慢城4期_关于项目精装修的建议

关于项目精装修的建议,2010.07.12,深圳市场精装修现状慢城四期采取精装修的原因建议本项目精装修标准本项目精装修注意要点,精装修住宅是指新建房屋交付前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，可以简称全装修住宅。在实际操作中，精装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的。当前主要有以下几种装修方式：部分装修的毛坯房：主要完成厨房、卫生间的装饰、装修。菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装修款也不计入房价。一次精装修成品房：购房者没有选择的余地。如果不能满足购房者的需求，必然影响销售或推翻原装修重来。全配置式成品房：配置全部家电日用生活用品这样的住宅。目前深圳的精装修成品房主要采取第2、3种。即以菜单式或者一次精装修成品房,精装修定义,深圳精装修现状,精装修项目列表,精装修项目特点分析,特色1：深圳整体精装修比例不太高，但是在一些开发热点区域，因区域优势突出，项目开发普遍档次偏高，选做精装修能充分提升项目品质，提升项目档次，进而拉高项目价格；如龙坂片区,特色2：公寓产品100%带精装修销售，因为公寓针对的基本上以投资客户为主，通过精装修增加客户使用的便利性，及提升项目品质；,特色3：实力型开发商选做精装修项目比例高：如万科、百仕达、金地。说明实力型开发商更关注市场发展的动态（精装修是市场发展的必然方向），引导市场发展方向，体现开发商的综合实力。,深圳市场精装修现状慢城四期采取精装修的原因建议本项目精装修标准本项目精装修注意要点,精装修已成为高档住宅开发主要趋势,随着房地产行业从粗放型经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展，品牌开发商（如：万科、金地）都推出系列产品，争取全面家居解决方案，做到施工拼装化，家具集成化以及家居智能化的总包和装修一体化。对于目前市场已经从前几年的载体价位较高逐渐演变为标准的细化，产品以及其品牌的对应采用，市场的接受度逐渐提高的同时会日趋成为高档住宅开发的主要趋势。,慢城四期采用精装修方式顺应市场发展规律，也符合项目自身需求,1、精装修可避免户型改造带来的问题隐患由于本项目双拼户型存在管线改造、搭板打墙改造的后续工程，普通单位也存在搭板改造的工程。精装修可避免减少小业主自行装修带来的结构安全问题；避免不专业的改水改电带来的安全隐患；避免小业主无法自行申请燃气管道改造手续的问题。,2、精装修可降低客户购房支出的时间、金钱成本开发商集中采购材料，装修成本比私人采购低得多，容易做到物超所值；客户购买了精装修住宅，省时省力拎包即住，不但避免了私人装修带来的耗时耗力，还为客户省下了一笔设计费；另外产品采取统一装修，解决小区各业主入住时间不一，陆续装修，相互干扰的问题。,慢城四期采用精装修方式顺应市场发展规律，也符合项目自身需求,3、精装修符合绿色低碳理念，契合项目运动养生主题精装修房选用绿色环保材料，符合目前绿色低碳环保理念，且统一装修产生建筑垃圾也远低于私人装修，顺应市场发展；另外，绿色环保的家居装修也契合项目主题，成为支撑项目健康宜居的一大价值点。,4、精装修可更好地展示项目优势，也有助于打造开发商品牌精装修在设计时，优先考虑室内空间设计，再延伸建筑外立面及结构设计、并与景观设计结合为一体，有利于展示产品优势和项目定位，更好地诠释项目价值，增加项目附加值。通过装修细节，还可以淋漓尽致地展现承翰服务意识和产品品质的精致用心，展示承翰的开发实力及资源配置能力，有助于通过精品项目为开发商企业品牌加分。,基于本项目双拼户型存在管线改造、搭板打墙的后续工程，如交由小业主自行处理将会产生诸多负面问题，不利于该类产品销售，因此我方建议将慢城期所有双拼单位进行统一精装修。对于本项目其他产品，建议可考虑采取菜单式精装修方式，即向客户提供几套不同方案选择，经客户决定后由开发商进行统一装修施工。客户也可选择自行装修。