市场需求论文关于贵州凯里市住宅市场需求论文范文参考资料

市场需求论文关于贵州凯里市住宅市场需求论文范文参考资料 龙含金 贵州电子信息职业技术学院 摘要：近年来凯里市国民经济呈现蓬勃发展之势,房地产业已成为凯里市重要的支柱产业，住宅市场是房地产市场的核心组成部分，本文主要从住宅市场特点、消费者需求等角度分析凯里市住宅市场需求状况。 关键词：贵州凯里 住宅市场 需求分析 住宅市场是住宅作为消费品用于交换的场所及由于交易发生的经济关系的统称。住宅市场是房地产市场的重要组成部分，其具有相对独立性和独有的特点。狭义理解的住宅市场是指为住宅提供租赁、抵押、买卖等交易的场所或者空间。广义上的住宅市场是指因为住宅所有权和使用权等转让、交易等活动，而产生的经济关系和 _的综合，比如从不同角度理解，住宅商品的供需关系，有能力购买住宅的个人或全体或者期望购买住宅的个人或群体等等。笔者十几年来一直关注凯里住宅市场的发展变化，近几年做了相关的调查研究工作。本文主要从住宅市场特点、消费者市场需求角度分析凯里市住宅市场状况。 1.住宅市场起步较晚 凯里市的住宅市场主要以小型的房地产开发商和单位集资建房的形式带动起来的，逐步走向成熟的。xx年前处于比较原始的阶段，简单地建房卖房，产品规划设计也比较单一，居住环境及配套设施较低如瑞林花园、腾龙花园、中博商业街住宅等。近几年来，随着居民生活水平的提高，消费观念的改变，对生活的环境、生活的品质要求越来越高，开发商才逐步引入先进的房地产开发理念，产品的品质才渐有起色。如丰球绿都、馨怡名苑、阳光帝苑鑫鼎国际民居、盛世荣华、凯里碧桂园等等。 2.多层住宅占主流，高层逐步取代多层 多层住宅在城市居民中有很旺的消费群体，由于其价格的适中、居住品质较高及维护费用较低，其需求远高于供应。但由于凯里市人多地少，且城区的一半处于山地，限制了其多层住宅的开发。根据政府规划，今后凯里市将以少量供应多层住宅用地、鼓励发展高层住宅的规划原则进行房地产开发。xx年开始，凯里市多以高层电梯房开发为主。 3.环境成为购房首选 凯里市居民购房时已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、节能问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、文教方面）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。 4.建筑成本 凯里市较为出名的建筑承包商有黔东南州建公司、大地集团、中国广厦集团（承建金色家园等多个楼盘）等等。 5.总体价格稳中有升 2 013年全市中档多层住宅均价为35 0 0 3 8 0 0元每平米，2 014年为39 0 0 420 0元每平米，xx年为420 0 450 0元每平米，年平均增长率在10%13%，xx年价格稳中略降，xx年2月初市内各开发商对其楼盘进行了调价，普遍上调了200300元每平米。随着老城区棚户区改造力度加大，消费者购买力增加，老城区房价未来几年应该处于稳中有升之势。 1.消费群体 近几年的住宅交易中，2836岁所占比例最大，为54%；27岁以下及3755岁人群相对持平，分别为21%、22%；其余为3%。这一年龄构成显示出的明显特征，主要是70年代和80年代出生的购房者正处于婚育阶段，具有巨大的住宅需求。同时，这些人群不仅事业有成，而且具有较强的经济实力，超前的消费意识，因此成为凯里市当前购房者的主流。此外，外来流动人口的增加，导致凯里市家庭和非家庭住户迅速增长，这一群体在住房需求上已形成一大亮点。 2.影响消费者购房决策的重要因素 随着房地产市场的逐步完善、居民收入水平提高，价格因素的影响力在普通居民的心中不再是第一因素，“地理位置”和“房型”两个因素成为消费者购房时考虑的首要因素。其次是住宅价格、子女教育、小区环境、物业管理。 3.需求总量将继续增长 目前国内城市人均住房面积32.91平米，凯里市人均住房面积26.8平米，低于全国标准6.11平米。人均达到36平米就算得上较为宽敞、舒适的标准。目前我国城市家庭人口平均为3.12人，凯里市为3.2人，高出0.08人。按3口之家的居住空间应不得小于100平米，因此凯里市的居住需求中，很大一部分是属于改善居住条件的需要，而这部分需求的弹性非常大。外来人口增加也将使需求总量增加。 4.消费对象 白领阶层工作稳定，收入较高，有一定的积蓄。 政府公务员在政府等机关事业单位工作，工作稳定，有一定的积蓄。投资者指手头有大量的闲余资金、目前生活条件较好的客户，把置业作为一种投资的方式。 二次置业者需要改善住房条件、生活比较富裕的部分置业群体。周边县市的居民由于工作、生活及投资原因，须置业的。 凯里市房地产市场主要以自住需求为主，投资性需求较少。这可从近几年开发的楼盘入住率较高及二手房交易市场鲜见近几年的楼盘交易可知，住宅需求旺盛。 随着沪昆高铁开通，高速公路的大力修建，交通越来越便捷，凯里逐步成为宜居、宜业城市，外来人口逐年增加。近几年来，凯里市房地产市场呈现良好的平稳上升势头，开工面积持续上涨，销售势头快速增长，价格稳中有升。 从产品结构来看，房地产（住宅）以前只是单一的多层住宅供给，随着政府的规划与调控，现在逐步向小高层、高层供给。从开发品质来看，品质越来越小区化、智能化、园林化，城市居民的居住环境得到了进一步的提升。 房地产开发主要集中在老城的南区和西南区，处于城市的重点发展区域，但此两区仍处城市中心的边缘地带，人流量、生活配套、市民的认同度还有待提高。开发区片区、开怀片区处于城市的远郊且工作机会少、生活配套设施不足，住宅市场需求状况 _。 短期内宏观大势较为平稳，但长远政策鼓励刚需，抑制投资将是长期市场主基调；整体市场处于品质升级阶段，但老城区、开发区片区、开怀片区等不同的热点板块对客群进行了分化，同时推动了投资及投机热潮；凯里整体市场经济向好，城市化进程进一步加快，城市基础设施将进一步完，能否带动人口增幅，将是房地产行业良性发展的关键；目前老城区近郊市场处于开发热高峰期，热度持续周期将由多种不可控因素决定，能否“短平快”将是风险控制的首要考虑因素。 总之，凯里作为贵州东部重点发展