房地产投资与投资风险.ppt

房地产开发与经营,授课教师：陈昊(ChenHao),REALESTATE,分组名单,小组学习内容一,1.房地产供给指标的内容和含义：新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售率、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值；2.房地产需求指标的内容和含义：国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城镇家庭可支配收入、城市家庭总支出、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数；3.市场交易指标的内容和含义：销售量、出租量、吸纳量、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数；4.市场监测与预警指标：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。,第一章房地产投资于投资风险,第一节投资与房地产投资第二节房地产投资的形式与利弊第三节房地产投资的风险第四节风险与投资组合,第一节投资与房地产投资,1.1【投资】的概念投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。投机和投资有何区别？,1.2投资的分类投资的几种主要分类如下：按投资期限或投资回收周期的长短短期投资和长期投资；按投资人能否直接控制其投资资金直接投资和间接投资；按投资对象存在形式的不同金融投资和实物投资；按投资的经济用途生产性投资和非生产性投资。,第一节投资与房地产投资,第一节投资与房地产投资,1.3投资的特性投资是一种经济行为；投资具有时间性；投资的目的是为了取得收益；投资是有风险性。,第一节投资与房地产投资,1.4投资的作用投资是国家经济增长的推动力；GDP=C+I+G+（X-M）投资与企业的发展密切相关；投资可以促进人民的生活水平提高；投资有利于国家的社会稳定和国际交往。,第一节投资与房地产投资,2.1【房地产投资】的概念房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。,2.2房地产投资的分类房地产投资可以根据不同的标准进行分类，不同投资类型既相互联系又有一定的区别。房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照如下标准分类：根据房地产投资主体不同政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资；根据房地产业经济活动类型的不同土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资；按照物业用途类型划分居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。,第一节投资与房地产投资,第一节投资与房地产投资,2.3房地产投资的特性区位的选择异常重要；适合长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢。,第一节投资与房地产投资,2.4房地产投资的作用社会角度房地产投资尤其是房地产开发投资，对一个国家或地区的经济增长、就业机会创造以及相关产业的发展，均具有重要的带动作用，对增加政府财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间使用效率等，均能做出重要贡献；个人角度房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者就可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，是最理想的投资工具之一。此外，投资者通过房地产投资，还可以获得作为房地产业主的荣誉。,第二节房地产的投资形式和利弊,1房地产投资的形式房地产投资的形式通常可以分为直接投资和间接投资；【直接投资】：房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或者购买的过程，参与有关的管理工作，包括从土地取得使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式；【间接投资】：房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产开发经营工作。,第二节房地产的投资形式和利弊,1.1房地产直接投资,房地产直接投资,房地产开发投资,房地产置业投资（投资主体、对象、目的）,土地开发投资,商品房建设投资,第二节房地产的投资形式和利弊,1.2房地产间接投资,房地产间接投资,投资房地产企业股票或债券,购买住房抵押支持证券,投资房地产投资信托基金（REITs）,第二节房地产的投资形式和利弊,2房地产投资的利弊,2.1房地产投资之利,相对较高的收益水平,易于获得金融机构的支持,能抵消通货膨胀的影响,提高投资者的资信等级,2.2房地产投资之弊,投资数额巨大,投资回收期较长,需要专门的知识和经验,第三节房地产投资的风险,1.风险的定义房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。在完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。风险涉及变动和可能性，变动通常用标准差来表示，用以描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度，一般来说，标准差越小投资风险越小。,第三节房地产投资的风险,例：物业1为写字楼项目，2012年末价值为1000万元，预计2013年末的价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%；物业2为零售商业项目，2012年末价值为1000万元，预计2013年末的价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%；请问哪个物业的投资收益风险更大？