4a--2013青城山圣沅房产街子颐养地产项目产品研究思路方案135p

圣沅房产-街子颐养地产项目-产品研究思考,修身青城，养性街子,在一个历史悠久，山清水秀，交通畅达，中式建筑云集，高端项目突起，中高端配套欠缺的地方打造500亩的综合性颐养地产项目，突破口在哪里？,难道真的是“山重水复疑无路”？中成房业以此展开该项目主题思考！,结合旅游度假项目及开发公司经营愿景，我司认为项目成功包括几大因素！,首期项目旺销带来充足的现金流！为项目持续开发提供保证！,配套产品（医疗）打造能够成为区域依赖与走向，提升街子旅游配套设施档次及丰富旅游项目，并以此提升街子旅游消费力及旅游名片，带动商家持续经营，促成商住产品旺销。,商住旺销及配套良好经营及养老主题诠释，促进圣沅集团品牌物质属性的深耕！,破题：主题的差异化、唯一性是项目成功运营的关键！,CONTENT, PART1项目定位背景, PART2项目定位分析, PART3项目产品建议,定位背景,项目定位背景,街子现状解析,街子文化解读,项目地块分析,市场机会点分析,区位研究,街子镇,都江堰市,成都市,街子镇是四川古镇，蜀川西平原崇州市，与都江堰市大观镇毗邻。地处山坝交界处，位于青城山脉的挖断山与火烧山坡脚下，距都江堰市约20公里，离成都市约60公里。,街子镇为青城山古镇，它集中反映了四川西南坝结合部独特的自然风光；具有深厚的优秀文化积淀；,区位研究,街子镇镇域幅员面积41.18平方公里，地貌属半山半坝区，西北部山区11.7平方公里，东南坝区29.48平方公里，海拔为700-1100米。最高峰是莲经村二组的土地岭，海拔1149.6米。山水秀丽而又独具特色。街子镇域的地质构造为龙门山褶断带的强烈上升地质，境内多奇沟异壑，自然景观突出。,区位研究,街子镇境内属亚热带湿润气候，全年气候温和，年平均气温15.9，最高气温25.9，最低气温5.2。暑热天较成都城区平均低3。雨量充沛，年降雨量1012.6毫米。年日照为1163小时。全年无霜期为280-300天。地温略低，冬暖夏凉。气候特点呈“春迟、夏凉、秋来早”。空气、水源、植被等绝少污染。,区位研究,街子境内主要河流有味江河、泊江河、横山渠、干五里河。天国山下的味江河环抱古镇缓缓南流，味江河发源于崇州市三郎镇境内的大崩槽老顶、奔腾于崇山峻岭之中，味江平均宽120米，年平均流量4.95m3/秒，最大排洪量841m3/秒，至街子场始出山，入平原，流至元通场二江桥下汇入文井江。,区位研究,古朴的街道，川西民居的建筑，档次不高且凌乱的商业，一切与期待中的“中华颐养小镇”还有较远的距离。,蜀山栖镇,设计理念：“观山、听水、慢生活”；建筑风格：川西民居。园林特色：引用传统水墨美学理念，以“山、水、林”元素，营造新中式景观。商业特色：集旅游、观光、休闲、度假于一体的高端休闲商区。48-170平米户型，囊括联排、叠拼、双拼三种产品，中小户型较好的形成了市场销售。,资源占主导，建筑无特色，商业缺主题。,区域个案研究-蜀山栖镇,青城神韵,设计理念：秉承中国传统院落文化精髓；建筑风格：现代中式，采用川西民居符号。园林特色：以笔架山为体，白江河为轴，一横两纵六组团的中式园林。配套特色：美术馆、地方志陈列馆、川西民俗艺术馆、硅化木艺术馆。一期已全面入驻，但二期500亩，短期内没有开发迹象。,景观资源占主导，建筑缺特色，配套参与性不强。,区域个案研究-青城神韵,区域个案研究-山外山,山外山项目占地185亩，规划建筑面积99000平米，容积率0.8，独院别墅109户，组院别墅178户，合院洋房648户。本期2012年国庆推出110套，已取得预售许可证，蓄客期来访量每天20组左右，区域中释放情况较好。,从古镇到周边旅游地产开发，以自然资源为主导，之前是千篇一律的川西民居，但随着山外山的破局，区域内开始呈现不一样的思考方式，. 宽窄巷子代表成都的魂，那如何抓住街子的魂，怎样才能表现最辉煌的街子，什么样的项目才能成为万草丛中的那一点“虹”,项目定位背景,街子现状解析,街子文化解读,项目地块分析,市场机会点分析,千年古镇，人文故土。唐风宋韵，明月清风，完好的晚清建筑，闲逸的民间生活，无处不在街子至今最淳质的古韵。晚唐“一瓢诗人”唐求的故里，杜甫、陆游等文人墨客曾在此吟诗作赋、题词留联。,古朴是本质，唐韵清风是辉煌。,积淀数千年民族精神的兰文化，“一瓢诗人”唐代与南宋爱国诗人陆游共同造就的古韵诗文化，北宋流传至今的茶文化，晋代古刹光严禅院浓厚的禅文化。