销售型商业地产的可持续经营(盈利模式：开发商角度)

哥伦布商业股份有限公司董事长孙旭东、销售型商业房地产可持续经营、一、销售型商业房地产发展理念、销售型商业房地产收益模式三、销售型商业房地产可持续经营四、五大服务体系五、案例份额、内容摘要、Part1销售型商业房地产发展理念、城市化中国未来几十年发展的最大潜力、发展业务迅速中国的城市化是以人为本公平共享的城市化。 城市化的根本目的是让更多的居民享受现代文明的生活方式，促进社会和谐的进步。 中国不断创新发展理念，建设和谐宜居的现代城市，推动农村转移人口真正融入城市，促进就业、教育、医疗卫生、社会保障等基本公共服务均等化，加强保障性住房建设，使广大居民共享发展成果和城市文明。 2012年5月3日，国务院副总理李克强出席布鲁塞尔举行的中欧城市化伙伴关系高级别会议开幕式，发表了讲话开启中欧城镇化战略合作新进程。 难以融资，商业房地产发展不能乐观销售是资金最有效的来源，是市场常见的融资方式，商业房地产咒术：销售即死，1、“分期销售”难以使所有权多样化，实行统一经营活动和推广宣传。 2、分散产权分散租赁效率低，难以实现规则商业计划，确保商业吸引力。 3、因销售而分裂的小店铺规模较大，难以引进主力店、品牌店，在自由经营状态下等级不同，最后劣质货币驱逐良币成为街头摊位。 4、小业主购买后，相互看着对方，不期待实际租金的事开业率低，人气低迷，开业后很快就会死亡，很难度过培育期。 5、售价过高，难以保证租赁还款，小业主提起诉讼。 6、项目业主财务目标要求情况复杂，导致经营恶化。 。 商业房地产到底能卖吗？ 恒隆、凯德、崇邦等商业地产的典型代表似乎拥有，其本质是股份制企业、上市公司或基金的运营，背后有数千名股东的企业所有权以分散持有的司法、股东大会等形式分离所有权和经营权。 既然企业可以销售，商业项目也可以销售。 运用股份制理念，开拓商业房地产新模式，收集社会闲散资本，以租金收益分离我的所有权和经营权获得投资股息，股份制特点：所有权和经营权分离机制5年租赁，15年经营委托”公平、 合理利润分配机制协调六个主体利润分配合理、可持续投资利润机制的商业定位规划、实施、调整销售型商业新模式的“三大机制”:开发者、业主、部分销售、现金平衡、租赁、租赁收入、经营者、服务、经营利润、顾客、经营管理、管理费、 商业管理公司、政府、税收、政策都是“业主”，公平合理的利益分配机制是六大主体的利益分配机制，1 .协调商业定位规划2 .商业定位实施，3 .商业定位调整，软件定位实施，商业定位方案，开发方案，硬件定位实施， 商业定位可行性论证、招商规划、招商实施、设计管理、成本控制、规划管理、项目工程开发、经营者装修管理、运营管理与调整、规划推进、物业管理合理可持续投资收益机制，结合中国国情，开拓具有中国特色的商业物业发展模式，改革开放30年来，中国取得了世界瞩目的成绩，创造了中国特色前10年，中国城市化率从37%上升到51%，在10年的时间里取得了发达国家数十年、百年的发展成果。 未来十年是商业区发展的“黄金十年”，发展速度可能超出我们的想象。 要找到适合中国国情的发展模式，不能照搬别国的经验。作为商业房地产开发企业，必须找到符合中国国情的商业模式，才能在这一发展过程中取得丰硕成果。 Part2销售型商业房地产的收益模型、资本运营、收益模型、1 .稳定的现金流。 通过预售，在项目开发的各个阶段确保稳定的现金流。 2 .合理的投资回报率。 通过预售，不仅可以确保开发所需的资金，还可以实现正常水平的房地产开发利润回报率。 3 .最大化开发价值。 项目开业后，拥有房地产可以实现稳定的收益，通过资本运营，也可以实现更大的收益。 销售、资产经营、一、销售、一.销售是当前中国商业房地产的最高融资方式2 .