2014湖南永州江华一方汇金国际定位报告114p

一方.汇金国际发展策略报告,前 言,本项目为典型社区配套商业，基本位于镇中较成熟商圈内，项目所处位置较好，但项目一期即将交付业主，需提前做好主力店（生活超市等）招商引进工作，为业主入住时提供日常生活配套及便利，为二期项目销售打下较好基础，留下好的口碑，招商工作对项目后期交付及二期销售至关重要。集中式商业为大面积商业，为主要招商区域，引进一定品牌生活超市，以品牌超市打造区域商业中心，以招商带动销售，提升商业价值。项目集中商业区先进行招商， 待商业有一定成熟度后再进行商铺销售，提升商铺售价，将项目利益最大化。本报告重点从市场分析、项目分析、项目定位、产品规划、业态规划及招商建议、招商执行策略、服务优势及合作方式等方面进行了重点阐述和分析。,第一部分,第二部分,第三部分,第四部分,政策大势,项目县城商业解析,项目研究解析,商业体量及布局建议,第五部分,项目商业定位,第六部分,项目发展策略,第壹篇：大棋局,政策及市场大势,1、近期整体楼市大势概述,（1）房价仍在下行通道中，18大后楼市再陷拉锯状态限购、限贷、限外等系列严厉调控政策，上半年一线城市楼市虽一度燥热，但市场中长期将陷入拉锯。,（2）中地五大指数持续下行，楼市下行趋势不改，开发商资金链吃紧中国土地市场指数CLI测算结果和土地市场数据显示，2013年一季度综合指数和规模、价格、结构、集约及景气5个分指数均出现环比回落，房企后路越来越艰难！,（3）未来供应量大，房产行业生存环境严峻国土资源部数据显示，截至2012年初，我国未竣工用地面积近40万公顷，换算成实际商品房23年内市场上将会增加7000多万套住宅，可解决2亿人的住房问题，足够未来10年市场消化。,（4）史上最严厉房产税试点，湖南纳入范围,2013年2月，国务院确定扩大房产税改革试点范围。3月初，“新国五条” 明确二手房交易个人所得税按照个人所得的20%征收，堪称史上最严之举。3月底湘潭启动房地产税试点，长沙在下一波考虑之列。,（5）银行缺钱对房价的影响：多个银行勒紧腰带暂停贷款,6月银行“钱荒”来袭，受这场被称为中国银行业“历史最严重资金短缺”影响，6月24日地产板块大跌逾7%，包括招商、保利在内的27家房企跌停，众多房企融资将告急，下半年土地市场也将转冷，不排除有房企降低房价以回笼资金。钱荒将可能让近段时间燥热的一线城市楼市降温，下半年的房价预计走低。,住宅市场受限，而商业地产成为调控受益者。2011年以来我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高；（1）国内众多一线住宅开发商的集体转战商业。2012中国房地产开发企业500强测评研究报告显示排名前20名的开发商都进入商业地产，行业处于大发展和大跃进时代。,逆势狂飙：2011-2013年商业地产大跃进,（2）住宅市场活力陡降、商业黄金十年或来临2012年全年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。今年以来，我国20个一二线城市成交量合计为137.5万套，商业地产占据了半壁江山。（3）一线城市渐趋饱和，商业开发呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势而在商业地产的形式上，除了传统的商铺，写字楼、酒店、公寓、卖场商铺、奥特莱斯等各式各样商业物业都强劲登场。从2011年起商业地产的增量已经有泡沫倾向，目前长沙商业地产已经出现过度透支的隐忧。,（4）长沙商业：城市综合体当道，上演商业地产华丽蜕变随着武广高铁和沪昆高铁在长沙交会，交通大枢纽及其形成的“武广沿线都市圈”，使长沙成为了开发商抢滩重点之城。万达广场、泊富国际广场、绿地中央广场、恒广欢乐世界、保利国际广场、星城荣域、华晨世纪广场、德思勤城市广场等大批城市综合体项目布点长沙。伴随城市综合体发展，长沙正在国际城市化道路上寻求突破。