房地产成本管理制度

一.一般原则1.为加强成本控制，降低成本，提高市场竞争力，根据国家相关法律政策，结合集团成本管理的要求和教训，特制定本制度。2.成本管理的基本原则是：以市场需求为导向，以保证质量为前提，以过程控制为环节，以规范运作为手段，以提高经济效益为目的。3.成本监控的任务是遵守国家相关法律政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控体系，努力降低成本，提高经济效益。二、房地产成本管理职责(a)集团总部的成本管理职责1.制定和修订集团成本管理体系，督促和指导各开发企业建立和完善本单位的成本管理体系，跟踪、检查执行情况，实施成本制度监控。2.开展房地产市场调研，对房地产市场趋势进行分析和判断，并及时向集团管理层和开发企业提供决策反馈；保持对国家相关法律政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策和处理相关政策问题。3.组织各行各业的专业人员对拟建项目进行实地考察和项目审批听证会，按照项目审批程序审核投资估算，掌握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司在项目前期规划中控制成本。项目评审的重点是：项目立项材料是否完整、规范；市场定位是否清晰、恰当；投资成本估算是否经济合理；投资回报是否符合集团的利润目标要求；投资风险能否得到有效控制。4.跟踪每个项目成本计划的实施及其执行情况，及时了解每个项目成本的实际构成，并编制集团成本报告。分析和总结项目成本控制情况，协助和督促各开发企业做好项目运行过程中的成本控制工作。5.建立成本信息监控中心，及时收集各项目的动态成本数据，为集团管理提供充分有效的决策依据，并根据需要向各开发企业反馈相关意见。6.组织集团成本管理信息的交流。通过培训、双向交流和培训，集团将提高全体员工的成本管理意识，推广集团内外的成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进集团成本管理水平的提高。7、根据管理需要，派出审计小组对工程造价阶段和竣工决算进行审计，对工程造价的合理性和造价管理的规范化提出审计意见。根据项目收入情况，对项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标进行评价。8、逐步实行成本管理和信息化交流，提高成本管理的综合服务水平。(二)制定企业成本管理职责1.认真执行集团的成本管理制度，根据实际情况制定本单位的成本管理制度，自觉接受总部的监督。2.根据本单位的业务发展规划、发展能力和市场情况，确定项目发展规划，组织项目调研、选址和初步规划，提出项目建议和发展思路，按要求向集团总部提交项目可行性报告，履行项目审批手续。3.在规划设计阶段，应根据市场定位和成本估算，准确把握设计方案，审查设计预算的经济合理性。使规划设计不仅符合规范，而且体现成本控制的意识和要求。4、客观、认真地计算项目成本，编制项目成本计划，确定项目和每个单项工程的目的斯坦达尔量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和工期成本，加快投资回报，提高投资回报。7.组织项目开发成本核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本和费用，并按规定进行编制报告成本会计报表和其他相关信息。坚持成本报告制度，确保及时有效地交换成本信息。8.熟悉和掌握国家和地方的相关法律法规、政策、市场需求、预算定额水平等成本控制因素，并加以充分利用。政策、资源，提高成本控制的可预测性，努力寻找降低成本的方法。9.每年至少一次定期或不定期地分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。分析报告将提交给集团总部财务部。三、房地产成本监控(a)成本监测系统1、根据集团的管理体制，集团成立总部以管理监控为中心，开发企业以经营监控为中心的经营场所生产成本监控系统。在总经理的领导下，项目经理负责各职能部门运行机制的具体实施。2、各监控中心应树立全成本意识，对房地产成本实施全过程监控。3.各开发企业应根据管理需要和项目实际情况，设立审计计算部、工程部、财务部等成本管理职能部门门或岗位，确保成本控制工作的顺利进行(2)成本监控要求机构建设1、根据管理需要，房地产公司应制定和完善包括以下几个方面的成本管理制度，并向集团报告总部归档：成本管理责任制和监控程序；计划管理体系(包括指标、定额和考核管理方法)；招聘和招标管理系统；合同管理系统；项目管理体系(质量、进度、监理、现场、项目清单、竣工验收和移交)；预算和决算(包括概算、设计变更、现场签证、结算和资金拨付)管理制度；成本控制系统；材料和设备管理系统。上述系统可由各单位单独或综合制定。2、集团总部应不断总结各开发企业的成本控制经验，在此基础上，逐步完善集团的房地产成本管理系统。程序管理1、开发企业应根据项目开发进度，及时编制成本计划，并跟踪、检查、评估计划的执行情况状态：产品开发成本计划(基于全成本)；期间成本计划；降低成本的技术组织措施计划。2.成本计划以设计预算、施工图预算、成本预测和决策为基础，综合考虑各种因素编制而成。要目标明确、先进、可行，尽可能用数据、图形。3、开发企业应改进成本考核方法，建立成本降低率、成本节约率、项目投资回报率等成本考核指标指示器。分析和检查1、开发企业在成本控制过程中，应定期、根据房地产开发阶段的成本结构、差异及其原因，进行控制分析系统措施及其效果，以便及时总结经验教训，做好下一步的成本控制。