中规院福田十五个村改造.ppt

,福田辖区城中村改造专项规划（初稿）,分村控制规划研究,前言本次规划侧重介绍调整内容,已汇报过的各村功能定位不做详细介绍考虑各村数据来源的一致性，规划采用地形图测绘数据，根据调研访谈进行适当校正综合考虑旧村的改造规划和意见,分村控制规划,福田辖区城中村,皇岗路,中心区,水围,皇岗口岸,滨河大道,广深高速,水围,1.区位优势,现状分析,靠近皇岗口岸东北角设有地铁出入口未来地铁将直通香港,分村控制规划,福田辖区城中村,地铁站,500M,水围,1.区位优势,靠近皇岗口岸东北角设有地铁出入口未来地铁将直通香港,至香港,现状分析,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,2.基本数据,现状分析,规划用地：23.52公顷现状建筑总量63万现状毛容积率2.68,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,2.基本数据,现状分析,旧村总用地面积16.48公顷村民私宅用地5.84公顷,私宅建筑面积25.4万，净容积率4.35旧村集体发展用地10.64公顷，建筑面积31万。集体用地大部分已完成开发，目前未来改造用地2.16公顷,建筑面积2.65万城市用地2.58公顷，建筑面积6.75万平方米,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,2.基本数据,现状分析,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,3.现状评价,现状分析,权属情况,沿福民路和福强路地块权属情况与实际用地基本一致，,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,3.现状评价,现状分析,配套设施,区内有小公园，室外广场、文化楼、图书馆、敬老院、水位小学、华师大附小、华师大中学、水围幼儿园，这些配套设施都不跨越城市主干道。,小学,小学,托幼,敬老院绿地,广场,中学,医院,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,3.现状评价,现状分析,配套设施,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,水围东北角设有地铁出口，外围交通便捷。村内道路规划和建设相对完善，基本形成环状道路，其中水围街宽22米，南北向的水围二街宽14米。,3.现状评价,现状分析,道路系统,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,3.现状评价,现状分析,商业设施,沿福民路和金田路形成较浓郁的商业氛围，其商业设施不仅为本片区的服务，同时为周边居住区服务。,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,3.现状评价,现状分析,市政设施给水排水方面，水围村地势西北高、东南低，供水系统基本完善，北、南、东都有排水口，东侧和南侧有供水口。村内道路已经实现雨污分流。供电方面，一组10千伏的电缆从石厦南变电站引过来，目前供电已经饱和，正计划从益田变电站引进4千伏电缆。管道燃气系统已经引进村。,市政设施,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,4.现状问题,现状分析,巷道的线路还比较凌乱，目前已经开始对电线电缆进行整治南区缺少停车设施巷道里还是雨污合流，但对城市基本没有影响虽然私宅用地目前存在消防问题，但股份公司已经计划按照消防局要求，每隔120米设置消防栓,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,5.公司发展构想,现状分析,近期建设构想完善南片区的停车和道路系统，打通水围新村东侧道路，形成完整的交通系统。已经拆迁的7000平方米用地建设商住楼，计划今年动工由于人口增加，配套设施已经不能满足需求，计划拆除现状300平米的敬老院，重新建设4层的活动中心，还容纳医疗保健功能，而且现有的敬老院地势低洼，暴雨时经常积水。重建后地下一层布置停车场，解决南片区的交通问题2007落马州大桥就要落成，深圳地铁将直通香港，希望将南侧食街改建为标准较高的水围大酒店。远期构想远期改造完成后，将形成以水围街为中心，建筑向两侧退的整体景观。这样沿城市主干道可建高层建筑，布置大型商业，沿城市次干道布置略低一些的建筑。充分利用地铁口优势，沿福民路布置商业和高级公寓。,分村控制规划,福田辖区城中村,对接中心区的南向延伸，充分利用地铁和口岸优势，补充完善中心区的配套服务功能，建设商业活跃、居住舒适、娱乐丰富、环境优美、形象鲜明的综合社区。,功能定位口岸服务和地铁综合区,水围,1.功能定位,规划研究,分村控制规划,福田辖区城中村,居住用地,商业用地,幼儿园用地,文化娱乐用地,市政设施用地,2.功能布局,规划研究,水围,土地利用,分村控制规划,福田辖区城中村,2.功能布局,规划研究,水围,配套设施,中学,小学,托幼,托幼,敬老院/绿地,文化娱乐,小学,广场,医院,改造模式：政府引导、近期股份公司与开发商合作开发，远期引导股份公司自行开发改造方式：远景全部拆除,分期分批滚动拆除改造近期：开发未利用土地或易改造用地，积累资金中期：选择滚动的启动点，开始滚动改造私宅用地，局部拆除，保留部分进行环境整治远期：全部拆除,区位分析,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,3.