房地产估价课件

1,房地产估价湖南城市学院城市管理学院李军,2,第一章房地产和房地产价格,1、房地产的概念,2、房地产的特性和类型,3、房地产价格,4、影响房地产价格的因素,3,第一节房地产的概念,1.1房地产的定义房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权利。是实物、权益、区位三者的综合体。房地产实物（土地、建筑物、其他定着物）其中：土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类。,4,第一节房地产的概念,1.1房地产的定义其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能的物。如种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。,5,第一节房地产的概念,房地产权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，权利：中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。房地产区位：区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。,6,第一节房地产的概念,1.2实物、权益、区位对房地产价值的影响1、不同类型的资产，实物和权益对价值的影响不同一般的有形资产主要是实物的价值；如咖啡、衣服一般的无形资产主要是权益的价值；如知识产权、商标权房地产的实物和权益在价值决定中都很重要2、区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的区位条件的差异必然导致房地产价格（价值）的极大差异。,7,第一节房地产的概念,1.3房地产的存在形态房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在形态：（1）土地，如对空地的估价。（2）建筑物，如对火灾发生后建筑物的损失评估。（3）房地，最常见形态的估价。,8,第一节房地产的概念,为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别下：1“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。2“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。3“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。4“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。,9,第一节房地产的概念,1.4土地的含义1、土地的含义土地是指地球表面及其上下一定范围内的空间。2、土地利用的限制（1）土地权利的设置及其行使的限制（2）房地产相邻关系（3）土地使用管制,地心,地下空间,地面,地上空间,10,第一节房地产的概念,1.5对一宗土地的基本描述1、实物状况：坐落、面积、形状、四至（对其描述的顺序最好为东、南、西、北）、地形、地势、土壤、周围环境、景观、地质和水文状况、土地条件2、权益状况：土地所有权、土地使用权、使用现状、土地使用管制：对于城市建设用地，土地使用管制即为城市规划限制条件，主要包括：(1)土地用途；(2)建筑高度；(3)容积率；(4)建筑密度；(5)建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度)；(6)建筑间距；(7)绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位；(10)建筑体量、体型、色彩；(11)地面标高；(12)其他要求。,11,第一节房地产的概念,1.6对建筑物的基本认识建筑物指人工构筑而成的东西，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋、构筑物两大类（区别主要在于人们是否直接在内进行生产或生活活动，是否有门、窗、顶盖）1、实物状况描述：位置、面积包括、层数和高度、结构（一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构）、设备、装修（分为内装修和外装修）、空间布局、维修保养情况、建成年月、2、权益状况描述：房屋所有权、出租和占有情况、其他权利设立情况、其他特殊情况,12,第一节房地产的概念,房地产概念的总结,13,第二节房地产的特性和类型,2.1房地产的特性1.不可移动性（又称位置固定性）房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。练习：决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）A、全国房地产总的供求状况B、本地区房地产的供求状况C、全国本类房地产的供求状况D、本地区本类房地产的供求状况,14,第二节房地产的特性和类型,2.寿命长久性可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但是，通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。,15,第二节房地产的特性和类型,3.数量有限性由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，如增加建筑物的高度或密度。4.相互影响性房地产的价格与其本身的用途有直接的关系，同时往往还取决于周围其他房地产的状况，易受其临近的房地产用途的影响。例如，住宅楼旁边新建一座工厂，可导致该住宅的价值下降。,16,第二节房地产的特性和类型,5.易受限制性政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：（1）警察权。如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。（2）征用权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。（3）征税权。政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。（4）充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。