房地产行业：重归市场化-2012年投资策略

汇聚财智共享成长,重归市场化,2012年房地产行业投资策略,调控的两年,图：房价指数、CPI与政策出台,图：房地产销售与房价,图：房地产板块指数,资料来源：统计局，长江证券研究部,资料来源：wind，长江证券研究部,资本市场与实体市场的背离政策与房价的矛盾信贷、税收、土地、非市场化,目录,一、新的均衡体系逐步形成二、重归市场化是必然选择三、未来方向的探讨四、如何布局,“高端有遏制、中端有市场、低端有保障”多层次住房体系针对高端市场的长期政策已经出台（房产税）“住房信息系统完善后将取消限购”=未来房产税全国化？,多层次住房体系的逐步完善-高端有遏制,表：上海、重庆两地房产税比较,资料来源：网站,长江证券研究部,09年起保障房建设加大力度387万套580万套未来五年3600万套保障房实际投资额占房地产投资额比重上升明显10月份后保障房实际开工已超过100%,图：保障房建设计划（万套）,资料来源：住建部,长江证券研究部,图：保障房投资未来投资预计,资料来源：长江证券研究部,多层次住房体系的逐步完善-低端有保障,保障房实际投资高峰在2012年,资料来源：住建部，长江证券研究部整理,多层次住房体系的逐步完善-保障房完成情况,表：最新各地保障房完成情况,保障房立法将标志着双轨制的确立明年或将完善,表：部分国家保障性住房立法情况,资料来源：公共住房浪潮，长江证券研究部,完善立法确立双轨制,表：我国保障房立法进程,资料来源：各地政府网站，长江证券研究部,图：土地是三方博弈的关键,图：133个城市住宅用地成交情况（亿平）,图：土地购置面积（万平米）,图：133个城市平均楼面地价,资料来源：长江证券研究部,资料来源：国家统计局，长江证券研究部,资料来源：CREIS，长江证券研究部,资料来源：CREIS,长江证券研究部,三方博弈将实现弱平衡,中央,企业,地方,土地,土地出让增加,大中城市出让小幅下降,溢价率下滑明显,目录,一、新的均衡体系逐步形成二、重归市场化是必然选择三、未来方向的探讨四、如何布局,图：保障房-普惠型,图：保障房-特惠型,图：保障房-中间型,图：预计政府投资占财政收入比重,资料来源：美日住房政策模式比较及对我国的启示,长江证券研究部,大国住房保障普惠制,资料来源：美日住房政策模式比较及对我国的启示,长江证券研究部,资料来源：美日住房政策模式比较及对我国的启示,长江证券研究部,资料来源：长江证券研究部,财政支出超过10%,财政支出5-10%,财政支出在5%以下,高峰在11年,图：美国房地产行业增加值占GDP比重,图：部分城市土地出让金与财政收入之比,图：日本私人住宅投资占GDP比重,图：土地出让金与地方财政收入,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,资料来源：各地统计局，长江证券研究部,资料来源：国土部，统计局，长江证券研究部,老调重弹：房地产是国民经济的支柱,住宅相对饱和后，其增加值仍在10%以上,在户均1.1套前，其比重稳定在5%以上,土地出让金对于财政收入越来越重要,图：房地产投资占城镇固定资产投资比重,图：与房地产有关税收占财政收入比重,图：人均住宅建筑面积,图：房地产企业中国有企业比重,资料来源：统计局，长江证券研究部,资料来源：住建部，长江证券研究部,资料来源：财政部，长江证券研究部,资料来源：统计局，长江证券研究部,商品房市场化成绩不可抹杀,房改后人均居住面积增长明显,房改后房地产投资占比稳定在20%,房改后房地产税收占财政收入比重上升,房地产是民营经济最活跃的部分,图：上涨城市平均涨幅,表：70个大中城市房价情况,图：下跌城市平均跌幅,资料来源：统计局，长江证券研究部,资料来源：统计局，长江证券研究部,本轮政策目标-房价合理回落,上涨幅度持续缩小,下跌幅度环比加大,表：一线城市主要开发商10月楼盘成交价格变化,本轮政策目标-房价合理回落,资料来源：各地网上房地产，长江证券研究部整理,图：房地产实际完成投资预测,图：新开工与投资累计同比增速（%）,图：房屋新开工预测,图：日本户均住房套数,资料来源：统计局，长江证券研究部,资料来源：统计局，长江证券研究部,资料来源：统计局，长江证券研究部,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,回归市场化是必然选择,预计低点在二季度,预计低点在一季度,新开工领先投资一季度,目前我国城镇户均0.94套,中国房地产市场发展仅13年，还需政府合理引导调节市场供应结构、控制房价过快上涨、维护市场秩序、加强规范管理等,表：政府规范房地产市场出台的政策,资料来源：政府网站,长江证券研究部,回归市场化放任,图：日本贸易顺差与汇率,图：日本有效汇率与土地价格指数,图：国际收支的资本和金融项目收支(亿日元),图：土地价格变化率（1985-1993）,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,热钱流入,热钱流出,本币升值伴随着土地价格高企,商业地产泡沫,重归市场化-汇率是个大问题,图：上市银行中按揭贷款占贷款比重,图：按揭贷款/GDP,图：住房贷款/总负债,图：按揭贷款余额/居民储蓄存款,资料来源：央行，长江证券研究部,资料来源：CEIC，长江证券研究部,资料来源：CEIC，长江证券研究部,资料来源：CEIC，长江证券研究部,重归市场化-杠杆比例变迁,住房贷款占负债总额60%左右,东亚国家中按揭GDP比最小,东亚国家中运用杠杆最低,按揭贷款比重并不