天津房地产市场快报(2015年)

2015年,总结：政策效果显著，量价均创新高,市场总结：2015年，楼市多重利好政策提振楼市回暖，天津商品住宅销售面积创近六年最高，供应端在去化库存基调下，房企供应回落，全年整体表现供不应求，全市住宅存量及出清周期均有回落。土地市场方面，受2014年房地产市场整体进入调整期影响，今年以来政府推地节奏明显放缓，致使经营性用地市场供需均处于近六年来最低值，而本土房企频出手，成交楼面价再创新高。未来展望：2015年持续宽松的货币政策持续发挥作用，考虑到过于宽松的货币信贷环境并不利于房地产市场库存去化，随着金融市场恢复平稳，央行管控能力加强，未来偏松的货币政策将回归稳健。短期内，房地产政策将着眼于鼓励住房需求，化解房地产库存；长期来看，依托户籍改革、产业发展和区域一体化推进长效机制健全。市场方面，受一级土地是市场影响，2016年住宅新增供应整体将会有所回落，而在政策持续宽松的背景下，需求仍将维持高位，供需矛盾日益缓和，库存压力降持续得以缓解，住宅成交价格也将保持平稳上涨态势。,1,交易市场,2,开发经营,3,土地市场,目录,交易市场：市场成交量价齐升，销供比升至1.25，出清周期缩短,全市价格走势：2015年天津商品住宅成交价格再创新高，至11548元/平方米全市需求：2015年天津商品住宅销售面积创近六年最高，同比涨幅为41.97%全市供应：全年新批1085.20万平方米，环比下降23.73%，为近三年来低值供求对比：销供比升至1以上，全年整体表现供不应求库存去化：库存下降21.66%，至1837.70万平方米，去化速度加快热销项目：中小户型、低总价热销，首创国际半岛居首写字楼：全年销售呈“量价齐跌”，销供比降至0.34，供需失衡商业：全年销售量价齐升，销供比升至0.44，供过于求态势明显企业销售：融创中国以171.76亿元销售额居年度金额榜榜首,全市价格走势：2015年天津商品住宅成交价格再创新高，至11548元/平方米,2015年天津商品住宅成交价格再创新高，至11548元/平方米，同比涨幅显著，为9.43%。,图：天津商品住宅全市价格走势,区域价格走势：和平区成交价高达26912元/平米，北辰区成交价环比涨幅最大,和平区成交价格为26912元/平米，为全市最高；市内六大区域成交价格变化均有限，其中河西区同比跌幅4.71%，为众多区县中跌幅最大的区域，北辰区成交价格为10657元/平米，同比涨幅达15.18%，为各区县中涨幅首位；武清区成交价格同比涨幅亦较高，为9.66%。,图：天津商品住宅区域价格走势,全市需求：2015年天津商品住宅销售面积创近六年最高，同比涨幅为41.97%,2015年1-12月，利好政策频繁出台，房地产市场观望态势逐步减弱，需求稳步释放，全年共计成交1358.13万平米，为近六年来同期最高值，同比涨幅为41.97%。,图：天津商品住宅销售面积走势,区域需求：武清区荣膺各区县商品住宅销售面积榜桂冠，河西区销售面积环比涨幅最大,从各区县全年销售面积表现来看，武清区以272.72万平方米称霸了天津各区，同比涨幅50.14%；受新八大里区域项目相继入市成交带动，河西区成交面积同比涨幅高达135.91%，为全市各区域中涨幅最大的区域，而北辰区销售面积为46.14万平米，同比跌幅为4.03%，为全市中跌幅最大的区域。,图：天津商品住宅区域需求情况,全市供应：全年新批1085.20万平方米，环比下降23.73%，为近三年来低值,2015年1-12月，市场转型调整，在以去化库存为基调的背景下，房企供应意愿回落，天津商品住宅累计新批上市1085.20万平方米，同比下降23.73%。,图：天津商品住宅批准上市面积走势,区域供应：武清供应面积最大，达263.27万平方米；河西区环比涨幅为295.91%，增幅全市居首,2015年1-12月，天津商品住宅武清供应面积最大，为263.27万平方米，冠绝全市19区县，而河西区受八大里项目项目集中入市拉动，供应面积为98.7万平方米，环比增幅达295.91%，增幅全市居首。,图：天津商品住宅区域供应情况,供求对比：销供比升至1以上，全年整体表现供不应求,2015年1-12月，在政策刺激下全市需求持续得到释放，房企供应端收紧，天津商品住宅销供比为1.25，自2010年以来首度升至1以上，整体供不应求。