业主代表大会议事规则

业主代表大会议事规则第一章 总则第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主代表大会、业主委员会的议事活动，根据中华人民共和国物权法物业管理条例等有关规定，制定本物业管理区域业主代表大会议事规则。第二条 业主代表大会由物业管理区域内的业主代表组成代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。业主代表由业主中选举产生，任期三年；如在任期过程中发生如下情况的，业主代表资格自动终止：（一）因物业转让等原因不再是业主的；（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（三）任职期间被依法追究刑事责任的；（四）无故缺席业主代表大会连续5次以上的；（五）本人以书面形式向业主委员会提出辞职的；（六）拒不履行业主义务的；（七）其他原因不宜担任业主代表的，及业主代表大会议事规则约定的其他情形的。业主代表人数缺少时由业委会进行补选工作，在补选期间或具备业主代表资格人数不足额时，开展的需要业主代表投票表决的行为，以当时业主代表人数的1/2计为有效票。业主委员会是业主代表大会的执行机构。业主委员会接受业主的监督，根据物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行义务，规范服务行为。第三条 业主代表大会、业主委员会接受物业所在地街道办事处、居民委员会的监督和指导，积极配合居民委员会共同做好宜居社区建设工作。第二章 业主代表大会第四条 业主代表大会的召开应当遵循以下原则（一）遵守法律和相关物业管理规定；（二）坚持公开、公平、公正；（三）接受相关职能部门的指定和监督。第五条 业主代表大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；第六条 召开业主代表大会会议，业主委员会应于会议召开15日前，将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主代表。业主代表可以委托他人参加业主代表大会会议。业主代表委托他人参加业主代表大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。第七条 业主代表大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；第八条 业主代表大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，于每年12月份召开。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主代表大会临时会议：（1）20%以上的业主提议；（2）经业主委员会决定的； （3）有突发重大事故时，业委会委员提议；。（4）决定本小区大额公共收益的支出；（见公共收益使用办法）（5）涉及本区域物业管理公共利益，物业管理企业提议。第九条 业主或物业管理企业提议召开临时会议的，业主或者物业管理企业应当向业主委员会提交下列文件：（一）提议召开业主代表大会的签名文件或物业管理企业签字盖章的文件；（二）具体的、需要业主代表大会表决书面提案。第十条 业主代表大会会议由业主委员会负责组织召开。根据本区域的具体特点，按照有利于实现业主代表大会会议召开的原则，由业主委员会征求社区居委会意见后确定采用集体讨论或书面征求意见的方式进行。第十一条 采用集体讨论方式，按照以下程序进行：（一）业主委员会主任就业主代表大会会议召开目的、会议召集情况及业主代表到会情况等进行说明；（二）业主委员会主任就本次会议需要决议事项进行必须说明；（三）参加会议业主代表就需要决议事项逐一进行投票表决；会议召集人计收有效票；业主代表大会采用现场表决形式进行表决：（四）业主代表大会会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性做出必要说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；（五）业主代表大会会议召集人就决议事项的执行和处理做出说明。采用书面征求意见方式，业主代表本人应当按照征求意见函中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的，不计为有效反馈意见。第十二条 以公正、公平为目的，采用集体讨论或采用书面征求意见方式召开业主代表大会会议，有效票或有效反馈意见的计收、结果的公布等，业主代表大会会议召集人都邀请和接受社区居委会代表现场监督。第十三条 采用集体讨论方式，业主代表大会决议必须经本小区具备业主代表资格的半数以上代表参会且参会业主代表所持投票权1/2以上通过，方为有效；采用书面征求意见方式，业主代表大会决议必须经本小区具备业主代表资格半数以上代表投票且反馈意见代表的投票权1/2以上通过，方为有效。业主代表在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。第十四条 业主代表大会会议按下列程序召开：（一）会议筹备。业主委员会做好开会前的准备工作。草拟会议议题，确定会议召开形式、时间、地点、议程等。（二）发布公告。业主代表大会召开会议前10日，由业主委员会将会议的召开形式、时间、地点、议题和议程以书面形式在物业管理区域显著位置公告，并书面通知全体业主。（三）业主人数较多，按单元推选的业主代表参加业主代表大会，凡需业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主代表大会投票时如实反映。（四）通报大会议事决定。业主委员会以书面形式在公告栏通报会议结果15天以上，对全体业主具有约束力，全体业主应当遵守和执行决议。业主委员会应当做好业主代表大会会议书面记录并存档。（五）业主代表委托代理人参加业主代表大会会议的，其委托行为应符合下列约定：1、受委托的代理人必须是所代表业物业中的业主；2、有书面委托书； （六）业主代表本人未亲自到会，也未委托他人出席会议的，视为其放弃了自己的投票表决权，但该次业主代表大会形成的决议其必须服从。第十五条 业主代表大会对所提议案已经做出决定的，业主在六个月内不得以同一内容再提议召开业主代表大会会议进行表决。