房地产基础知识(全)

房地产基础知识(专业术语和基础知识)，房地产概念，1，房地产：以住宅和土地的社会经济形态，以住宅和土地为财产总称。 2、房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 发展者：指负责房地产项目开发和筹资的房地产公司。 投资者(指投资组合):实际投资该项目的单位。 承包商：负责房地产项目建设工程的公司。 代理店：指负责项目具体宣传推广和销售计划的房地产中介机构：负责项目区划总体规划设计的公司，是根据项目地基形状和周边环境，制定房地产类型、户型间隔、单位面积大小等设计方案的公司。 商业房地产的分类，商业房地产：分为6类商品住宅、办公楼、商店(商店面向街道的商店和百货商店)、百货商店、酒店、现场。 商品住宅的分类：商社：指住宅开发建设中专门销售商品的住宅。 (合法产权，购买后可以接受国有土地使用证和房屋所有权证或房地产证住宅，所有者有权依法买卖、转让、租赁。 预售商社：指依法成立的房地产开发经营企业，依法开发的商社在竣工验收前出售，预约购买者按合同约定支付购买款，预售者按合同约定交货商社的行为。 商社的分类概念、住宅：主要作为居住用途的房地产，每个工作场所都有独立的大厅、房间、厨房、厕所等房间，设有独立的水、电、燃气表和电话、电视线路。 办公大楼：主要作为办公室用途的房地产，一般设有中央空调、智能通信设备(光纤网络、越洋影像会议等)，每单位可以使用多条电话线路，每层可以使用公共厕所和茶叶之间。 现场：主要作为生产用途的房地产，楼房结构与住宅和办公楼有一定的差距。 例如承重负荷量、电力供给量、交通运输等方面. 临街商店：作为营业用途的房地产，设置独立的橱窗和门户直接连接街道，一般有阁楼和独立的厕所。 百货商店：大型建筑物内多个独立的商店空间房地产，商店吸引人流量是以自己内部为主题的特色，与自然街临街商店完全不同，百货商店多设置大型休息、观赏景色和广阔空间等套餐。 集资室：指民间资金使用宅基地或自留用地建造的住宅(集资室无需支付地价，部分已获市政府有关部门批准)。 安居房：政府为解决中低收入员工住宅而建的普通住宅，其建设用地由政府采购，住宅按成本出售。 购房者必须满足收入限制，一般以注册珠子方式销售。 宅地、自留山、自留地：指农民集体经济组织向村民建造住宅的用地。 自留山和自留地是农村集体经济组织对村民长期使用的土地，主要生产为农、林、牧渔业等。商社预售条件(3个步骤)、1、取得五证(土地使用证 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证 )2、投入的开发资金达到工程建设总投资的25%以上，工程进度和交货日期确定3、已向市住宅管理部门进行预售登记。 土地的分类、熟地：将完成市政基础设施的国有土地称为熟地，这样的土地主要指完成三方一平的土地。 布料：没有被撤除的平地，或者荒地等市政设施没有承受的土地。 土地转让、土地转让：国家将国有土地的一定使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家支付一定金额的行为。 土地拍卖：国家应通过市场向土地利用者公开国有土地的一定使用权，土地利用者应通过拍卖方式取得土地使用权，向国家支付一定金额。 土地规划：国家将国有土地的一定使用权无偿转让给土地利用者的方式，一般的对象是军队、国家机关等。住宅销售价格术语，最低价格：目前销售中的最低单价。 平均价格(或称为开始价格) :楼宇所有单位价格的总和平均后的价格。 最高价格：目前销售中的最高价格。 一口价格：不分楼层，不分方向的价格。 住房交付使用的条件，需要取得一证三书： 预售许可证 -各地的称呼方式不同房地产开发建设项目综合验收合格证 商品住宅质量保证书，办理住房生产证手续，确保权利：开发人员通过楼房申报和检查，在市房地产登记处确立房地产产权，并签发该楼房的“权利证书”。 过户：开发人员持有“权利人证明书”和该大楼内各部门的“预售合同”，向市交易所办理各户过户鉴定手续。 每个单位发行“交易鉴定证明书”。 发行证：开发人员将“交易鉴定证书”拿到市房地产登记处处理商品住宅使用说明书。 工业用地50年教育、科学技术、文化、卫生、体育用地50年商业旅游娱乐用地40年综合或其他用地50年车辆的位置分别规定为居住地70年。 银行发行贷款，以商社抵押形式向银行申请贷款，在规定年限内以月供形式向银行偿还贷款。