,17,第二节房地产的特性和类型,6.难以变现性房地产由于价值高大，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。7.保值增值性练习：引起房产自然增值的原因主要包括（BC）A、通货膨胀；B、需求增加，引起价格上涨；C、交通条件或周围环境改善；D、装修改造、更新或增加设备。,18,第二节房地产的特性和类型,2.2房地产的分类1.按用途来划分的类型房地产按其用途来划分，主要分为居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产共10类。2.按开发程度来划分的类型房地产按其开发程度来划分，主要分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房5类。其中生地是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；毛地是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地；熟地是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。,19,第二节房地产的特性和类型,3.房地产按其是否产生收益来划分（1）收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓等。（2）非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼等。收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。,20,第二节房地产的特性和类型,4.按经营使用方式来划分的类型房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类：（1）出售型房地产。（2）出租型房地产。（3）营业型房地产。（4）自用型房地产。这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。,21,第三节房地产价格,3.1房地产价格的定义和形成条件1.房地产价格的定义房地产价格是在市场条件下和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。2.房地产价格的形成条件房地产之所以有价格，与其他任何商品有价格一样，需要具备3个条件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。有用性是房地产内在的固有特性；稀缺性是房地产市场的内在动力、有效需求是房地产市场价格形成的关键因素。,22,第三节房地产价格,3.2房地产价格的特征1.地产价格的特征（1）土地的成本指土地的取得成本，而不是生产成本，与土地的取得方式和“生熟”程度有关；（2）土地的折旧土地所有权归国家，土地使用权期限有限（3）地产的价格差异土地具有不可再生和不可移动的特点（4）地产市场的性质是不完全市场，市场调节机制对土地价格影响小，受主观因素的影响大,23,第三节房地产价格,3.2房地产价格的特征1.地产价格的特征（5）地产价格形成的时间土地的交易和价格的形成通常需要一个较长的时间（6）地产的供求关系土地的供应市场弹性很小，基本不受供求关系的影响2.房产价格的特征（1）房产的成本房屋本身的工程造价外，还包括其他配套设施分摊的费用（2）房产的折旧（建筑物有一定的设计基准和使用寿命）（3）房产的价格差异,24,第三节房地产价格,3.2房地产价格的特征2.房产价格的特征（4）房产的市场性质属于不完全市场，受市场调节机制的影响相对较小，受主观因素的影响特别大（5）房产的价格形成时间房产的交易和价格的形成通常需要较长的时间（6）房产的供求关系变化受国家宏观调控的影响大于市场供求关系3.房产和地产价格的相互关系土地供应充足的时候，房价是主动的，地价是被动的，地价水平主要取决于房价的高低；,25,第三节房地产价格,3.2房地产价格的特征3.房产和地产价格的相互关系当土地的供应是由政府垄断的情况下，当土地的垄断价格达到一定的限值后，土地的价格将在很大程度上影响房地产的价格；4.房地产价格的特征（1）房地产价格受区位的影响大（2）房地产价格实质是房地产权益的价格（3）房地产价格有买卖价格和租金两种（4）房地产价格是长期考虑下形成的（5）房地产价格通常是个别价格，容易受交易者个别因素的影响,26,第三节房地产价格,3.2房地产价格的分类1.投资价值和市场价值投资价值：是该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是投资者基于个人需要和愿望，对该房地产所估计的价值或做出的评价；市场价值：是该房地产对于一个典型的投资者（他代表了市场上大多数人的观点）的经济价值市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。投资者评估的房地产的投资价值，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。,27,第三节房地产价格,3.2房地产价格的分类2.使用价值和交换价值使用价值：是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值：是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例；房地产商品既有使用价值也有交换价值。3原始价值、账面价值和市场价值原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。,28,第三节房地产价格,3.成交价格、市场价格、理论价格和评估价值成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。理论价格是假设真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。4.基准地价、标定地价和房屋重置价格如果某地区对城市土地进行了分区分段，设了基准地价，那么要求基准地价要定期公布，房屋重置价格也是一样的。,29,第三节房地产价格,5.总体价格、单位价格和楼面地价总体价格指某一宗或某一区域范围内房地产整体的价格；单位价格简称单价=总体价格/面积；楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率。练习：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？