,图：天津商品住宅销供比走势,库存去化：库存下降21.66%，至1837.70万平方米，去化速度加快,截至2015年12月底，天津商品住宅可售面积为1837.70万平方米，相较去年同期，下降21.66%，降幅明显。按照近6个月平均销售情况，库存需要13.38个月消化完毕，较2014年同期缩短17.01个月。,图：天津商品住宅可售面积和出清周期走势,销售套数排行榜：中小户型、低总价热销，首创国际半岛居首,2015年1-12月，天津住宅销售套数TOP10共成交15906套，其中7个项目套均面积低于全市，8个项目套总价低于全市。武清区首创国际半岛以2810套的销售套数位居首位。,表：2015年天津住宅销售套数排行榜,销售金额排行榜：中高总价、中大户型热销，惠灵顿国际社区居首,2015年1-12月，天津住宅销售金额TOP10共成交256.00亿元，其中7个项目套总价高于全市，6个项目套均面积低于全市。红桥区惠灵顿国际社区以38.29亿元的销售金额位居首位。,表：2015年天津住宅销售金额排行榜,写字楼：全年销售呈“量价齐跌”，销供比降至0.34，供需失衡,2015年1-12月，天津写字楼销售价格环比下降14.59%，为11641元/平方米。写字楼成交42.82万平方米，环比下降22.16%。上市124.49万平方米，环比增加5.55%，销供比降至0.34，市场供需表现严重失衡。,图：天津写字楼市场情况,商业：全年销售量价齐升，销供比升至0.44，供过于求态势明显,2015年1-12月，天津商业销售价格环比上涨4.94%，为19541元/平方米。全年商业市场成交63.16万平方米，环比增长6.24%。上市143.06万平方米，环比下降30.46，销供比升至0.44，供过于求态势显著。,图：天津商业市场情况,表：2015年天津企业销售额排行榜,企业销售：融创中国以171.76亿元销售额居年度金额榜榜首,2015年1-12月，融创中国以171.76亿元的销售金额位列第1位，天房集团和首创置业位列第2位和第3位。融创中国在天津销售金额同比增长44%，天房集团、中海地产销售额同比增长均在1倍以上，分别为127%、137%。,1,交易市场,2,开发经营,3,土地市场,目录,注：统计口径为全市(含下辖县)。,销售价格：1-11月商品房同比涨幅扩大，住宅同比涨幅扩大销售面积：1-11月商品房同比增速下降，住宅同比增速下降销售额：1-11月商品房同比增速下降，住宅同比增速下降新开工：1-11月商品房同比由增转降，住宅同比由增转降开发投资：1-11月房地产开发投资同比增速下降0.87个百分点，住宅同比增速下降1.02个百分点,开发经营：1-11月商品房价格涨幅扩大，需求上升，开工放缓，投资放缓,2015年1-11月，天津商品房销售价格为10184元/平米，同比上涨9.67%，1-10月同比上涨8.80%。1-11月全国商品房销售价格同比上涨7.60%。其中，住宅销售价格为9961元/平米，同比上涨12.29%，1-10月同比上涨11.38%。1-11月全国商品住宅销售价格同比上涨9.36%。,图：天津商品房和住宅销售价格走势,销售价格：1-11月商品房同比涨幅扩大，住宅同比涨幅扩大,2015年1-11月，天津商品房销售面积为1395.93万平方米，同比增长9.51%，1-10月同比增长10.51%。1-11月全国商品房销售面积同比增长7.41%。其中，住宅销售面积为1302.71万平方米，同比增长12.45%，1-10月同比增长13.96%。1-11月全国商品住宅销售面积同比增长7.86%。,图：天津商品房和住宅销售面积走势,销售面积：1-11月商品房同比增速下降，住宅同比增速下降,销售额：1-11月商品房同比增速下降，住宅同比增速下降,图：天津商品房和住宅销售额走势,2015年1-11月，天津商品房销售额为1421.55亿元，同比增长20.10%，1-10月同比增长20.23%。1-11月全国商品房销售额同比增长15.57%。其中，住宅销售额为1297.63亿元，同比增长26.26%，1-10月同比增长26.93%。1-11月全国商品住宅销售额同比增长17.96%。,图：天津房屋和住宅新开工面积走势,新开工：1-11月商品房同比由增转降，住宅同比由增转降,2015年1-11月，天津房屋新开工面积为1679.20万平方米，同比下降2.80%，1-10月同比增长2.57%。