,高雅、智慧、养性是文化的精髓。,清风是保存最好的记忆，唐韵却被渐渐遗忘，养性、养生则是千年留传下来的文化 唐韵与养性两者结合，可能是项目定位的突破口，但这片土地是否具有这样的潜质，古朴的唐韵如何表现，养性如何表达，酒店、商业靠什么运营,项目定位背景,街子现状解析,街子文化解读,项目地块分析,市场机会点分析,本项目地块约为280亩，颐养中心约60亩，开发用地220亩，后期用地约220亩整合后为500亩。,大盘规模，可塑性强，典型旅游复合地产。,本项目位于崇州街子镇境内，北靠“藏龙栖凤” 凤栖山，东临区域最品质盘山外山，望世界遗产青城山，南临新扩建街子大道，依托中国道教名山厚重的文化底蕴。,依山傍水，人杰地灵，具备高端旅游地产潜质。,通过成青旅游快速通道、川西旅游环线，本项目与成都距离能控制在60分钟；距双流国际机场45公里，距青城山8公里。成灌快铁再次将项目与成都距离缩短到30分钟。,公路轨道设施完善，交通便利，符合高品质旅游度假物业开发。,项目自身拥有医院配套，距千年古镇街子集中商业区仅300米，离蜀山栖镇10000平米的大型古韵商业街仅500米，15分钟内到达五星级酒店集群及高尔夫球场。,生活配套完善，高端配套可自足，满足高端旅行度假物业客群需求。,这片土地符合开发高端综合性旅游度假物业所有的基础条件,基础条件具备，旅游地产还需要什么，自然是文化，如何精确诠释？,项目定位背景,街子现状解析,街子文化解读,项目地块分析,市场机会点分析,从现状分析，街子镇完成打造已有两三年，但街子的人气与商气都还没有呈现出繁荣景象，主要原因在于街子开发滞后，滞后的原因有两点，一是青城山板块 的开发还未延伸过来，二是街子的配套无特色难以吸引客户购买。 随着离项目最近的山外山项目在国庆期间公开销售，以及出街子即青城后山板块置信青城郡国庆的公开销售，作为空间关系上的青城街子板块迎来了开发春天。 可以预见的是未来3-5年街子将象青城后山板块一样，焕发出房地 产开发的勃勃生机！,项目定位背景,青城山板块研究,青城山镇,大观镇,中兴镇,翠月湖镇,玉堂镇,1、青城前山板块（青城山镇）：位于青城前山脚，自然资源最优，开发时间早，项目众多，品牌开发商云集，度假物业为主。2、成青旅游环线板块（玉堂镇、中兴镇、翠月湖镇）：有山水资源，千亩大盘云集、自身配套先进、完善，以休闲度假为主，中信、武海、中铁、海航、泰达、保利等实力开发商聚集。3、街子板块（街子镇）：区域配套完善，在售项目颇具规模，以小户型休闲度假物业为主。4、青城后山板块（大观镇）：位于青城后山，成青快速通道沿线，交通便利；紧靠街子古镇，配套完善，享有味江河水资源，拥有青城山高尔夫球场；区域物业以养身度假兼休闲为主，品质参差不齐，高品质物业仅有“逸岭锦江” ，后续待开发项目较多，未来机会与竞争并存！,竞争剖析区位,街子镇,蜀山栖镇,本项目所在区域配套成熟，交通便利，以养身度假兼休闲物业为主，但品牌开发商少，高端物业号召力弱。在售项目品质参差不齐，高品质楼盘销售情况较好，故本项目品质应处于区域第一集团，高于蜀山栖镇，略低于山外山。,山外山,竞争剖析基础指标,御青城东南亚,水映青城东亚混搭,芙蓉青城新中式,小院青城新亚洲,云栖谷西班牙,竞争剖析景观,水映青城,芙蓉青城现代中式,水映青城东南亚,小院青城新亚洲,御青城东南亚,云栖谷西班牙,青城北湖欧式,竞争剖析建筑立面,竞争剖析户型,竞争剖析户型,竞争剖析户型,青城北湖：436.38,竞争剖析户型细节（独栋）,青城北湖：374.62,竞争剖析户型细节（独栋）,青城北湖：294.83,竞争剖析户型细节（独栋）,香颂湖：380,一层,三层,二层,26超大露台,卧室带景观露台,客厅层高6.6米,竞争剖析户型细节（独栋）,青城北湖：200,竞争剖析户型细节（双拼/联排）,二层,地下室,一层,小院青城：100实得202 ,竞争剖析户型细节（双拼/联排）,云栖谷：220,一层,三层,二层,入户玄关设计,客厅挑高6.6米,餐厅带阳台,储藏空间,近7衣帽间,近40超大露台,独立多功能室,竞争剖析户型细节（双拼/联排）,芙蓉青城：119.25,地下层 多功能空间,合院中庭,窗户设计，增加阳光照射，去潮，透气。,储藏间设计,下层式公共空间，黄线标示为停车位。