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文档简介
2020/6/10,景洪市场调研报告,至祥研究中心2010年9月9日,3,报告目录,景洪市场论述,景洪城市概述,景洪未来发展,城市简介,文化特征,五大功能区,城市发展战略,旅游,GMS,旅游资源,旅游二次发展,概述,景洪在GMS中的战略地位,物业业态分析,住宅,公寓,商业,酒店,小结,景洪城市概述,西双版纳傣族自治州,云南省下辖的一个自治州,第一批国家重点风景名胜区。景洪市,中国云南省西双版纳傣族自治州的县级市,州政府所在地。,地理中华人民共和国云南省西南端,西双版纳傣族自治州中部,南与缅甸接壤,国境线长112.39公里。辖区下辖勐龙镇、嘎洒镇、勐罕镇、勐养镇、普文镇、景哈哈伲族乡、基诺基诺族乡、景讷乡、大渡岗乡、勐旺乡共10个乡镇及允景洪街道办事处,86个行政村。,面积面积6959平方公里人口人口37.12万人民族以傣族为主体的多民族市,市内世居民族有傣、汉、哈尼(爱尼)、基诺、拉祜、布朗、彝、瑶等13个世居民族。其中:傣族占全市人口35%,为主体民族;基诺族为人口较少民族。,数据来源:政府网站,一、行政区划,景洪,西双版纳傣族自治州政治、经济、文化、科技、交通中心,是我国西部重要的旅游、商贸城市,亦是滇西南的核心地区。此外,素有“东方多瑙河”之称的澜沧江湄公河穿流而过,是中国进入东南亚各国的主要通道。,城市简介,文化特征,雨林文化西双版纳茂密的森林是中国保存最完好的一块热带雨林。雨林文化,是指由生活于热带雨林中的各民族共同创造、传承的,与热带雨林密切相关的,表现人与自然和谐相处的观念信仰、群体意识、行为习俗、社会礼仪、审美爱好、思维模式、语言与表达方式等,以及与这些相关的物质形式和物质产品。水文化占景洪大多数人口比例的傣族是一个崇拜水的民族。傣族的新年,傣语称为“楞喝桑堪”或“桑堪比迈”。由于欢度新年的时候,要举行热烈而隆重的泼水祝福活动,外地人都把它称为泼水节。傣历新年,不同于公历的六月。傣历六月泼水节一般在公历四月中旬,为期三至五天。同时也是景洪主要的旅游文化点。,小乘佛教文化数百年前,佛教由印度向南流传,由斯里兰卡传入东南亚并最终传入云南省西双版纳,成为傣族全民信仰的宗教。佛寺、佛塔随处可见,是傣族群众生活的中心场地,佛教建筑艺术也成了傣族人民宝贵的文化艺术财富。贝叶文化傣族是西双版纳各民族中唯一有自己文字的民族,称为“傣泐文”。贝叶文化是傣族传统文化的一种象征性提法。由于西双版纳的傣族与泰国的泰族、老挝的老族、缅甸的掸族具有相同的族源(百越族群),又共同信仰南传上座部佛教,其居住地域又山水相连,所以形成了一个东南亚“贝叶文化圈”,具有相同、相近或相似的共同特点。因而,对贝叶文化的研究是国际性学术活动。,景洪,傣语意为“黎明之城”,古称“勐泐”、“景陇”,旧称“彻里”、“车里”。从古至今一直是西双版纳州的政治、经济、文化中心。动植物、地热、矿产、水资源极其丰富,有“绿色宝库”、“物种基因库”之称,风情旖旎浓郁,是闻名中外的旅游胜地。,交通现状,版纳整体交通条件不畅,直航与落地签目前并未实现,导致版纳整体处于缓慢发展阶段,目前出入西双版纳景洪主要有2种方式:飞机:全国各地未开通直飞景洪的航线,出入西双版纳均须以昆明作为中转站,无形中增加了路途的耗时和成本公路:驾车需7小时,时间过长,旅途劳累,因此大多数游客被迫选择费用高昂的飞机(机票折扣非常高),交通直达性较差,费用较高,迫使部分屡有客户放弃西双版纳之行,对客流量产生一定影响如:丽江直航的开通,使游客数量成倍增长,最终形成旅游热点城市地位,交通便利性较差,一定程度上制约西双版纳的发展,城市影响力,西双版纳虽然处于传统主流线路上,但在整个云南旅游市场属于逐步边缘化的滇西南旅游片区,城市影响力处于下滑趋势,二、城市功能规划,突出特色,突破瓶颈:1、积极发挥气温优势,打造中国避寒圣地2、凸显城市热、水、傣的魅力3、推进“二次创业”,使观光旅游向休闲旅游转变4、借助“桥头堡”契机,打通交通瓶颈,与东南亚旅游圈靠拢,景洪城市发展历程,完善中心区,适当向西发展,加强江北、嘎栋、嘎洒和曼龙枫四个功能区,形成“一主四副”组团式城市结构形态使城市融入到个大的生态环境空间之中。