指标用语、商品房销售面积：套内使用面积套内壁面积阳台建筑面积使用率：套内使用面积商品房销售面积(一般不需计算为顾客)。 实用率：实用面积建筑面积(高层一般为80%； 多层通常为90%。 公共摊位系数： K=公共建筑面积之和与场地内建筑面积之和与分配的公共建筑面积：公共建筑面积分配系数指场地内建筑面积的共用墙：商社各套房/单元之间的分隔墙、套房/单元与公共建筑空间的间隔和外壁。 公共建筑面积计算原则：作为独立使用空间出售或出租的地下室、车棚等不得计入公共建筑面积部分，也不得计入人防工程的地下室。 分配面积的构成部分包括：各所有权人共有的电梯井、楼梯间、垃圾道、配电间、设备间、公共大厅、通道、地下室及其功能性为整个住宅提供服务的共有住宅的核管理用住宅。 单位和公共建筑空间的隔墙和外墙的水平投影面积的一半。 建筑容量：包括建筑容积率和建筑密度。 建筑容积率：(建筑面积密度)=总建筑面积总占地面积(良好的居住区的高层不超过5，多层不超过3 )建筑密度：(霸权率)=建筑基础面积的总占地面积的建筑层的高度：1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为小的高层，10-15层为中层，16-30层为上层，31层以上绿化率：总绿化占地面积总占地面积(好居住区30%以上)平面图：提供住宅内实际间隔(指间壁)的说明图：仅提供住宅参考间隔的指南图，指实际交货时住宅内没有间壁的住宅类型，多层：七层(包括七层)以下的住宅，普通住宅没有电梯的高层：设置电梯(大楼高度超过18层)小高层：一般指从8层到14层的高层住宅，这座大楼有电梯，通常是1层3户或1层4户的间隔。 别墅：区内独立或半独立住宅的二层以上住宅。 单身公寓：又称宾馆式公寓，大厅一体，但有独立厨房和厕所的单位，面积一般不超过30平方米。 服务公寓：提供酒店式管理服务的住宅，如供餐、洗衣服、中央空调、商务中心等酒店功能设施。 一般面积为4080平方米，单位分布为长方形，即两侧为住宅，在中间设置通道图案(仅单面采光)。 另一个室内附设独立厕所和厨房(特别是以开放式厨房为中心)，房间的分布在一至三个房间不同。 住宅户型，摩天大楼：一般指40层以上或100米以上的大楼。 平层：房屋结构指平面户型。跳楼：一个住宅占两层，有人上下楼梯。 (一般在第一层配置起居室、厨房、餐厅、厕所、二层配置卧室、书房、厕所。 复式：概念上是一楼，不具备完整的二楼空间，楼高比普通住宅高，部分分开三明治，安排卧室和书房等可以用楼梯连接上下。 (底层投影面积仅占底层面积的一部分，与底层之间有视线上的交流和空间上的流通。 (阶梯差：在纵向或横向截面中，楼层的高低在楼层的几个部分之间错开。 其他术语说明，CBD :城市中央商务区。 CLD:中央生活区。 夹克类型：由不同面积、居住空间构成的住宅套类型。 现在的房间：使用的商品在客户支付了房费的一部分或者全部之后可以入住。 期待室：尚未使用的商品，也叫楼花。 标准水平：平面布局相同的住宅楼层。 过道：住宅盖内使用的水平交通空间。 走廊：住宅复盖物外使用的水平交通空间。 室内布置：指房间、客厅、浴室、厨房、阳台的位置，简洁方便，隐私、通风采光等。 结构：指一所房子的房型方正或长形、不方正、异形。 隐私：指私生活的隐私性。 采光：光照的亮度。 通风：风(空气)的来源，去路。 座向：指房楼的方向(朝南、东向、北向、西向最差)。 景观：看景色的视野。 临街：建筑物前后的道路和小巷(临街的道路必须宽敞)。 楼距：建筑物与建筑物之间的临时间隔距离(宽度/最低8米)。 阳台：正上方设置复盖物的人(阳台关闭，阳台关闭，一半面积关闭)。 露台：正上方没有大厅罩的平面。 单元格对齐方式：矩阵公式、括号公式和组合公式。 税：房地产交易和领取房地产证明书过程中支付的费用(全部按国家规定征收，合同时发展者预先征收一半，其馀部分在办理生育票前支付。 监测帐户：监测开发人员住房贷款的是银行帐户。 作用是保证售货款全部用于该项目的发展(监控账号印在预售证下)。 预约书：客户交付定金时签订的临时合同。 外浮窗台面积计算：外浮窗台不得按规定超过40厘米，距窗边面高2.2米以下，不计算建筑面积。 从2.2米以上的整个面积。 房屋保修期计算及年数：保修期自工程竣工验收之日起。 屋面防水工程，有防水要求的厕所，房间和外墙面防漏为5年，供热和制冷系统为2个采暖期，制冷期为电线，给排水线，设备设置为2年，装修工程为2年。 房地产建筑工程的基本常识，三方一平：三方指水通通通场平。 