通过销售部分店铺，可以回收上季度投入的自我资金，实现一定的现金收益率，产品价值高：在销售店铺中，百货商店零售类店铺占绝对优势， 这类店铺租金单位效益高，商业价值高，而小面积饮食、生活补助类店铺占小比例的价格公平合理：根据行业租金收益率制定销售价格，确保合理的投资回报率，百货商店零售租金单位效率高，价格相对高，饮食单位效率低销售价格相对较低的可持续增长性：销售部分占50%左右，开发人员拥有主力店、休闲娱乐、饮食类面积较大的店铺，与投资者一起进退，保证投资回报率。 通过“5年租赁、15年经营委托”实现统一计划、统一招商、统一管理。 产品价值点：二、资产经营、房地产、资产经营、经营性房地产抵押贷款、经营费、房地产费、租金：套利、1 .拥有房地产通过资产经营获得租金、经营费、房地产费等稳定收入2 .通过经营性房地产抵押获得银行贷款，为企业的滚动开发提供资金的同时、三、资本运营、商业进入成熟期后，通过资本运营可以得到更大的发展空间。 1 .全面销售：项目进入成熟期后，人气越来越高，商业价值越来越高，当时全面销售，可以获得更大的收益。 2.reiser基金：利用reiser基金实现商业房地产证券化是实现流动性低、资金沉淀大的商业房地产流动性的重要途径。 reisers基金的回报率一般较低，为4%6%，与商业房地产租金的回报率一致。 可以通过reisers基金募集资金，支持企业的发展、品牌的扩张。 Part3销售型商业地产可持续经营、工程、经营、招商、销售、销售型商业地产可持续经营、商业地产可持续经营五大保障要素，商业定位与建筑设计，一、商业定位、商业定位是销售型商业地产可持续经营的基础要素，贯彻一贯的核心工作。 通过周密的商业市场调查，制定项目开发的最佳选择方案。 具体而言，1 .项目定位是什么类型？ 什么等级？城市型、地区型还是社区型？ 2 .面向哪些客户3 .包括哪些主要商店4 .哪些职业种类5 .主要商店和各行业分布如何6 .开发投入多少资金7 .现金收益率是多少8 .房地产回报是多少9 .项目面临的重大风险和规避方法是二、建筑设计密切结合商业定位，“将商业语言转化为建筑语言”，保证建筑满足销售和经营的双重要求。 1 .严格遵守商业定位要求，缩短建筑方案设计周期2 .遵守销售型购物中心的特殊要求，减少设计缺陷，减少设计迭代，在设计阶段降低开发时间和资金成本3 .遵守商业定位要求进行规划设计，确保项目开发的价值最大化。 三、招商、招商是实现开发销售型商业地产“定单式”的有利支持，确保项目完全开业，为继续运营奠定坚实基础。 1、招商引资先行从项目商业定位、建筑方案设计阶段开始，外资引资工作介入，实行销售型商业房地产“订单式”开发。通过与主要业者的合作谈判、工程技术对接，认可商业定位、建筑方案，确保主要业者顺利进军。 2 .先行规划，后来吸引外资事先实施职业状态布局、品牌就座、推算租赁销售、制定业务条件等基础工作，开始全面开展吸引外资，实现吸引进度和开发人员利益的双重实现，确保项目以高商业率开业。 四、工程通过设计管理、进度管理、成本管理和装修管理，执行产品标准和技术，合理控制成本，确保工程进度，实现项目工程顺利完成。 1、设计管理：通过产品技术控制，满足行业调整的要求。 调整建筑与结构、结构与安装、景观与管线等，避免设计矛盾、交叉与渗漏，结合工程实际，合理组织施工方案，减少工程浪费。 2、进度管理：通过合理编制工程管理计划，按规定目标开展工程开发，突出重要时间节点，控制和实现项目总体开发节点。 3 .成本控制：通过合理的组织、控制和实施，将工程成本控制在合理的范围内，通过动态成本控制系统，随时发现和控制成本的异常变动，确保实现项目整体的开发目标。 4 .装修管理：制定交房标准和装修手册，认真审核商户施工图，避免形态破坏，监控装修进度，确保项目整体运行，五、销售、销售型商业房地产开发所需的大量资金都需要通过销售来实现。 另外，在购物中心的销售中，迅速回收资金，确保可持续经营的课题非常严重。 因此，必须考虑以下几点，确保销售与可持续经营的平衡：1.5年租赁，15年经营管理委托”将所有权与经营权分开，确保统一计划、统一招揽、统一经营管理，是销售型商业房地产可持续经营的最重要前提。 2、根据不同行业租金收益率制定售价，建立公平合理的投资回报率机制。 