房地产基础知识(程帅培训专用超级实用)

新路标鹰训练营房地产基本知识发言人：龙宇，想法：房地产概念和开发，第二，房地产专业术语，第五，房地产单位分析，第三，房地产面积计算，第四，房地产建设，第一，房地产概念和开发，第一，房地产，1，房地产的意义房地产具体指土地、建筑物及该土地的附着物，还包括物质实体及基于物质实体的权益。也称为房地产，是房地产和房地产的统称，两者都具有整体性和不可分割性。(a)土地b)建筑物和地面附件c)房地产权利，房地产的概念，第二，房地产与房地产的关系和差异？房地产和房地产有客观和必然的联系。主要包括几个方面：a)从物理形式来看，房地产离不开房地产；b)价格构成中，无论房地产价格是买卖价格还是租赁价格，都包含房地产价格。c)在所有权关系中，房地产所有权与房地产所有权相关联。1、房地产、房地产之间的关系，房地产：明确所有权关系的各种房屋及其连接的结构或建筑；房地产：明确包括住宅或非居住附属物和开发及预定开发的土地的土地所有权的土地。我国的房地产意味着有限期的土地使用权。区别如下：a)两个属性不同。b)两种增值规律不同。c)所有权的性质不同。d)两种价格不同。第三，房地产的特点和类型是什么？a)位置的固定；b)使用的耐久性；c)资源的限制；d)财产的差异。1，房地产的自然特性，房地产的特征，a)生产周期b)资金集约性c)相互影响的可能性d)政策限制e)房地产增值参考：房地产增值是长期房地产价值上升的规律。房地产的重要组成部分因为土地。2，房地产的经济特性，房地产的特征，1，按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)观光房地产e)农业房地产，房地产类型，子住宅1-3层(别墅)多层住宅为4-6层小型高层住宅7平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，建筑时间短，建筑成本低，亲切、平和，给人与天空一样好的感觉，其舒适、方便、空间尺度优于高层。人们特别喜欢这个作为住宅。但是低层住宅的占地面积大，土地利用少，特别是在非村庄的城市很难广泛开发。房地产的类型，多层：多层住宅是指10米以上、24米以下的建筑。多层住宅一般是4-6层。通常使用砖和混凝土结构，少数钢筋混凝土结构。多层住宅一般规格整齐，通风好，空间狭小，畅通无阻。多层住宅与高层相比，共用面积小，因此得失率提高，这是很多人喜欢多层住宅的主要原因。房地产的类型，小楼：人们一般把7楼到11，12楼的建筑称为“小楼”。小高层住宅一般采用带电梯的钢筋混凝土结构。高层有多层、平安、房型好、得率高的特点，一般高层结构强度高、耐久性好、租界高、污染度低等优点，深受购房者欢迎。另一方面，随着土地利用的增加，土地成本相对较低，因此很受房地产开发商的欢迎。因此，最近几年市中心像雨后春笋一样小的高层越来越多。超过房地产类型、固定高度和层数的：层建筑。1972年的国际高层建筑会议上，高层建筑分为4类。一类是9-16层(最高50米)，二类是17-25层(最高75米)，三类是26-40层(最高100米)，四类是40层以上(100米以上)。一般指24米以上的建筑物。，房地产类型、高层住宅和多层住宅的优缺点？双向加分题：1)一般来说，多层住宅的容积率低，环境好，建筑样式大部分是造型，基本上是家具向南的，建设费用低，一般售价不高，得失率高。2)高层住宅一般分区好，地价高，为了降低地板地价，只能提高建筑物容积率，开发高空。高水平的基础更加复杂，结构要求高，非常坚固，但成本高。高层装有电梯，人们很容易进出。高层建筑的中层楼视野开阔，通风良好。但是下层更忧郁，采光不好。(3)高层一般是一层多户的网点形式，部分面向西、北。随着电梯、电梯、设备层等公共面积的增加，高层得失率较低，但建设质量远优于多层建筑，抗震系数也较高。由于公共面积的增加，电梯等设备的使用，高层房地产管理费也高于多层建筑物。房地产各土地的使用年限是多少？根据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条，土地使用权转让的最大年限从开发商取得该地块的土地使用证之日起计算。