,30,第三节房地产价格,6.实际价格和名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。练习：某建筑面积为150m2，售价每平方米建筑面积为6000元的住房，总价为90万，若采取一次性支付，课优惠8%，若采用分期付款，则要求首付30%，余额分三年等额还清，年折现率为5%，分别计算两种情况下住房的实际价格和名义价格。,31,第三节房地产价格,7.市场调节价、政府指导价和政府定价是一组与政府对市场价格管制和干预的程度有关的价格分类体系。市场调节价，是指有经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价，是指依照价格法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，知道经营者制定的价格。政府定价，是指依照价格法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。,32,第三节房地产价格,8.买卖价格、租赁价格、抵押价格、典价、保险价格、课税价格和征收价格是一组从房地产价格实现方式角度来划分的房地产价格。买卖价格，指房地产的产权人通过出售的方式将其拥有的产权转让给他人后所获得的货币额、商品或其他有价物的价格，通常以货币表示。租赁价格，又称租金，包括地租和房租。房租是指房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。房租价格构成因素：地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。,33,第三节房地产价格,8.买卖价格、租赁价格、抵押价格、典价、保险价格、课税价格和征收价格抵押价格，是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价格。典价，指在典当行里设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。保险价格，是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价格。课税价格，指为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价格。征用价格，是指政府强制征用房地产时给予的补偿价格。,34,第三节房地产价格,9.现房价格和期房价格期房价格，俗称“买（卖）楼花”，指以目前尚未建成的房屋（含土地）为交易商品的价格。期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿练习广州市某小建筑面积的在建商品房，根据工程进度计划，一年后才可以交房。相邻同类楼房目前的售价是60万元，出租的年收入为3万元。假定该类房屋的风险补偿为房价的3%，年折现率为10%，估算该期房的目前价格。,35,第三节房地产价格,10.起价、标价、成交价和均价起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。起价是指所销售的商品房的最低价格。标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。均价是所销售商品房的平均价格，一般表示成交价的平均价格。,36,第三节房地产价格,11.保留价、起拍价、应价和成交价保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。起拍价又称开叫价格是拍卖的最低价，保留价一定大于或等于起拍价，要使拍卖成功，只有应价大于或等于保留价，成交价一定是拍卖的最高价。12.拍卖价格、招标价格和协议价格是一组与房地产交易（或出让）所采用的方式相联系的价格分类。通常，协议价格最低，其次招标价格，拍卖价最高。,37,第三节房地产价格,13.补地价补地价是指国有土地使用者因改变土地使用用途等原因需要向国家政府补交的地价或者土地使用权出让金、土地收益等。补地价有四种主要情形。（1）更改原出让土地使用权时规定的用途；（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率；（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产；（4）出让的土地使用权期满后续期。,38,第三节房地产价格,补地价的计算公式补地价（单价）=现楼面地价现容积率-原楼面地价原容积率补地价（总价）=补地价（单价）土地总面积练习：某项目土地总面积20000m2，出让取得时规定的建筑容积率为2.0，土地单价为3800元/m2,现允许容积率增加到3.2，楼面地价不变，则应补偿多少地价。某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。计算理论上应补地价的数额。,39,第一章练习题,一、单选题1.房地产估价中的价值，一般是指（）A、使用价值B、市场价值C、投资价值D、帐面价值2.在评估投资价值时，折现率是（）A、社会一般的收益率B、收益法中的资本化率C、投资者要求的满意收益率D、投资者要求的最低收益率3、第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当()低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产。A市场价格B投资价格C使用价格D交换价格4、政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种()。A.市场价值评估B投资价值评估C原始价值评估D账面价值评估5、()是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B账面价值C.市场价值D投资价值,40,第一章练习题,6、()是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A.原始价格B理论价格C成交价格D市场价格7、楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为()。A.楼面地价；土地总价总建筑面积B.楼面地价：土地总价总建筑面积C.楼面地价：土地总价+总建筑面积D.楼面地价：总建筑面积土地总价8、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/平方米。A、100B、300C、600D、900二.