酒店项目投资评估报告

投资项目评价课程论文昆山市酒店项目投资项目评价报告金融0801顾明燕摘要：随着中国旅游业、酒店业的迅速发展，特别是随着2008年北京奥运会、2010年上海世博会和2010年亚运会的召开，各地酒店迎来了建设高峰。 如此多的酒店投资项目，如何保证这些项目的成功，实现其建设预算目标和经营预测目标，最终满足酒店所有者、投资者和酒店经营者，以有效的可行性研究为基本保证，特别是先进、科学、系统的可行性研究论文以可行性研究项目的主要项目范围、不确定性分析、项目财务评价为主线，结合定性分析和定量分析方法，从酒店投资经济环境分析、区域酒店业现状分析、市场需求分析、竞争分析、敏感性分析、风险分析、财务评价等方面进行分析，在昆山市碧关键词：碧天酒店可行性分析风险收益预测一、项目概况项目名称：碧天酒店项目所在环境：碧天酒店位于昆山巴镇，江苏省昆山市，位于风景秀丽的阳澄湖畔。 巴城有2500年的历史，东邻上海、西连苏州、区域面积157平方公里，常住人员6.3万人是昆山市第二城。 巴城位于昆山西部，距离市区10公里，是未来昆山的重点城市之一。 交通方便，周边沪宁杭高速，苏州绕城高速，312国道大大便利了该地区与各中心城市的连接。 距离上海虹桥机场50公里。 巴町的产业结构主要以休闲度假服务产业、软件产业和制造业为中心。 阳澄湖的螃蟹很有名，用“阳澄湖美、巴城蟹肥”的金字招牌，每年有几百万人吃、买螃蟹、观赏湖的游客。 巴城旅游资源、设施丰富：主要有阳澄湖省级旅游度假区(占地面积3150亩华东地区最大的城市生态森公园、阳澄湖生态公园、水上体育场)新上海威尼斯度假区、大上海高尔夫旅游度假区(内置大上海高尔夫俱乐部)。 巴城观光假期季节是每年9月到12月，平日是5月到8月，淡季是1月到4月，主要的消费需求是周末。 巴城目前有国际上湖宝曼酒店、威尼斯假日酒店、威尼斯度假酒店共8家酒店，客房总数为1213家。 巴城饮食设施主要有阳城湖美食广场、阳澄湖美食街、上海蟹交易市场、渔家灯。 主要企业有昆山软件园、中航科学工业集团中央直属企业的国营林泉电机厂、万动葡萄园。 其他设施有昆山10多个别墅社区昆山新体育馆计划中的大学城、沃尔玛、欧尚等大型商场等市政辅助设施。二、投资项目建设的必要性评价1 .昆山市现有酒店的分析。 到2010年末，昆山市22家星级酒店，客房总数3178家，平均客房规模145家/家，其中5星1家，4星4家，三星12家，2星5家，昆山市星级酒店主要以三星为主，4星为辅助，高星级酒店不足从客房规模的观点来看，昆山星酒店的客房规模不高，星越高规模越大，星越低规模越小。 通常，一个地区不同星级酒店的增加趋势反映了过去酒店投资者对该地区酒店市场和酒店发展的判断和态度，间接地反映了该地区对不同星级的需求程度，为预测该地区酒店业未来的发展和结构提供了基本依据。表1昆山市星级酒店发展速度比较表(2007-2010 )星数2007年酒店数量2008年酒店数量2009年酒店数量2010年酒店数量复合增长率(% )五星0001四星134458.74%三星汽车59111233.89%二星8445-14.50%总数1416192216.26%从表1可以看出，2007年到2010年，昆山星酒店从14家增加到22家，复合增长率为16.26%，其中2010年第一家五星级酒店出现在昆山，四星级酒店从1家增加到4家，复合增长率为58.74%，三家复合增长率33.89%四星级酒店增长率明显高于三星级，这间接反映了昆山市三星级标准酒店、五星级标准酒店发展趋势迅猛，昆山市三星级酒店需求旺盛。 结论：在通常情况下，一个地区星酒店的比重越大，表示该地区酒店业经营管理规范化的程度越高。 