蛟龙港海滨广场项目商业规划方案

蛟龙海滨广场项目商业规划方案,二一一年五月,1,目录,第一部分、项目背景03第二部分、商业调研分析09第三部分、项目目标26第四部分、项目总体定位32,2,第一部分、项目背景,1.1、开发背景1.2、项目情况1.3、地理位置1.4、项目四至1.5、背景分析1.6、项目前景,3,1.1开发背景,蛟龙港产业园,整体规划面积6000亩，以蛟龙工业区、蛟龙高新区、蛟龙生活区为主体，集蛟龙中心文化广场，金融中心，蛟龙酒店，蛟龙超市，蛟龙学校，蛟龙医院于一体的城中之城。将成为一个年产值500亿元，利税突破20亿元，解决20万人以上就业，常驻人口达12万以上的的资源节约型、环境友好型、统筹兼顾城乡经济发展的产业新城。,成都市产业集中发展示范区，以“产城一体化”发展新模式，打造工业现代化城市产业开发区，推动城乡一体化建设,一座城，需要繁华的商业，更需要消费的惬意。,蛟龙海滨广场应运而生,蛟龙港双流园区，产业在升级、功能在升级，一个集合工业、商务、商贸、服务、居住、休闲的宜业宜居宜商的产业新城正在崛起！,为蛟龙港双流园区商业配套项目，坐落在蛟龙港黄金地段，总建筑面积约20万平方米，地上17-19层、地下1层为停车场，其中地上1-3层裙楼作为商业使用，商业建筑面积近6万平米，商业楼层层高5.38米。,项目工程进度本项目商业裙楼（1-3层）已结构封顶；1#、3#、5#、7#、9#、11#塔楼已经结构封顶。,1.2项目情况,蛟龙海滨广场,5,5,1.3地理位置,项目位于成都蛟龙港双流园区内，双楠大道与蛟龙大道纵横交汇之处。毗邻双流新城，距离双流城区中心约1.5公里。距离成都市三环5公里（西南方向），距离成都市中心13公里。,1.4项目四至,7,1.5背景分析,作为产业集中发展区之一，蛟龙港得到各级政府的一贯关注和扶持，经过多年发展，已具产城一体化的发展规模。这为配套商业的海滨广场提供了良好的资金保障、基础设施保障和软硬环境条件。,蛟龙海滨广场，产业新城新商业时代的引领者！,蛟龙海滨广场,城市规模化的的产物,区域产业升级的产物,城乡一体化的的产物,随着城市规模化快速发展，商业正逐渐向城市周围辐射发展，随着产业布局和人口分布而新兴的商圈越来越多。成都向南向西、双流新城向西向北发展的趋势催生该新商圈的发展。,随着双流新城的重点打造、蛟龙港的快速发展和周围新楼盘的不断建设，区域内常住人口预期激增，商业亟待升级完善，原有商业的档次、形态及格局均无法满足区域居民和流动人口的需要。,8,8,第二部分、项目商业调研分析,2.1、区域宏观环境分析2.2、区域人口分析2.3、消费者调查2.4、小结,2.1区域宏观环境分析,双流位于成都平原腹地，三面环绕成都。幅员面积1032平方公里，户籍人口96.61万，辖21个镇、3个街道办事处，县人民政府驻东升街道。中西部第1强县。2010年全国百强县排名第27位。双流机场为我国四大国际航空港之一。,2010年双流县国民生产总值达到了485亿元，较2009年增加21.8%，人均GDP达到了50201.8元；2010年社会消费品零售品总额完成126.8亿，同比增加18.2%；境内有着发达的工业基础，近年来光伏光电、新材料等新兴产业初具规模，生物医药、机械电器、新型建材、绿色食品等传统优势产业持续发展。,消费品市场稳中趋旺城乡居民收入增长较快双流县总体经济状况将呈现持续、稳定的发展状态,10,2.1区域宏观环境分析,蛟龙港位于成都双流九江境内，接壤双流新城，园区规划面积4平方公里，已入住企业900余户，缔造闻名全国的“蛟龙模式”。是成都中小工业企业集中发展示范区，是节约利用土地发展工业的有益探索，是成都市“城乡一体化战略”实践者。,蛟龙港产城一体化,11,11,2.1区域宏观环境分析,随着人均GDP的增长，双流县居民消费结构已向发展型、享受型发展。进入2010年，随着全县经济的快速发展，消费结构升级更加明显，在城乡居民消费中普遍趋向消费周期越来越短、折旧越来越快、档次越来越高。