多选题：1.楼面地价是（）之比。A、土地单价与土地总面积B、土地总价与建筑总面积C、土地单价与建筑容积率D、土地单价与建筑容积率,41,第一章练习题,2、成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价格通常随着()的不同而不同。A交易者的心态B交易者的偏好C交易者对市场了解程D讨价还价能力3、()是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A市场调节价B政府指导价C政府定价D评估价格4.以下那些说法是正确的？A、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同；B、两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很不同；C、两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同；D、房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。三、判断题1.现实估价中所需评估的房地产价值不一定是公开市场价值。（）2.名义价格是指在成交日期时讲明的，一次付清的价格。（）3.若建筑物的实际寿命超过其法定耐用年限，则其价值所剩无几。（）,42,第四节影响房地产价格的因素,一、分类方法1.宏观、区域、微观；2.一般、区域、个别；3.房地产估价理论与方法将房地产价格的影响因素分为自身因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素和其他因素。二、影响因素分析1.不同的影响因素对房地产价格的影响方向不一定相同；2.同一影响因素不同类型房地产价格的影响趋势可能不一样；3.不同的影响因素对房地产价格的影响程度不尽相同；4.不同的影响因素与房地产价格的关系是不尽相同的；5.有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关；6.大多数影响因素对房地产价格的影响是定性的，只有少数可以定量分析。,43,第四节影响房地产价格的因素,三、具体影响因素1.自身因素：实物状况（建筑物、土地）；区位因素（位置、其他区位因素）；2.环境因素：大气环境；声觉环境；水文环境；视觉环境；卫生环境；3.人口因素：人口数量；人口质量；家庭人口规模；4.经济因素：社会经济发展状况；物价；居民收入；利率；5.社会因素：政治安定状况和社会治安状况；房地产投机；城市化；6.行政因素：房地产制度；房地产价格政策；行政隶属关系；特殊政策；城市发展战略、城市规划、土地利用规划；税收政策；交通管制；7.国际因素:世界经济状况；政治对立状况；国际竞争状况；军事冲突状况；8.心理因素：购买或出售者的心态；个人欣赏、风格时尚或接近名家住宅的心理；讲究风水或吉祥号码的心理；9.其他因素：,44,第四节影响房地产价格的因素,练习题：一、单选题1、一般来说，社会治安状况差，对房地产价格的影响是（）A降低房价B提高房价C对房价没有影响2、一般来说，受到战争威胁或者影响的地区，对房地产价格的影响是（）A降低房价B提高房价C对房价没有影响3、一般来说，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格（）A降低B提高C没有影响4、下面的说法正确的是（）A房地产价格与利率正相关B房地产价格与利率负相关C利率上升，房地产价格也会上升,45,第四节影响房地产价格的因素,二、多选题5、居住用途房地产的位置优劣，主要是看()。A.周围环境状况B安宁程度C交通是否方便D与市中心的远近6、工业用途房地产的位置优劣一般来说主要看()。A.位置有利于原料和产品的运输D废料处理及动力取得C接近大自然D私密性7、一般来说，房地产投机对房地产价格可能的影响有（）A.引起房地产价格上涨B.引起房地产价格下跌C.起着稳定房地产价格的作用,46,第二章房地产估价,1、房地产估价概述,2、房地产估价原则,3、房地产估价程序,4、房地产估价师执业资格制度,47,第一节房地产估价概述,1.1房地产估价的概念1.房地产估价的称呼美国：realestateappraisal；英国：propertyvaluation；日本、韩国：不动产鉴定；中国台湾地区：不动产估价（或鉴定、鉴价）；中国香港地区：物业估价（或估值）；中国内地：房地产评估、房地产价值评估、房地产估价。,48,第一节房地产估价概述,2.房地产估价的定义主体、目的、原则、程序、内容、对象专业房地产估价人员根据特定的估价目的、遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。,49,2、房地产估价的概念,一、房地产估价：是指专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合适的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。,简单定义：指为特定目的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。,50,1、专业房地产估价人员专业房地产估价人员：指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种；专业土地估价人员。,房地产估价定义中的关键术语：,51,2、估价目的：是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为。不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，企业有关经济行为、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定，等等。,52,3、估价原则：是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。,4、估价程序：是指一个房地产估价项目运作全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。,53,5、估价方法：房地产估价不能单纯依靠估价人员的经验进行主观判断，还必须采用科学的估价方法进行测算。一宗房地产的价值通常可以从如下3个途径来求取：近期市场上类似的房地产是以什么价格进行交易的；如果重新开发建设一宗类似的房地产需要多少费用；如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益。