,3、政策及市场小结,从前年开始限价、限购政策、银行存款准备金率上调、银行利率上调等一系列的政策加大了购房的难度、阻碍了刚需客户、抑制了投资客户，预计国家政策继续打压，住宅市场上投资客户退步，刚需市场将成为市场的主导；,政策对住宅投资打压，股市、黄金市场不稳定，民间余资没有出口，投资商铺成为潮流，今年以来长沙商铺销售火爆，星沙开始出现开发商屯积商铺的情况，预计未来一两年，这种状况仍将持续。,住宅退，商业进，商业土地市场成交火爆，价格持续上涨，虽然业内及银监会提示谨慎，但预计今年下半年至未来二、三年，商业乃至泛商业物业市场，尤其处于快速发展的新城商业，仍比纯住宅市场更有机会！,第二部分 片区地产市场解析,PART 2, 项目认知 商业认知,江华商圈分布,江华商业发展还处于起步阶段，业态较为单一，商品档次相对较低,江华传统商圈较为集中 小商圈较多，但是大多功能比较单一。,本案,江华商务大酒店,九鼎丶印象瑶都,龙华财富广场,徳昌金都,商圈特征分析,临街商铺分析,综述江华县城临街商铺业态繁多，行业分布缺少统一规划。,春晓路(县政府）,春晓路,萌渚路,阳华路,寿域路,阳华路,临街商铺分析,春晓路沿街业态以服装为主，五金家电、生活用品为辅，服装占比达36。租金水平从60元200元不等。,临街商铺分析,寿域路北沿街业态以服装为主，五金建材为辅。服装占比达53。租金水平从60元180元不等。,主要商业形态,江华的零售业主要由超市和沿街门店组成,江华的超市主要分布在春晓路和长征路交汇处周边，基本处于老商业集中地段，提供的日用百货、食品等商品，已成为江华居民主要的购物场所。其中超市（购物广场）主要有五家：步步高、家家乐、家里福、山城购物广场和瑶韵购物广场。,超市,（以上相关数据来源于三个方面：1、调查组现场实际调查；2、待租商铺电话询问；3、大通房产的调查数据。）,竞争项目分析,商业市场小结,大势：江华县商业发展潜力较大，许多商业项目都处于规划和招商阶段。产品：大型社区商业门面需求较旺盛，价格提升较快。价格：商业门面平均出售价格约为2.1-3.5万元/缺点和不足：目前大部分商业大多位于老城区，道路设施较差，停车位不足，交通动线设计不合理。本区域市场机会：餐饮业、休闲服务、与商业相关的高端服务商业是一个目前片区的机会点。,第三部分 项目研究解析,PART 3, 项目认知 商业认知,项目位于湖南永州市江华县，迎宾路和春晓路交汇处，地块西南位瑶族图腾公园，东南为盘王殿旅游景区，距火车站只有2.0公里，步行街只有0.8公里，周边配套设施较齐全，交通便利。,项目概况及技术指标,优势（S）,劣势（W）,机会（O）,威胁（T）,1、区位优势：主干道、丁字路口、周边商铺、住宅区、休闲广场及设施林立等，占尽天时；2、规模优势：按规划指标，项目建筑规模达5万平米，无论商业、居住都将成为本区域有力竞争者；3、前景优势：地处当地行政中心地段、县委、县政府中间，商业发展优势明显；4、地块优势：商业展示面虽狭，规划内街及大型商业，但居住可相对独立。,1、地理劣势：位于丁字路口，项目展示面狭窄，进深较长，不利于商业成熟；2、营商劣势：地块临街面较狭，大型商业展示面窄，且难以解决人流动线及停车；3、项目劣势：项目除春晓路有一定商业气氛外，其它三边不临街，仅作消防通道使用。,1、楼市调控加剧，楼市萎缩甚至受损，开发存在的风险在加大。2、县城的其它商业项目推出，将使得竞争加剧。如旁边“德昌金都”、“龙华时代.财富广场”、对项目招商、销售均形成一定压力。,1、政府压市，危机中也暗藏机遇，商务及商业将不受太大影响，反而更有机会，给人们投资提供出路及通道 。2、此区各种商业业态均存在空白，商机无限。3、县城干道及周边政府部门办公带来的机会。,项目SWOT分析,县城中央、临干道、交通、位置优越,地形有高差，沿街面过狭窄，不利于大型商业展开,较明显，临市民休闲广场较近，有一定人文资源,不明显，周边为中心城区,区域商业全方位存在空白，商业前景十分可观,目前整体商业氛围较好，需规划好业态,用地规模上，有成就大型商业中心的条件,政府对该片区的开发支持及优惠政策,县城中央 新都市生活圈商业中心综合体？