高,目录,一、新的均衡体系逐步形成二、重归市场化是必然选择三、未来方向的探讨四、如何布局,图：美国人均房屋栋数,图：国内房地产市场占有率,图：美国前五大开发商集中度提升,图：一线开发商城市销售结构,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,资料来源：各大网站，长江证券研究部,资料来源：中原集团研究机构，长江证券研究部,未来方向-行业集中度提升,1989年美国人均房屋栋数达到最高值,集中度持续提高,一线开发商深入二三线城市,集中度稳步提升,图：中国城市化率,图：2020年人均收入水平,图：仁恒销售利润率,图：北京高端项目比重上升,资料来源：ceic，长江证券研究部,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,资料来源：麦肯锡，长江证券研究部,资料来源：搜房网，长江证券研究部,未来方向-改善性需求细分市场,未来以改善性需求为主,豪宅价格远高于组屋,一半的城市人均收入在3000-8000之间,一线城市高端项目销售比重上升,图：中国人均GDP,图：中国存量房价值,图：社会消费品零售总额,图：日本住宅与商业用地价值比,资料来源：ceic，长江证券研究部,资料来源：ceic，长江证券研究部,资料来源：统计局，长江证券研究部,资料来源：ceic，长江证券研究部,未来方向-再次提醒关注商业地产,商业比重开始提高,人均3000美元后服务业升级,商业地产泡沫远超住宅,图：全国一手市场代理销售情况,图：中国人口年龄结构与发展预测,图：2009年国内外地区一二手房成交比例,图：国外房地产综合服务商业务结构,资料来源：ceic，长江证券研究部,资料来源：ceic，长江证券研究部,资料来源：统计局，长江证券研究部,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,未来方向-地产服务业,1998-2010代理销售面积CAGR=27.07%,美国代销比87%,一线城市二手房交易超一手房,图：定制旅游收入占携程收入,图：黄金周过夜游同比增速,图：城市未来人均收入,图：企业黄金周收入同比,资料来源：ceic，长江证券研究部,资料来源：ceic，长江证券研究部,资料来源：统计局，长江证券研究部,资料来源：统计局，长江证券研究部,未来方向-旅游地产,2020年中产阶级占据主导,度假需求增长加速,目录,一、新的均衡体系逐步形成二、重归市场化是必然选择三、未来方向四、如何布局,表：限购到期时间表,表：政策微调信号,资料来源：地方政府网站，长江证券研究部,资料来源：地方政府网站，长江证券研究部,年底至明年一季度是时间窗口,年底至明年一季度是时间窗口,图：08年政策与市场走势,图：房地产相对于大盘PE估值,图：商品房成交面积预计,图：金地PB估值,资料来源：wind，长江证券研究部,资料来源：统计局，长江证券研究部,资料来源：wind，长江证券研究部,资料来源：公司公告，wind，长江证券研究部,成都率先出台政策,长沙、温州随后出台政策,地方救市密集出台,股价底,基本面底,12年一季度同比增速低点,相对估值为1时底部特征明显,增发,以11年年底净资产算PB为1,图：美国、中国GDP增长率,表：08年救市政策统计,图：新开工、投资、销售同比增速,资料来源：blommberg，长江证券研究部,资料来源：统计局，长江证券研究部,08年的故事不会简单重复,资料来源：政府网站，长江证券研究部,保利地产-成长的标杆,图：保利市场占有率,图：新增权益容积率面积比较（万平）,图：公司截止10年年底城市布局情况,图：管理费用/合同销售额,资料来源：公司公告，长江证券研究部,资料来源：公司公告，长江证券研究部,资料来源：cric，长江证券研究部,资料来源：公司公告，长江证券研究部,金地集团-差异化企业的诞生,图：新鸿基营业利润占比,图：嘉德置地资产结构,图：新鸿基与地产指数对比,图：ROE比较,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,图：北京写字楼竣售比,图：持有型物业投资性房地产情况,图：中国国贸营业收入分布,图：世茂股份各项业务收入变动,资料来源：北京统计局，长江证券研究部,资料来源：公司公告，长江证券研究部,资料来源：公司公告，长江证券研究部,资料来源：公司公告，长江证券研究部,商业地产的代表-世茂、陆家嘴、国贸,满足改善性需求的代表-金科、亿城,图：龙湖地价与售价,图：金科土地储备,图：仁恒利润率,图：亿城股份结算利润率,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,资料来源：bloomberg，长江证券研究部,资料来源：公司公告，长江证券研究部,资料来源：公司公告，长江证券研究部,跟踪公司评级,苏雪晶，长江证券首席分析师从事房地产行业研究5年有实际地产企业管理经验乐加栋，长江证券高级分析师从事房地产行业研究3年,分析师介绍,重要申明,长江证券系列报告的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不代表对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断。报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。本公司及作者在自身所知情的范围内，与本报告中所评价或推荐的证券没有利害关系。本公司