为什么？,第三节房地产投资的风险,Q：投资风险是不是等于亏损？,A：风险是遭受损失的可能性，当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。,a.当决策者对客观情况不确定，但知道各事件发生的概率时，用最大期望收益作为决策准则。b.当对可能的情况无法估计其可能性时，用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括：小中去大法；大中取大法；最大最小后悔值法。,第三节房地产投资的风险,2.风险分析的目的帮助投资者回答以下问题：a.预期收益率是多少？出现的可能性有多大？b.相当于目标收益，融资成本或机会投资收益率来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？c.预期收益的变动性和离散性如何？,第三节房地产投资的风险,3.房地产投资的风险,房地产投资风险,系统风险：对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险。,个别风险：仅对市场内的个别项目产生影响、投资者可以控制的风险。,第三节房地产投资的风险,3.1房地产投资的系统风险,截止2015年全国20个重点城市新增综合体项目预估体量,第三节房地产投资的风险,3.2房地产投资的个别风险,第三节房地产投资的风险,4风险对房地产投资决策的影响：a.令房地产投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平；b.使投资者尽可能规避、控制或转移风险。,第四节风险与投资组合,1投资组合理论对于相同的宏观经济变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，通过选择不同的投资产品组合使得在一个固定的预期收益率下风险最小或是在一个预设可接受的风险水平下收益最大化。,风险,举例来说：在高通货膨胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通货膨胀的幅度，投资项目乙的收益可能会为负增长；在这种情况下，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。,投资项目甲,投资项目乙,第四节风险与投资组合,Keypoint:a.要通过投资风险组合来达到把组合风险降低的理想效果，需要有一个理想的条件，就是投资项目间有一个绝对的负协方差。b.投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，通过投资组合理论能减少甚至完全抵消的风险是个别风险因素，而系统风险因素仍然存在，因此投资者的应得收益以弥补系统风险为主：E(Rj)=Rf+jE(Rm)-RfE(Rj)在同一时间段内，资产j应有的预期收益率；Rf无风险资产的收益率；E(Rm)在同一时间段内，市场整体平均收益率；j资产j的系统性市场风险系数。,第四节风险与投资组合,example:假如市场的整体平均收益率是10%，无风险资产收益率是5%，一个投资项目的系统性市场风险系数是0.5，则其预期收益率为多少？当系统性市场风险系数为1.5时，其预期收益率又为多少？,第四节风险与投资组合,2资本资产定价模型E(Rj)=Rf+jE(Rm)-Rf公式的含义是投资项目的预期收益率等于市场上的无风险投资项目的收益率加上该项目的风险调整收益率，这与房地产估价中通常用到的折现率的标准是一样的，即房地产投资的机会成本。确定折现率的理想方法是用资金的机会成本加适当的风险调整值。资金的机会成本就是资金在一段时间内最安全和最高的投资机会收益率，差不多等于无风险收益率。例如：整个市场的平均收益率是20%，国债收益率为10%，房地产投资风险系数为0.4时，求房地产投资评估的折现率是多少？,计算练习题:新西兰的布朗（G.R.Brown）教授曾经把这种分析应用到了不同房地产子市场来测算它们的风险报酬。他假设在1984年新西兰房地产市场相对于整体投资市场的风险系数为0.2，通过回归模型计算出各子市场的系统性市场风险系数（相当于整个房地产市场的收益）为：零售商业1.16，写字楼0.87，工业物业0.69，这种情况下，假设新西兰的市场整体平均收益率为18%，国债收益率为9%时，各子市场的折现率分别是多少？,第四节风险与投资组合,第一章练习题,1、一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A、风险较大B、收益率较低C、流动性差D、投资回收期较长2、下列（）不属于投资的特性。A、投资是一种经济行为B、投资具有时间性C、投资具有确定性D、投资以赚取未来价值为目标3、企业投资的目的更注重（）。A、社会效益B、环境效益C、经济效益D、生态效益,4、购物中心属于（）。A、酒店和休闲娱乐设施投资物业B、商用物业C、工业物业D、特殊物业5、下列物业中，属于特殊物业的是（）。A、在建工程B、车站C、写字楼D、科技产业园区6、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。（2011年真题）A、土地不会毁损B、地上建筑物有耐久性C、变现性差D、土地使用权益年限较长,第一章练习题,7、对收益性房地产的经济寿命是指在正常运营状态下，（）的持续时间。A、收益为零B、产生的收益超过其使用成本C、净收益大于零D、收益率小于基准收益率8、关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。（2011年真题）A、区位选择异常重要B、不易产生资本价值风险C、存在效益外溢D、易受政策影响9、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题，按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能。这是房地产投资的（）特性。