住房贷款的可行性分析

中文主题：住房抵押贷款的可行性分析内容摘要改革开放30多年来，我国房地产市场取得了迅速的发展和增长，取得了令人瞩目的成果，特别是在“十一五”、“十二五”期间，我国房地产业成为国民经济新增长点和内需消费热点，对拉动国民经济增长，维持国民经济持续、快速、健康发展发挥了重要作用。 购买商品成为人们首要的消费支出。 由于开支巨大且面对贷款压力，消费者个人需要承担一定的风险，买房子关系到每个家庭的未来。 购房决策的准确性与偿还过程的不确定因素密切相关。 为了减少决策失误，提高决策科学性，在最终决策建立项目之前，首先要比较偿还方案，选择更合适的方式，然后对项目中的影响因素进行预测和敏感性分析，尽可能在合适的时间进行决策，提高决策价值。本文选择商业贷款和储备贷款最普遍的贷款方式，现在天津市场购买100平方米商品，首先计算了30%、30年偿还的每月偿还额，然后采用技术经济分析的预测方法，从定量和定性两方面分析了利率和房价等因素，最后分析了一些不确定因素的关键词：可行性分析敏感性分析商业贷款公积金贷款Abstract此外，在30多年的时间内进行了重新开发和扩展的期间of11thfive-yearplan ， twelfthfive-year 期间chinasrealestateindustrybecomeanewgrowthpointofnationaleconomyandstartthedomesticdemandofconsumption todriver owth，maintain sustained， mirrialhusechashebecomepeoplesfirstbigconsumerspending它是： 因为经济和个人都有风险heprocesofbuingdecisionrightandtoreprotytheonlanterantityfacce norderodetorecomputetheerrorofdecision-making，andimprovethededecision-makingmorescientific requirstheforthefiredeciontoestablision thepropossalisusedinthecomparison，choose more suitable way； 第二，totheeforceforinforcenterforinfortheprojectandsensitivityanalysis，inamerappropritatitetiontomakeaddisionasfrecothiserationselesthecommeriallonandauthemoncommonationtocommmonationthecurrationthecurr meter commercial housing，30% down， 30 yearsreimursementmonhlypayments theneusetthetechnicandeconommicanalysisofpredictionmethods fromtwobassofquassofquititiativeads ionandthefractionscussschasinterestratesandhouseprices compringthesensitivityoftherelevantconclusions。keywords:thefeasibilityanalysis； 敏感分析；敏感分析； 商业劳动者； Accumulation fund loan目录一、引言1(一)研究背景1(二)研究意义和研究思路 1二、理论基础1(1)理论分析工具1(二)抵押贷款的基础知识6三、住房抵押贷款的可行性分析8(一)房地产产业未来预测8(二)房贷还款方式的分析10(二)住房贷款敏感性分析15四、结论17住房抵押贷款的可行性分析一、前言(一)研究背景；1996年中央经济工作会议后，国家把住房建设作为国民经济发展的新增长点，把住房消费作为新的消费热点，房地产业尤其是住房建设得到了重要的提高和支持。 产业发展、金融超前，房地产业发展离不开房地产金融支持。 特别是住房消费成为新消费热点后，房地产金融业务的重点也逐渐从“批发业务”房地产开发贷款转向“零售业务”个人住房贷款业务。 我国个人住房贷款经过1997年至1999年的高速发展，现已成为房地产金融业务的核心业务。随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的完善，国内房地产市场爆发，创造出新的财富奇迹，许多地区房地产业成为当地经济发展的支柱。 金融业贷款业务逐渐向个人全面开放，个人贷款业务品种和业务范围如雨后竹笋般蓬勃发展，特别是个人住房贷款业务发展更快。(2)研究意义和研究思路随着社会经济的发展，房价迅速增加，房屋是当前社会的钢铁需求，这给民众的生活工作带来了巨大压力。 