,12,2.1区域宏观环境分析,2006-2010年双流县消费品零售总额统计,0,50,100,150,200,250,300,350,2006,2007,2008,2009,2010,0,2,4,6,8,10,12,14,16,18,零售总额(亿元),增长率（%）,随着社会的发展进步和人民物质文化水准的提高，双流县商业市场已开始进行结构性调整，发展升级的趋势明显。品牌店开始入驻，购物中心开始发展，个性化的商业街开始出现，连锁超市、便利店有了较大发展；商业市场呈现出现代化、人性化、个性化、多元化的发展趋势。,13,2.2区域人口分析,区域人口年龄结构集中在青壮年群体，占总人口70%，这与蛟龙港是一个年轻的新兴城市特征吻合。青壮年是社会财富创造的主力军，同样也是消费大军，他们有稳定的经济收入，在生活需求上比其他年龄层次较丰富；这个群体的消费能力与消费频率较其他年龄区间人群均高，且该区域内消费水平近年保持较高的增势。,14,2.2区域人口分析,已入住项目,（项目2公里范围内）,15,2.2区域人口分析,在建项目,（项目2公里范围内）,16,2.2区域人口分析,本案,双流城区,双流新城,九江,核心区,项目2公里范围内，现常驻人口约12万（含流动人口）；未来该区域人口将达30万，蛟龙港产业升级、双流新城的发展与区域内房产开发将带来区域人口的快速增长。,2km,双流县城镇居民人口50.92万人。,17,17,2.3消费者调查,人口结构：区域人口集中分布，整体入住率63%；现常驻人口12万，未来人口总量将达到30万人（均含流动人口）。人口构成：外来租住户25%、征地返迁人员30%、区外在此自购房人员45%。人均收入：300012000元/月。主力消费人群：20-35岁中青年为主。人均消费水平：居住人群多在周边企业职员、居民就业，消费水平属于中等。消费频率：区域内企业职员较多，每周一般有多次消费发生。随着区域内新楼盘业主入住，该区域内的消费结构及消费能力将逐步提升。,18,2.3消费者调查,2008-2009双流居民消费支出结构变化,2.4调研小结,区域商业现状：本案所在的蛟龙港及其以北区域，商业发展落后，以传统商业格局为主，城市景观及商业形象欠佳，缺乏大型综合化一站式购物休闲的现代化商业形态。区域人口规模：增长较快，人口城市化率提高，消费能力增强，消费观念更趋都市化。区域商业前景：区域内高端酒店、文化、运动、国际品牌商业的入驻，表明区域商业前景趋好。蛟龙港的未来发展：随着“蛟龙模式”的不断再造与升级，园区产业升级、城市功能升级、区域人口结构与规模的升级，项目商业具备有利的基础条件和发展空间。,海滨广场双流商业旗舰，扬帆起航正当时。,25,20,第三部分、项目目标,3.1、提升园区整体价值3.2、带动区域商业升级3.3、实现自身商业价值,21,3.1提升园区整体价值,立足于蛟龙港新城的城市定位方向，建设发展方向，突破园区生活理念、商业模式、消费方式，树立蛟龙新城新地标，打造蛟龙产业新城品质生活引擎，完善产业配套，提升蛟龙形象。,完善蛟龙港的商业配套功能，促进蛟龙港整体招商和运营的提档升级。良好的商业品质品牌形象，有效提升蛟龙港整体的品质品牌形象。一站式购物休闲的商业服务，促进蛟龙港宜居宜业宜商的新城打造建设。推动蛟龙产业新城快速无缝融入双流新城，融入成都城市新商圈。,22,3.2带动区域商业升级,立足于打造区域新商业、新商圈，完善区域商业配套，提升区域商业形象，突破园区藩篱。,建立独特而鲜明的商业组团形象，创新业态组合。以业态、档次的差异化完善区域商业配套，提升区域商业形象。满足区域常驻人群的消费，带动品质生活追求；以商业品质品牌提升项目的区域辐射力及其影响力。,树立城市新商业新地标。重新定义城市商业文化内涵。打造城市商业品质和品牌，引领购物时尚。以差异化竞争优势，提升商圈形象。