,嘎栋片区,嘎栋片区:规划为工业用地为主,嘎洒片区,江北片区,曼龙枫片区,中心城区(江南),中心城区:城市行政、文化、经济中心区域,传统核心区,嘎洒片区:休闲区域,城市通道,江北片区:规划为住宅用地为主,曼龙枫片区:城市会客厅、会展中心,景洪城市功能规划,11,1982年,景洪市被国务院批准为国家级对外开放重点风景名胜区,1985年,景洪市被国务院批准为对外国人开发地区,1993年,景洪被云南省列为省级旅游度假区,同年12月撤县设市,2010年,景洪市接待国内外旅游者589.39万人次,当年旅游总收入53.67亿元。成功引进数家国内外知名企业到景洪投资,签约投资合作协议38项,协议引进资金414.9亿元,到位资金85.84亿元,三、城市发展战略,旅游作为一种新的经济现象,是城市可持续发展的一种生命力。,旅游,1999年,景洪市获得了首批“中国优秀旅游城市”光荣称号,12,旅游资源,傣,水,边,热,景洪市旅游基础良好,优势明显,“热、傣、水、边”的魅力是其独特的旅游资源。,野象谷西双版纳是中国唯一的野象生息地,距景47公里的野象谷是象群出没最频繁的地区。热带花卉园景洪城区省热带植物研究所内超过千种的热带奇花异树,是景洪重要的旅游资源。雨林自然保护区总面积2420.2平方公里、世界上惟一保存完好、连片大面积的热带森林,深受国内外瞩目。,曼典瀑布曼典瀑布位于景洪27公里外的原始森林,植被茂密,景致优雅。曼飞龙水库建于1958年,总蓄水量为1500多平方米,坝高21.5米。周围环境优美,绿阴如盖,是当地水上活动的主要举办场地。澜沧江澜沧江发源于青海高原的唐古拉山,经西双版纳流出境外。在西双版纳的流程为158公里。,橄榄坝几百户傣族人家世世代代在这里生活,所以这里具有浓郁热带风光和民族色彩,是傣家竹楼及水上风光的结合。民族风情园建于1988年,占地1000亩,是美丽的版纳的缩影。勐巴拉王国园位于橄榄坝,整个园林,汇集了版纳的自然景观与人文景观,融合傣族的历史、文化、宗教、民族风情。,水路边境游澜沧江湄公河环线游,由景洪港出发,经关累码头出境,领略沿河自然及人文民俗风光风情。陆路边境游由景洪出发,经打洛出境,可南行出境至东南亚周边各国,该线特色为异国风情游。,景洪旅游发展,景点孤立分散,无规模集中区域,使景洪市区成为旅游中转基地,制约着景洪市区旅游功能的发展,版纳旅游主要分为东线和西线:东线主要是往橄榄坝及勐腊方向,平均车程在2小时;西线往孟海、打洛方向,车程在2.5小时,且沿途无密集型景点分布;因为方向相反,景点间无连续性,未能产生互动景洪市无著名景点,主要作为西双版纳游客的集散地,游客在景洪市内停留时间短。,同时各景点均以“雨林”、“傣寨”、“民俗”为主,差异性小,低层次的雷同造成感官重复,旅游丰富度差。,14,现存问题一:产品缺乏精品,现存问题二:开发缺乏特色,现存问题三:产业政策支持不足,旅游业前景看好:根据世界旅游业的发展趋势,我国提出将把旅游业作为国民经济新的增长点给予大力培育和扶持,确立了旅游业在国民经济中的地位,并出台“假日”制度等一系列促进旅游业发展的举措。目前,我国旅游消费持续升温,“假日”旅游快速发展。特别是我国加入世界贸易组织后,各领域的开放将进一步扩大,人员的流动将增多和加速。国际大通道:根据国家西部大开发战略,云南省提出建设面向东南亚、南亚国际大通道的战略构想并开始付诸实施。其中面向东南亚的水、陆、空通道将从西双版纳出境。