长租公寓研究..ppt

钟瑞房地产长期租赁公寓研究，2018年1月，3354工商行政管理部，应智库大数据品牌/项目排名新趋势报告案例解读实务操作及干货扫描文本末端二维码(或加sydcxy2014)即时关注、目录、长期租赁公寓概念，“长期租赁公寓”，又称“白领公寓”和“单联租赁公寓”，是近年来三级房地产市场的新兴产业。它出租房主的房子，进行装修，搭配家具和电器，并以单人房的形式出租给白领工人。现在，“长期公寓”的概念已经逐渐被大家所接受。在传统的租赁市场，租户通常租赁一年。随着2015年至2016年房价的上涨和首次置业门槛的提高，越来越多的年轻人主动或被动地选择租房。中国租赁市场目前正处于快速发展时期。创业企业、房地产代理商、房地产开发商和酒店运营商都在尝试长期公寓。根据中国饭店协会公寓委员会2015年的统计，中国有500多家大型公寓企业，100多万套公寓。经营模式、集中租赁：企业通过特许、自主开发、收购或与业主合作的方式获得全部财产。通过精心的设计、改造和装饰，采用标准化的品牌和服务，企业最终在整体服务公寓中与经济型酒店的发展模式有许多相似之处。分散租赁：一种企业从分散的房东那里获得房产，对装修进行改良和标准化，最后出租出去的模式。运营模式，“集中”和“分散”两种运营模式的关键指标：空置率、续租率、利润率，集中使用较为传统的商业地产运营模式，以单一商业建筑为运营目标，以及租赁后的更新改造。分散起步较晚，房屋来自分散的房东，通过房屋租赁运营、标准化服务和改造，提供新的租赁体验，挑战在于公寓管理和社区运营。集中和分散各有利弊，但总的来说，集中公寓有更多的利润空间。与集中租赁和分散租赁相比，长期租赁公寓的优势在于，长期租赁公寓兴起的主要原因之一是解决了传统C2C租赁市场的诸多难题，长期租赁公寓的分类、长期租赁公寓的参与者、初创公司/房地产开发商/房地产服务提供商/经济型连锁酒店。2017年5月，根据国务院2017年立法工作计划，住房和城乡建设部起草了住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）。中央政策支持，中央顶层设计规范市场秩序，推动租赁业健康发展，中央政策支持。在过去两年中，中央一级经常支持长期租赁公寓，并加快发展长期租赁公寓。2015年1月、2015年11月、2015年12月、2016年3月、2016年4月、2016年5月、2016年6月和2016年11月。2017年2月、2017年4月和2017年7月，住房和建设部、国务院、国务院、财政部、国家发展和改革委员会、国务院、国家税务总局、住房和建设部、住房和建设部等9个部委要求地方政府建立住房租赁信息政府服务平台，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业租赁住房，推进房地产投资信托基金试点项目，重点发展“短租公寓、长期租赁公寓”公寓首次被纳入生活服务行业，住房制度改革被提议以满足新公民的住房需求为主要出发点。改革的深化以建立统购统租的住房制度为主要方向。公寓所在的生活服务业也纳入了企业转企业试点，实行逐市解决房地产存量的政策，建立统购统租住房制度，加快培育和发展住房租赁市场，培育和发展住房租赁市场，满足新型城镇化住房的多样化需求。全面部署加快培育和发展住房租赁市场，出台一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策。对以长期(短期)租赁方式出租酒店公寓并提供配套服务的纳税人，按照住宿和服务缴纳增值税，规范：租赁市场，加快住房租赁市场的立法。多渠道增加租赁住房的有效供给；大力发展公共租赁住房；加强对房屋租赁市场的监管，鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；在集体建设用地上开展租赁住房建设；鼓励个人依法租赁自有住房，加快人口净流入的大中城市住房租赁市场发展。选择广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批试点城市，明确各地要建立住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应，支持地方政策，积极响应中央政策，抓紧出台实施细则，提供税收、金融等支持，支持长期租赁公寓、商业改革，开展房地产投资信托基金试点项目。