易居-商品房价格的构成讲义

商品房价格的构成,目录,一、商品房价格的基本构成,商品房价格构成,商品房价格,房地产开发成本,企业预期利润,+,=,价格,成本,利润,=,+,土地成本,建安成本,配套费用,期间费用,土地成本,1、土地使用权购买价格2、土地开发费用,1、建筑物安装工程费用（建安费用）2、前期工程费用,建筑成本,配套费用,1、住宅配套,2、公共设施配套,上海市基准地价表（基准日2003年6月30日）,上海房地资源管理局,1-5级土地基准价为“七通一平”条件的熟地价格6-11级土地基准价为“五通一平”条件的熟地价格.,土地征用及动迁完成,五通一平,七通一平,大配套：项目外涉及供水、供电、煤气、排污等管网设施等小配套：项目内涉及供水、供电、煤气、排污等管网设施等,以用地红线为界进行区隔,维修基金,（前期费用+建安成本+基础设施配套工程）3%-5%,不可预见费,带电梯总价4%收取，不带电梯住宅按总价3%收取,税金,土地使用税1.5-30元/平方米营业税及附加总收入5.5%（营业税、城市维护建设税和教育费）所得税毛利润的33%,从项目开发的角度来看,二、影响商品房价格的主要因素,商品房价格构成,商品房价格,政策,市场,产品,配套,品牌,营销,土地价格,原材料市场,后续供应,罗店板块6217,顾村板块7029,上大板块8180,A30,A20,2007年7月保利集团取得的菊太路三块地，中标楼面地价已经达到了6200元/平方米，接近目前区域销售均价，预估其项目推出单价将达到10000元/平方米。,案例一：顾村保利地块,土地条件对商品房价格的影响,共富板块10369,2007年7月竞品成交累计均价统计,西城板块7648,2007年7月保利菊太路6200,月浦板块6209,松江老城,松江新城,轨道9号线2007年12月26日开通,沃尔玛2007年8月开始营业,嘉城占地1320亩，几乎占到江桥镇1/3的面积，从体量来看，是江桥板块的标杆性项目；项目分四期开发，其中一期（幸福港、桃花岛、爱琴海、香滨河畔）二期（新航城）基本售磬，当前在售主要是三期（雅颂湾），四期尚未开盘。,嘉城3期雅颂湾07年10月25日至今累计推出890套，总去化率为80%；户型配比以86-93平米2房为主，另有60平米1房、100-136平米3房；各户型去化较平均，均在80%左右项目07年9月以前成交较为平淡，而9月份成交突然发力，当月成交近300套，08年2月份推出新房源，再度热销，价格也呈稳步上扬态势，截至08年3月份，成交价较07年初上升约4000元/平米，幅度近68%；。,中心城区,罗店,高桥,安亭,朱家角,枫泾,松江新城,陈家镇,浦江新城,奉城,临港新城,2001年一城九镇规划,中心城区,罗店,高桥,嘉定新城,朱家角,枫泾,松江新城,陈家镇,浦江,奉城,临港新城,2005年1966规划,宝山新城,闵行新城,青浦新城,南桥新城,金山新城,崇明新城（原南门板块）,1个中心城9个新城60个新市镇重点发展7个,1,2,3,4,5,7,8,9,10,14,13,12,15,16,17,6,11,18,已建项目,已建商业项目,顺驰美兰湖,美兰金邸,美兰湖别墅,金兰雅墅,美兰湖颐景园,俱乐部会所,轨道交通：规划中公交系统：3-4条（如彭罗线）道路交通：沪太路,民生类商业配套严重不足；教育资源空白；医疗资源空白；,1、阐述你认为对商品房价格构成主要由哪几部份所构成的？2、结合自己所销售的项目楼盘，其价格除受开发成本影响以外，与周边竞品价格所形成的差价原因什么。,