xx路项目开发及销售进度建议专题汇报.ppt

洪江路项目20070921-1,(第一轮),ConceptPlanningforhongjiangRDresidence,洪江路项目开发及销售进度建议专题汇报,天马行空官方博客：,contents,本次汇报内容构架：两个前提，两个阶段两个前提：确保项目于两年内完成销售，预计三年全部竣工确保项目2007年11月15日开工及2008年5月1日开盘销售两个阶段：项目开发及销售进度的计划项目开工前的工作安排,项目整体开发及销售进度安排,第一部分,天马行空官方博客：,天马行空官方博客：,一.项目整体开发计划,一期：洪江路南侧，小高层部分二期：部分叠加与多层三期：地块西南侧多层住宅四期：项目东南侧沿河路多层及商业部分,对整体关系的考虑,1、让社区主题景观率先建成通过1.2期的开发带动3.4期2、施工进度的需要,让工程期比较长的部分先行开工以保障整体竣工时间,二.各分期的开发及销售计划,一期开发及销售思路,必然性:工期要求：高层建筑土建工程部分一般工期为16个月,加之水、电、验收8个月总建设周期约为两年半，而多层则仅为16个月时间，为保证不拖延项目整体的竣工及交房计划，小高层部分必须作为项目一期先行开工技术要求：高层部分地下室必须一次成型，分割施工将带来后期漏水、沉降重重隐患，施工麻烦较大，因此小高层部分必须整体施工,销售策略:资金回笼快：小高层部分面积超过11万平米是社区单体形态中总量最大的，同时也是价格最便宜的，因此相对而言其客户群体会比其他形态广很多，销售量相对大降低风险：将社区品质相对较低的部分先行销售，品质较高、利于销售的部分则在后期逐步推出，抗风险能力较强带活人气：高层部分是项目入口，项目的主形象门脸，同时可与销售中心形成一体化建设，组成社区主景示范区，通过高层销售可带活会所，对后期销售起到推动作用,一期开发及销售思路,如果资金允许建议一、二期可同步施工一：项目提升二期工程时间相对短，可以先于一期竣工，形成现房实景，作为社区最高端组团，把叠加别墅概念展现出来，不但可以形成示范，也将项目的高档进行了定格，让客户不得不相信本项目是一个高档的社区，无疑极大提升项目形象,二期开发及销售思路,销售策略：两区联动在销售上采取二期卖现房一期卖期房的策略二期带动一期：二期先只做不卖，通过销售员透露二期价格肯定高，但目前不销售，这样在社区设定一个参照物，通过二期的高价来带动一期的销售，让一期可以快走一期带动二期：一期完成销售社区整体示范形象形成，届时环境、销售人气都起来了，二期也可以随之提升，并可以由其稀缺性质控制市场，根据市场行情有主动权的推出一、二期一旦形成则可将最靓部分全部展示出来，带动三、四期的销售,二期开发及销售思路,1、同步：一、二期销售良好则建议三四期可同步操作,三期开发及销售思路,1、循三期开发依次推出,四期开发及销售思路,1、氛围：项目重点在于前期氛围的形成，一、二期可于2009年底总体一年半时间内可完成销售2、现房:一、三、四期建议直接卖期房，二期最好卖现房，优越的景观资源直接卖掉会吃亏3、均衡：项目销售保持稳定、适当的市场投放量，每年销售面积约为14万平米4、商铺：趁前三期部分交房入住，具备商业氛围，把握时机进行销售一旦商业部分形成现房则商业压力反而增加5、福利：涉及系统福利房应正式列入计划，最好在项目第一销售期间解决，以免后期涨价带来操作难度,开发及销售小结：,项目资金流量分析,第二部分,详见附件1-附件3,项目开盘前的专题计划,第三部分,销售中心的选址,方案一:项目东北角商铺优点：方便客户看房，第一时间拦截客户不足：与景观示范区距离较远，不利于销售、示范一体化方案二:直接以会所作为销售中心优点：与样板间较近、有示范效应不足：销售中心纵深约50米，且入口较窄，不方便客户截流,开工期准备工作,一、审批许可必须满足扩初审批、规划许可证、施工许可证三大条件二、设计委托委托装修设计：销售中心、样板间让装修公司及早介入可反馈土建情况对建筑空间进行优化，并保障土建完成即可进行内装委托景观设计：对项目景观进行概念规划，对入口景观示范区进行施工设计，保障土建期水、电、管线的预埋三、外围销售环境的营造绿化、围墙、看房通路、现场氛围四、项目对外的推广引导落实项目案名、开工仪式策划、新闻报道、软文引导建议高炮可以提前开始预定了,项目名称建议及下轮提报内容,第四部分,项目名称：,品牌化,个性化,特色化,大众化,常规楼盘名称的四种模式,本楼盘名称的关键点：从楼海中跳出来：周边家园、花园之类的名字实在太多，听了若干遍也很难将各个项目一一对位。把项目的特点叫出来：我们的核心特点是什么，我们卖的是什么，直观印象，强化记忆把项目的高度建立起来：本项目是上层人士的高端居所，必须叫出项目的高贵品质和文化内涵朗朗上口让人们脱口而出：,方向一：水域天际水岸国度关键词：大气、尊贵、水景特色、通俗上口方向二：水木清源水清木华源清水秀溪源美树清水源源境溪源关键词：与公司的关联、文化、幽雅方向三：顶秀清溪九溪半岛五里香溪九溪玫瑰湾