为支持长期租赁公寓和商业改革，房地产投资信托基金尚未试点，只支持长期租赁公寓，目前没有政策支持。中央政府发布纲领性文件后，各地也积极响应号召。到目前为止，已有20个省市(直辖市)颁布了加快培育和发展住房租赁市场的若干意见的实施细则，其中许多都明确表示支持商业改革，对租房者实行税收优惠，并向住房租赁企业提供各种形式的财政支持。大约60%的省份提议推广房地产投资信托基金试点。这些政策将为未来的长期公寓租赁企业带来实质性的好处。地方政策支持，财政支持此外，上海最近首次以“出租房屋”作为土地用途的土地供应，并规定待建物业应严格按照“只租不售”的模式管理。我们认为，第一次以“出租屋”为用途的土地转让，是一项真正有利于租赁市场长远发展的改革。一线城市政策一线城市住房供需矛盾最突出，租赁需求最旺盛，政策先行。广州、广州、北京、上海、上海、北京上海市住房发展十三五规划根据市场需求合理确定租赁住房建设规模，并将其安排在年度住房建设计划和住房用地供应计划中。进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见明确定义了前几天的“限价和竞争性地价”项目。自住商品房应当用于对外租赁、租赁前装饰，不得出售。上海市住房和建设委员会主任表示，目前上海自有住房和租赁住房的比例约为6: 4。今后，将建立“统购统租”制度，加快住房租赁市场的发展。北京市住房和建设委员会宣布，北京将大规模推进集体建设用地上的租赁住房建设。海淀区唐家岭出租屋项目第一批试点项目927套公寓房源已正式签约落户。关于“限房价竞地价”项目自持商品住房租赁管理问题的通知“第十三个五年计划”预计为新代理商增加700，000套租赁住房和300，000套租赁住房。到2020年，将形成住房租赁市场的差异化供应和规范化管理体系。上海市住房发展“十三五”规划授予承租人的合格子女就近上学的权利，保证同样的租赁和购买权利，增加供应，允许企业改变租金，并支持住房租赁企业。2016.10.04，2016.11.25。2017年4月25日，2017年5月25日，2017年7月07日，2017年7月17日，中国的流动人口中，中国的流动人口从高速增长到逐步稳定，2016年流动人口数量达到2.47亿，流动人口的居住条件，全国三分之二以上的流动人口居住在出租屋，农民工数量，以及农民工出境比例保持稳定在60%左右。拥有1.69亿庞大基数和外来务工人员，超过三分之一的农民工选择租房，且比例逐年上升。大学毕业生和大学毕业生人数将逐年增加，2017年将达到795万。累积的数字是巨大的。中国的住房安置率远远高于购房者，而且增长速度更快。与中国、美国和日本的市场相比，中国的人口基数非常大，但租赁市场非常小，市场空间巨大，并且有长期租赁公寓的概念。中国的购买和租赁市场相对不平衡，交易量远远大于租赁市场。在德国，各国出租房屋的比例高达58%。中国的出租屋比例太低，只有26%，与平均租金水平相当。一线城市的租金收入比明显较低，主要是因为中国一线城市有更多的合租和长期租赁公寓的概念。房价的快速上涨导致了首次购买平均年龄的提高，这也导致了租赁空间的增加。长期租赁公寓的概念。1985年后，租赁市场的租房者人数为80%，1990年后超过45%。年轻人和中年人是主要的租房者。中国一线城市的租金收入比例明显低于世界主要城市。品牌管理水平。中国企业管理的住房比例远低于美国和日本。品牌长期租赁公寓有巨大的空间。中国、美国、日本和美国十大公寓企业管理的公寓数量占公寓企业管理的公寓总数。与日本和美国等发达国家相比，品牌领先公司和品牌领先公司仍有更多的长期租赁公寓空间。市场空间预计在2015年达到1万亿，2030年达到4.6万亿。将发展长期租赁公寓。大多数企业成立于2013-2016年。这是房地产的“黄金时期”房地产服务机构：把握房源和游客的准确流向目前，最大的公寓是链家拥有的公寓和我爱家拥有的公寓。房地产服务机构，尤其是中介机构，离出租人和承租人最近，掌握着准确而巨大的房屋流动入口。因此，中介作为一个公寓企业，可以将这些巨大的房源转化为自己的公寓企业。