,竞争剖析户型细节（合院）,芙蓉青城：119.25,二层私密空间,一层活动空间+观景露台,观景阳台13，尺寸5.1*2.6米,主卧大面积落地窗设计,大开间窗设计,方太厨具,TOTO,实木地板,竞争剖析户型细节（合院）,假日青城365宅院：114,主卧带9大露台尺寸3.3*2.7,凸窗设计,下层式大庭院,入户玄关设计，梯阶丰富空间层次感,一层,二层,竞争剖析户型细节（合院）,水映青城：92，实得161 ,底层,一层,二层,主卧室双阳台设计,空间整体感和功能空间分布差,该空间面积较小，92仅一个卧室设计不合理,竞争剖析户型细节（合院）,青城山板块产品系列研究小结,1、产品三大件 传统三大件在青城山成了孙大圣！ 独栋、联排、叠拼板块产品的三大件，独栋的较少，只占10%成，联排占30层，各式叠拼占60%。如山外山的合院洋房，就是叠拼产品的变身，再有上善栖、蜀山栖镇、青城山房等；联排主要以组院四户、合院四户的方式呈现。2、客户三大类 对应产品，客户类型主要以休闲、度假、养老这三类客户。3、营销三大步 现房精装是基础，传统营销加行销造势，渠道营销突破成重点。,定位分析,项目定位分析,项目市场定位,项目形象定位,客群定位,产品定位,热销竞品客群分析,成都客群占主导,处于经济体系中高端客群,需求远离城市、颐养身心、社交聚会、度假放松，注重事业成就之后对自己的肯定和犒赏。,目标客群对物业的需求更多是满足对成功后的犒赏！,目标客群分析,权力顶层财富富裕层,资产稳定层高级中产层,初级中产层市民阶层底层,本项目目标客群集中在经济体系的中间层35-55岁，不惑之年，上有老，下有小，事业稳定，企业的高层管理者，对未来事业高度、财富积累已经有了较好的把握！辐射区域：大成都为主二级城市为辅,客群定位,他们是财智阶层,目标客群特征,稳定阶层：不惑之年，家庭稳定，事业稳定，对于未来的事业高度、资金积累有着较好认知！家庭观念强：上有老、下有小，重视长辈的健康生活、重视子女的成长状况！实用型消费：不属于财富、权力顶层，购买别墅彰显身份的同时，更注重物业实际使用功能！独特品味：良好的教育背景，强调自己的审美观和价值观！生活观：懂得享受生活，习惯物业创新！理性：善于用投资、保值的眼光看待物业！,财智阶层拥有稳定的事业、稳定的财富（总资产400万以上，年收入100万以上）,目标客群使用需求,养身,目标客群使用需求,养老,目标客群使用需求,养育,项目定位分析,项目市场定位,项目形象定位,客群定位,产品定位,主题差异化选择,前文提到过唐韵与养性的结合。可结合文化主题有：琴棋书画茶,纵观中、西方文化的差异，西方文化的精髓在于建筑，中国文化的精髓在于书法。,我们的主题是-中国书法文化为主的颐养项目,政府运营街子旅游的需求、市场机会，地块特性，项目差异化、企业品牌塑造,打好颐养地产项目中“养性文化”这张牌,“中国书法文化”=养性、高雅、智慧,以书法文化产业发展为核心的多元颐养文化旅游地产,项目整体定位方向,项目市场方向定位,项目定位分析,项目市场定位,项目形象定位,客群定位,产品定位,一个民族的文化，一座城市的标记，一种圈层的追求，一枚家族的徽章,更好的吸引周未为了孩子学琴棋书画而来的家长，为养生、养性、养身而来的老年人群,青城书苑,中国文化精髓与禅文化的天作之合，成为中国文化传承与发展的名片。,项目定位分析,项目市场定位,项目形象定位,客群定位,产品定位,居：书法文化度假山庄,度假别墅,度假公寓,1,3,度假洋房,2,养：康疗主题颐养区,医疗中心,1,体娱中心,5,人工湖,3,高尔夫练习场,4,游山道,2,业：书法文化主题酒店,主题酒店、旅馆,会议中心,1,3,书法名家课堂,2,4,中大型餐饮、茶水吧,5,居家购物中心,产品建议,项目产品建议,开发建议,建筑风格,住宅物业类型,户型,产品设计建议,项目开发建议,根据调查：区域楼盘均以现房销售，且中小户型主流走趋势为精装销售。固建议本项目考虑精装路线。,因本项目将引进的医院配套已成为区域楼盘的配套说词，所以医院部分也将是本项目最大的卖点，建议如果资金充裕可先打造医疗中心，开发居住产品以实现溢价。,此地块临的凤栖山及山外山项目，居住价值更大，建议开发居住产品。,医疗中心向此地块放，可最大价值形成对周边经营的聚集效应。,项目产品建议,开发建议,建筑风格,住宅物业类型,户型,产品设计建议,建筑风格汉唐神韵是基础,唐风宋韵是街子的辉煌，而汉唐建筑是世界上最赋有美感的建筑，它能巧妙的将东方古韵与建筑所有的独特美感结合为一体，浑然天成，相得益彰，是东方文化美学的标志，具有雄浑、大气、古朴的独特韵味。