项定位和产品规划，3.3项定位分析，项目未来规划：半山海景住宅：项目北高南低，呈半山坡地形，见海效果好。 户型设计中偏向室内建设空间与展望海休闲空间。 标准18洞星全海景高尔夫球俱乐部：改建的高尔夫球场重视“以质量优先、服务为主”合规性，为业主提供五星级服务标准全海景高尔夫球场。 图3-6高尔夫球杆，图3-5半山海景住宅，35，3项定位与产品规划，3.3项定位分析，项目未来规划：个人游艇俱乐部：设立个人游艇码头，为所有者游艇提供专用泊位，同时也是高端所有者的分层交流平台。 项目可以通过租赁或销售游艇泊位来获利。 康体俱乐部：邀请国际十大健身俱乐部参加项目，设立专业健身网站，增设山晨路线。 为业主制定定制的运动健康方案。图3-7私立游艇俱乐部、图3-8康体俱乐部、36、3项定位和产品规划、3.3项定位分析、项目未来规划：抗衰老基地：从瑞士引进顶级养护设备，建立中西医结合的健康医疗养护基地。 可以为每位业主制作健康文件，同时为业主提供细胞理疗、基因理疗、药膳理疗的跟踪养护服务。 分体度假酒店、文化艺术会和项目会：建设国际设计师资高标准设计、品位、内涵一流的分体度假酒店和文化体验、展示、互动演绎中心会。 图3-9抗衰老养护，图3-10分别为度假酒店和文化艺术会，37，3项定位和产品规划，3.3项定位分析，价格定位，万宁滨海地区房地产项目分为两类，偏养老房地产和大型滨海度假房地产。 养老土地：集中在大兴隆景区。 享有热带雨林、高尔夫球、温泉等优势资源。 但园区总体质量较低，洋房价格为11000-15000元/平方米，别墅价格为27000-45000元/平方米。 滨海度假胜地：集中在万宁滨海沿岸，享受景观、生态资源优势，设计商人酒店、高尔夫球、游艇、商业等套餐，大笔投资产生了高品质。 因此，该地区周边滨海度假项目售价偏高。 公寓价格约11000-20000元/平方米，目前没有别墅产品。 38、3项定位和产品规划，3.3项定位分析，价格定位，本项市场准入点：一、借力石梅湾、神州半岛、大隆盛景区丰富集二、行走资源与私属湾特性的差异，表现为本大地区“皇帝冠上的明珠”。提案本项目定位