,地块解析盘点,项目商业发展属性界定,区位交通,地形地貌,人文资源,自然资源,商业潜力,商业氛围,规模价值,政策支持,城市综合体（酒店、住宅、集中商业）,四大主力店八大品牌店体验式街区,未来规划前景巨大,统一运营升值巨大,县城商业中心,项目商业价值提炼,业态众多，综合配套,高端综合体,行政中心、县委、县政府中间,商管公司运营、保障成熟,政府重点规划区域，便利的交通,项目价值,目标解析,1.保证项目商业利益最大化。,2.快速销售，实现项目资金 回笼且盈利。,商业的成功运作与经营才能给商业带来整体价值,精准的业态定位与组合+科学的规划设计+完善的组织实施方案 成功商业标杆！,五方共赢,商家：获取稳定的、合理的经营收益投资者：投资商铺的升值、回报率消费者：购物时尚、实惠、便利开发商：销售及运营利益最大化政府：提升城市品位、增加就业、税收,地块虽离县城最核心区域有一点距离，且存在目前商业临街面狭窄等劣势，但无论位置、交通、周边购买力等营商元素，在江华现有存量土地中均属上乘；整体来看，本地块素质不错，适合做大型综合型超市、商业街、酒店、大中户型住宅等，如能够把握城市规划和发展的利好，充分挖掘项目内在的潜力，项目 发展前景看好。,抢先落子，占据先机！地虽不彰，意义可巨！,地块位于丁字路口，那么开发大型MALL将无需犹豫！,小 结,江华县中心一站式购物商业综合体,确保开发商利益最大化确保所开发物业最大程度去化确定商业运行良好且可持续发展,指导思想,建筑利用地形现状整体高于周围地面，打造“一览众山小”的空中楼阁，同时在商业上利用地形形成多首层商业的新商业格局,立体园林屋顶绿化，下沉园林打造园外园，景外景。最大化景观绿化面积提供人们的生活。,尊重城市空间，体现企业胸襟。,设计目标,项目位于湖南永州市江华县，迎宾路和春晓路交汇处，地块西南位瑶族图腾公园，东南为盘王殿旅游景区，距火车站只有2.0公里，步行街只有0.8公里，周边配套设施较齐全，交通便利。,区位分析,东接：项目东接新老城区中西及行政中心地带，毗邻县委县政府、房管局，紧邻城市商业中心区及休闲体育广场西承：西面承接火车站及江华大道沿线为主的商住物流功能区。,项目区位：东接西承,发展关系,江华地标式、体量最大、业态最完整、最高端的城市综合体,项目独特性分析,一站式购物中心本项目采用现代城市建筑商业形态街区商业立体空间组合而成，是集娱乐、购物、休闲多功能建筑组合形态于一体的综合性城市一站式消费体验中心，展现了本项目的开放、时尚、高端、体验的外在特质，成为江华县地标式商业建筑。,建筑形态分析,品质中央：5万一站式商业综合体,核心价值分析,城市升级：旧城改造，城市提质更新大战略已定,先外后内的核心价值体系组合：,消费升级：江华人消费习惯升级换代,立足城市趋势，战略突围；,放眼未来，放大前景预期；,衔接中心区，倡领中心区。,发挥区域的优势：以游憩与商业为主的各种设施（购物、餐饮、娱乐、文化、交往、休闲等）集聚的特定区域，三大核心功能：商务功能、商业零售功能和游憩功能。,区域形象细分一站式风情商业广场，体验吃、喝、住、玩、乐综合服务,休憩交往功能：全新的休闲风情商业广场，全新物业体验。综合商务功能：区域内5万大型成熟，商业广场，提供一站式购物、休闲、娱乐、餐饮街区体验；品质居住功能：综合商住区，出则繁华，入则安宁，自在、闲适；配套功能：周边密集分布江华主要行政单位，学校，批发市场，带动购物、餐饮等相关功能需求。,核心价值分析,价值转换：新型购物体验以及新的生活方式引领者,建筑精神契合：全新理念购物中心建筑形态是开放的易趣空间型商业街区,核心资源依托：空中花园、广场借题,核心实施载体：差异定位、品质提升,江华全新生活主张,商业灵魂契合：引导江华人由传统消费模式向品质“生活方式”倾斜,核心价值分析,最高端配套的城市综合体,江华一站式商业综合体,首创复合街区式购物体验,稀缺的、高端的、时尚的、体验式的。