,外墙原石勾勒，色调简洁明快，屋顶舒展平远，原木门罩、木质方窗朴实无华，给人庄重，大方的印象。,建筑风格建议,纯种汉唐建筑已不复存在但有一种建筑既兼容了中国唐风建筑的元素又崇尚自然的建筑风格 名叫赖特,【关键词】 质朴、内敛、大气、沉稳,建筑风格建议,【市场上赖特风格项目】省外： 北京亿城燕西华府 北京融创长滩壹号 烟台万科海云台 无锡复地澜湾 杭州保利东部湾 成都：先生、远大林语城 中式风格在青城市场占比最多，赖特风格的大气沉稳，与中式风格有契合之处，符合人文街子的气质。 且赖特风格在市场较少，且赖特风格中可融入中式、日式设计元素。,建筑风格建议,【立面】,产品设计建议,大缓坡屋顶设计，檐口非常宽。,简洁的几何线条,成排落地玻璃窗,建筑风格设计建议,回廊空间的迂回与渗透 传统庭院不可或缺的要素之一，须保留，建议采用具现代美感的直线条处理，强调实用功能的同时，也回应了这一领域特有的精神意境。,滴檐现代工艺保留精髓与意念 剔除中式建筑最富特色的悬山式斜屋顶多余的形式和繁琐的装饰，保留精髓和意念，建议屋瓦用现代复合金属，在防水、耐久、保温隔热等性能上更优，保留青瓦的形制色彩。,【材质】强调使用天然材质。【细节】 强调细部的装饰。檐口、分隔线等部位的浮雕花线、窗口的装饰线、部分窗台部位的花式面砖砌法，均体现了建筑重细节刻画的特点。 开窗设计突出水平延展性，保证了室内充分的采光； 屋檐的设计融合美式建筑大方、空间灵活，檐下空间可铺设木栈道，做成休闲区，练瑜伽等。 地上的庭院空间也很讲究室内与室外的融洽性，比如餐厅旁的景观内庭院，客厅外的院落，非常人性化。,建筑风格设计建议,项目产品建议,开发建议,建筑风格,产品线组合建议,户型,产品设计建议,物业类型建议,以独栋、联排、叠拼、合院产品为主,建议项目物业类型为独栋、联排、叠拼、合院,项目产品建议,开发建议,建筑风格,产品线组合建议,户型,产品设计建议,户型面积独栋,独栋主力产权面积170-200平米和200-250平米区间，赠送面积比35-40%，无地下室。,户型推荐独栋,一层,三层,二层,入户玄关设计,客厅挑高6.6米,餐厅带阳台,储藏空间,近7衣帽间,近40超大露台,独立多功能室,170-200平米户型，至少满足3个独立房间； 200-250平米户型，至少满足4个独立房间；满足主人房配20平米以上大露台、书房、10平米左右主卫、10平米左右步入式衣帽间，大飘窗；尽量满足卧室带卫生间和小露台；一楼有保姆房、洗衣房、储物间、室内停车位。,户型面积联排,组院别墅/联排主力产权面积70-90平米和90-110平米区间，赠送面积比80-100%，半地下室。,户型推荐联排,二层,地下室,一层,70-90平米户型，至少满足2个独立房间； 90-110平米户型，至少满足3个独立房间；满足主人房配大露台、主卫、衣帽间，大飘窗；尽量满足卧室带卫生间；地下室有内庭院、保姆房、洗衣房、储物间、室内停车位。,户型面积合院,合院主力产权面积90-110平米和110-120平米区间，赠送面积比50-65%，半地下室。,户型推荐合院,70-90平米户型，至少满足2个独立房间； 90-110平米户型，至少满足3个独立房间；满足主人房配大露台、主卫、衣帽间，大落地飘窗；尽量满足卧室带卫生间；半地下室有影音厅、保姆房、洗衣房、储物间、室内停车位。,户型面积叠拼,叠拼主力产权面积50平米以下，50-70平米,70-90平米三个区间，赠送面积比20-35%，一层送半地下室，顶层送屋顶花园，面积控制90-110平米。,项目产品建议,开发建议,建筑风格,产品线组合建议,户型,产品设计建议,类独栋产品设计建议,核心竞争力：联排价格，独栋品质,附件-,较高的建筑密度,围合组团,建筑单体,联院处理,公共绿地,在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加邻里交流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响(典型案例：纳帕溪谷）,短面宽/大进深的单体设计带来的采光和对视问题可以通过单体的排布摆向和处理来解决（典型案例：龙湾别墅）,山墙的共用/庭院的衔接可以在提高容积率的前提之下增大了庭院的空间和保证了庭院的私密度（典型案例：香江别墅、亚澜湾）,大面积集中公共绿地的设施在视觉感受上给人空旷的感觉，并且能够为业主提供宽敞的活动空间缓解庭院活动面积较小的问题（典型案例：龙湾别墅、温哥华森林）,【布局】采用围合组团、联院处理、建筑单体、公共绿化的方式，来提高类独栋产品的舒适性。