2012 5株洲市丰池实业有限公司醴陵市塑胶厂地块意向性合作开发

醴陵市塑胶厂地块意向性开发合作方案（讨论稿）,2012年5月株洲市丰池实业有限公司项目专案组,一、合作基础：资源互补和相互认同,我们对于贵司的认识,首先，是醴陵市塑胶厂地块土地资源的实际控制人；更重要的是，我们从贵司刘总谈话中体会到，贵司是具有前瞻性的、具有使命感的、具有持续经营愿景和明确战略定位的，欲将地块开发为醴陵市沿江风光带最优秀的集居家、休闲、娱乐、美食于一体的高档次滨江项目。,我司对于自身的定位,战略投资者+专业操盘手,湖南省丰池实业有限公司,株洲市百盛嘉房地产开发有限公司,攸县振鹏房地产开发有限公司,长沙市行之行房地产经纪有限公司,湖南省丰池实业有限公司,成立于2006年，注册资金1000万元；主要业务范围：房地产开发、运输业、茶业、矿产业投资重点业务领域：房地产投资业务、矿产业投资业务旗下控股子公司：株洲市百盛嘉房地产开发有限公司、攸县振辉房地产开发有限公司、长沙市行之行房地产经纪有限公司、湖南网岭物流有限公司、湖南七碗茶茶业有限公司、攸县南充矿业有限公司自成立以来，丰池实业有限公司与旗下控股子公司，共实现投资金额7亿多元，房地产重点业务包括以下工程：1、湘东农机机电大市场开发项目（30亩，已完工）2、财富大厦商住楼开发项目（6万方，已完工）3、株洲市仁达大楼项目裙楼1-5层为丰池实业资产（已购买）、占地80亩的五星级酒店计划（正在行动）,湖南省丰池实业有限公司株洲仁达大楼1-5层资产,仁达大楼位于株洲市芦淞区成熟商业旺区中心，属于株洲中心广场商业圈核心位置，东临南北向城市主干道建设路，北与神农公园咫尺之遥，西依湘江河，与沿江风光带融为一体，与炎帝神像隔河相望，南临七一路，正面为正在修建的希尔顿国际大酒店。,“仁达大楼国际商务中心”工程总建筑面积为63946.91平方米，地上32层、地下2层，地下2层为车库，地上一至二层为商业及酒楼，三至五层为顶级商务中心及宾馆，六层为结构转换层，七至三十二层为豪华住宅，建筑总高度99.7米，结构类型为框支剪力墙结构；该项目是株洲市目前唯一一个获得鲁班奖的标志性建筑工程。,株洲市百盛嘉房地产开发有限公司已开发项目,湘东农机机电大市场开发项目在2010年5月盛大开业,财富大厦商住楼开发项目计划今年5月31日交房,株洲市百盛嘉房地产开发有限公司计划开发项目,该项目位于攸县网岭镇，占地500亩的开发计划（已于2010年11月通过招拍挂取得一期50亩土地的开发权）,株洲市百盛嘉房地产开发有限公司计划开发项目,占地80亩的五星级酒店计划（正在行动）,房市金碟,攸县振辉房地产开发有限公司已开发项目,网岭大市场开发项目已于2009年竣工交房，2010年市场火爆开业,房市金碟,长沙市行之行房地产经纪有限公司简介,长沙市行之行房地产经纪有限公司成立于2008年，是一家业务范围涵盖房地产开发全过程的专业房地产营销策划和销售代理公司。公司自成立以来，2010、2011年累计代理销售额均达到6亿元；在长沙房地产专业投资顾问和销售代理业界获得了良好的赞誉。,长沙市行之行房地产经纪有限公司目前操作项目,丰池实业旗下企业行之行房地产营销公司曾服务过的开发商,我们曾服务过的开发商包括：中建五局、五矿集团、邦和集团、香港睡宝集团、汇福房地产开发有限公司、京都伟业房地产开发有限公司、湘诚房地产开发有限公司、望云房地产开发有限公司、朝阳房地产集团、家华地产、金辉地产、东兴地产、邦和地产、益海房产、大西洋地产感谢这些企业给与我们的信任！,有效沟通和信任启航,在与贵司刘总的前期沟通中，我们强烈感受到：“共同发展并共享利益，对于对方合理的商业回报需要给与充分的尊重”是我们双方共同信守的商业合作原则。同时，这也是我们能够开始合作并最终能合作成功的最重要的基础。,二、塑胶厂地块项目意向性开发方案建议,塑胶厂项目地块印象,（1）交通通达性：紧邻规划中的沿江大道，道路修通后进出便利；（2）地块自然环境：三面都是破旧的居民民房、对面是状元洲、绿树成荫、江面波光粼粼；（3）地块可识别性：开发中通过道路和标示物引导，具有较高可识别性；（4）地块配套：周边600米内无生活配套；（5）地块规模和形状：地块形状完整，有利于规划布局和开发；（6）地块内部环境成熟度：尚未开发，内部环境成熟度低。第二居所城市一线江景豪宅+中档住宅,醴陵江景豪宅市场和中档住宅市场简评,1、2012年近8000套住宅的市场可售货量；2012年近50亿元的应销售金额；政策高压，重磅打压仅15亿元/年不到的潜在消费需求；2、2012年元月至今5个月，整个醴陵市场仅有300套左右的住宅去货量；目前市场供货量按现在销售速度，即使5年内不增加开发面积也无法消化；2011年10月至今，醴陵市场住宅销售价格下降8-12%，但住宅建安成本却上升了10-20%。