,启示,打造成集购物、休闲、娱乐、酒店、餐饮、居住于一体的江华地标式城市综合体,项目特征,启示,第四部分 商业体量及布局建议,PART 4, 各,商业体体量规划原则：参照国家商业体量规划的一般性原则参照有对比性的类似商业体的商业体量考虑区域人口现状及未来增长情况考虑地块状况及政府规划指标限制依据项目定位以及未来的辐射力研判推导项目商业体量区间充分考虑商业体量过大所带来的项目运营风险,那么，如何规划本案商业体量？,佐佑觉得：充分考量市场定位、区域需要、规划指标以及项目位置及地块缺陷，我们将从三个方面进行规划论论,从上表来看，国内中大城市区域商业中心约10-15平米左右的体量！,1、国内中大城市区域型商业中心通常体量：,长沙市,星沙,万家丽路,福元路,二级辐射区域,一级辐射,2、按区域内人口及商圈辐射计量体量：,上文已分析出，该区域未来居住人口3公里内有约9万人，而一个依两条交通主干而建的大型仓储卖场通常能辐射到5公里范围，购买力强劲！,本案影响人口约为：90000人左右，根据千人指标（0.7-0.91）换算：,按这个商业体影响人口的比例换算：,105000-136500平米,以商业占地面积37098平米（92745平米的40%）、建筑密度45%左右、通常容积率2.5-2.8（注：需结合酒店及商务型公寓）计：,3、按地块经济技术指标限制计量体量：,92745-103874平米,加上地下二层（亦可全做停车场）中的一层约10000-12000平米：,110000平米,加上住宅部分商业裙楼约20000-30000平米：,130000-140000平米,（其中酒店公寓两栋约5万方）,三种思路方案的优劣势比较:,参考以上三种推算法，建议本案商业面积：,130000平米,（其中酒店/商务公寓两栋约5万方、集中商业6万方、商业裙楼2万方）,实现之前所建议的商业体量，注重开发价值最大化。在重点考虑商业部分的基础上，要考量商业、住宅、酒店的各自特性布局上既要注意商业与公寓、酒店、住宅的相互支持作用，也要规避商业对公寓、酒店、写字楼、住宅等的影响.布局上充分注意局部商业价值与产品的搭配,整体布局原则：,1、地块特性及价值分析：,西面昭示性、通达性最好，大卖场购物进入性好,由于万家丽路临街面窄，对大型仓储卖场人、车、货流影响大，建议做大的退让，南面临规划路作较大退让，北面稍作退让，强化通达性、昭示性，便于商业氛围营造；建议在项目地块西面昭示性、进入性最好地段作为项目主力商业体的位置；建议在地块沿规划路、集中商业与住宅之间设置商业裙楼，形成商业内街，一方面最大限度做大商业面积，另方面，最大限度地设置长沙人最喜欢购置的街铺，提升开发价值；北面临路商业价值次于南面，但昭示性、通达性较好，可设置五星级酒店。,南面面昭示性、通达性次之，社区购物进入性好,北面临路商业价值次于南面，但昭示性、通达性较好，可设置五星级酒店,3、星级酒店（临万家丽路，具昭示性，北面可设入口）,2、二-三层街铺（约2万方，其中西面形成内街，扩大商业门面效益）裙楼上架空，注意烟道、上下水空调机位等布置,1、集中式商业体（地上4-5层约5万平，地下二层其中一层商业约1万平）,1,2,3,4,5,6、人行主入口（安静且临较宽规划路，进入性最好）,8、商业主入口（最好的位置，通达性最好）,9-10、车行入口（从此入口进入地下两层车库）,6,10,8,7,5、中小户住宅（位置居里安静，利于居住，可投资）,4、商务公寓（稍靠里，临规划路可单设入口，具备商务及投资价值）,7、人行次入口（便于出入购物）,2、整体布局建议：,集中商业体与酒店、公寓的融合建造，不但丰富建筑天际线及外立面，并且可以充分利用地块，提升容积率，达到效益最大化,集中商业与住宅以商业街隔开，不但增加商业效益，又可将居住与商业分成两个相对独立的部分，使居住更安静,3、局部布局建议：融合、内街,临路集中商业体因体量较巨，故可考虑设计内街，一方面便购物环境更通透舒适，另一方面也最大限度地提升商业价值。,天幕内街,4、局部布局建议：天幕内街,万象城深南路入口（B1,下沉广场）,下沉式广场示意图：,三，商业业态选择与布局,考量市场定位及新城区业态分布及存活状况，结合手上资源与市场需求；整体原则注重选择增强项目运营期商业的吸附与辐射能力的业态！