,类独栋产品设计建议围合组团,围合组团组团式布局，即4-6栋别墅通过围合的形式，保证有一定的私家庭院与隐秘性。在节约基地面积的同时保证一定的公共交流空间，减少由于较小的院落带来的负面影响。,类独栋产品设计建议联院处理,联院别墅可以在提高容积率的前提下，保证庭院的面积；并且通过山墙的运用，保证了庭院的私密性在短面宽/大进深的基地条件下，通过U型或者L型的建筑单体设计，巧妙地把庭院在空间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感,类独栋产品设计建议建筑单体,在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与正南、正北约40度的夹角，比普通正南正北多出了11%的采光角度项目的高容积率决定了其宅基地短面宽/大进深的缺点，单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采光的公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置；实现了客厅等的立体采光和卧室的多面采光，给解决对视问题留出了窗子设置的空间,类独栋产品设计建议公共绿化,集中公共绿地可以散落分布在小区内，以解决小独栋别墅庭院空间小而产生的活动空间不足，同时为邻里之间的交流提供了良好的场所零散分布的集中绿地可以缓解较高的建筑密度带来的视觉压抑和疲劳感多处集中绿地的开放性对于实现均衡物业价值有良好的效果。,类独栋产品设计建议,类独栋别墅由于面积较小带来的别墅感不足问题可以通过室外空间、室内空间、内外关系处理以及建筑细节等手段来缓解。,室内空间,室外空间,内外空间关系,建筑细节,客厅、餐厅、地下室、主卧室区,下沉庭院,大面积观景窗、露台等,灰空间、建筑高度与屋檐、外立面颜色和材料,紧凑的生活空间,类独栋产品设计建议下沉式庭院,增加地下室自然采光面平添院落的层次感半室内空间感，用途广。下沉式庭院多为侧院下沉，面积多为20-30平米，设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系.,类独栋产品设计建议入口玄关的挑空,小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。,顺驰林溪a户型 入口玄关9平米,类独栋产品设计建议大面积会客厅,客厅是待客会客的主要空间。别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰在地上面积为250左右的情况下，独立客厅面积应达到40平方米左右；在地上面积在200平米左右，家庭厅、客厅以及餐厅可以结合布置，总面积在70-80左右,类独栋产品设计建议客厅局部挑空,小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度,类独栋产品设计建议独立主卧区,主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域；独立主卧区有两种处理手法：方法一：二层只有主卧区一个功能空间，无其他卧室；方法二：二层设置两个独立主卧区，以满足双亲同住的需要；,案例2：纳帕溪谷SA户型，二层设有2个独立主卧区；,类独栋产品设计建议地下室、半地下室,小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。,类独栋产品设计建议室内空间交流区处理,注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向/横向的空间交流缓解由于功能空间布局紧凑带来的压抑感通过室内栏杆/半墙/室内窗户来为横纵的交流提供空间依据，这种通透的视觉感有助于减少各个空能空间较小面积而带来的紧凑感,类独栋产品设计建议入户处理,别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感；手法一：入户门廊手法二：院门入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔；,门廊-温哥华森林,入户院门-水印长滩,类独栋产品设计建议主要功能区大面积观景窗,起居室采光落地窗,主卧室落地窗与阳台,次要空间的多面采光窗,客厅、主卧、餐厅多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。 