,实用、超前的商业规划，满足蛟龙新城商业功能升级的需要，满足项目商业未来发展的需要；追求持续、长远的资产和品牌价值。,塑造项目商业人文景观与舒适的购物消费环境；满足项目各类商业功能的综合化需求；满足各类商业业态的需求；满足消费者需求；符合城市发展的需要。,3.3提升自身商业价值,立足于商业项目的长远发展，结合项目的功能价值和现实目标，不断提升项目自身的经营价值、品牌价值和资产价值。,31,24,第四部分、项目总体定位,4.1、总体功能定位考量4.2、总体定位4.3、档次定位4.4、形象定位4.5、客群定位4.6、功能定位4.7、业态定位,25,蛟龙海滨广场，能为城市带来什么样的新商业呈现？,26,成都，下一站：蛟龙海滨广场！,对于成都，不像以往，仅局限于市中心少数几个商圈，随着城市发展升级，新商圈在成都东西南北遍地开花，如万达商圈、建设路商圈、青羊商圈、沙湾商圈等等。新商圈的发展是以市场需求为基础的，并不断带动区域生活品质的提升。蛟龙海滨广场蛟龙商圈黄金坐标，承载的是蛟龙商圈升级开篇，延伸成都商业发展新篇章。,蛟龙产业新城打开了城市品质生活的通道，新城、新形象，将迎来质的飞跃。蛟龙海滨广场新城商业首座，领擎蛟龙新城品质生活。,对于蛟龙，产城一体化的发展，必然通过产业结构不断优化，摒弃传统高耗低端产业，规模聚集低碳高端产业。以商业服务驱动产业创新升级，高品质的蛟龙海滨广场高品位的商业文化内涵高端产业升级，续写蛟龙新传奇。,拓展成都商业版图，主动融合大成都城市发展,升级蛟龙产业格局，先锋驱动宜业宜商福地,升级蛟龙城市形象，魅力绽放健康宜居之城,27,4.1项目总体功能定位考量,A、产业聚集商机无限产业规模聚集与格局升级，商业需求旺盛B、物业本身特性中型规模商场，共三层，面积5.8万。C、商场地理位置双流新城与成都市区之间，交通较便利；现常住人口近12万，未来增长较大。D、项目周边的消费力周边居民收入中等，外来改善居住人群进入周边居民消费潜力大E、项目周边的商业现状店铺档次较低不能满足常住居民的消费要求专业特色商城有一定辐射力F、居民的消费习惯喜欢一站式消费购物、餐饮、娱乐相结合,项目总体功能定位要素综合分析,主要从以下着手提炼本项目的总体功能定位：1.生活消费的便利性。2.就近购物的消费习惯。3.综合性多功能商场。4.购物休闲与餐饮娱乐结合。5.商业的完善配套，如停车场等。,项目总体功能定位的考量,根据地理条件、区位特点、项目特性及目标消费人群，本案不适宜传统大型百货模式。建议以大型超市、专业卖场和精品百货为主，结合餐饮美食、娱乐休闲，积聚人气、扩大知名度，成为城市区域商圈的购物休闲中心。,28,4.2总体定位,城市区域型一站式商业购物休闲中心,29,4.3档次定位,目前蛟龙港商业以中低档为主，项目定位应符合区域商业特点；消费群体现出消费水平不高，但消费频率较高及增长势头明显的特点；项目所处位置为蛟龙港，企业职员是本项目的主力消费群之一，主要以中高档消费为主；项目片区商业氛围不强，具有一定的发展空间，易于形成区域内商业档次的差异化；项目接壤双流新城，与该区域内已有酒店、休闲运动、高端商业要有明显的互补。,符合区域商业发展趋势，兼顾多样消费群，体现差异化，购物环境舒适优美明显高出区域现状本项目商业档次可定位为：中档，并预留向上发展空间,30,4.4形象定位,以突出项目在区域内传统商业格局中的差异化为目的，体现规模、气派、有档次的项目特点；同时融入双流新城及双流城区整体商业中，体现时尚、流行、休闲的特点；,形象定位：现代化、简洁、具有商业气氛的外立面，特色的户外广告，突出独特的结构和颜色、材质的品质感，整体形成中档或中档偏高的商业形象。,31,区域型全客层中上档次消费主流生活业态面向全客层消费,4.5客群定位,32,进入园区的商务人群常驻园区上班人群可辐射区域的生活人群可辐射区域的休闲人群,区域年龄特征：18-45岁职业特征：上班族、居民社会属性：追求日常购物，假日购物、时尚生活、休闲娱乐的人群。商