在一站式生活商业的概念下走适当差异化方向，寻找区域内的商业机会点，补遗形成优势充分利用项目各个区域的地段质素，合理搭配定位，实现价值最大化！,思路二,思路四,思路三,核心思路,思路一,项目业态规划必须结合周边商业情况来考虑，与周边商业形成差异性、存在互补性。,业态定位核心思路,项目业态组合必须符合市场需求、同时必须满足不同层次消费群体需求，为复合型商业。,项目规模较大，每层商业裙楼必须有一定品牌影响力的连锁店来支撑，提高影响力，带动上下人流。,因项目的招商（持有型）+销售形式，临街商业尽量规划小的商铺，二层以上需招具备持续经营能力的业态。,思路五,因项目临主街展示面较小，必须充分利用侧路作为大多数业态的主展示面及主通道使用。,1、新城市商业发展案例：深圳宝安中心区,历年住宅开发量走向：,宝安中心区商业发展紧跟住宅开发的发展：,2006年住宅开发分布：,截止2006年商业分布：,市中心区主力业态和零售商家进驻脉络：,从表中可以看出，商家是逐渐进驻宝安中心区，有一个过程,对我们项目的启示：,启示1：从上表来看，在新开发的城区，消费者对超市/餐饮/家居建材等业态有较多的需求；启示2：需求层次不断提升。居住人口不断增多商业业态也从单一性的建材家居类逐渐发展到有超市、电器和数码电子多元化发展。,启示3：图表中看出，在新开发的城区，仓储类超市大卖场、家居建材等业态均可做到数千平米以上，其它如百货类有较大风险。,2、从区域人口及购买力来看：,上文已分析出，该区域最重要的特色：一是富人区：如藏珑、恒大、金鹰城、好望谷、美林雅郡、山水湾、湘龙公务员区等；二是年轻刚需居住区：如红树湾、花样年华等十几个楼盘；三是学院：以青年有朝气的学生为主；四是公园、世界之窗、恒广游乐园，未来居住人口3公里内有约20万人，往来流动人口无数。,富人与广电的媒体娱乐人士容易找到共性，那就强购买力与奢侈品高消费，但要与青年刚需及学生找到共性那就是,喜欢运动、休闲，崇尚“生活就是生动地活着”的社会中坚人群，他们大多数并非体育专业人士、体育教师、运动员，主要是各行各业喜欢球类、户外运动的高级动“物”、他们喜欢每天都让身体“下下雨”，喜欢旅游、度假、休闲、养生，喜欢远足、郊游、野餐、聚会、自驾游，他们不一定是专业驴友或“苦行僧”，但他们一定是中产阶级、成功人士。,“好动人类”,不是他们,是他们,是他们,案1：美国购物中心 Mall of America,世界上规模最大的超级室内购物商场之一，建筑面积约39万平方米，集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观位于美国明尼阿波利斯州两条高速公路的交汇点 4个大百货,1个运动主题商场、520家商店，98%出租率 一个美国最大的室内主题公园（76英亩）一座学校，一个拳击场，一个射击场，12，750车位每年有3500-4200万游客,再看看国内外同类区域商业体的业态：,建面68000平米，北京规模最大、档次最高、最专业、品牌最集中的运动、户外、休闲产品的新生态主题购物中心。一个集品牌服装、体育用品、户外休闲时尚消费品、餐饮娱乐等业态为一体的大型Outlets MallOutlets。位于朝阳公园上东富人区，紧邻奥运村，以销售国际和国内著名品牌折扣商品为主。最高超过12米的室内空间动感十足，1000个地面停车场，仓储、物流、休闲、娱乐、餐饮等服务完善。以名牌、优质和低价满足喜好名牌的运动爱好者的需求，打造京城又一个时尚、实惠的“名牌淘宝”圣地。,案3：北京活力东方奥特莱斯购物广场,其它体育购物中心案例：,天津万达次主力店-申格体育,北京大兴迪卡侬专店： 迪卡侬专业的体育用品超市量贩,扬州力宝广场，面积23000平米,国美锐动，国美在北京颐和园首家店,然而放眼整个长沙十余个大大小小的商圈乃至长株潭，就没有象模样的、成规模的运动、体育特色商业体！,对我们项目的启示：,启示1：如果说开发商手上36个欧洲奢侈品品牌是切合富人、公务员的，但受地块成熟度的限制，时机尚早；启示2：做体育、运动、休闲特色的业态，是可行的方向之一。