惠州合生高尔夫庄园4月份营销计划

1,合生高尔夫庄园4月份营销计划,合生高尔夫庄园项目组,报告目录,背景分析,目标分析,4月营销策略,费用预算,政策：“新国五条细则”出台以来，一直备受市场关注，尤其是二手房交易个税按差价的20%征收的条款，刺痛各方神经。住建部表态地方细则出台时间为3月底，深圳市场将直接受到政策的影响。市场：受“新国五条细则”的影响，商品房市场普遍出现大幅上升的趋势，惠州的一手房销售增速达67%。竞争：项目竞争对手各种营销手段不断，4-5月将迎来推货潮，产品趋于同质化、产品面积趋于小型化。5月后将是滨海度假盘推货潮，对项目产生直接冲击。项目本身：面临战略转型阶段，同时由于合生高尔夫庄园在市场上的影响力下降，急需在深圳市场发出自己声音。,背景分析,背景分析,目标分析,4月营销策略,费用预算,货量组织,目标沟通,目标沟通,4月销售目标4000万元,按照180万一套别墅计算：需要成交23套按照成交转化率10%计算：需要23/10%=230批上门客户平均每周上门：230/4=58批客户,货量组织,2011年平均成单率：10%达成目标，4月上门量分解第一周4.1-7：1/10%=10批第二周4.8-14：10/10%=100批第三周4.15-21：7/10%=70批第四周4.22-30：5/10%=50批,目标分解,货量盘点,货量组织,推售货量安排,第一批A型别墅推售：16套,第二批A型别墅推售：16套,第三批推售A型别墅：第一、二批剩余货量预计15套,二期C型毛坯别墅销控表已售44套，未售46套,货量组织,第一批C型别墅：5套,第二批C型别墅：5套,第三批推售C型别墅：第一、二批剩余货量预计5套,第一批推售公寓：10套,第二批推售公寓：10套,第三批推售公寓：第一、二批剩余货量：约10套,货量组织,公寓F1销控表已售222套，未售47套,第一批推售：4月13日三期A型别墅15套，二期C型别墅5套,公寓10套说明：第一批别墅16套，其中三套已经销控，开盘时作为拖来销控户型以带动整个销售气氛,第二批推售：4月20日三期A型别墅15套，二期C型别墅5套，公寓10套说明：第一批别墅16套，其中二套已经销控，开盘时作为拖来销控户型以带动整个销售气氛,第三批推售：4月27日三期A型别墅15套，二期C型别墅5套，公寓10套说明：第三批推售产品为第一、二批推售剩余货量，已经销控的产品可以作为拖来销控户型以带动整个销售气氛,货量组织,推售货量安排,背景分析,目标分析,4月营销策略,费用预算,策略思路,渠道与推广铺排,活动铺排,策略思路,推售策略：配合渠道，以小众多次推售为主导，造成合生高尔夫庄园持续旺销的市场热度，4月主要推售三期新品别墅，每周推售约20套别墅，以最畅销的A型别墅打开市场。,产品包装：第一批推售：楼王别墅新品推售第二批推售：开盘旺销，应市加推第三批推售：最后15席，清货销售,策略思路,渠道推广：深圳市场配合短信启动三级联动、老带新、资源库call客、网络和旅行社等看房团，同步启动深圳社区看房团；惠州市场主要以线上为主，在市场上形成旺销的效应。,活动策略：走高品位的路线，以高雅的顶级茶文化为主线，形成客户的高端圈层旅游度假地，充分利用现有资源与配套，辅以“1日游”，分节点制造开盘后持续热销的态势。,渠道和推广,营销推广,线上推广,惠州,路旗,户外,深圳,网络、微博、剑客论坛,短信,线下推广,深圳,二三级联动,数据库call客,老带新,看房团,网络电商,网络看房团,旅行社看房团,社区物业看房团,惠州,老带新,二二级联动,泛联动,13日别墅开盘（推售16套，预备5套C型别墅）,4月,推售节点,三级联动,推广计划,活动铺排,销售目标,确定三级地铺合作意向，并准备启动,惠州户外、路旗更换新品推售信息,三级地铺启动会召开、巡铺开始,每周坚持短信发送60万，及定量线下CALL客,三级联动公司上客,180万,1800万,1200万,820万,每周三级地铺巡铺，保证三级市场关注度,上门目标,10批,100批