第三章 业主委员会第十六条 业主委员会履行以下职责：（一）召集业主代表大会会议，向业主代表大会报告工作；（二）代表业主决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理物业管理活动中的相关问题；（五）配合街道办事处、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；（六）法律法规规定或者业主代表大会赋予的其他职责。第十七条 业主委员会委员应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；（三）遵守管理规约,模范履行业主义务,按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；第十八条 业主委员会作为业主代表大会的执行机构，业主委员会设委员 7 名。设主任1名，副主任 2 名，委员4人组成。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期叁年，可以连选连任。第十九条 主任委员行使下列职权：主持业主代表大会、召集和主持业主委员会会议，主持业主委员会的日常工作；督促、检查业主委员会决议的执行；签署应由业主委员会签署的文件；执行业主代表大会和业主委员会授予的其他职权。第二十条 业主委员会每季度召开一次定期会议，并在以下情形发生时召开临时业主委员会会议：（一）占小区投票权总数20%以上的业主联名提议的：（二）经三分之一以上业主委员会委员提议；（三）业主委员会主任认为有必要的；（四）决定业主委员会经费开支。第二十一条 业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能召集和主持的,可以委托副主任负责。于会议召开10日前通知全体委员。业主委员会会议应当有过半数委员出席，做出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公布。业主委员会委员不能委托代理人参加业主委员会会议。第二十二条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。第二十三条 业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自会议结束后7日内在物业管理区域内显著位置公告。第二十四条 业主委员会委员在任期届满前以书面方式提出辞职的，由业主委员会对其辞职的相关事项做出安排后生效。但如因委员辞职导致业主委员会委员不足5名时，业主委员会应当组织召开业主代表大会会议补选业主委员会委员。在改选出的委员就任前，原委员仍应按照本规则的规定，履行委员职务。第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（一）因物业转让等原因不再是业主的；（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（三）任职期间被依法追究刑事责任的；（四）无故缺席业主委员会会议连续5次以上的；（五）本人以书面形式向业主代表大会或者业主委员会提出辞职的；（六）拒不履行业主义务的；（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的，及业主代表大会议事规则约定的其他情形。职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料等物品交回业主委员会。第二十六条 业主委员会印章由业主委员会主任负责管理。主任辞职的，由指定副主任负责管理。业主委员会依照有关法律法规的规定刻制和管理印章。根据本议事规则规定使用业主委员会印章，具体如下：（一）经业主委员会会议讨论决定的；（二）会议通知；（三）业主委员会授权范围内的物业增值资金及维修资金使用证明；第二十六条 业委会应当建立工作档案,由业委会制定专人负责存档工作,工作档案应当包括以下内容：（一）业主代表大会会议、业主委员会会议的记录；（二）业主代表大会、业主委员会的决定；（三）业主代表大会议事规则、管理规约、物业服务合同；（四）业主委员会筹备选举及备案资料；（五）住宅专项维修资金筹集及使用相关资料；（六）业主及业主代表名册；（七）业主意见及建议；（八）政府相关部门下发的文件； 。第二十七条 业主委员会日常工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由公共收益部分进行支出。业主代表大会及业主委员会的经费开支包括：(一）业主代表大会和业主委员会会议支出；(二）业主委员会人员的津贴；(三）必要的日常办公费用；(四）维护业主共同利益所支出的费用；(五）聘请会计师、律师的费用，以及对公共收益进行审计所支出的费用；(六）业主代表大会决定的其他须开支的费用。第二十八条业主代表大会和业主委员会工作经费的使用情况业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。并且该经费的使用情况，业主委员会必须在年终业主代表大会上向全体参加会议的代表汇报。第2年经费的使用额度由前1年年终业主代表大会上由业主代表讨论，最后制订一个预算方案，第2年经费必须在预算内支出。业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况，接受业主监督。经费收支账目由物业代为管理，经费收支账目应每月月底前在本物业管理区公告栏公布，接受业主监督，公布时间不少于7天。 第二十九条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主委员会应督促其限期交纳。经书面催交，逾期仍不交纳物业服务相关费用的业主，业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。业主代表大会也可以在管理规约和业主代表大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第三十条 业主委员会任期届满三个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