,“1市”“2店”“1园”“1街”“1院”“1厅”,参考国内商业体业态组合原则,结合我司手上掌握的招商资源，建议业态,商业业态规划之：1市,“仓储式大卖场”,考虑荷兰最具代表性的SHV集团的“万客隆”（Makro）或者依然考虑特易购。看谈的条件苛不苛刻。目前山姆会员店已确定在同一条万家丽路上的嘉斯茂，而麦德龙附近就有一个，不利于吸引周边顾客，单店影响力会降低。“万客隆”货仓式批发零售自选商场多位于城乡结合部，营业面积可达2万平米，附设大型停车场。而特易购也有面积要求：比如在上海市中心区域3000-5000平，郊县区域10000-20000平；根据各仓储大卖场商圈及楼层要求，建议本案仓储式卖场面积为15000平米，位置位于沿万家丽路集中商业的负一楼与一楼（特易购一般要求：负一、一、二层）设足够的停车位。可考虑负一层以及负二层停车，另外地面设停车位，（根据上文的计算，如果容积率在2.5左右，可保证足够的地面广场与停车位）,商业业态规划之：2店之,“中南首个运动休闲体验中心”,建议引入欧洲最大的运动用品连锁集团Decathlon Groupe迪卡侬连锁运动用品量贩店，或者国内新实力品牌“国美锐动” 。经营国内外品牌运动服装（休闲类、专业运动类男、女、童、老衣服）、鞋类（休闲、球类、户外活动用鞋、溜冰鞋等）、饰品（含运动手表、手链、啦啦队用品、运动化妆品等）、运动车辆（运动自行车、运动型电动车、摩托车、沙滩车等）、运动装备（帐篷、夜光表、指北针、运动水瓶、护腕、头箍等各类球类、田径、休闲运动装备、）、运动器材（各种球类、球拍、健身器、护垫、高尔夫球杆等、运动食品（饮料、压缩食品、保健品等）根据各运动用品店面积及楼层要求，建议本店面积为6000-7000平米左右，位置位于沿万家丽路集中商业的三楼。,商业业态规划之：2店之,“北长沙首席家居广场”,目前整个北长沙、星沙尚无象样的成规模上档次的家居建材广场，建议引入上档次的品牌 ，目前佐佑手上即有资源，此品牌也正在万家丽沿线择址。经营范围：家饰世界（窗帘、地毯、钟表、装饰画、工艺品、鱼缸等）、家具世界（沙发、睡眠、儿童、办公、茶几、实木、板式、红木）、建材世界（瓷砖、地板、卫浴、门窗、壁纸、照明、厨房、采暖、五金）等。根据家居广场面积及楼层要求，建议本店面积为6000-8000平米左右，位置位于沿万家丽路集中商业的二楼。（如集中商业体象国内很多大型商业体一样以天幕商业街隔开，也可象仓储卖场一样置于另一区的一、二楼）,“中高档休闲娱乐美食特色商业街”,配合周边“龙门阵”等特色餐厅，主要经营品类：特色餐饮（如回转寿司、仙芋达人、净果甜品等）、西式快餐、咖啡（肯德基或麦当劳等）、中式特色餐饮（如“金牛角”城市快餐及“米萝”咖啡等）作为住宅小区配套，辅助经营：社区生活类（士多、水果蔬菜、烟酒、美容美发、药房、洗衣、气站等）,商业业态规划之：1街,位置：集中商业与住宅中间的、以及沿规划路展开的3层商业裙楼。（注：麦当劳等位于集中商业一楼）,北长沙首家一站式儿童体验乐园,商业业态规划之：1园,长沙、星沙现在的儿童市场仅限于百货商场，经营范围局限于童装、鞋帽、玩具等。但长沙、尤其项目周边中产及以上家庭，现在父母们基本是年轻的70后、80后，他们对子女的生活条件有着更高的要求，期望有一个集儿童所有需求为一体的购物休闲场所，不仅仅涵盖衣、食、住、行，还有育、教、乐等。基于以上原因，我们认为万家丽北迫切需要一个一站式的儿童乐园,主要业态建议：,儿童体验乐园：涵盖孕婴用品、营养用品、喜庆饰品、儿童服饰、玩具、文具、动漫、儿童摄影、早教、培训、游乐、儿童职业体验馆等,（面积：约4000-5000平；位置：集中商业四楼健身会所运动中心旁；好处：孩子在儿童 