,70批,50批,深圳看房团启动,网络软文投放，微博启动、剑客论坛启动,营销总控图,20日别墅开盘（推售16套，预备5套C型别墅）,27日别墅开盘（推售15套，预备5套c型别墅）,3.26-31,老带新启动,网络电商启动,泛联动启动,活动铺排茶文化节持续,高尔夫体验一日游活动持续,3月,三级地铺启动会,5月,5.1-31,龙庭餐饮开业,3000万,180批,线上推广,户外,户外分布：惠城区维也纳酒店户外上画面东江高新区户外跟进广惠高速蓬陵出口户外跟进广惠高速雅居乐段中信大桥户外惠南大道户外牌惠州大桥北户外,出街时间：3月30日前,内容：四季度假，江山岛墅228平米东江森林院墅新品推售,负责人：郑培平,线上推广,路旗,户外分布：惠泽大道水口龙和大道社区林荫大道,出街时间：4月12日前,内容：四季度假，江山岛墅228平米森林院墅168万起龙庭餐饮即将试业龙府酒店即将开业楼王别墅4月13日即将推出,负责人：郑培平,微博、软文、剑客论坛,启动时间：3月-4月持续炒作执行细节：微博：1、微博管理人员必须每天发微博信息（可以是高尔夫庄园配套图片、风景图片、度假生活）2、每天至少编写一条茶文化信息发送；3、合生高尔夫庄园项目组每个人都必须每周转发微博二次以上；软文：1、在活动前后必须撰写一篇软文发送；2、开盘前发送开盘预告，开盘后发送热销软文。剑客论坛：持续炒作合生高尔夫庄园开盘、热销信息、活动信息、高尔夫训练营、一日游信息。,微博、软文负责人：郑嫦娥、李平安剑客论坛负责人：李平安,线上推广,线上推广,媒体选择：增加多家短信公司合作，扩大客户资源数量：每周60万时间节点：3月28、29日4月4、5、11、12、18、19、25、36日每天发送30万推广内容：3月28、29日；4月4、5日，东江森林院墅新品推售4月11、12日，楼王别墅即将推售4月18、19日，应市加推楼王别墅4月25、36日，楼王别墅最后15席负责人：郑嫦娥，李平安,短信,线上推广,内部短信：由合生高尔夫庄园内部短信平台发送数量：中原二二级联动：每周三、四、五老业主：每周四、五上门客户、进线客户：每周四、周五家家顺：每天发送一条时间节点：二二级、老业主、上门及进线客户：4月1日开始二三级家家顺：4月8日开始推广内容：二二级：以产品信息、佣金吸引二级业务员老业主：老带新政策上门、进线客户：新推开盘、特价优惠户型家家顺：产品信息、佣金吸引，假销控刺激业务员负责人：许镇堡,短信,线上推广,线上推广目标,网络微博、户外、短信：进线50批，上客10批,激励政策：达成目标奖励：300元,线下渠道,时间：确定合作3月30日前巡铺开始时间：4月2日启动会时间：4月7日合作公司：家家顺、中原执行细则：1、巡铺：每周安排四组人员进行反复巡铺，持续维持地铺业务员的热度；巡铺带上小礼品，提高巡铺的效果，与地铺业务员处好关系；2、激励：激励一：别墅3%+0.5%现金奖洋房2%+10000现金奖公寓3%+0.5%现金奖激励二：凡是带客上门的业务员可参与现场电器大抽奖（ipadMINI）3、物料准备：手举牌400个、单张30万、海报KT板200个、小礼品4000个,三级联动负责人：李惠娜上客目标：110批激励：达成目标奖励：1000元,三级联动,团队：中原call客组和兼职call人员，共10人销售代表call客每人每天170批有效电话时间：每周三、四、五Call对象：中原资源：中原资料库客户资源高尔夫庄园：老业主、诚意客户、活动登记客户执行细则：1、每周以开盘节点信息和活动信息进行call客2、激励政策：call客上门一批客户奖励：20元call客成交一批奖励：500元,负责人：许镇堡上客目标：35批激励：达成目标奖励600元,线下渠道,Call客,线下渠道,老带新,对象：前期成交客户启动时间3月31日前执行细则：1、每周释放老带新优惠信息；2、销售代表call客维系老业主并释放老新政策；4、营销中心展示老带新政策展板；激励政策：1、老带新成交奖励老业主2年物业管理费+新