作为一名大四学生，我们走上社会，面对买房的压力，分析房贷，有助于为我们的购房计划提供参考意义。本文首先介绍当前社会房贷的背景，提出当前购房给人们带来严重压力，其次运用技术经济学知识进行分析。 我们首先介绍了技术经济学和房贷的理论知识，分别采用预测法、资金的时间价值和敏感性分析方法进行了分析。 其中，预测法着重于移动平均法，资金的时间价值主要用于等额本利还款法和等额本利还款法，最后进行总结。二、理论知识(1)理论分析工具1 .技术经济学预测预测是以现有的资料为基础，以科学的方法和现在的发展趋势为基础，推测某些东西未来的发展趋势并进行探索。 预测是项目决策的基本前提，是资源优化配置的主要依据，也是提高经济效益的重要措施。 运用技术经济学预测分析房地产前景，可以进一步探索未来短期房地产的发展现状，对个人、投资者、房地产企业的选择决策具有一定的意义，更加严密的预测分析对于国家经济政策的调整和运营也很重要。经济学预测方法主要有两种：定性预测和定量预测定性预测定性预测主要用于分析政治、社会等外在因素影响较大的事物，这种情况下数学模型定量分析对外界条件变化敏感度不够，信息量化困难。 定性分析主要是专家评价，主要种类有专家个人判断法、专家会议法、头脑风暴法、德尔斐法。 最常用的是头脑风暴和德尔斐法，这两种方法有一定的具体预测讨论过程，对专家的选择也有相应的要求，在一定程度上打破了权威的偏颇，具有公正性。 在讨论过程中，数据反馈性强，鼓励专家改进和修改意见，最后的意见选择也是一致的。定量预测定量预测方法主要有三类单纯平均法有算术平均法、修正算术平均法、加权平均法。算术平均法用于最近的预测，在预测对象的变化较大，比较平稳的情况下适用，可以消除一定的随机误差，但不能反映周期性的时期变化的特征，在实际的值与预测值相比在定量上倾向性地增减的情况下，误差明显较大。修正算术平均值用往年各期的实际值和预测值的比的平均值进行修正，降低误差率。加权平均法则进一步合理确定了各要素的重要性比重，使预测更加合理准确。移动平均法移动平均法是逐步推移统计数据，逐步进行平均。 移动平均法弥补了单纯平均法的不足，反映了数据中的极大值和极小值的情况，可以指出事物的发展过程及其方向性。 该方法形成新数据，均衡原始数据，消除一些干扰，是技术经济预测的进一步深入发展。回归预测法回归分析包括一元、二元和多元，主要运用最小二乘原理，找出变量间相关关系的公式，通过绘图分析相关关系的密切性，判断方程的实用价值和误差，以此回归经验为指导，进一步分析生产和实践结果，指导实践的进行。 其中的时间序列计算可以预测时间周期问题，分析未来的预测值，从而量化现实问题并得到指导性规律。2 .资金的使用价值同额本金偿还偿还同额本金，定期支付利息，也就是借款人每月按同额偿还贷款本金，其中每月贷款利息按月初馀额贷款计算，按月结算。 将偿还贷款的本金总额和利息总额相加，按偿还期间的每月均等分配。 作为还款人每月向银行还款固定金额，但每月还款额的本金比重逐月增加，利息比重逐月减少。优点：每月金额相同，作为贷款人，操作比较简单。 每月负担同样的费用也便于收支安排。缺点：由于利息不随本金金额的偿还而减少，银行资金占有时间长，偿还总利息高于以下介绍的等额本金偿还法。设贷款额为a，月利率为I，还款月数为n，每月还款额为b，还款利息的合计为y，还款公式如下、第一个月的偿还利息如下：下个月的偿还利息是多少第三月的还款利息是： -_第n月的偿还利息如下：求以上和：3:月平均偿还3360月平均偿还=贷款本月利率(1月利率) 偿还月数(1月利率) 偿还月数-1同额本金偿还等额本金偿还，又称为利息随本清，等本不等利息偿还法。 借款人在每月分配本金的同时，还要支付从上次交易日到本次偿还日的利息。 这种偿还方式在相对等额的本金中，总利息支出较低，但前期支付的本金和利息较多，偿还负担逐月减少。 这个方式适合现在收入高，但是预计将来收入会减少的人。 事实上，许多中年以上的人认为花一定的时间工作，有一定的经济基础，年老，收入可能因退休年龄等其他因素而减少，可以选择这种方式偿还。设定：每月偿还额m、贷款本l、月利率r、偿还期数n、累计偿还本s、平均偿还额b同额本金偿还法偿还式：下个月的平均偿还额如下：每月偿还额=(借款偿还月数) (本金-偿还本金累计)每月利率3 .敏感性分析敏感性分析定义敏感性分析(也称灵敏度分析)分析在影响项目建设的主要影响因素(例如产品价格、产量、经营成本、投资等)变化时，对项目经济指标(例如内部收益率、净现值等)的影响度，分析这些指标的变动达到预期经济效益目标的影响度，以及外部条件当元素以一定比例变化时，项目对元素的灵敏度可以表示为引起评估指标的变化幅度。 也可以表示为评价指标到达临界点时允许某些因素变化的最大幅度。在实际的敏感性分析中，一般用敏感图直观地表示各不确定因素的变化幅度。 敏感性分析图是一种直观显示不确定性因素对目标影响程度的分析方法。 通过绘制敏感性分析图