,54,6、估价对象：是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。尽管房地产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。从实物角度看；从权益方面看。,55,7、影响估价对象价值的因素：从大的方面来讲，影响房地产价值的因素有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等方面。在不同时期、不同地区，对于不同类型的房地产，各种因素引起房地产价格变动的方向、程度等是不尽相同的。,8、估价时点：是指评估价值所对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。估价时点通常用年、月、日表示。,56,9、价值的测算和判定：是建立在估价人员对估价对象房地产所在的房地产市场的运行规律的掌握，以及对相关经济、法律、社会、自然因素的变化对估价对象房地产价值影响的判断上的。价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常值，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。注意：估价不同于定价。,57,第一节房地产估价概述,1.2房地产估价的特点或本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格2、房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证4、房地产估价都有误差但误差应在合理范围内5、房地产估价既是科学也是艺术,58,第一节房地产估价概述,1.3房地产估价的必要性一种资产要进行专业估价，必须同时具备两个特性：（1）独一无二性；（2）价值量大。1.土地使用权出让的需要土地使用权出让的含义出让的方式：招标、拍卖、挂牌、协议2.房地产转让、租赁的需要3.房地产抵押、典当的需要4.房地产保险的需要5.房地产税收的需要,59,第一节房地产估价概述,6.房地产征收和征用补偿的需要7.房地产损害赔偿的需要8.房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要9.企业有关经济行为的需要10.房地产管理的需要11.其他方面的需要,60,第二节房地产估价原则,房地产估价原则：人们在对房地产估价的反复实践和理论探索中，逐步认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则和标准就是房地产估价原则。房地产估价原则的重要性：房地产估价原则是使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点下的估价结果具有相近性。,61,第二节房地产估价原则,最高行为准则：独立、客观、公正。技术性原则：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则。特殊原则：谨慎原则（房地产抵押估价师常用）,62,第二节房地产估价原则,一、独立一是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人、不受他人束缚的独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响，不屈从外部压力，完全凭借自己的专业知识、专业经验和良心进行估价。,63,第二节房地产估价原则,二、客观要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，从实际出发，按照事物的本来面目去估价。三、公正要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。,64,第二节房地产估价原则,2.3合法原则（前提）一、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面二、合法原则的内容1在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。2.在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。3.在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。4.在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价格政策。,65,第二节房地产估价原则,2.4最高最佳使用原则要求：以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。即在合法使用方式下，各种可能使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。须同时符合4个标准：1、法律上许可；2、技术上可能；3、经济上可行；4、价值最大化。最高最佳使用具体包括3个方面：（1）最佳用途；（2）最佳规模；（3）最佳集约度。3个原理来解释：1.收益递增递减原理；2.均衡原理；3.适合原理,66,第二节房地产估价原则,（一）四个标准1法律上的许可性：对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。2技术上的可能性：对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。3经济上的可行性：经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来的收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。4价值是否最大：在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。,67,第二节房地产估价原则,最高最佳使用可以用以下三个经济学原理来理解：1、收益递增递减原理收益递增递减原理揭示二种投入产出关系a：一种投入量变动，而其他不变；b：所有投入量都变动1）收益递减规律(又称边际收益递减原理)假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量的继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始下降。