也就是国家第一次转让该地块的时间。土地利用年限最高为70年。注：住宅改良家的房地产使用年限以该地块的地面住宅参与住宅改良后首次缴纳土地转让金的住宅为基准。经济适用房的使用年限为50年。房地产的种类按照2007年10月1日起实施的物权法中明确的规定，“住宅建设用地使用权期满后自动更新”。在物权法发行前，根据1994年7月5日中华人民共和国城市房地产管理法第21条，土地使用权更新应当重新签订土地使用权转让合同，按照规定支付土地使用权转让金。也就是说，按照过去的规定，要采取土地使用权更新程序，就必须支付一定的费用。随着物权法的引进，规定了是否可以自动更新，但实际上对更新期间的土地使用费支付标准和方法没有明确的规定。特别是2007年3月，土地管理法（修订草案征求意见稿）以“草案”、“征求意见草案”和“根据国家相关规定自动更新”代替“无偿自动更新”，在一定范围内开始收集意见。但是目前还没有明确表明购房者的土地使用年限到期后如何推迟权利，应该缴纳土地转让费用，需要缴纳多少转让费用。土地使用年限到期了怎么办？房地产类型，中国房地产开发阶段，第一阶段：19791991初始阶段：19911998勘探阶段3阶段：1992007高速阶段4阶段：20073342012调整阶段5阶段：2013334200中但是宏观上，我国房地产市场仍然是不完全竞争市场，仍然是政策导向的市场，但是在当前市场实际上，政府的调控不能改变市场发展的规律，中国房地产仍处于快速发展阶段。2020，1949，2007，1979，1998，1991，初始阶段，勘探阶段，高速阶段，2012，合理的中速发展阶段，政府管制下的高速阶段，中国房地产开发阶段，PART2，房地产专业术语，土地红线是城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。道路红线计划的城市道路宽度的边界线。地界线城市道路的两侧可根据街道建筑(例如外墙、楼梯等)的临街面控制边界线。也称为建筑控制线。城市绿线是城市各种绿地范围的控制线。红线(也称为地块地图)是以固定比例创建的地形平面，用于显示场地的位置、边界和面积。市政府土地管理部门授予土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内建造建筑物。城市规划中常用的术语(a)，全图，土地开发是指将“土地”(没有使用条件的土地)开发为可用土地类型：居住、商业、工业、仓库、综合土地、公共设施和自由资金筹集、小额住宅土地。混凝土：由水泥(胶凝作用)、石头、沙子、水合成的人造石，混凝土缩写为“混凝土”。3向1方向：意味着水、电源、路径和地点是平面的。也就是说，在3路1平，加上通风，通信条件。7-1平：以第3页为基准，通过邮件、通讯、暖气、煤气或煤气的条件，城市规划常用的术语(1)，第3页，7通1平，城市规划常用的术语(1)，房地产产权是什么？是指财产权人的住宅所有权及其住宅所占的土地的使用权。具体内容是房地产的拥有、使用、收益及依法处置的权利。城市规划常用术语(2)，房地产(房屋)所有权的分类所有权：房屋所有权和控制是使用财产的前提。使用权：是指根据财产的性能和用途行使使用权，以满足人们生产和生活的需要。收益权：指以所有权取得的经济收入或利益，例如房屋所有者租赁征收的租金。处分权：决定财产上的实际情况和法律上存在的形式和运动方向的权力，只有财产所有者才拥有对财产的处分权。什么是土地使用权？土地使用权是土地使用权所有者对开发权、收益权、处分权等土地使用权的权利。城市规划常用术语(2)，土地使用权期满后，其土地利用符合当时城市规划的要求，土地用户可以申请土地利用，批准和补充土地价格后继续使用。如何获得土地使用权？拍卖、投标、合同、预约室是什么？交货处从取得销售许可到取得房地产大产权，在此期间，销售住宅被称为期待房，消费者必须在此阶段签署销售合同。据悉，香港和澳门的约会室购买“房地产花”，这是目前房地产开发商普遍采用的房屋销售方式。购房是购房者还在建设中的房地产项目。什么是当前房间？现实是开发商已经发行房地产令(大产证)的商品房，消费者在现阶段购买商品房时必须签署现实买卖合同。一般来说，玄玉是指项目竣工、合格、可以入住的房屋。