乐园里玩，家长在健身、运动会所健身运动，相益得彰）,健身休闲现已为越来越多都市白领喜爱，加之本项目浓郁的运动休闲主题应能保障客源；建议设大型健身会所（具体视招商）建议设高尚运动场所（保龄球馆、英式桌球、乒乓球、溜冰场、室内卡丁车等）休闲娱乐（碧涛阁、天色会等中大型药疗浴、沐足、中医保健按摩、SPA、KTV等）药店（运动损伤药类、运动保健品类）,商业业态规划之：1会,“大型健身会、休闲会所、保龄球场”,（面积：约10000平；位置：集中商业四五楼）,商业业态规划之：1院,“国内著名院线”,周边20万富人及企业青年白领，需要一个自己的影院可引入国内著名院线如华谊兄弟、沃美、横店、时代今典、嘉禾等,（面积：约3000平；位置：集中式商业五层）,商业业态规划之：1厅,“万家丽北首席宴会厅”,周边那么多大型单位及20万富人、企业白领有大量大型宴会需求，而目前仅有西湖楼且定不到位；宴会厅定位无需顶级，可为中档以上，价位可与西湖楼差不多，承接大型宴会业务,（面积：约5000平；位置：集中式商业五层）,数码、书籍、光碟等文化类（满足周边年轻客群）中档或以上品牌服饰（李宁、波司登、红蜻蜓等 ）各类精品、饰品、美甲、手表、装饰、化妆小店其他类（银行、邮电、报刊、冲印、房产、装饰等 ）,其它商业业态：,（位置：集中商业一楼边边角角）,集中商业各业态体量及布局：,-1F,2F,1F,3F,4F,5F,二楼中高档家居广场家饰、家具、建材等面积约8000平米剩余可为仓储卖场一部,负一、一楼仓储大卖场大众型生活类，日常生活所需用品，约15000平米,一楼主力店如麦当劳或肯德基，具体视洽谈而定，面积约1000平米,一楼其它部分数码、服饰、精品、城市快餐、银行等以及烟酒、旅行社、房产超市等其它业态，面积约3000平米,三楼运动休闲体验中心经营各类运动用品、装备，面积约6000-8000平米剩余部分可做健身、SPA、球类运动、美容美体等5000平米,五楼国内院线及配套美食小店、大型宴会厅；面积约10000平米左右,四楼及五楼局部设儿童乐园、大型健身会所、保龄球馆、足浴、等大型健身、娱乐、休闲等面积约13000平米,注：以上仅为大致楼层及面积安排，如集中商业做成有内街的两部分，楼层可以一边为四层，一边为五层！,商业街各业态体量及布局：,2F,1F,3F,沿规划路的二楼可考虑设大型网吧、电玩、乒乓球、桌球室等面积视具体情况而定,正对集中商业的一楼特色小吃、美食街（臭豆腐、米线、糖油粑粑等）、其它上档次的餐厅、地方菜，经营面积约3000-4000平米,沿规划路一楼服饰、美容、美发、烟酒、水果、菜蔬、药房、洗衣店等小区配套店，面积约4000-5000平米,正对集中商业二楼可考虑连通设品牌咖啡、足浴、 KTV、餐馆等，面积具体视招商,三楼可考虑连通设大型培训中心、书店、影碟等面积约7000余平米,第五部分 商业定位,PART 5, 商业定位考虑因素 商业定位 商业主题定位 商业客户定位 商业业态定位,政策及市场大势：国家调控对住宅市场的持续打压给商业地产带来机会各地住宅投资户转投商业地产（投资商铺类），目前虽有疲软之迹但仍有可为，尤其江华县城市场反映仍然为有利市场。,区域前景及商业发展：一方面，项目地处县委、县政府中间，为行政中心，也是未来商业中心。另一方面，区域内无论哪种业态均存在空白，大型商业项目存在发展空间。,地块位置特点：一方面，规模大且紧邻干道及丁字路口足以支撑一个商业中心地块的规划指标也指向这一目标另一方面，地块呈狭长形，可将项目中间形式一条路，变丁字路口为十字路口，有利于商业成熟。,？,条件分析,规划及产品：强调“大型购物中心+酒店+高档住宅综合体”优势组合：集购物、休闲娱乐、餐饮、住宅于一体。生活方式：倡导体验式休闲购物方式。片区引领者：江华首个真正城市综合体。,项目商业定位的切入点,商业定位思路,商业定位考虑因素,一站式的综合性多元化生活时尚中心，打造出能代表江华整体商业形象的商业中心结合商业广场的融合产品，符合商业的发展方向,案例研究,自身状况,利益方关注点,外部环境,可以满足区域辐射商业的基本条件,借鉴案例的成功给我们提供了启示和信心,商家和消费者对本项目商业的初步构想表示认可，同时可以达成开发商愿景,城市商业的发展水平，为商业的发展提供了机遇和空间,商业定位考虑因素,区域内大型商业倾向购物功能和一站式的方向发展，休闲娱乐和+休闲娱乐功能方向的项目多，存在明显的市场竞争激烈。