,深圳市场精装修现状慢城四期采取精装修的原因建议本项目精装修标准本项目精装修注意要点,深圳精装修档次分类,基于本项目要成为慢城系列的巅峰之作，成为布吉首席山居豪宅，进而挑战龙坂热点楼盘的目标，结合现实市场情况、项目产品类型以及目标客户特点，建议本项目的精装修标准确定为1500元/平2000元/平,参考楼盘：摩尔城、万科城、万科金域华府、佳兆业金翠园,在此标准下的装修标准体现出一定的品质感，同时在内部生活设施的配置上凸现出档次，如厨房灶具、家用电器以及卫生浴具等都选用了知名品牌，通过装修配置从而对产品的去化起到很大的支撑作用。,价格压力下，降低档次的产品,价格压力下，依然维持要求的产品,价格压力下，选择舍弃的产品,烤箱,消毒柜,垃圾食物粉碎机,橱柜,灶具两件套,台盆,厨房墙地砖,热水器,淋浴房,台盆、龙头,淋浴龙头,坐便器,地板,墙面,开关面板,卫生间台下橱柜,镜箱,储物间内橱,步入式衣帽间,空调,冰箱,浴缸,洗手间套件,预算RMB1500价格压力下部品的价值排序,在1500元平米装修预算的压力下，维持了对大部分厨房及洗浴空间的需求。放弃了对烤箱、垃圾食物粉碎机、部分储物空间的选择。,室内部分入户门、分户门、窗户,费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：入户门：此标准下普遍钢木复合门分户门：此标准下普遍为实木复合门窗户：此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗，少量使用LOW-E玻璃品牌：此类标准入户门开始明确品牌，如摩尔城是“日利”,摩尔城双层铝合金门窗,金翠园实木三防门无品牌,金翠园实木造型分户门,金翠园单层铝合金窗,摩尔城日利牌入户门,摩尔城分户门,室内部分玄关、客厅、卧室,费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：地面：更强调使用产品的材质，普遍为高档实木复合地板墙面：乳胶漆或壁纸天花：乳胶漆或造型吊顶灯具：灯具普遍自配，吊顶部分配筒灯天花除了更强调涂刷的材料外，更强调吊顶的造型或使用材料；品牌：此类标准地面、墙面少量开始明确品牌墙面仍是以：多乐士、立邦为主，少量用墙纸，未标明品牌鞋柜及衣柜松下博罗尼品牌出现,以万科城为代表，金翠园用史丹利品牌衣柜及鞋柜。,客厅地面水晶米黄大理石墙面墙纸天花乳胶漆,主卧墙面与天花与客厅相同，主灯位赠送白炽灯泡,史丹利衣柜,史丹利鞋柜,佳兆业金翠园客厅卧室,万科城客厅、卧室,松下品牌衣柜及玄关鞋柜,实木复合地板,摩尔城客厅、卧室,客厅卧室地面实木复合地板墙面天花乳胶漆,地面局部石材,室内部分餐厨区域,费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：地面：高级防滑瓷砖墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房全部贴砖；天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨灯具：灯具普遍配筒灯设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽（洗菜盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶；品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌墙面：立邦、多乐士、爱的设施：橱柜及台面一般不明确品牌，水槽一般也不确品牌，目前使用品牌主要为科勒；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要集中在西门子品牌,厨具电器品牌：,水槽龙头品牌：,地面墙面：瓷砖,高级地砖墙砖铝扣板吊顶嵌入式吸顶灯,西门子消毒柜、微波炉、燃气灶、吸油烟机,摩恩洗菜盆，ToTo龙头,佳兆业金翠园餐厨区域,定制厨柜(无明确品牌),科勒水槽龙头西门子抽油烟机、燃气灶、消毒柜、微波炉特送:碎骨机,摩尔城餐厨区域,碎骨机,室内部分卫生间,费用标准1500-2500元/平米规律性分析：材质：地面：高级防滑地砖，并部分突出颜色组合；墙面：高级墙砖天花：防水石膏板吊顶，涂刷乳胶漆灯具：灯具普遍自配，部分赠送筒灯设