业主2年物业管理费；2、发放业主权益卡，权益卡作为老带新的优惠证明减免新业主公寓5000元，洋房10000元，别墅20000元购房款；3、老带新成交三期别墅，给予老业主一场私家宴（标准10000元）,负责人：李会菊上客目标：25批激励：达成目标奖励600元,线下渠道,看房团,启动时间：4月6、13、20、27日，对象：1、网络看房团：房讯、房掌柜、房博士；2、深圳社区看房团：缇香名苑、听海花园、建安社区3、深圳国旅看房团：上客情况：每周至少250批，4月共1000批,负责人：李平安上客目标：30批激励：达成目标奖励600元,线下渠道,泛联动,启动时间：4月初对象：合生领导、中原领导目标：高尔夫庄园营销：钟春文总：2批高尔夫庄园项目：闾总：2批高尔夫庄园工程：徐经理：2批高尔夫庄园物业：彭总：2批高尔夫庄园：鲁总：2批高尔夫度假区：黎总：2批合生营销中心：李茂总：2批合生营销中心：王斌总：2批中原地产：杨光华总：2批中原地产：石纯华总：2批,负责人：钟春文总上客目标：20批激励：达成目标奖励：600元,活动铺排,负责人：李惠娜,目的：促进业务员对本项目的了解，并释放激励政策，提升各业务员的带客积极性。促进A/C户型别墅的销量的提升及现场产品销售时间：4月7日（家家顺）；活动形式：沙盘讲解、参观样板房、高尔夫练习体验、单车体验、抽奖活动,三级地铺启动会,目的：1、配合开盘，在营销中心营造一种高雅的格调，设立小包间，品鉴中国十大名茶；2、为别墅客户营造一个高端圈层的场地和机会；3、为别墅开盘营造一种品位高端的气氛，同时为销售代表洽谈提供一个良好的气氛；4、为合生高尔夫庄园项目传播提供一个良好的谈资。时间：4月13日、20日、27日主题：人生品位境界合生高尔夫庄园顶级名茶品鉴会对象：别墅高端客户群体，业主、诚意客户形式：茶艺表演+茶文化传播+品鉴名茶茶种：西湖龙井、洞庭碧螺春、信阳毛尖、庐山云雾等,活动铺排,珠三角茶文化节系列,负责人：邓水林,活动铺排,别墅开盘活动,对外节点：4月13日、20日、27日地点：合生高尔夫庄园营销中心推出产品及套数：13日：三期A型15套，二期C型别墅5套（特价），F1栋公寓10套，共25套20日：三期A型15套，二期C型别墅5套（特价），F1栋公寓10套，共25套27日：三期A型15套，二期C型别墅5套（特价），F1栋公寓10套，共25套推广配合：短信、网络及三级渠道、call客、老带新，集中释放高尔夫楼王别墅开盘信息开盘包装合生高尔夫庄园楼王别墅新品推出；开盘享95折；一次性付款享额外98折，按揭付款及签约享额外99折；总经理特惠当日定房额外98折，,预期目标：13日：别墅开盘销售10套，销售金额1800万，销售率60%；20日：别墅开盘销售8套，销售金额1200万，销售率55%；27日：别墅开盘销售5套，销售金额820万，销售率30%；,活动铺排,高尔夫开心农场体验一日游,时间：4月14日、21日、28日主题：“回归田园，体验开心农场”对象：高尔夫庄园的业主、诚意客户形式：1、给每位业主分发一块小土地（10平米），给诚意客户划分一块农场区域2、业主可以享受到从播种施肥摘菜（偷菜）的现实版农场的乐趣；3、诚意客户可享受到体验农场的播种，体验现实版农场的劳作乐趣；,目的：1、通过龙庭餐饮开业，宣传本项目的生活配套开始大启动；项目的宜居性舒适性增加；2、通过邀请老业主参与，维系老业主的关系，提升项目在老业主心中的形象。时间：5月1日主题：沈星有约龙庭私房菜合生高尔夫庄园龙庭餐饮开业典礼对象：业主、诚意客户、上门客户参与人数：约200人形式：沈星点评龙庭私房菜+龙庭餐饮私房菜品尝+合生高尔夫庄园老带新政策宣讲+乐队表演推广：提前半月：户外+路旗+短信+网络（微博+软文）+call客,活动铺排,负责人：邓水林,龙庭餐饮开业,目的：1、龙庭餐饮开业伊始，老业主专享私家围宴；2、通过维系老业主的关系，提升项目在老业主心中的形象、增加老带新。时间：5月18日、25日主题：老带新感恩大回