《建筑工程竣工交付使用后工程质量监管、整改与服务管理办法》

四川房地产开发有限公司关于审批、发布建筑工程竣工交付后工程质量监管与服务管理办法的请示房产公司：按照公司安排，我部已完成建筑工程竣工交付后工程质量监管与服务管理办法的编制，并吸收相关部门、专业人员的意见和建议，现已初步定稿。我部提请公司审批、发布执行。妥否，请批示。附件：建筑工程竣工交付后工程质量监管与服务管理办法 工程管理部二O一六年一月四日建筑工程竣工交付使用后工程质量监管、 整改与服务管理办法（试行）目 录第一章 总则第二章 应急维修工程分类第三章 组织管理机构与智能部门职责第四章 应急维修处理方式第五章 罚则第六章 附则编制部门：工程管理部编制时间：二O一六年一月五日建筑工程竣工交付使用后工程质量监管、整改与服务管理办法（试行）第一章 总 则1.1 为了进一步做好建筑工程竣工交付后，工程质量监管、整改、服务等方面工作，规范工程质量监管、整改与服务流程、职责，不断提高富临品牌美誉度，提升业主满意度，特制定建筑工程竣工交付后工程质量监管与服务管理办法，以下简称本管理办法。1.2 用词定义：应急维修处：工程管理部下设的、具体负责建筑工程应急维修的职能机构。设置维修主管一名、维修员数名。项目组：工程管理部派驻各个开发建设项目负责工程管理的职能机构。设置工程主管一名、专业工程师数名。质量技术处：总师办下设的具体负责建筑工程施工质量、技术的职能机构。设置处长一名、专业工程师数名。1.3 建筑工程竣工后质量监管与服务时限：1.3.1 基础与主体工程：施工图设计的合理年限。1.3.2 防水工程为五年，土建、装修、水电安装工程为两年，景观绿化工程为三年，其它工程为二年；合同另有约定的、以约定为准。1.3.3 超过1.3.1-2条约定期限出现的质量通病与瑕疵，采取“一事一议”方式处理。1.4 适用范围：公司开发建设的所有建筑工程项目。第二章 应急维修工程分类2.1 分类2.1.1 第一类：土建、初装修、水电安装、钢结构、室外综合管网与附属设施、景观绿化工程等质普通量通病与瑕疵。2.1.2 第二类：墙体裂纹、二次装修工程存在的普通质量通病与瑕疵。2.1.3 第三类：路面裂纹，屋面、厨卫间、阳台、外墙渗漏等普通质量通病与瑕疵。2.1.4 第四类：地基与基础变形及沉降、梁板楼地面裂纹、地下室及大面积渗漏等质量通病与瑕疵。2.1.5 第五类：电梯与扶梯、弱电、智能化、亮化工程等质量通病与瑕疵。2.1.6 第六类：自消、普消、通风系统等质量通病与瑕疵。第三章 组织管理机构与职能部门职责3.1 组织管理机构：3.2 职能部门主要职责： 职责部门主要职责备注工程管理部1、制定应急维修工作总体计划。2、指导和解决维修施工过程中出现的障碍和疑难问题。应急维修处1、负责维修施工的组织、实施和监督工作；配合质量技术处制定维修整改方案。2、负责维修施工的质量、进度和安全等的监管。3、负责与物业公司和业主的协调沟通，创造和谐的施工环境。4、负责收集、整理和反馈物业公司和业主提出的问题和建议。5、负责全过程资料的收集、传递和归档。6、负责质量问题维修施工后的组织验收工作。项目组1、参与2.1.4至2.1.6条问题维修整改方案的制定。2、负责维修施工过程中施工技术、质量的指导与监管。3、参加2.1.4至2.1.6条问题维修施工的验收工作，严把质量关。质量技术处1、负责查看现场、原因分析、责任划分等工作。2、负责制定维修整改方案。3、负责对维修施工质量、安全等进行监督和指导。4、参加2.1.4至2.1.6条问题处理的验收工作，严把质量关。配合单位（物业公司）1、初次查看现场、取证，初步分析原因与责任。2、向应急维修处报修。3、配合应急维修处现场二次查看。4、做好与业主的沟通和联系，商确维修施工时段、周期等事宜。5、参加维修施工的验收工作。6、负责回访与情况反馈等工作。配合单位（监理公司）1、参与2.1.4至2.1.6条问题维修整改方案的制定。2、参与维修施工过程中质量、安全的监管。3.3 协调与配合表1（特指2.1.1-3条）责任部门工作项目牵头部门参加部门配合单位（部门）现场勘查应急维修处质量技术处、项目组物业公司原因分析、责任划分质量技术处应急维修处物业公司维修整改方案质量技术处应急维修处物业公司施工监督与指导应急维修处质量技术处、项目组物业公司施工完工验收应急维修处物业公司质量技术处、项目组表2（特指2.1.4-6条） 责任部门工作项目牵头部门参加部门配合部门现场勘查项目组质量技术处、 应急维修处物业公司原因分析、责任划分质量技术处项目组、监理公司应急维修处、物业公司维修整改方案质量技术处项目组、监理公司应急维修处、物业公司施工监督与指导项目组质量技术处、 监理公司应急维修处、物业公司施工完工验收项目组质量技术处、 应急维修处物业公司第四章 应急维修处理方式4.1 针对2.1.1至2.1.3条包含的建筑工程质量通病与瑕疵问题，应急维修处接到物业公司报修后，会同质量技术处、物业公司查看现场，结合实际情况并按照相关规范、标准要求，制定维修整改方案。流程1：维修员接单现场查勘制定维修整改方案审批（维修主管）维修施工完工验收资料归档（应急维修处）若遇“疑难杂症”，衔接（OA方式）项目组并报请质量技术处共同查看现场，制定维修整改方案。流程2：维修员接单现场查勘（质量技术处、项目组）制定维修整改方案审批（总师办）维修施工完工验收资料归档（应急维修处）4.2 针对2.1.4至2.1.6条包含的质量通病与瑕疵问题，应急维修处接到物业公司报修后，衔接（OA方式）项目组并报请质量技术处共同查看现场，制定维修整改方案。流程：流程24.3 对于可能出现的使用性、功能性等缺陷，应急维修处接到物业公司报修后，衔接（OA方式）项目组并报请质量技术处共同查看现场，制定维修整改方案，报请公司批准。流程3：维修员接单现场查勘（质量技术处、项目组）制定维修整改方案审核（总师办）审批（总经理）维修施工完工验收资料归档（应急维修处）4.4 所有维修整改工程的实施，应急维修处须严格按照公司颁发的应急维修管理办法之规定及时组织实施，质量技术处、项目组、监理公司对施工质量进行指导和监督。4.5 应急维修处、项目组、监理公司、物业公司可以参与问题的原因、责任分析，但不得擅自对外发表任何意见，问题的原因分析、责任划分等，皆以总师办、质量技术处出具的最终意见为准。第五章 罚 则5.1 相关职能部门务必按照本管理办法规定，积极主动、相互配合、尽职履职，按时完成各项应急维修工作任务。5.2 对“相互扯皮、推诿”、导致应急维修时间延误，以及业主误解而造成负面影响扩大，公司将依据相关管理制度，给予责任部门、责