,现存问题四:运营机制缺乏活力,现存问题五:旅游人才匮乏,产品缺乏精品虽然旅游产品很多,但拳头产品少,从市区到周边地区都缺乏稳定的旅游热线,只有市区的花卉园和民族风情园、郊区的西双版纳原始森林和野象谷及傣族园、周边地区的热带植物园拥有较稳定的客源,而大量的景点远远达不到其旅游阈值,也就是处于经济亏损的境地。即使在这几个游客较多的景点也存在着旅游内容单调和旅游项目设置不当的问题。,景洪市拥有众多文化独特的旅游资源,主要是生物景观资源、物种资源、气候资源和人文资源,如傣族风情、贝叶文化、古老的佛教文化胜迹、各民族独特的习俗风情、药用植物等,旅游资源缺乏深层次的开发,尤其是旅游资源的利用流于表面化和随大流,缺乏独特的文化底蕴。,旅游业是综合性很强的产业,景洪市旅游业的起步不算晚,但由于种种政策因素,产业政策不够配套和完善,对旅游资源、旅游生态环境、旅游服务企业等等的管理比较滞后,不利于景洪市旅游业发展的合力形成。,景洪市的旅游业投资渠道单一,旅游景点的建设资金主要来自政府,景点的经营权也大多在政府。尤其是州、市两级对旅游景区的双重管理,阻碍了旅游资源的开发和旅游的产业化进程。直接影响到旅游的经济效益和社会效益。,旅游业对从业人员的知识和修养都要求比较高。旅游人才的匮乏极大地阻碍了景洪市旅游业的发展,使景洪市的旅游营销、旅游线路、旅游服务质量难以适应市场的需要。,机遇,旅游二次发展,三大旅游区,三级旅游点,四条旅游主线,七大旅游产品,即景洪旅游区、勐海旅游区和勐腊旅游区。分别以休闲度假、边境观光、热带雨林观光为旅游主题。,严格按照国家质量技术监督局发布的旅游区(点)质量等级的划分与评定标准,对有开发潜力的旅游点建设进行分级规划。,州内两条旅游主线、澜沧江-湄公河水上旅游线和跨国大环线”的推出,带动特色旅游产品的开发,形成以线路带动区域旅游的发展。,结合西双版纳旅游资源等,大力发展“观光旅游”、“民俗旅游”、“生态旅游”、“边境异国风情游”、“科普科考旅游”、“雨林探险旅游”、“商务会议旅游”。,被省政府确定为云南旅游二次创业主战场后,西双版纳的发展定位进一步得到明晰,即突出“热带雨林,避寒胜地,和谐家园,神秘风情”独特品牌,做好“热、傣、水、边”和“三个好地方”(北方人避寒过冬的好地方、东南亚傣民族寻根访源的好地方以及国内外游客亲近自然、追求健康的好地方)。,一个中心,突出景洪市,利用其较良好的交通、资源与接待条件,将景洪市发展成为国内面向东南亚各国的窗口和东南亚各国游客进入我国的旅游集散城市。,只有提升旅游模式才能突破旅游业发展所碰到的瓶颈,促进城市升级,近几年西双版纳与丽江的游客数量相当,但西双版纳的旅游收入与丽江的旅游收入差距明显;以团体游、观光作为主要购买形式,客户停留时间短,无法推动旅游。,西双版纳具备成为国际旅游度假区的先天条件,把西双版纳建成国际性的旅游目的地和中国西南与东南亚国家间的游客中转集散地,是西双版纳今后旅游业的发展目标定位;澜沧江湄公河次区域旅游开发合作是当前西双版纳旅游业发展的新举措,更是西双版纳旅游业迈上发展新台阶,实现第二次发展的重要机遇。,加速旅游模式的升级,跳过第二层次直接上升到第三层次,实现城市休闲度假功能,延长游客停留时间。,旅游休闲产业,城市发展,城市发展应提升以旅游休闲产业为核心的综合竞争力,GMS简介大湄公河次区域(以下简称“GMS”)经济合作,是由亚洲开发银行(以下简称“亚行”)牵头,中国、越南、老挝、柬埔寨、缅甸、泰国等澜沧江湄公河沿岸六个国家共同参与的一个次区域经济合作机制。其宗旨是加强次区域国家的联系(Connectivity),提高次区域的竞争力(Competitiveness),建设共同繁荣的大家庭(Community),推动本地区经济和社会发展。十余年来,在亚行的支持和GMS各国的共同努力下,GMS合作取得了丰硕的成果,被公认为是亚洲诸多区域经济合作机制中一个成功的范例。