商业地产（运作流程）.ppt

商业地产,主讲：庞帆顺,商业地产运作流程,1,2,3,4,商业地产招商引商,商业地产物业管理,商业地产运营管理,STEP,STEP,1,商业地产项目运作流程,商业地产与住宅的区别,商业地产运作流程与内容,商业地产运作的十大误区,1、市场调研2、商业分析3、商业定位4、商业规划5、主力店谈判6、建筑规划7、营销推广8、开发模式9、店铺销售10、商业招商11、商业运营管理,商业地产项目运作流程,城市综合体：商业地产风向标,商业地产与住宅地产的区别?,地理位置目标顾客功能用途消费环节物业要求产品设计销售营销投资回报专业程度综合实力,规划层面不同,1、规划设计决定商业地产项目的存亡2、招商前置,理论基础不同,住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论,开发流程不同,1、选址过程2、定位系统化3、推广针对性,客户不同,1、规模2、投资者需求3、各业态商家,消费者调研年龄结构性别婚姻状况收入价格需求学历品种需求购物里程业态选择消费频次消费支出交通工具消费动机潜在需求购物行为分析,经营者调研分布地段经营状况价格销售额经营模式实力经营场所需求市场空间发展计划品牌资源货源合作条件配套资源,商业地产运作的主要内容及流程,市场调研,商业分析,地段分析,城市场经济分析,周边商圈分析,竞争对手分析,SWOT分析,PEST分析,地区发展地位GDP增长及占比社会消费零售额人口状况居民可支配收入职工平均工资人均消费支出,城市经济分析：,区域特质区域地位城市规划人口状况基础设施交通状况潜在顾客及购买力,地段分析：,商圈分布商圈规模商业气氛商圈特点商圈辐射效应市场容量分析形态结构竞争力分析发展趋势,周边商圈分析：,商业分布经营定位经营规模销售状况赢利状况商品分布楼层分布经营业态和品类商场环境营销特点员工状况管理团队,竞争对手分析：,PEST分析是指宏观环境的分析，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。分别是：政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）,PEST分析：,O,PPORTUNITIES,负面、消极,内部因素,外部因素,正面、积极,优势,劣势,机会,威胁,商业定位,主题定位目标市场定位规模定位业态定位功能定位档次定位招商策略定位,商圈,以实际的消费行为和习惯来确定品牌组合定位,商圈的辐射能力对业态定位产生至关重要的作用,业态定位与商圈竞争对手要形成互补并创新,以实际消费购买力、商圈发展态势分析档次定位,消费行为,业态,发展态势,以实际商圈购买力分析和计算项目建设规模,购买力,商业地产定位的几个主要因素,以购买力计算为依据参考商业项目建设规模定位,商圈购买力,圈内竞争店分流购买力,【,】,商场面积的保本销售额,单店规模购买力,以购物步行速度测算项目建设规模,一般情况下，顾客的购物时间不超过3小时，超过这个时间就处于疲劳状态。顾客的步行速度为3040米/分钟，顾客购物的步行距离一般不超过50007500米，因此，可大致测出商场的单店建设规模不能超过25000平方米，如果超出这个面积就需考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。,商业地产规划设计的几个要诀,交通规划外部交通条件和规划,人流动线将人流变客流,聚客点公共空间和广场,内部组合设计引导人流,建筑外观地标建筑对价值欲望的满足,功能组合,购物餐饮休闲购物餐饮休闲娱乐购物餐饮休闲娱乐商务,商业规划,业态组合,百货大卖场百货专业店大卖场专业店大卖场品牌店百货餐饮百货大卖场餐饮百货专业店餐饮大卖场品牌店餐饮,布局规划,垂直布局平面布局区域布局,业态规模,商业动线,水平动线垂直动线人流动线车流动线货流动线,交通规划,垂直交通水平交通室内交通室外交通,商业空间,层高柱距荷载平面空间电梯位置配套用房主楼与辅楼关系,二次装修,二次装修及美化、陈列设计,配套设施,经营管理是目标,投资策略要兼顾,多方沟通是保障,商业定位是依据,设施配套是重点,市场调查是前提,商业规划六项原则,主力店的作用,主力店的不利影响,主力店的谈判时机,D,对整个项目运作的重要意义,强大的品牌号召力强大的聚客能力提升租金及售价提升招商条件提升项目形象提升物业价值稳定租金收益,主力店谈判,建筑规划,经营区域与辅助用房规划,总平面规划,交通规划,配套设施规划,室内平面规划,外立面规划,营销推广,围绕商铺销售的营销围绕招商的营销开业前后的营销日常经营的营销营销的核心卖点的整合针对性的推广方案,开发模式,三种主要的开发模式分割销售租售配合只租不售正确选择开发模式的战略意义销售与经营整体经营与分散经营返租和经营成本返租期限与经营资金回收与长期经营（物业升值）租售策略与主力店的引进,店铺销售,市场调查店铺分割定价及销售次序商业元素的整合商业卖点提炼独立经营或后期经营的支撑,商业招商,招商基本步骤组建团队专业调查目标甄选条件设定谈判签约商装组织开业准备招商次序的设定主力店次主力店专业店配套动能店品牌店,商业运营管理,商业动线与品牌布局的完善商业招商与调整日常业务管理：销售库存价格品种质量陈列营销策划卖场管理：营业秩序员工店面形象安全消防收银保洁播音物业管理人事财务IT售后服务政府和媒体协调,城市综合体：商业地产风向标,城市综合体因集多种功能于一身,被称为“城中之城”,是中国目前高端商业地产开发的主流模式。,城市综合体,城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、休闲等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。,空间巨型化价值复合化功能集约化,城市综合体的特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可达性,高密度、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,强大的对外辐射型,升值价值,城市综合体表现形式,城市形态的表现，在城市中心区域为了降低综合商务成本形成城市综合体；经济形态的表现，随着城市区域的开发与旧城的改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链的关系，集群式的、高使用率的都市综合体；建筑设计多以街区特点水平分布的复合建筑群。,城市综合体分类,按性能分：商务综合体，是指没有住宅的纯综合体；生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%；单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体；另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品；综合体集群：一个以上的综合体复合体或商圈。按地段分：都心型综合体；副中心（区域和新城）型综合体按品味分：高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。,城市综合体市场需求,由于目前城市客群生活水平的不断提高，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。因此，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求。,城市综合体的开发标准,大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。,1、项目所在位置一般为城市核心区，有人流和消费基础。2、必须具有交通便捷的区位优势。城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。3、必须营造齐备的生活系统。为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、星级酒店和高档化写字楼。,城市综合体的开发标准选址标准,中航城,华润万象城,金地岗夏村改造,华润万象城城市综合体运营的思考,华润万象城作为城市核心区城市综合体项目为什么一期项目开发会选择商业和写字楼？,华润万象城,中航城城市综合体运营的思考,同样处于城市核心区的中航城城市综合体项目为什么一期项目开发会选择写字楼而不是商业？,中航城,商业,办公,商务,公寓,住宅,酒店,龙岗南联港台项目城市综合体运营的思考,龙岗南联港台项目处于城市次级中心区的辐射地带，125万的总建面，一期启动以住宅为主？,龙岗南联港台项目,商业,办公,商务,公寓,住宅,酒店,城市综合体开发建设主要瓶颈,融资渠道