3 .严格控制销售比率，确保开发者的股东地位，开发者和业主形成利益共同体，确保项目可持续运营。 4 .坚决避免虚拟商店，保障投资者权益。 在销售铺装的划分上充分结合招商铺装的分割，避免由于店铺的虚拟销售，埋没在项目的长期稳定经营管理中的危险。 六、经营、商业价值最终要通过经营成果来体现。 对销售型商业来说，经营的好坏是开发人员约定投资者的重要方式，也是检验销售型商业房地产模式可行性的重要方式。 因此，应从以下几点出发，确保销售型商业房地产的可持续经营：1.建立由租金、商业管理费、房地产管理费组成的销售型商业房地产运营平台。 租金是保证投资者租金回报的物业管理费用，是保证商业物业正常运作的商业管理费用，用于招揽、推进、运营规划，引导、规范经营者经营活动，促进商业价值最大化。 2.5年租赁期返还政策(类似于基金关闭期)为开发人员提供了丰富的时间，为租赁期结束后的投资回报奠定了基础。 3 .通过持续调整商业定位，充分满足客户需求，适度引领时尚需求，实现商业房地产持续上涨，为业主创造长期稳定的投资回报。 Part4的五大服务体系，五大服务体系致力于以商务定位策划、商务定位实施和商务定位协调为核心的商务链专业第三方服务。 “5年租赁，15年经营委托”这一独特的新模式，确保了销售性商业房地产的成功运营。五大服务体系、商业设计与建筑设计、招商代理、工程委托管理、销售代理、委托经营管理、1 .商业设计与建筑设计：哥伦布规划设计研究院采用商业设计与建筑设计相结合的独特设计方法，积累了数十家大型购物中心的经验，符合销售型购物中心的产品设计理念与规范。2、招商代理：经过多年客户积累，签署国内十大类数百家主力企业和战略合作联盟，最大限度提高业务定制比例，确保项目全面顺利开业。 3、工程委托管理：通过设计管理、进度管理、成本管理和装修管理，落实产品标准和技术，合理控制成本，确保工程进度，实现项目工程顺利完成。 4 .经营管理委托：通过持续调整商业定位，充分满足顾客需求，适度引领时尚需求，实现商业房地产持续上涨，为业主创造长期稳定的投资回报。 5 .经销代理：通过5年租赁、15年经营管理委托销售模式，将商店转变为低风险、高回报的金融投资产品，使业主获得长期租金收益和商店上涨的双重利益。 Part5个案例份额，无锡崇安哥伦布广场，位置：无锡市崇安区广益路与广南路交汇处规模：约100亩体积：总建筑面积约22万，其中购物中心商业面积约9.5万开业时间： 2009年10月28日， 位置：无锡新区长江北路与宏源路交汇处规模：约32亩体积：总建筑面积约12.8万，其中购物中心商业面积约5.5万预计开业时间： 2012年12月20日，无锡新区哥伦布广场、 位置：无锡市惠山区洛社镇人民路与洛中路交汇处规模：约24亩体积：总建筑面积约5万，其中购物中心商业面积约3.3万预计开业时间： 2014年5月，无锡罗公司哥伦布广场位置：无锡新区南星路与通祥路交汇处规模：约66亩体积：总建筑面积约10.8亩其中购物中心商业面积约7.5万预计开业时间： 2013年12月，无锡抛下哥伦布广场，位置：苏州市人民路与阳澄湖路交汇处规模：约104亩体积：总建筑面积约31万其中购物中心商业面积约11万预计开业时间： 2013年12月苏州繁花中心，位置：南通市北好桥路与钟秀路交汇处规模：约90亩体积：总建筑面积约20万，其中购物中心商业面积约12万预计开业时间： 2014年5月，南通五洲国际广场位置：宿迁市泗阳县人民路与众兴路交汇处规模：约53亩体积：总建筑面积其中购物中心商业面积约11万预计开业时间： 2014年5月，泗阳哥伦布广场，位置：无锡市西锡山区东港町锡港西路北侧规模：约86亩体积：总建筑面积约11万，其中购物中心商业面积约6万预计开业时间： 2015年5月无锡城市广场位置：盐城建湖县人民路与汇丰路交汇处规模：约92亩体积：总建筑面积约12万，其中购物中心商业面积约10万，预计开业时间： 2015年2月，建湖哥伦布广场，结语，改革开