到2010年底，昆山市星酒店22家，仅占全市酒店数250-300家的7%-9%，证明昆山市酒店业经营管理规范化程度不高。某地区酒店客房的平均规模大小可以反映该地区酒店业发展水平的高低。 从酒店客房规模来看，星级酒店、主要社会酒店的平均客房规模分别为145家/家和162家/家，昆山市酒店以中小酒店为中心，反映中型酒店不足，昆山市酒店业发展水平还不发达。从酒店发展速度的角度来看，主要社会酒店2006年至2008年的复合增长率为30% (星级酒店2006年至2008年的复合增长率为16.5% )，新的主要社会酒店的增长速度反映了昆山市酒店投资规模的增长速度。如上所述，昆山市未来酒店市场的发展趋势以发展五星级标准的高级酒店为中心，经济性酒店也是另一个发展方向。2 .市场需求分析碧天酒店市场需求分析主要分析了昆山市和行政管辖区巴町的旅游市场、酒店市场需求的基本情况，调查了其需求的主要驱动因素和需求的主要特征。 表2反映了昆山市旅游市场、酒店市场需求的基本情况。表2昆山市旅游业主要经济指标比较(2006-2010 )年度旅行总收入(亿元)去年同期%接待国内外游客(万人) a去年同期%旅游酒店接待人数(万人) b去年同期%占有率(B/A )200634.58.70%4608.20%N/AN/AN/A200740.818.30%53015.20%N/AN/AN/A200851.827.00%61015.10%61.1N/A10.02%200964.724.70%735.420.30%64.45.40%8.76%20107617.50%85015.70%66.83.60%7.86%复合增长率30.12%22.71%4.56%从上表可以看出2006年至2010年，昆山市旅游市场快速增长。2006年至2010年，昆山市将国内外游客从460万增加到850万，年复合增长率为22.71%； 旅行总收入从34.5亿元增加到76亿元，年复合增长率为30.12%； 接待游客的复合增长率低于旅游总收入增长，表明旅游总收入增加的原因在于人们消费能力的提高。2006年至2010年，昆山市酒店接待人数从61.1万人增加到66.8万人，年复合增长率为4.56%； 这个增长率远远小于旅游总收入和接待国内外游客的年复合增长率，三者非常不一致。 进一步分析显示，昆山市周边城市上海、苏州、杭州、南京等城市较多，距离近，昆山住宿旅游需求相对减少，而昆山市酒店行业接待能力有限，至少不能完全满足游客的住宿需求，近年来酒店接待能力数据增加，昆山市2008年至2001年，昆山市旅游酒店接待人数和游客总数的比例分别为10.02%、8.76%、7.86%，这一数据仅反映了参加旅游统计系统的旅游酒店接待数据，考虑到其他社会酒店的接待数据表3反映了碧天酒店所在巴町旅游市场需求的基本情况。 表明，从2008年到2010年，昆山巴町的观光客数从104万人增加到145万人，年复合增加率为18.26%，巴町的观光需求也呈现出高增加的趋势。表3巴町接待人数的统计年度接待游客的人数(万人)同期2008104.02009128.723.80%2010145.412.90%复合增长率18.26%昆山和巴町旅游市场、酒店市场目前潜在的主要需求推动因素如下昆山旅游资源丰富，主要包括四个主题旅游项目，以周庄、锦溪、千灯为中心的水乡古镇观光亭林园、以森林公园为中心的城市旅行淀粉山湖、以阳澄湖为中心的休闲旅游丹桂园为中心的生态农业旅行以外，还以“胜利安特”、“统一”、“三得利”等有名企业为主体，进行工业旅行。昆山台资企业3000多家，占昆山外资企业总数的60%，商务经济活动频繁的现在驻昆山的外商保持在2万至3万人之间，每年有数万人的商务谈判、经济考察和游客。 商务和休闲客人对高级酒店的需求量相当大。