,68,第二节房地产估价原则,2）规模的收益(又称规模报酬规律)假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化)，则产出量有3种可能：一是规模收益不变(产出量的增加比例等于投入量的增加比例)；二是规模收益递增(产出量的增加比例大干投入量的增加比例)；三是规模收益递减(产出量的增加比例小于投入量的增加比例)。在扩大规模时，一般是先经过规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。,69,第二节房地产估价原则,2、均衡原理（内部）均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。3、适合原理适合原理是以房地产与外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助确定最佳用途。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。,70,第二节房地产估价原则,最高最佳使用原则在估价报告中的应用：1、保持现状前提2、装修改造前提3、转换用途前提4、重新利用前提5、上述情形的某种组合。最常见的是23种的组合。,71,第二节房地产估价原则,2.5估价时点原则要求：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价值。估价时点：估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上价值，这个特定的时间必须根据估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时点，一般用年、月、日表示。确立估价时点原则的意义：估价时点是评估房地产价值的时间界限。,72,第二节房地产估价原则,注意估价目的、估价时点、估价对象状况、房地产状况四者的内在联系；估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格；注意估价时点与估价作业期的不同；在具体一个估价项目中，估价时点是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同；不论何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点的状况。,73,第二节房地产估价原则,估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系,74,第二节房地产估价原则,2.6替代原则替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产：是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围，又称同一供求圈，是指与估价对象具有一定的替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。替代原则对于具体的房地产估价应指明以下两点：如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以由其价格推算出估价对象的价格；不能孤立地思考估价对象的价格，而要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。,75,一、单选题1、收益递减原理可以帮助我们确定（）A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（）A法律上的可行性技术上的可能性经济上的可行性价值是否最大B技术上的可能性经济上的可行性价值是否最大法律上的可行性C价值是否最大法律上的可行性技术上的可能性经济上的可行性D法律上的可行性技术上的可能性经济上的可行性价值是否最大,第二节练习题,76,3、房地产估价时点是（）A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期B.估价开始的日期C.估价报告编制完成的日期D.委托估价的日期4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产市场预测5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。A.预期原理B.效用原理C.替代原则D.生产费用价值论,第二节练习题,77,第二节练习题,二、多选题1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。A收益递增递减原理B预期原理C替代原理D均衡原理3、合法权益包括（）A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。A用途B规模C档次D建筑结构5、房地产估价的基本原则包括（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E.独立、主观、公正原则,78,第二节练习题,三、判断题合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。（）房地产估价原则即房地产价格形成原理。（）估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（）最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。（）在进行房地产估价时，房地产市场状况始终是在估价时点上。（）,79,第三节房地产估价程序,3.1房地产估价程序的概念通俗地讲，就是指圆满地完成一个房地产估价项目，从头到尾做哪些工作，先做什么，后做什么；它反映的是估价工作的客观过程，整个过程中的各项工作之间具有内在的逻辑关系。,80,第三节房地产估价程序,3.2房地产估价程序1.获取估价业务；2.受理估价委托；3.拟定估价作业议案4.搜集估价所需资料；5.实地查勘估价对象；6.选定估价方法并进行测算；7.确定估价结果；8.撰写估价报告；9.审核估价报告；10.出具估价报告；11.估价资料归档。,81,第三节房地产估价程序,3.2.1获取估价业务1.被动接受2.主动争取：估价业务的最主要来源。3.自有自估3.2.2受理估价委托1.明确估价基本事项A明确评估目的B明确估价时点C明确估价对象2.签订估价委托合同（1）签订合同的作用：成立受法律保护的委托与受托关系；明确委托人和估价机构的权利与义务；载明估价的有关事项。