1-11月全国房屋新开工面积同比下降14.65%。其中，住宅新开工面积为1222.08万平方米，同比下降1.05%，1-10月同比增长5.08%。1-11月全国住宅新开工面积同比下降15.32%。,2015年1-11月，天津房地产开发投资额为1730.55亿元，同比增长10.90%，1-10月同比增长11.77%。1-11月全国房地产开发投资额同比增长1.27%。其中，住宅开发投资额为1153.47亿元，同比增长12.94%，1-10月同比增长13.96%。1-11月全国住宅开发投资额同比增长0.67%。,图：天津房地产和住宅开发投资额走势,开发投资：1-11月房地产开发投资同比增速下降0.87个百分点，住宅同比增速下降1.02个百分点,1,交易市场,2,开发经营,3,土地市场,目录,土地市场：供需均有回落，出让金总量同比下降,推出：2015年共计推出1930.3万平米土地，环比下降36.70%成交：2015年共计成交1695.8万平方米土地，同比下降39.05%出让金：2015年土地出让金总额为584.8亿元，同比下降20.72%楼面价：2015年整体楼面价上升，同比涨幅为26.56%溢价率：2015年地块溢价水平提高，相较去年同期上升4.56%总价排行榜：东丽区津滨大道地块总价46.1亿，位居首位楼面价排行榜：南开区水上西路南侧地块单价最高，为22392元/平方米溢价排行榜：滨海新区中心商务区宅地居首位，溢价率达98.74%企业拿地：2015年天房集团以227.7亿元总拿地金额居首,注：企业拿地为全市口径，其余指标仅统计市本级数据。,推出：2015年共计推出1930.3万平米土地，环比下降36.70%,2015年1-12月，天津市共推出各类用地406宗，共计1930.3万平方米，同比减少36.70%。其中，推出住宅用地83宗，共计509.8万平方米，同比减少12.74%；商办用地63宗，共计163.4万平方米，同比减少28.22%。,表：天津土地推出情况(统计口径为建设用地面积),成交：2015年共计成交1695.8万平方米土地，同比下降39.05%,2015年1-12月，天津市共成交各类用地355宗，共计1695.8万平方米，同比减少39.05%。其中，成交住宅用地75宗，共计478.7万平方米，同比减少13.62%；商办用地48宗，共计121.8万平方米，同比减少31.48%。,表：天津土地成交情况(统计口径为建设用地面积),出让金：2015年土地出让金总额为584.8亿元，同比下降20.72%,2015年1-12月，天津市共收入土地出让金584.8亿元，同比下降20.72%。其中，住宅用地出让金为493.4亿元，同比下降14.20%；商办用地出让金为35.5亿元，同比下降48.89%。,表：天津土地出让金情况,楼面价：2015年整体楼面价上升，同比涨幅为26.56%,2015年1-12月，天津市各类用地楼面均价为2912元/平方米，同比上升26.56%。其中，住宅用地楼面均价为6040元/平方米，同比上升5.57%；商办用地楼面均价为1967元/平方米，同比下降12.61%。,表：天津土地楼面价情况,溢价率：2015年地块溢价水平提高，相较去年同期上升4.56%,2015年1-12月，天津市各类用地平均溢价率为9.22%，比上年同期上升4.56个百分点。其中，住宅用地溢价率为10.99%，比上年同期上升5.37个百分点。商办用地溢价率为0.84%，比上年同期下降2.34个百分点。,表：天津土地溢价率情况,总价排行榜：东丽区津滨大道地块总价46.1亿，位居首位,2015年1-12月，天津居住用地成交总价TOP5中，东丽区津滨大道地块居首位，成交价为46.10亿元。入榜地块成交总价均在20亿元以上，其中3宗地块位于市内六区。,表：2015年天津居住用地成交总价排行榜,楼面价排行榜：南开区水上西路南侧地块单价最高，为22392元/平方米,2015年1-12月，天津居住用地成交楼面价TOP5中，南开区水上西路南侧地块居首位，成交楼面价为22392元/平方米。其余上榜地块楼面价均高于10000元/平方米。另外，榜内4宗地块为天房集团收入囊中。,表：2015年天津居住用地成交楼面价排行榜,溢价排行榜：滨海新区中心商务区宅地居首位，溢价率达98.74%,2015年1