每年昆山金秋经济贸易招揽活动(9月)，举办国际机械和模具工业展览会，吸引了国内外1500多家企业，吸引了数万名参加者。每年有10次以上大小节日，有影响的中国周庄国际旅游节(4月)、昆山阳澄湖蟹文化节(9月)、昆山亭林琼花艺术节(4-5月)。巴城旅游资源丰富，阳澄湖的螃蟹很有名，每年有几百万人吃、买螃蟹、观赏湖的游客。昆山和周边的上海、苏州等地区经济发达，人民生活水平高，消费能力强。巴城是未来昆山的城市之一，随着阳澄湖生态休闲地区开发的完善，将吸引更多的休闲游客、商务会客。阳澄湖休闲地区主要需求特征识别：旺季是每年9-12月的螃蟹季节，淡季是每年1-4月，平季是5-8月，客房市场的需求主要是周末9-12月，特别是周末，所有酒店的入住率都是80-100%； 台湾资本企业是举办带来主要商务客户需求的会议活动的理想选择。三、竞争对手的分析序列号酒店名称星数客房数开业时间酒店设施房价备注1威尼斯假日酒店。四星2802004会议设施： 500人饮食设施：容量450人康乐设施：通常是四星型450-470淡季的售价2新上海威尼斯度假区三星汽车56饮食设施： 300人会议设施：一般康乐设施：通常是三星型450-600淡季销售价格3国际上湖宝曼酒店4512006中餐馆有三家(150人)西餐店一家5个会议室/1个多功能大厅(350人)康乐设施：通常类型460-8804华美达湖岸别墅1342004390-790套房5碧波苑度假区682002中餐馆、网球场、会议室3806上海阳澄湖度假区1102002200-3007金龙酒店二星451998餐厅有500人。小规模的会议设施8巴城酒店74580-780乘以法定价格客房总数1218表4进一步分析确认，国际湖宝曼酒店(新高级酒店)和威尼斯假日酒店(四星酒店)是碧天酒店巴城的主要竞争对手。四、SWOT分析基于上述市场调查结果，SWOT分析了碧天酒店面临的市场机会和威胁，针对竞争对手的优势和劣势，为确定目标市场、市场定位和营销组合策略提供了有价值的信息。 由于碧天酒店所在的昆山巴城主要竞争对手是国际上湖宝曼酒店(新高级酒店)和威尼斯假日酒店(四星酒店)，所以SWOT分析主要比较了这两个竞争对手。优势s机会o国外著名酒店管理公司的运营管理昆山旅游休闲产业发展趋势较快酒店的等级、规模、设施(客房、会议、餐厅、康乐优于竞争对手昆山缺少高星酒店位于阳澄湖畔，靠近水上主题公园，景观环境优于竞争对手巴城每年迎来数百万游客比威尼斯的度假酒店交通更方便未来昆山城市中心拥有海外旅行学院酒店培训资源当地的饮食休闲业很发达具有国际客户的营销渠道。拥有连锁时间的休假俱乐部。劣势w威胁t新的国际度假酒店品牌需要在一定时期培养品牌认知度需求变动性明显，每年淡季明亮显然，需求主要集中在周末由于客房规模大，开业初期不能占有市场份额由于碧天酒店增加了供应，当地的酒商店的市场竞争会变得更激烈。开发商务客户、政府客户需要一定的时间昆山酒店市场经营规范化程度不高地理位置的优势不如国际上湖.宝曼酒店表5经过以上相关内容分析，建议碧天酒店类型为度假酒店，等级为五星级标准，规模在客房688间。 根据五星级酒店建设的基本标准和行业经验数据，假设各客房的平均建筑面积为35平方米，公共建筑面积为15平方米/客房的平均摊位(考虑到酒店客房建筑面积与公共建筑面积的比例，70%:30% )。 每平方米的建设成本为7000元。688间客房的酒店总建筑面积估计为34400平方米(688间客房*50平方米/间客房)，建设成本为240，800，000元，考虑到其他开设费用和流动资金，碧天酒店项目总五、财务利益评价1 .静态投资回收期。 静态投资回收期(PP-Payback Period )是回收项目每年净利润的全部投资所需的时间。 静态投资回收期间也可以从财务现金流量表累计现金净额。 公式如下