私募与影子金融.ppt

,房地产法律服务业务交流浙江六和律师事务所刘珂律师,一、什么是房地产行业,1、房地产是指土地、建筑物及附属物和固定于其上不可分离的部分，以及由此衍生的各种权益的总称。（1）土地（2）建筑物及地上附着物（3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产的属性：（1）自然属性固定性排他性永续性（2）经济属性准商品性价值差异性增值性,2、房地产行业演变、发展。“集资搞城建”演变而来，目前称为“经营城市”。（1）土地是能卖钱的。（2）土地属于国有资产。国有资产：土地、矿产、工业、金融企业的国有产权等。（3）政府培植房地产行业。政府有三块收入：土地、税费、规费；除税费外，其它均为预算外收入。,3、经营主体：做地单位国土局或土地储备中心开发商,4、土地使用权的取得方式及法律风险：4.1土地使用权的取得方式：出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房项目公司股权等方式。,4.1取得土地使用权的风险。（1）出让方式的法律风险政策及法律、法规变化的风险；规划调整的风险；土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制；招拍挂过程中的法律风险；房屋拆迁等交地相关问题的法律风险；土地使用权被政府收回的法律风险。,（2）转让方式的法律风险土地使用权转让合同无效的法律风险；土地使用权权属瑕疵的法律风险；土地使用权转让的税收法律风险；因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险；土地使用权转让变更登记过程中的法律风险。,（3）合作开发及股权收购的法律风险合作合资合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；土地使用权存在瑕疵的法律风险；标的公司或有负债的法律风险；标的公司注册资金不到位、虚假出资的风险；标的公司的税收风险；收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险；项目欠规费（土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等）的风险；实际施工与原规划指标/方案不符的法律风险；未能按期开工、竣工的法律风险。,5、宏观上的结论：中短期内房地产不存在爆跌的基础。（1）房地产是国内最大的调整利益分配的行业；（2）平衡政治利益；（3）从财政和金融体系的角度看，中短期内地产行业不会重大调整。,二、房地产公司做什么？,三搞一做一快搞人、搞地、搞钱，做品质，快周转。（一）搞人：1、对象：中高层，特别是项目老总。2、做文件（针对项目老总、副总）（1）劳动合同及奖励考核方案：特别是中途换人问题；（2）集团及项目公司规章制度；（3）团队内部分配方案；（4）项目公司的法定代表人及公章的管理。,(二)搞地（即搞项目）1、项目的取得。2、取得方式首选是拍地（招拍挂）。3、拿地时涉及刑事责任。4、拿地时涉及企业国有产权，看程序是否完备。,(三)搞钱：1、开发贷、抵押贷；2、信托；3、产业基金；4、股票发行；5、股权投资；6、发行企业债券等；目前主流是信托、基金。发展趋势：住房金融债券、住房抵押贷款证券化。房地产表面政策不断在变，律师出具的融资方案一定要与时俱进。律师不仅是法律顾问，更是经济参谋。,(四)做品质：产品品质；管理品质等。（五）快周转：万科，龙湖，中海，保利，恒大等,三、房地产行业的主要工作,六项主要工作：设计管理；工程管理；营销管理；客服和物业；财务；综合管理。（一）设计管理：万科、绿城、龙湖、星河湾等。国外知名设计机构：GMP、贝聿铭事务所、SOM等。设计翻译杭州凯德.来福士项目（BIM）设计意图的监管。重点问题：交接与设计效果的把控。,（二）工程管理：一是施工，二是采购，三是审核。（三）营销管理：一是策划推广，二是销售，三是签约。（四）客服和物业：客服部独立于销售部。,（五）财务：一是核算，二是税务，三是融资。（六）综管：办公室的工作和人力资源,四、开发流程中经常遇到询问的问题,1、招拍挂方式拿地，需成立项目公司的，如何操作？目前在浙江多数地区，A公司报名参加拍卖会时，A公司（或项目公司股东）联合提交书面申请（明确持股比例，如：A公司35%、B公司65%）。据此成立项目公司C,再由A、C及国土局签订补充协议。2、股东追加投资约定了追加投资（股权及债权），而没有追加投资如何处理？,3、借款问题。股东借款和其他债权人的借款，在清算时，没有特殊约定，应当是平等受偿。但国外，深石原则。目前，银行贷款或信托的实际做法：（1）如果申请银行贷款，银行要求股东及关联企业的借款是列后受偿。（2）如果申请银行贷款，要求把股东及关联企业的借款（往来款）放入资本公积金，即不作为负债，相当于赠予，原则上公司要交所得税（但实务中还没有要求交所得税）。,4、土地证面积（1）代征用地不能办理土地证，但需缴纳土地出让金；（2）容积率的计算标准，按办证土地面积计算，代征用地是不计入的。项目的前期调查也是律师的重要工作，城市地图（法律法规调研；特别是规划技术管理规定，指标的计算方式，比如间距，阳台的算法，日照）。,5、开工前的六部曲：方案初设施工图图审消防工程规划证方案：方案设计需要通过行政主管部门审批。方案设计时做的是投资估算，初设时做的是概算，施工图做是叫预算。施工图图纸分为：建施、水施、电施、结构施。全套的建筑施工图是工程规划证的附件。项目最关键的规划指标：容积率、限高、绿地率、土地用途、建筑密度（投影面积）。土管部门的标准与规划部门的标准是不一样的，以国土部门制定的土地分类的指标为准。,6、土地出让价款的构成：开发费用、土地出让金杭州04年评估有个规定：开发费用45%、土地出让金55%，其中土地出让金中还分为20%纯土地出让金和35%级差地租（“大市政配套（周边绿化等）+建筑配套费”。浙江省含了建筑配套费，其它地方大部分需要另行交建筑配套费。7、预售制度与开发贷（四证贷款，土地使用权或在建工程抵押）,8、速算指标房地产项目的成本：土地成本、前期工程费、建安费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（财务、管理、营销）、规费税费。土地成本：就是楼面地价，楼面地价中的面积指的有产权的测绘面积。建安费用：多层：3500元一方，高层：4000元一方税费：营业税、企业