A、区位选择异常重要B、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C、需要适时的更新改造投资D、存在效益外溢和转移,10、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（）。A、生产性投资B、土地开发投资C、公益投资D、商品房建设投资11、X房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。A、房地产开发投资B、房地产置业投资C、房地产间接投资D、投资房地产投资信托基金12、下列关于房地产置业投资的说法错误的是（）。A、面向已具备了使用条件或正在使用的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资B、投资者可以通过转售物业，获取转售收益C、房地产开发企业正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式D、都是为了获取较为稳定的经常性收入,第一章练习题,13、（），是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A、投资房地产投资信托基金B、住房抵押贷款证券化C、投资房地产企业股票D、房地产抵押担保14、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A、销售收入B、租金收入C、转让收入D、利息收入15、下列不是房地产投资的优点的是（）。A、相对较高的收益水平B、投资数额巨大C、易于获得金融机构的支持D、能抵消通货膨胀的影响,16、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A、甲物业投资风险大B、乙物业投资风险大C、甲、乙两个物业投资风险相同D、无法判断17、下列选项中不属于系统风险的是（）。A、利率风险B、通货膨胀风险C、时间风险D、政策风险18、某一人口较少的市场同时有几个物业项目同时开盘，而销售业绩、销售价格没有开发商预期的好，体现了房地产投资的风险的（）。A、市场供求风险B、周期风险C、变现风险D、通货膨胀风险,第一章练习题,19、2010年我国调高了购房收首付，使许多房地产投资者在销售物业实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。A、政治风险B、利率风险C、政策风险D、市场供求风险20、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。A、未来运营费风险B、收益现金流风险C、资本价值风险D、时间风险21、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。A、时间风险B、持有期风险C、通货膨胀风险D、周期风险,22、房地产开发投资属于典型的（）房地产投资。A、收益型B、收益加增值型C、机会型D、博弈型23、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（）。A、正的协方差B、负的协方差C、标准协方差D、绝对协方差24、投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。A、提高投资收益B、降低系统风险C、降低个别风险D、使投资毫无风险,第一章练习题,25、假设银行一年期存款利率为2.5，贷款利率为5.8，投资市场的平均收益率为12，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。A、6.22%B、8.2%C、8.3D、9.726、某投资市场的平均收益率为12，银行贷款利率为5.5，国债收益率为4，房地产投资市场的风险相关系数为0.6。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A、5.7%B、7.9%C、8.8%D、9.4,二、多项选择题1、投资可按以下（）角度分类。A、短期投资和长期投资B、实物投资和金融投资C、商品房投资和土地开发投资D、直接投资和间接投资E、固定资产投资与流动资产投资2、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。（2011年真题）A、居住物业投资B、商业物业投资C、土地开发投资D、房地产开发投资E、房地产经营投资3、按照物业用途的不同，房地产投资可以分为（）投资。A、居住物业B、商业物业C、工业物业D、出租物业E、房地产经营物业,第一章练习题,4、受制于房地产的（）等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。A、不可移动性B、异质性C、增值性D、流动性E、弱流动性5、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（）。A、房地产同时具有经济寿命和自然寿命B、自然寿命一般要比经济寿命长C、如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D、房地产的经济寿命与使用性质无关E、房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间6、房地产间接投资的形式主要有（）。A、购买物业用于出租经营B、购买住房抵押支持证券C、购买房地产企业债券D、投资房地产企业股票E、购买土地进行开发,7、下面哪项中，按资产投资的类型划分，不属于房地产投资信托基金的分类是（）。A、权益型B、综合型C、增长型D、抵押型E、混合型8、地产投资可以给投资者带来一系列的好处，下面正确的是（）。A、能抵消通货膨胀的影响B、相对较高的收益水平C、提高投资者的资信等级D、投资回收期较短E、投资数额较小9、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有（）。A、小中取大法B、大中取小法C、大中取大法D、小中取小法E、最小最大后悔值法,第一章练习题,10、下列风险属于房地产投资系统风险的有（）。A、持有期风