城市规划常用术语(2)，5项证据：a .建设用地规划许可证：表示政府允许在该土地上进行项目开发建设。没有此证明的土地单位是非法土地，房地产商的销售行为也是非法的，不能获得房地产所有权证明。b .建设项目规划许可：证明该房地产项目规划得到规划部的许可。c .建设工程许可证：表示政府允许该项目的建设工程。d .国有土地使用证：证明开发商合法取得了该土地的使用权，并支付了土地转让金。e .商品房预售许可证：表示政府允许预售房屋、现实销售等，的“5卷”和“2卷”，城市规划常用术语(2)，2卷：a. 住宅质量保证书:房地产开发商向买方出售新房时，向买方承诺住宅质量的书面文件，以及B. 住宅质量保证书:房屋交付时，房屋销售单位提供给用户，告知住房安全、合理、使用方便及相关事项的文本。住宅使用说明书应作为住房(每套)转让合同的附件。如果房屋使用存在问题，手册将成为解决开发商和业主之间纠纷的重要依据。“，“错证”和“斗书”，城市规划中常用的术语(2)，房地产开发商在销售商品房地产时要满足什么条件？分户取得了房地产开发资格证、营业证。全额交付土地使用权转让款，获得土地使用权证书，土地使用权没有担保。持有建设项目规划许可证。根据提供销售销售的销售住宅，进入开发工程的开发人员资金必须达到总建设投资的25%以上，建设进行和竣工交付时间已经确定。7层以下达到了主要项目密封。7层以上，主要项目要建设总项目预算投资的三分之二以上。与金融机构签订了售前管制合同。县级以上人民政府房地产管理部门进行销售登记，取得了销售住宅销售许可证书。销售商家还需要收到海外销售的批准文。法律和法规规定的其他条件，城市规划中常用的术语(2)，即住宅使用说明书，包括房屋拥有令和房屋拥有令。购房者通过交易取得住房的法律所有权，对依法购买的房子行使拥有、使用、进口和处置权利的证明是国家依法保护房屋所有权的法律证明。根据物权主义，房地产登记只能有一个所有权登记，因此只发给一个房地产证明是房地产一方证明的原则。住房生产证明，城市规划常用术语(2)，普通商品住宅：按照普通民用住宅建设标准建设，低于地球指导价格，面积144平方米以下(市场需求最多)，容积率高于1.0的住宅。公寓：池式建筑面积与池式阳台面积之和不超过50平方米的住宅建筑。符合日照量要求的房屋所有权证其他必要内容的特殊生活单位。城市规划常用术语(3)，普通住宅、公寓、商品房：以市场土地价格取得土地使用权的开发和土地管理局批准在市场流通的房地产，是获得独立房地产许可证并可转让、租赁、继承、抵押赠与和交换的房地产。别墅：一般分为单独的别墅、嵌套(别墅共4层，梯子1户，共2套)、双重定制(别墅共2层，1梯子2户，共2套)、联排别墅(共2层建筑，由3套以上别墅连接)四种、城市规划通用术语(3)、单独别墅、堆叠别墅、双重定制别墅、联排别墅、综合建筑：由两个以上用途组成的公共建筑。城市规划中常用的术语(3)，裙房：高层建筑连接的建筑高度不超过24米的附属建筑、综合建筑、裙房、小产权房，与前房产室相比，通常是俗称，国家不发放产权证的房地产，大部分是农村集体经济团体或村民在集体土地上建造并向外销售的房子。“材料产权室”不是国家颁发的土地使用证或没有出让许可的法律概念，而是住宅购买合同不由国土管理局申报。由于材料产权房不能获得房地产证书，购房者只能通过购房合同取得住房使用权，不能取得住房所有权，很难有效保障合法权益，因此购买材料产权房具有重大的法律风险。一般来说，以下住宅属于材料产权房：(一)侵占集体土地，非法建设土地，循环农民集体土地使用权，用于商品住宅开发的非法建筑。(b)在政府分配或转让的土地上，不按照规划功能开发或使用，限制出售的住房在市场上直接销售，存在产权纠纷风险的不完整产权室。(三)在军队可以享受使用权的土地上开发销售住宅后，卖给军人以外的当地居民。通常被称为群山室。小房地产房，小房地产房能做上市交易吗？按照住宅建筑设计规范的规定，农民集体所有的土地使用权不得转让、转让或租赁。农村宅基地属于集体经济团体，村民也只能利用宅基地。农民向城市居民出售房屋的买卖行为不能得到法律的批准和保护，不能办理土地使用证、房地产证书、契税证书等合法程序。乡产权房似乎不能转让或出