改造模式,规划研究,区位分析,1,3,6,7,8,4,5,2,9,10,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,3.改造模式,规划研究,远景：全部拆除近期：商住楼建筑拆除小学宿舍楼新建酒店改造敬老院改造股份公司和球场用地中期：6.改造建材市场用地，部分建筑作为6号的腾挪空间7.改造临福民路私宅,部分建筑作为7号的腾挪空间远期：8-10.改造内部私宅用地,项目滚动与安排构想,分村控制规划,福田辖区城中村,规划容许角度R1的确定,4.开发强度,规划研究,法定图则与标准,建筑总量,规划范围毛容积率,规划确定,各类用地规模,取值分析,配套设施建筑总量,标准与准则,人均居住用地,居住建筑总量,覆盖率/商业层高/法定图则容积率,商业办公建筑总量,配套设施数量/规模,标准与准则,改造用地净容积率,结论,与标准的校核,基本思路,水围,分村控制规划,福田辖区城中村,通过经济测算，分析经济平衡下的容积率R2和规划容许的容积率R1”差距”,经济可行性角度,规划容许角度,R1,R2,R1,R2,R1R2=R1,4.开发强度,规划研究,水围,分村控制规划,福田辖区城中村,容积率,资金缺口/利润率,0,R2,容积率与资金缺口关系曲线容积率与利润率关系曲线,R1,-,+,4.开发强度,规划研究,分析R1和R2之间的关系,水围,分村控制规划,福田辖区城中村,区位分析,居住建筑量确定,1.基础数据规划居住小区用地(R2)=15ha保留居住用地4.6ha保留居住建筑28.14万,3.计算结果小区人口15000/10*1.2=1.8万人小区居住建筑面积18000/3.5*120=61.58万平方米新建居住建筑面积61.58-28.14=33.44万平方米,2.计算依据-深标二类居住小区用地包括为社区配套的绿地、幼儿园、体育、会所、娱乐等用地。高层住区人均居住用地10平方米/人3.5户/人120平方米/户,4.开发强度,分村控制规划,福田辖区城中村,区位分析,商业办公建筑量确定,地块1：用地面积-0.58公顷计算依据：法定图则确定该地块容积率为3.0建筑量=1.7万平方米地块2：用地面积-1公顷计算依据：商业用地覆盖率40%，3层商业建筑量=10000*0.4*3=1.2万地块3：用地面积-1.10公顷计算依据：15米进深，覆盖率70%，2层商业建筑量：11800*0.7*2=1.65万商业建筑总量：4.55万,1,2,3,4.开发强度,分村控制规划,福田辖区城中村,区位分析,配套和市政设施建筑量确定,计算依据深标和法定图则改造用地内配套和市政设施：1所幼儿园1处绿地1处文化娱乐设施用地1处邮电设施配套设施建筑面积：2.4万,居住用地,商业用地,幼儿园用地,文化娱乐用地,市政设施用地,改造后可建设用地10.16ha居住用地：7.45ha居住配套：1.89ha商业用地：0.58ha市政设施：0.24ha新建建筑量40.4万改造用地的净容积率4.0,分村控制规划,福田辖区城中村,4.开发强度,规划研究,水围,新建建筑量40.4万改造用地的净容积率4.0现状保留建筑35.15万规划范围毛容积率：3.2,根据深标准，高层居住小区容积率控制在2.8，考虑规划范围内属于综合配套区，包括独立占地的商业办公设施，配套较为完善，而且地铁的建成使得该地块的出行相当便利，因此毛容积率增量在0.4可以接受。,分村控制规划,福田辖区城中村,4.开发强度,规划研究,水围,经济测算,前提拆赔比1:1，建筑功能,总量，比例，,10%拆除：私宅：25.4万集体物业：2.16万改造后可建设用地10.16ha规划范围23.52,分村控制规划,福田辖区城中村,4.开发强度,规划研究,水围,R1下资金缺口,考虑低价优惠的规定,经济测算,容积率与资金缺口曲线0.5分段商业和配套建筑面积不变拆赔1：1,分村控制规划,福田辖区城中村,4.开发强度,规划研究,水围,1.1拆赔比，经济平衡的容积率区间,降低容积率的措施,降低拆赔比,分村控制规划,福田辖区城中村,4.开发强度,规划研究,水围,经济平衡条件下，容积率与拆赔比曲线,提高商业和办公比例,私宅用地改造,保留旧村私宅建筑14.72万平米，占地3.64公顷,拆除旧村私宅建筑9.4万平米，占地面积2.2公顷,保留,拆除,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,改造模式局部拆除重建，环境整治,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,改造模式局部拆除重建，环境整治,拆除私宅,拆除非私宅,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,拆除旧村私宅建筑9.4万平米，占地面积2.2公顷拆除厂房等建筑2.65万，占地面积2.16公顷,整体打包,改造模式局部拆除重建，环境整治,分村控制规划,福田辖区城中村,水围,规划土地利用方案示意,改造步骤,分村控制规划,福田辖区城中村,近期：环境整治以解决最为紧迫的卫生、消防与治安问题为重点：（1）采用消火栓和消防三轮车的过渡性消防措施；（2）拆除私搭乱建的建筑，整理村中零散用地，通过增加一定的室外活动和休憩设施局部改造成城中村生活环境；（3）加强城中村的环境和治安管理。,水围,保留私宅,拆除私宅,拆除非私宅,分村控制规划