分析的重点是：计划及其实施；实际成本与预算成本、计划成本的差异及其原因；分析该期间的控制措施、效果、存在的问题、改进意见和对策；评价、结论和提示。2.根据管理需要，集团总部应根据项目对成本控制进行分析和检查。情报交流1.向集团总部报告的日常成本数据主要包括：项目基本信息；按照会计制度编制和报告成本会计报表；成本动态和分析数据；地方政策收费项目、内容、标准对于超降率占单个项目总成本10%以上、占自身预算成本或计划成本30%以上的项目，事件(包括停工、严重窝工、重大设计变更、计划外增减项目、现场签证、工程质量事故等影响施工的因素增加、减少项目、事件的费用)；合作条件的变化；偿还地价。3、开发企业应建立成本信息库，交流成本控制的经验和教训。四、房地产开发环节成本控制(一)项目成本控制1.各单位在启动新项目时，必须向集团总部提交立项请示和详细可行性研究报告，并收集代表团的项目批准听证会得到了讨论和批准。可行性研究报告除了地块的基本信息、周边环境及其发展趋势外，合作伙伴背景、合作方式和条件、初步规划设计方案、发展节奏、市场定位等基本内容还应包括以下内容：成本估算和控制目标及措施；投资和效益计算，利润体现安排；税收环境及其影响；资本计划； 竞投方案(仅用于招标和拍卖项目)；投资风险评估及相应对策；项目综合评价意见。2，可行性研究报告应在项目批准听证会前至少一周提交给集团总部。3.如果合作条件或招标拍卖条件等关键因素在项目成立后发生变化，将对我们造成重大不利影响。当它响起时，它应该向集团总部重新提交立项申请。4.投标或拍卖项目的投标不得超过集团批准的最高限价；合作建房项目应充分考虑土地价格的支付方法和相应的资本成本。5.招标、拍卖或合作开发合同经集团总部律师审批后正式签署。(二)规划设计过程的成本控制1.规划设计单位的选择由各开发单位负责，但应遵循以下原则：集团内能够完成的规划设计工作应由集团自行完成；需要委托设计院的规划设计工作应通过招标择优确定。2.总体规划设计方案(必须包括施工成本控制的总体目标)应首先提交给组长领导的“规划设计”。经过方案听证会的审查和批准，项目可以进入下一个设计阶段(如单体设计、初步扩建设计和施工图设计)。每个阶段所有这些都必须要求设计单位出具设计概(预)算，并在仔细分析的基础上与前一阶段的估算(预计算)进行比较。编制我们的建造成本概(预)算，确定每个成本项目的控制目标，并控制下一阶段的设计。3.施工图设计合同应规定钢筋、混凝土和其他建筑材料的数量要求，并应明确说明设计单位的“施工原则上，数字预算不得超过我们的建造成本预算。4.设计、工程和预算人员应与监理人员组成联合小组，了解施工图纸的技术性、安全性和全面性。经济性(包括竣工后物业管理费用)等。应当进行审查，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位改正。避免或减少设计中不合理甚至错误造成的投资损失和浪费。(三)施工招标过程成本控制1.除垄断项目外，不得指定其他项目的建设或运营单位。2.主要施工单位的选择必须通过公开或邀请招标的方式进行。3.应组织设计、工程、预算和财务四大专业人员共同组成招标工作组，讨论招标的范围、内容和内容。投标条件等。应仔细和具体地计划、起草招标文件和开展招标活动；投标人应被告知他们的资格、经济实力、技术力、以往建设项目和施工管理水平等。开展现场检查，提出书面检查意见；评估投标投标、评标等书面说明。6、零星项目应在两个以上施工单位进行，全面检查其技术力量、报价等选项。7、垄断项目(如水、电、气等)应尽最大努力进行公共关系协调，将成本降到最低。8、施工合同谈判人员至少应包括工程和预算专业人员，合同条件必须满足招标条件，并且相同条款和内容的概念应明确，不应因施工紧张而不签订合同就开始。9、应建立健全施工队伍档案，跟踪评价其信用、技术实力等。10.外包项目严禁分包。(4)施工过程中的成本控制现场签证1.现场签证应按照合同及相关文件的规定反复认真办理。2.现场签证必须列出原因、工程的实际数量及其价值，并由甲方的主管工程师、预算人员和监理工程师签发。六名现场管理人员共同签字，其中甲方预算人员必须负责检查工程量、单价和人工。现场签证详情审批程序和权限由开发企业自行制定。3.根据当时的签证原则，现场签证必须在活动后五天内完成。严禁事后重新签名。签证的内容，其原因是工作量必须明确，涂改的签证和复印件不得作为结算依据。4、凡实行成本包干的项目和收费系数已计入预算包干费或不可预见费用的项目，在施工中旅行期间不允许签证。5.如因业主要求或设计不当确需变更设计，应填写设计变更审批表并编制预算。经设计、监理单位及我方相关负责人批准后，方可办理。在搬运过程中，必须与相关的设计、施工或销售相结合。用，明确经济责任，杜绝盲目签证。设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。工程质量与监理1.工程开工前，原则上应通过招标选择具有合法资质和有效资质等级的监理单位。管理该单位不得与被监督项目的建设单位和供应商有任何利益关系。2.工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织相关部门。门进行详细调查，分析事故原因，提交事故报告和防范措施，明确事故责任并督促责任单位，按质量检查应执行部门批准的书面处置计划。事故报告和处理方案应一起归档。3.应特别注意隐蔽工程的监督和验收。隐蔽工程的验收必须由项目和预算人员会同建设单位进行。质检部门应共同参与并