同时，由于中介持有房子的入口，它也将有一个先天的优势，采取的房子。酒店集团：在集中公寓的开发和管理方面有很多熟人。尽管经济型酒店与集中式长期公寓有许多相似之处，如物业收购考虑、装修等。它们在服务密度、渠道利用率、人工成本等方面有很大的不同。如今，长期租赁公寓已经成为连锁酒店的标准。2014年底，总部位于杭州的住友酒店集团推出了郭曼连锁公寓。2015年4月，白金涛酒店集团推出公寓品牌“沃区清社区”，极大地促进了锦江与白金涛合并后沃区的发展。同年11月，贾茹酒店集团在上海推出了第一套公寓逗号公寓，面积只有100套。逗号公寓的首席执行官来自朱华酒店集团的高级管理层。面对同行的竞争，朱华酒店集团旗下的海友酒店(Hoi You Inn)也推出了长房服务，而由朱华酒店集团和IDG共同投资的成家公寓已经开设了两家门店，还管理了万科在上海的部分房产。从投资规模来看，大部分长期租赁公寓大多处于发展初期，尚未形成龙头企业。中国的利率水平明显高于其他国家。高融资成本制约了长期租赁公寓的发展。长期租赁公寓的概念。资产回报率低也成为目前公寓难以盈利的主要原因。费用分摊了。典型的税前利润只有10%左右，住房比率为0.06。员工工资4000元/月，入住率95%，单间租金2000元/月，住房费用占50%，装修租金10个月，5年摊销，收入敏感性分析。长期公寓出租有很强的收入敏感性，任何粗心都会导致损失。企业融资。资本更倾向于发展潜力相对成熟和突出的公寓品牌，企业融资分散。融资阶段主要在A轮之前，A轮之前的企业占近60%。长期租赁公寓的保费构成、租赁费率的案例分析、租赁费率的案例分析、分散式长期租赁公寓的利润计算，以广州红浦公寓美林湖滨社区(分散式)为例，集中式长期租赁公寓的利润计算，以广州东浦红浦公寓(集中式)为例，分析了住宅企业参与公寓的方式，并从住宅企业参与的方式来看，目前住宅企业进入这一领域的方式主要有两种。一是单独打造长期租赁公寓品牌，即长期租赁公寓的自有品牌，如万科、龙湖、金地、商户蛇口等。二是与保利、绿城、阳光城、复星等专业长期租赁公寓运营公司合作。自主品牌和与专业长期租赁公寓品牌合作的两种模式。自有品牌住宅企业的发展规模仍处于发展初期。然而，未来的目标是雄心勃勃的，城市布局，至于城市布局的自有长期租赁公寓，住房企业一般倾向于集中在热点一线和二线城市的布局。这主要是由于12个重点城市的经济实力强、就业形势好、人口吸纳能力强，以及这些城市的房价高、出租人口多，对租赁市场产生了较大的需求。如北方的广州、深圳一线城市，以及杭州、南京、武汉、苏州等热门二线城市。已经成为房地产企业争夺长期股权的必经之地徐汇为三类目标群体打造了三条相应的产品线：第一类是博世服务公寓，对外企高管和商务金领“优质房型多功能社会空间家政服务”的居住和服务质量要求较高；第二类是柚米国际社区(主要产品，约占80%)，具有一定的经济能力但没有购买能力，重视环境和社会交往等附加功能，是“精致房型多功能社会空间社区服务”。第三类是社会新来者，他们一般有支付能力，对租赁有安全、方便和成本效益的要求。例如，新毕业的大学生“京舍青年公寓，小房间，多用途，区域共享空间”。截至12月底，共有6个针对长期租赁公寓的资产支持型证券/房地产投资信托基金产品已成功发行(审计)。魔方ABS:2017年1月4日，国内首套公寓ABS成功发行国内首套公寓ABS产品，信用等级为AAA级，计划金额3.85亿元。该计划为期1-3年，有三个优先级别。预计期限分别为1年、2年和3年。产品规模分别为1.1亿元、1.1亿元和1.3亿元。预期收入分别为4.8%、5%和5.4%。利息按季度支付。该计划的基础资产是该公司位于8个一线和二线城市的30处房产的部分公寓在未来3年的租金收入应收账款。首页链接资产支持系统：2017年8月15日，首个单分散公寓资产支持系统成功发布。首页链接有AAA级优先信用评级。发行期限2年，发行规模5亿元，其中4.5亿元优先票面利率5.39%，5000万元由自由资产认购。它不参与利益分配。自由1号的基础资产是预付租金和自由1号长期公寓的衍生服务收入。新型房地产投资信托基金：一级房地产投资信托基金探索1号2017年10月11日，新型公寓股权资产支持专项计划正式发行，信用等级为AAA级，产品总规模为2.7亿元，期限为