襄阳地块投资建议(私募)

,襄樊市樊城区地块开发项目投资建议,目录,襄阳基本情况房产市场情况项目基本情况项目合作机会,一、襄樊经济社会发展状况,1.1襄樊战略定位及行政区划,战略地位：“省域副中心”城市六区：襄城、樊城、襄阳、高新开发区、鱼梁洲开发区、隆中风景区三市：宜城、枣阳、老河口三县：南漳、谷城、保康,1.2经济发展情况,2009年GDP达1201亿元，同比增长15%。地方财政总收入95.13亿元，同比增长15.4%。,1.3人口及居民收入,2009年，全市户籍人口588.88万人，流动人口33万人，其中市区常住人口150万人。全市城镇居民人均可支配收入达13409元，同比增长9.1%；城镇居民人均消费性支出10145元，同比增长7.3%，城镇居民家庭恩格尔系数为39.36%；城镇居民人均居住面积为28.85平方米，比上年增加0.53平方米。,2007年，襄樊市平均家庭成员规模为2.96人/户，随着家庭规模结构转变，对房地产住宅市场需求将持续增加,二、房地产市场状况,2009年，全市房地产开发完成投资55.39亿元，同比增长19.9%。房屋施工面积709.7万平米，同比增长45.1%。其中，住宅555万平米，同比增长39.9%。商品房销售面积达224.5万平米，同比增长74.5%。其中，住宅销售面积达200.5万平米，同比增长71.3%。商品房销售额达58.1亿元，同比增长103.1%。其中，住宅销售额达46.4亿元，同比增长97.6%。,2.1襄樊市当前土地供应量2009、2010年度土地供应计划用途结构表（单位：亩）,2.2房价指标,历年襄樊市中心城区房价收入比,2007年中心城区房价收入比为8.73。（发展中国家合理的房价收入比在69倍之间）,2.3房价比较分析,2009年12月，襄樊中心城区A级楼盘均价5200元（万达广场）。2010年初调控后房价有所回落，2010年10月中心城区A级楼盘价格再次上扬，最高达7288元/平方米（汉江名居），万达广场二期开盘价6500元。与同为省域副中心的宜昌市相比较，襄樊房价明显处于较低水平（宜昌中心城区房屋均价已突破7000元）。2009年宜昌市GDP1245亿元（较襄樊多40亿余元），居民人均可支配收入12843元（较襄樊低500余元）。襄樊房价较低的原因在于投资性需求较弱，住房购买以保障型改善型为主。本土地产公司实力偏弱，自2008年万达进入襄樊后，房地产活跃程度明显加快。,2.3房屋需求分析,1、新增家庭的需求。主要是新婚家庭，每年大约几千对新婚青年，购新房、搬新家在40以上。2、拆迁安置需求。随着襄樊城市扩建及城市整体规划修编，很大部分拆迁户选择购置或补偿新房。3、流动人口与周边商贸从业人员住房需求。周边县市民营企业负责人、个体老板在襄樊购房安居，流动人口也有一定的需求量。4、外出打工人群的回乡置业需求。襄樊是一个农业大市,全市588万人口中,农村人口就有365万,常年外出打工经商的达到76.4万人。这一部分人群回乡购房的需求很旺盛。5、广大市民以旧换新需求。襄樊“十二五”规划提出，人均住房建筑面积将超过35平方米，襄樊开发潜力较大，发展空间良好。,2.4购买力分析,襄樊户均存款变化情况（一）金融机构存款增长情况（二）,（一）历年襄樊市家庭存款余额均值情况2000年以来襄樊市家庭存款余额均值年均增长率为22.2，2007年家庭存款余额达到469.7亿元。,襄樊市居民家庭存款余额逐渐递增，襄樊市居民消费潜力较强。,（二）历年襄樊市金融机构存款情况2000年以来，襄樊市金融机构存款余额快速增长，年增长率为16.7。2007年，金融机构各项存款余额为683.6亿元，比2000年增长172.35。,2.5存贷款情况,2009年，全市存贷款分别突破千亿元和500亿元大关。全市金融机构人民币存款余额达到1051.83亿元，比年初增加219.61亿元，比年初增长26.5%，其中，储蓄存款余额687.58亿元，比年初增长19.6%。金融机构人民币贷款余额达518.26亿元，比年初增加144.68亿元，比去年同期多增86.83亿元，其中，全市金融机构中长期贷款余额281.18亿元，比年初增加88.19亿元，同比多增53.38亿元，比年初增长45.7%。