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆或人造石台面、排风扇等品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面设施：洁具普遍为科勒、TOTO、杜拉维特同档次产品；冷热水龙头为汉斯格雅，热水器为能率；,洁具品牌：,佳兆业金翠园卫浴区域,细节处理:用大理石做为浴沐处档水条,Toto花洒,Toto座便器,铝扣板吊顶定制镜柜洁柜大理石地面墙面瓷砖,摩尔城卫浴区域,地面墙面高档石材、定制镜柜玻璃门隔断乐家或科勒洁具,室内部分面板插座开关及家电,费用标准1500-2500元/平米分析：插座：品牌主要集中在西蒙、奇胜、松下等家电：除了厨卫需要的基本电器外，各项目会根据各自的特色增加相关的小家电，如摩尔城增加了碎骨机、而中信红树湾公寓则增加了洗衣干衣机、冰箱等电器,金翠园与摩尔城同为使用西蒙开关插座,深圳市场精装修现状慢城四期采取精装修的原因建议本项目精装修标准本项目精装修注意要点,案例参考：摩尔城,摩尔城的精装修标准为元平，该项目在材质的选择上也选用了许多知名品牌，其中不乏三菱空调、西门子全套厨房电器等。但是却没有得到客户认可，许多客户反应元平的精装只值，对该项目的销售造成了极大的负面影响，也损害了开发商的信誉。虽然开发商在精装修上投入不少，但却没有起到正面效果，而是适得其反，影响了项目销售。在包装展示和销售方面，摩尔城存在以下问题：）精装修标准的展示力度不够，没有很好展示出精装价值，忽略了现场感受）项目整体包装展示较差，客户参观后产生心理抗力，对项目印象较差，不认可精装价值）现场销售人员未能很好地向客户传达精装修的详细信息,案例借鉴：）必须在精装修展示样板房中加强价值展示，注重客户对精装价值的现场感受；）项目整体形象的展示包装到位，得到客户认可；）销售人员传达价值必须到位，要不停向客户灌输精装修价值所在。,虽然选用了品牌热水器，但包装较差，无法打动客户,案例参考：摩尔城,精装价值展示不够，忽略客户直观感受,现场包装展示不到位，降低了客户心理预期,现场展示细节不到位，降低了楼盘形象,案例参考：慢城二期,慢城期当时也有部分单位进行了装修，但是其装修标准较低，当时并没有赢得很大反响，没有起到锦上添花的作用。通过项目组了解，由于起初选择的装修材料比较低端，施工水平不高，加上后期维修服务不到位。目前老业主对这批装修房意见极大，极大影响了开发商的信誉。这种情况也会对慢城四期的销售产生不利影响,案例借鉴：）为彻底改变前几期装修房的负面形象，慢城四期精装房必须精心设计，选用品牌材料，由专业施工队进行施工；）现场展示由权威机构出具环保证书，有监理单位出具施工过程节点的验收证明，并在交付使用后有2年的质保期证书，必须做好后期维修服务工作。）在装修的设计施工中，从客户居家角度考虑突出实用性，做好细节工作,案例参考：万科华府,客厅地板采用大理石拼花铺贴，给客户感觉清爽，而且易于打理吊顶和电视背景墙装饰柱处理精致细腻，营造出高档氛围，提升了客厅的豪华感,玄关处柜子为客户居家使用考虑，空间较大足够收纳4口之家的量，在预留的台面上还可以摆放装饰物，既美观也实用,卫生间富有层次感，通过白色和米色打造颜色错落有致的一体化空间，是打动客户的亮点之一。另外，细节处理如沐浴室地板充分考虑防滑和排水功能而设计的条状线条，为客户居家考虑,卧室氛围营造舒适温馨，根据客户通常的装修习惯，地板选用实木地板衣柜作为卧室和主卫分隔墙的同时具备二者都可以使用的便利功能,案例参考：万科华府松下精装修,案例参考：万科华府松下精装修,门采用经过15万次开关试验合格的高性能房门。表面材料使用日本制造PP贴面。发生火灾时不会释放有毒气体。使用不变形的特殊LVL内芯材料和即使墙壁不直也不受影响的三方向调整铰链。,厨房设计采用移动线路短，操作面广，高效率的L型。确保拿取材料，水洗，炒等烹调动作能够顺利完成另外设计了抽屉，可以方便地拿取日常常用的煎锅，炒锅，使得日常烹饪不再成为身体负担,总结暨回顾,项目组建议：本项目如果采取精装修方式，那么必须吸取前期教训，扎扎实实地做好样板房的设计、材质选择、施工及后续服务的相关事宜。否则不但不能为项目增加附加值，提升项目整体价值，还将影响双拼户型销售，损害承翰企业品牌形象。,精装