产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感,类独栋产品设计建议建筑灰空间的应用,半室外灰空间：室外走廊、环廊、门廊,类独栋产品设计建议控制建筑高度及缓坡屋顶处理,控制建筑整体高度将屋顶与屋檐进行缓坡处理,类独栋产品设计建议户型设计要点,首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，地上面积在200左右的户型可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5米1以上。,厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。,地上200平米左右的户型可以布置3个卧室。250左右则可以布置4个卧室,建筑基地的面积在200平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。,二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+ 2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。,地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。,类独栋产品设计建议户型设计要点,地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室,类独栋产品设计建议户型设计要点,地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层,类独栋产品设计建议户型设计要点,地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室,类独栋产品设计建议户型设计要点,地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层,类独栋产品设计建议户型设计要点,上海绿地梧桐院类独栋案例借鉴 220.00,类独栋负一层，设置下沉庭院空间，增加私密度和采光，地下功能空间齐全,下沉庭院,类独栋一层，入户庭院及双车位赠送设计，一楼可设计一间卧室,双车位,类独栋产品设计建议户型设计要点,上海绿地梧桐院类独栋案例借鉴 220.00,类独栋二层，主卧占比面积可较大，设计带书房、露台，既保证采光，又提供更多私人空间,露台设计,主卧带书房、卫生间,旭辉圆石滩类独栋户型借鉴 265,类独栋产品设计建议户型设计要点,类独栋负一层：地下一层面积为107平，拥有两个地下车库，地下车库可直接入户，地下室内拥有大面积起居室、储物空间、健身区等，其中健身区和起居室紧邻下沉式庭院，阳光充足通风性好。类独栋一层：为整个户型的主要动区部分，设置了餐厅、客厅、中西式厨房等，前后两个大型庭院，可种植花草。,庭院,下沉庭院,庭院,独栋产品设计建议,核心竞争力：泊案独栋，尊贵体验,独栋产品设计建议建筑单体,独栋的建筑单体排布可以同样采取与正南正北夹角40左右，既能保证采光，又能同时看到沿河景观与高尔夫球场景观资源控制屋顶坡度，多个窗户设计和落地窗设计，增加采光建筑立面需要有较高的品质感，让人眼前一亮，树立高端别墅形象,独栋产品设计建议,泊岸大独栋别墅作为提升项目品质标杆产品，要有丰富的空间划分，通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势，细节的处理要达到拥有豪宅的价值,室内空间,室外空间,内外空间关系,建筑细节,客厅、餐厅、地下室、主卧室区,前院、泊岸观景平台,大面积观景窗、露台等,灰空间、建筑高度与屋檐、外立面颜色和材料,舒适的泊岸独栋生活,独栋产品设计建议庭院,独栋别墅拥有较好的景观资