,2.6房地产发展趋势,近年来襄樊市固定资产投入快速增长，经济增长明显加快，居民收入水平持续提高，居民可支配收入及人均储蓄存款余额逐年增长，显示出后期强劲的消费潜力。旧城改造步伐加快，改善型住房需求逐步加大。随着鄂西生态文化旅游圈建设推进，特别是武襄高铁、汉十高速及襄荆高速通车后，襄樊市流动人口增多，置业型住房需求加大。目前中心城区新楼盘价格为7000元每平方米。房地产市场处于上升阶段。,三、项目基本情况,3.1项目地理位置,建设路地块：樊城区建设路、汉江路及沿江大道交汇处，南邻汉江，西接汉江二桥，占地面积110亩。人民西路地块：樊城区贾洼地段，月亮湾公园入口处，毗邻汉江，汉江三桥西500米，占地面积57亩。,3.1.1项目位置图,3.1.2建设路项目地形图,3.1.3人民西路（月亮湾公园地块）厂区图,3.2地面情况,建设路地块地形为400*200米，现有生产厂房28000平方米、办公楼、大礼堂及其他辅助设施。人民西路地块原为原料仓库，建筑物较少。地面平整，地形开阔。,建设路厂区图,四：项目价值评估4.1土地摘牌参照价格1、2008年9月“钱塘100”项目土地成交价292万元/亩（位于本案北面马路正对面）。2、2010年1月长虹路商住地挂牌成交价1091万元/亩（距本案1公里处）。3、2010年10月前进路地块成交价达到900万元/亩。,4.2土地挂牌指导价格,建设路地块：400万元/亩人民西路地块：260万元/亩,4.3项目地块价值评估,建设路：400万元*110亩=44000万元人民西路：260万元*57亩=14820万元合计：58820万元,4.4地块优势,区位优势：建设路地块六面临街，南接汉江，西接汉江二桥，优势明显。江景优势：隔江相望古隆中风景区。江面开阔，波光粼粼，水天一色，风景独好。交通优势：距全市核心商圈长虹路商圈不足1公里，2条公交线路设置了厂前站点。交通极为便利。地形优势：南北长400米，地块较方正，利于规划设计。产权优势：土地及地面附着物产权结构单一，沟通快捷决策迅速。拆迁优势：厂区容积率低，约0.38，拆迁成本低。政策优势：根据市政府文件精神，关停企业原址开发过程中，享受规费减半收取的优惠政策，节省成本。人文优势：地处历史文化名城腹地，人文底蕴深厚。绝版优势：中心城区仅存的最后一席大面积未开发完整地块，得天独厚。升值优势：当前地价较低，升值空间巨大。,4.3地块经济指标（内部）,建设路：占地面积114亩，规划用地102亩，商住用地，容积率3.5，可建面积237000平方米。（其中：1、整合面积11亩，拆迁面积21000平方米，还建面积27000平方米。2、代征道路面积12亩，教育占地7亩）人民西路：用地面积45亩（道路代征12亩），商住用地，容积率3.5，可建面积105000平方米。上述经济指标可根据具体项目详规适当调整。（政策依据：襄樊市政府常务会议纪要）,4.4项目经济分析,建设路：住宅20万平方米、商业4万平方米、车位1000个。预期收入18亿元。（住宅均价6000元/平方米，商业均价15000元/平方米）人民西路：住宅9万平方米、商业1万平方米。预期收入57000万元（住宅5000元，商业12000元）。成本：楼面价1700元，建安成本1300，规费170，配套220，财务成本160，合计3450元/平方米费用：营销及管理100、不可预见50、综合税金：建设路住宅750、商业1860；人民西路住宅620，商业1860元。税后净利润：87700万元。,五、合作共赢,5.1特定关系人合作模式,5.1.1债权模式向特定人群定向融资不超过5000万元融资成本25%每年合作期限暂定2年,5.1.2股权融资模式,1、融资规模不超过资产总额的30%2、净资产按照55000万元估值,5.1.3融资+股权模式,向特定关系人推行融资+股权模式融资总额控制在2000万元以内享受20%年回报率+项目分红,5.1.4股权1+1模式,特定关系人投入资金享受投入资金的双倍股份分红。投资人到期