,GMS,数据来源:政府网站,GMS经济走廊的构建经济走廊将以次区域“三纵两横”交通通道建设为基础,建设成产业、贸易和基础设施为一体的、经济较快发展的“三纵两横”经济带。“三纵”为南北走向,“两横”为东西走向。,三纵1.云南昆明云南大理云南德宏缅甸曼德勒缅甸仰光;2.云南昆明云南西双版纳老挝泰国曼谷;3.云南昆明云南红河越南河内越南海防。两横1.缅甸毛淡棉泰国彭世洛老挝沙湾拿吉越南岘港;2.缅甸仰光泰国曼谷柬埔寨金边越南胡志明市。,建设次区域经济走廊,对于加强我国与东南亚、南亚的经济技术合作,进一步发展睦邻互信友好关系,并逐步提高次区域整体经济水平和实力有极重要的现实意义和长远战略意义。,GMS经济走廊,20,云南,提高云南认知度,推动新昆明建设,利于把昆明培养为GMS中心城市,吸引外资进入云南,扩大云南外贸水平,次区域的开放利于生产要素流动及重组,云南与东南亚优势产业得以互相流通,进一步提升云南在中国与东南亚关系中的战略地位和地区影响力,把云南建成中国连接次区域以及东南亚的国际通道,有利于推进中国西南地区的开放和发展新局面,利于云南参与全球一体化进程,GMS带给云南的机遇,21,西双版纳与GMS五国中的缅甸、老挝地理接壤,民族多为一族两国,城市也多是一城两国,双方之间有着长久的贸易传统。景洪作为州府所在地,其中心地位不言而喻。,地域,目前次区域经济合作主要包括七个领域,即交通、能源、电讯、环境、旅游、人力资源开发、贸易与投资。随着中国与东盟自由贸易区的签订和合作的深入,双方之间的贸易和其他经济活动也将增加。,政策,目前,云南和GMS五国之间基本都有通道,且日益高等化。2008年3月,昆曼公路全线通车,2008年,昆明至仰光的昆仰公路中国段全面高等化,昆明至河内的昆河公路也有望于2012年实现全程高速化。,交通,泰国经济发展水平较高,已进入工业化阶段,而缅甸、老挝、越南、柬埔寨等4国尚属于农业国。技术含量低的劳动密集型产品的市场需求,也有技术含量高附加价值高的资本密集型、技术密集型产品需求。,2005年,湄公河旅游协调办公室(MTCO)成立。29个“具体战略项目”中,云南省负责“金四角旅游区”和“香格里拉-腾冲-密支那旅游区”两个项目。2010年,第26次大湄公河次区域旅游工作组会议在景洪召开。,景洪是西双版纳四个国家级口岸:打洛、磨憨、景洪港、西双版纳国际空港的中心枢纽,是中国进入金三角、中南半岛、乃至一江六国、新马泰一线进而通向全世界的国际旅游门户。对东盟各国来说,其也将成为进入云南乃至中国内陆广大区域的黄金通道。,景洪在GMS中的战略地位,景洪市场论述,一、景洪房地产市场概述,二、物业业态分析,通过对目标市场的实地考察,针对该区域物业业态特征,通过与政策和市场的结合分析,加入区域发展现状以及可能设置的物业产品市场发展现状,将对以下物业类型进行分析:,物业业态分析,住宅,公寓,商业,酒店,普通住宅市场概述,区域分布:普通住宅遍布景洪各个分区。江南地区由于是传统中心区,住宅较多,档次相对较高,多以社区形式出现。江北为规划中的未来住宅集中区域,在建项目多集中在该区域。大体量、复合功能为该区域楼盘共同特征。其余区域普通住宅大为旧楼或房改房,零星出现。物业形态:景洪住宅市场起步较晚,开发商多以省会或一、二线城市的开发习惯为例,新建项目基本为高层建筑,抗性较小。结合当地消费习惯,住宅建筑1、2层多为商铺。价格特征:景洪市场现在住宅均价约为3000-5000元/。面积区间:30-250,以舒适型两房、紧凑型和舒适型三房为主。,普通住宅表1,普通住宅表2,普通住宅市场小结,景洪普通住宅市场主要针对当地置业客户。市区居民基本都有较为传统的正式职业,如从商、从政等,故普通住宅销量及均价较为平稳。由于昆明受到限购令影响,部分购买力转移到地州。此为景洪住宅的又一出路。随着景洪边贸通道的进一步开放,边贸带来的客商逐步增多,出于长期居住需求,这部分人也将成为普通住宅的隐性客源。