,休闲娱乐,购物,专业化,（=有限品种）,一站式购物,（=品种齐全）,春晓商业广场,农批市场,好又多购物广场,市场空白点,建材批发市场,日用品市场,步步高超市,春晓路一条街,德昌金都,龙华财富广场,江华商务大酒店,九鼎丶印象瑶都,商业定位考虑因素,特色化、品质化、时尚化是打造的竞争优势，差异化 是核心竞争策略！,商业定位考虑因素,79,成熟的批发市场氛围，营造开放式街区式购物环境特色商业广场形式加以公共广场更多地设置聚集人气游乐设施 丰富的文化活动 创意零售空间，时尚聚集地餐饮娱乐多姿多彩，休闲相聚好去处，江华购物商业广场,1、定位理念,商业定位,80,江华县中心地标式商业综合体,整体定位,81,形象定位阐释,江华县中心地标式商业综合体“这里可满足所有生活想象”,江华城中心：抓住江华县城崛起的契机，将本案打造成 旧城更新的典范；本案拥有城市核心地块，将建成国际 都会商业区,给市民全新的都会体验。地标式商业综合体：以地标性地段打造地标性建筑，形成区域领导者；本案集居住、购物、休闲、娱乐等全方位需求于一体，升级江华县的生活方式。本案将成为江华县的新名片，与阳华岩、寒亭秋色、奇兽虚明成为江华的重要旅游景点，是游江华的必到之处。,82,城市新中心+众多利好+热点板块,我们需要以引领江华向前发展的标准打造本项目以献给这片珍贵的土地！,绝佳地段+强势资源+地标式高端综合体,市场均存在提升空间&机会,83,项目整体发展策略,占位中心，代言城市和区域形象标杆 树立商业新地标，聚焦全城影响产品标杆 引领商业地产升级，建立市场标准价值标杆 聚合城市功能，实现全能生活,我们要做的是,84,形象标杆,地标式商业综合体，汇聚全城眼球，代言中心形象,85,引领区域产品升级，缔造品质标签,产品标杆,86,精品商业、一站式购物、商务办公、商务式酒店汇聚综合体物业价值,价值标杆,87,国际,中心,标杆,领先,县城中心,品牌超市卖场,本案商业定位：,“最具号召力的商业中心”,特色品牌商业广场,餐饮休闲娱乐一站式,江华县核心区,区域商业中心,江华城央地标商业综合体 打造江华旅游高端项目,商业形象定位,项目应重点从“一站式、特色化、体验式”方面打造，各区域均设置高端品牌连锁店，带动项目的整体形象，通过不同业态不同档次的组合来提升整体项目的品质。,江华县城居民购物、休闲娱乐生活新天地,主力客群以江华中高端人群消费为主,核心消费群：江华投资经验丰富的投资者、经商者次级消费群：有经济实力的本地人，看中项目前景边缘消费群：周边乡镇、县的进城者,商业客户定位,购物,休闲娱乐,餐饮,超市型Mall体验式娱乐中心特色美食,购物娱乐休闲主题餐饮,2、物业定位,一大购物广场+品牌超市+特色时尚商业广场,商业物业定位,购物（百货或超市）：主要经营精品类主题超市，特色鲜明，区别于周边项目，突出档次和品质享受。,时尚殿堂主题购物中心,商业物业定位,食尚汇餐饮娱乐,舌尖上的世界美食，饕餮盛宴,食尚汇，即汇聚各地的美食，成为江华餐饮目的地休闲：设置KTV、足浴、茶室,商业物业定位,特色时尚商业广场,打造特色时尚商业广场，经营精品、饰品、鞋服、包具等,商业物业定位,功能定位,一站式、体验型购物、餐饮、休闲娱乐、居住城市综合体。,酒店：商务会议；购物：大型生活超市、电器超市休闲：足浴、SPA、美容美发、 影楼、休闲健身；娱乐：KTV、中型影院、儿童娱乐 城；餐饮：中餐、中西餐厅、美食城、 西式快餐、咖啡厅、特色小 吃等；文化：电子、数码、书籍、光碟,档次定位,项目既为县城居民生活配套（即打造片区城市综合体），同时也为县政府 办公配套，能提高江华县城形象，因此，要求商业整体档次相对较高。目前春晓路（县政府旁）缺乏有竞争力、满足县城居民生活为主题的体验式休闲购物场所，而本项目的适时推出正可以填补这一市场空缺，与周边商业形成“良好互补”。本项目应强调“一站式及体验式消费”这一商业概念，商家组合比例在餐饮休闲方面以主题特色类为重，在零售商方面注重品牌档次、流行程度，所面对的客层具丰富性、多样性的特点，形成自身特有的经营主题。根据周边目前经济发展状况及对未来