,82,第三节房地产估价程序,（2）估价委托合同的内容的一般包括：委托人的名称或者姓名和住所；估价机构的名称和住所；估价对象；估价目的；估价时点；委托人的协助义务；估价服务费及其支付方式；估价报告交付的日期和方式；违约责任；解决争议的方法；委托人和俸机构认为需要约定的其他事项。,83,第三节房地产估价程序,3.2.3拟定估价作业方案内容：1、拟采用的估价技术路线和估价方法；2、拟调查搜集的资料及其来源渠道；3、预计所需要的时间、人力和经费；4、估价作业步骤和时间进度安排。3.2.4搜集估价所需资料1、估价所需的资料2、搜集资料的渠道3.2.5实地查勘估价对象1、实地查勘的内容2、实地查勘的作用3、实地查勘形成的结果或资料4、实地查勘注意事项,84,第三节房地产估价程序,3.2.6选定估价方法测算选用哪种估价方法进行测算，是由以下三个方面综合决定的：1、估价对象的房地产类型；2、估价方法选用的对象和条件；3、所搜集到的资料的数量和质量。3.2.7确定估价结果3.2.8撰写估价报告书估价报告的形式分为书面报告和口头报告（如专家证词）。书面报告按照格式，又可分为叙述式报告和表格式报告，报告书的格式有固定式、自由式。3.2.9审核估价报告；3.2.10.出具估价报告；3.2.11.估价资料归档。,85,第四节房地产估价师职业资格制度,4.1房地产估价师职业资格考试房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师执业资格证书经注册登记取得房地产估价师注册证后，从事房地产估价活动的人员。从1995年开始，在全国实行统一的房地产估价师执业资格考试。到2002年年底，已举办了六次房地产估价师执业资格考试，取得房地产估价师执业资格的2万多人，房地产估价从业人员达10万人。具有中国特色的房地产估价师执业资格制度已基本形成。,86,第四节房地产估价师职业资格制度,4.2房地产估价考试科目1.房地产基本制度与政策及房地产估价相关知识，主要包括房地产管理制度与法规，及房地产估价人员应当掌握的经济、金融、保险、证券、统计、财务、建筑等相关学科的知识。2.房地产开发经营与管理主要包括房地产投资分析、房地产市场分析、房地产开发等方面知识。3.房地产估价理论与方法主要包括房地产估价的基本理论、房地产估价中应用的基本方法及其具体应用。4.房地产估价案例与分析主要包括不同类型房地产估价的特点与估价基本技术路线，通过对不同类型房地产估价案例的分析，考察其实际工作能力与业务水平。,87,第四节房地产估价师职业资格制度,4.3执业资格考试报名条件（1）取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年；（2）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年；（3）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年；（4）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年；（5）取得房地产估价相关学科博士学位的；（6）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的。,88,第四节房地产估价师职业资格制度,4.4房地产估价服务收费房地产评估采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。表1以房产为主的房地产价格评估收费标准,89,第四节房地产估价师职业资格制度,表2宗地地价评估收费标准,表3基准地价评估收费标准,90,第二章练习题,一、单选题1.在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如(）。A、出让土地使用权上的房地产抵押估价；B、商品房售价；C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿；D、房屋火灾保险。2.某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2000年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估计时点应为（）A、2000年6月30日；B、现在；C、重新估价的作业日期；D、要求重新估价的委托方指定的日期。3.估价结果的准确性属于估价报告的（）A外在质量B内在质量C难说4.一般情况下，旧城区居民房屋拆迁估价或成批房地产处置估价采用（）A叙述式报告B表格式报告C口头报告,91,第二章练习题,5.在实际估价中，如果要应用成本法估价，应搜集（）A交易实例资料B收益实例资料C开发建设成本资料6.对于同一估价对象，宜选用两种（含两种）以上的估价方法进行估价，有条件选用市场法进行估价的，应以（）为主要方法。A收益法B假设开发法C成本法D市场法二、多选题1.房地产估价可在下列活动中发挥作用（）A、房地产出租；B、房地产保险；C、房屋继承、分割；D、房地产拍卖抵债。2.合法权益包括（）。A、合法产权；B、合法使用；C、合法交易；D、合法处分。3.适合原理加上（），便为最高最佳使用。A、收益递增递减原理；B、预期原理；C、替代原理；D、均衡原理。,92,第二章练习题,4.某在建工程预计一年湖建成，可能存在哪几种情形的估价（）A、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格；B、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格；C、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格；D、估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格。5.对于同一估价对象，宜选用两种以上的估价方法进行估价，如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，则()。A.有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法B收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法C具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用成本法作为其中的一种估价方法6.估价师可根据()判断估价项目的大小、难易和缓急，从而可确定