景洪房地产开发多为外来开发商操盘,他们多以省会或一、二线城市的开发经验为例,开发楼盘多为高层。当地客户跳过了多层楼房至高层楼房这一转变过程,对高层建筑抗性较小。,普通住宅典型个案分析,西双版纳滨江果园避寒度假山庄,产品分析,地段分析:项目位于距景洪市中心2公里左右的沧江新区大沙坝,占据沧江新区最核心的位置,是未来版纳新形象的展示区。项目北临澜沧江,南临流沙河,东临傣王宫-猴山,西靠景洪主干道勐海路,驱车到市中心仅需3-5分钟左右,交通极为便利。环境分析:利用得天独厚的自然优势,设计了5公里长的沿江风光带,以亲水,自然,民俗风情为三大主题,并且建筑国际游艇码头、龙舟码头、大型亲水平台等设施,同时商业街、酒吧等还镶嵌在各民俗风情景色带中。地块分析:滨江果园避寒度假山庄巧妙利用江河的自然地形,高低错落布局。广场、长廊、码头,景随步移,处处匠心独运,营造出三重景观:第一重景观澜沧江、流沙河、猴山自然风光及4.8公里长的沿江风光带;第二重景观是环绕每个组团中的水岛和楼间距的绿化景观;第三重景观就是27洞高尔夫球场。多层次立体绿化,使得内外部环境和谐交融,营造出一种浑然天成的生态休闲空间。距离城区仅2公里,周边有豪华五星级大酒店,1800亩果园体育休闲公园,5公里滨江风光带、三大主题公园,1幼儿园、小学,商业街、酒吧街、超市,商业发达。开发商分析:世纪金源集团是一家综合性的跨行业国际集团,目前在中国大陆已投资2000多亿元人民币,缴纳各项税费达300亿元人民币,捐资公益事业达33.7亿元人民币,稳居中国企业500强和服务行业100强,2009年集团的房地产行业超越万科成为销售面积第一名。集团拥有“房地产开发、星级大饭店、大型购物中心、金融资本运营、矿业开发和物业管理”六大支柱产业,目前在中国大陆已投资2000多亿元人民币,开发各类商品房8000万平方米。,综合评价,项目有四大突出优势:旅游资源优势:西双版纳气候有“长夏无冬,一雨成秋”的特点,而当地独特的傣族文化又是一大亮点。交通区位优势:通往国内外的航线,泛亚铁路的修建和能够通往6国的港口,让版纳四通八达,海陆空三线皆畅通无阻。西双版纳有三个国家级对外口岸,一个省级口岸,是东盟桥头堡的主要阵地,是云南乃至全国通完东南亚的重要门户。项目本身的优势:项目178万平米的铂金滨江豪邸,与南联山傣王宫址,省政府避寒山庄隔河联成一体,直瞰滨江风光,咫尺泼水节广场,还有360度全景五星级酒店,上万棵热带果树。项目建成后,将是目前云南省乃至中国最大的避寒度假山庄。此外,48班学校、27洞高尔夫球场、风情各异的商业项目等配套,都为项目增值良多。而准现房销售,节省了等待成本,降低了客户的购买风险。世纪金源客户优势:世纪金源经过多年的发展,还有在全国各地开发项目的品质保障,更有在昆明开发了昆明世纪城这个良好的基础,世纪金源在云南的招牌打响了,无论是滨江果园避寒山庄还是腾冲世纪城,都获得了许多肯定和赞同,积累了一大批忠实的客户,他们相信世纪金源,认准了这个品牌。,别墅市场概述,区域分布:别墅在景洪属于稀缺业态。江南地区由于是传统中心区,较为发达,沿江地带沧江新区区域出现了少量在售别墅项目。曼龙枫将被规划成为景洪市休闲、旅游、会展集中区,鉴于此定位,该区域在未来几年的开发中将集中出现以别墅为主的高端物业。物业形态:景洪属于四线城市,高端业态刚刚起步,目前没有单独的别墅项目,高品质别墅物业大都与其他类型的物业一起出现在体量较大的复合型项目中。价格特征:景洪市场现在住宅均价约为12000元/。面积区间:150-350以上,以景观别墅、高尔夫别墅为主。,别墅表1,别墅表2,别墅市场小结,以别墅为代表的高端业态在景洪刚刚起步。对比普通住宅3000-5000元/的均价,别墅价格超出了大部分当地居民平均消费能力,因此,高端商务市场为其针对客群。