七通一平：上水、下水、电力、通信、煤气、交通、热、场所平整。 房屋建筑结构：由基础、墙、梁、板、柱、屋顶、楼盖、楼梯和门窗、阳台、雨蓬等部分组成。 建筑形式：塔式、板式、墙式。 承重墙：直接承受外力作用和自重的墙。 非承重墙：一般只受自重的墙。 构造墙：主要受到横向力和地震的作用，构造整体保持稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。 裙楼：从地面到标准楼层和平台花园的建筑楼层，一般从最初的楼层到4楼各种各样，多用作百货商店、俱乐部、其他辅助设施。 单元式高层住宅：组合了多个住宅单元，每个单元都设置了楼梯和电梯的高层住宅。 塔式高层住宅：以楼梯、电梯为中心配置多个住宅的高层住宅。 走廊式高层住宅：共用楼梯，从电梯通过内、外廊进入各住宅的高层住宅。 架空楼层：从地面到标准楼层或裙子屋顶到标准楼层，用柱梁支撑标准楼层建筑物的空间。开基：指地基实际开始施工的阶段，一般举行开基仪式，在隆重的标识项目下正式开工。 层高：相邻楼层之间的垂直距离。 净高度：地板或地板与顶部地板底面之间的垂直距离。 形状：建筑物的外观。 限制：指项目完成最高水平土建工程，准备外墙工程。 房屋结构分类(3类):剪力墙结构(框架结构):受垂直和水平力设计的墙体，承重主力。 (变更间距时，不得在剪力墙上开墙或随意开孔。 框架结构：由钢筋混凝土柱、梁、地板组成的房子。 因为没有筑墙的时候像框架，所以被称为框架构造。 这种房屋的墙壁只有围墙和隔墙的作用，可以拆除，但是如果地板中不能随意放入砖墙，抗震能力就会减弱。 混合结构：指砖墙和钢筋混凝土地板构成的房屋，墙是承重构件，不得随意拆除。 不那样做的话，恐怕会崩溃。 地板(楼层厚度):多层一般为810厘米，上层一般为10厘米左右。 外墙：大楼和住宅外的墙壁统称为外墙。 内壁：单位内的隔墙。 楼高：从地面到楼底的高度，一般室内净高2.8米。 套房：通常是指带厕所的房间，大套房还包括书房和食品房。 毛坯房(清水房):交楼时的单位内没有任何装修，只剩下线路和排水位的房子(其中一部分有墙壁间隔，例如区分大厅和卧室的用途)。 此外，也可能完全没有间隔)。 装修标准：发展者对购买者承诺交付大楼时附加的装修内容。 一般分为豪华装修，一级一类，一级二类装修。 (外墙、内壁、地板、厨房厕所。 窗、电路)、长型设计：大楼整体设计为长方形，单位分布于两侧，中央留有走廊作为通道。 这种设计多用于早期的多层大楼和公寓，缺点是有黑洞、黑厕所和通风不足。 井型设计：传统的八户高层大厦设计，即大厦呈“井”字形。 其优点是室内间隔为正方形，配置家具方便，但缺点是空间过于单调，有些单位走廊长度和采光不足，大楼可望而生畏。 钻石型设计：大厦的设计形状为“钻石”，采光面充分，食堂分布明显，每个房间具有广阔的视野是其优点，缺点是立场多，家具放置困难。 品字设计：指楼梯的三户，单位设计分布在“品”字中。 其优点是门三面一边、采光面和通风充足，缺点是以大面积为单位，容积率用不完。 青蛙型设计：项目地基面向美丽的景观，如海景、湖景等时，为了设计大部分单位能够享受美丽的景色，将多个单位同时面向一个面，提高薯的单位价值，存在施工困难的缺点，在单位内也无法有效利用部分面积浮楼：指大楼外出、地面无支柱的楼层，建筑面积按其水平投影计算。 阳台：漂浮在外面时，叫阳台。建筑面积按水平投影面积的一半计算。 窗边：单位内窗面积部分外露，藕加强采光效果，基本上只能作为垃圾和装饰用途。 一般距离地面约30厘米或70厘米。 曲尺窗：窗的面积部分呈“l”形，增强采光和视野效果，实现180度的景观效果。 房地产买卖的法律知识，预售商社：指依法设立的房地产开发经营企业，依法开发的商社在竣工前销售，预购者按合同约定支付房屋购买价款，预售者按合同约定交付商社的行为。 房地产预售合同： 房地产证获得商品房买卖合同发展商。 房屋管理局根据预售合同数发行各部门有编号的预售商品房许可证，销售商品房后，必须签订合同。 同时提交房屋管理局处理交易的标签，经审查注册者生效的，接受标签的商品房买卖合同受法律保护。项目在抽签期间转让的，本合同是唯一依法转让的依据。 预约书：客户交付定金时签订的临时合同。 商社预售的主要程序： a .预售申请b .审查发行证c .签订合同d .预售合同登记认证e .检验交房f .产权确认权： g .认证过客h .登记证书。 房屋交换：房屋所有权人要求公司回收出租人的住宅，承租人在向其他住宅或承租