别墅因其对面积、环境有较高要求的自身属性,传统中心区江南区及环境稍逊的江北住宅区将被此物业自然淘汰。而曼弄枫旅游度假区将成为别墅物业发展的首选区域。,住宅市场发展趋势,市场上在售或待售住宅项目仅4个,体量却已超过200万。这一比例证明,具备实力的开发商已将景洪作为开发热土,大体量项目的出现,将掀开景洪楼市发展新的一页。住宅市场仍然处于发展期,政府新出台的行政规划使起在起步阶段即处于规范状态。,商业市场概述,景洪市商业主要集中于中心区勐泐大道周边,形式较为粗放,属于初级商业形态,缺少大体量、品牌知名度高的商业综合体。倾城名店、大兴时代等当地较知名的商城,也缺乏合理的规划和知名品牌的引入,现状为小型个体商业集中经营。独立的品牌商业目前仅有肯德基、苏宁电器两家。,商业集中区域,属于初级商业形态,商业市场现状,底商是景洪商业现状,多以玉石经营、加工,小百货销售为主,且业态不集中,无分区,无明显的商圈形成及划分。商铺门面大约在3、4米之间,面积约为1530平米,区别在于进深。,无论是主城区还是其他区域均采用较为初级的商业形态,仍以底商为主。缺少大型商业综合体!,商业市场价格,商业主要都集中在市中心勐泐大道与宣慰大道交汇处。目前已无商铺出售,区域内商铺租金在3万左右/年,越向周边辐射既租金越低。城郊租金在4500元左右/年,但该区域商铺基本无人问津。,城市中心的辐射地带,开发楼盘较少,屋业多以别墅为主,该区域基本没有商业,价格表现平稳。,目前嘎洒片区无房地产开发项目,整体价值并未得到客户认可。,未来几年的开发热点区域,目前推盘多为别墅、电梯洋房、产权式公寓。因此价格走高。,2020/6/10,项目竞争分析,版纳西双十贰城项目项目位置:西双版纳江南大桥南侧项目规模:规划用地640亩,概算投资10亿元。项目构成:公寓,商铺,高层开发商:云南浩宇房地产开发有限公司开发方向:旅游度假、民俗商业、茶文化、特色餐饮、高尚居住于一体大型复合型旅游地产项目。资源条件:江景/湿地,2020/6/10,项目竞争分析,西双版纳国际旅游度假区项目项目位置:景洪市西北部噶栋片区项目规模:规划用地约6平方公里,概算投资150亿元。项目构成:主题公园、雨林高尔夫球场、8大高端度假酒店区、傣家秀剧院、10万方商业中心、三甲医院、3平方公里旅游新城开发商:大连万达集团、中国泛海集团、联想集团、大连一方集团、亿利资源集团、用友集团六家企业联合投资。开发方向:东西两个功能区,东片区为旅游新城,以居住生活和配套功能为主,西片区以旅游度假、休闲娱乐和商业服务为主的大型复合型旅游地产项目。,关键词商业粗放、缺乏商业综合体1、主干道宣慰大道、嘎兰路、勐泐大道沿街商业密集2、多以一、二层底商,二层以上住宅的形式出现3、缺少大体量、品牌知名度高的商业综合体4、业态不集中,无分区,无明显的商圈形成及划分5、落后的商业模式无法有效支撑城市发展的需求,商业市场小结,公寓市场概述,区域分布:江南地区的公寓物业仍然出现在复合型项目当中。江北公寓也集中出现于沧江新区区域的复合型大体量项目当中。曼龙枫将被规划成为景洪市休闲、旅游、会展集中区,鉴于此定位,该区域也出现了就景洪地产而言较新兴的公寓物业。物业形态:景洪公寓多为临江景观公寓,按照交房标准分为精装和毛坯两种。另外,酒店式公寓也有一定量的供应。价格特征:普通公寓均价按照装修标准约在4000-8000元/之间,酒店式公寓均价约为8000-10000元/。面积区间:35-270,紧凑型1-4房为主。,公寓表1,公寓表2,公寓市场小结,随着旅游二次发展的推进,公寓成为旅游地产中重要的投资环节,逐渐在景洪出现。公寓大多出现于大体量、复合功能的项目中。,公寓典型个案分析,雨林圣提亚纳,综合评价,安厦雨林圣堤亚纳是西双版纳州旅游度假区首个集旅游、度假、商务、
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