五环都会滨江豪宅区销售价格下降至3400元/不到的平均销售价。3、醴陵房地产市场中近40个各类楼盘，90%以上年销售价格低于3500元/，中高档住宅项目市场竞争激烈，设施更新要求高，投资回款速度慢。,江景豪宅开发和中档住宅的价值组合,豪宅价值要素：交通、环境、建筑文化、休闲配套、服务；户户临江、两梯两户纯板式结构，高赠送面积豪宅休闲配套:酒店式物业管理、24小时热水、直饮水、真空隔音系统、3.5米层高、270落地转角飘窗“泛会所”模式中档住宅：以“泛会所”模式解决豪宅休闲配套；以豪宅客户群解决基础消费人流；内外双向经营有效分担经营成本，强化经营效益。豪宅开发和中档住宅开发的复合模式,塑胶厂地块开发模式设想,总占地面积约：8600，折合13亩其中：临江占地面积长约80米左右，纵深宽约107米左右；临江建筑占地约816，中档住宅建筑占地1632。中心花园特色景区4500，道路及退让区1652。江景豪宅开发规模设想-临江板式豪宅16层，约64套；-单套建筑面积：140-160平米-计建筑面积：9984平米-临江门面：两层，约17个-建筑面积：1632平米中档住宅开发规模设想-中档住宅计划两梯三户，23+1层，约276户-单套建筑面积：110-150平米-计建筑面积：35000平米地下停车位设想由于有住户340户，为满足规划需求1:0.8的配比，车位配套为272个。不计容建筑面积：11000,产品开发概念设想,地块气质有别于醴陵习惯性的形象记忆，浓浓的异域风情和高尚生活向往。产品建筑形态和园林艺术形态中国式？江南风情？德国式？新加坡式？上海式？地中海式？简欧式？,简欧的建筑风格：整个项目的建筑风格为浪漫的欧式建筑，如同塞纳河边的小城；实用的中小户型：简约而实用的户型设计，完全满足不同目标客群，之消费需求；优美地中海园林：由于小区内铁塔林立，园林绿化面积大，将会成为项目大亮点；丰富而便利商业：项目周边临路部分布局不同体量商业，生活配套和主题相配合；泛会所巧妙设置：裙楼顶部的绿化，以及社区内的部分底层架空可以设置泛会所；主题会所的预留：想和周边的城改房拉开距离，那就巧于布局一些稍显品位会所；独出心裁的包装：主题个性鲜明的楼盘，我们的风情包装也一定抢足客户的眼球；全地下的停车位：为了追求项目的品质，人车分流的地下生态车库，生活更美丽！,结论：1、本项目现代欧式风格，户型实用合理、园林地中海浪漫、优雅，绿化面积大。2、针对本片区内的客户，渌江对岸已经满足不了的客户，环境的稀缺，在性价比上提升一定的空间后，市场肯定会有一个小范围的追捧！,产品开发概念设想,产品类型：全部为高层住宅。高度控制在80米范围内，建议层高按照3米以上设计，层数可按照16+2、23+1、25+1层考虑。,底商2F,住宅16F,住宅25F,住宅23F,+,+,75米,80米,60米,11米,产品开发概念设想,园林设想,结合开敞式广场/雕塑/喷泉/公共户外健身配套等设施的设计，以及不同层次乔木、灌木、草地的结合，创造出一种富有浪漫感的异域风情园；增加园林景观小径，可供业主茶余饭后闲逛散步，也适合业主清晨跑步锻炼使用。,部分架空层设想,部分结构，比如中央楼王。68米架空层设计，引入绿化、放置休憩长椅、改建活动场所等，制造泛会所交流空间整个小区通透明朗，绿化连为一体，使整个社区园林更有统一感和连贯感。,入户大堂是客户观察项目品质的敏感点，需重点处理。,入户大堂适度雕饰，凸显品质感。,入户大堂在项目的1梯四的高层产品中适度强化，提升价值。,入户大堂设想,塑胶厂项目地块开发经济效益初步估算,江景豪宅部分开发成本：2200元/平米/合计2196万元（除土地成本之外）销售价格：3800元/平米/合计3793万元税前开发利润：1597万元（除土地成本之外）中档住宅开发成本：2200元/平米/合计7700万元（除土地成本之外）销售价格：3500元/平米/合计12250万元税前开发利润：4550万元（除土地成本之外）临街门面开发成本：2200元/平米/合计359万元（不计容积率）销售价格：7000元/平米/合计1142万元税前开发利润：783万元地下车位开发成本：2500元/平米/合计2750万元（不计容积率）销售价格：7万/个272个合计1904万元税前开发利润：-846万元综合效益6000万元销售收入/8600平米的土地成本。,塑胶厂地块项目开发投入和周期初步估算,先期投入：4750万元其中：地下车位开发：2750万元滨江豪宅开发：1000万元中档住宅开发：1000万元开发和销售周期自双方达成合作之日起：开发周期：3年销售周期：4年,三、双方开发合作模式的探讨,我司负责开发事项,负责开发资金的筹措；开展详细市场研究和项目营销策划及费用；负责项目整体规划方案设计及费用；负责项目工程招投标和施工管理及费用；负责制定项目销售方案和销售管理及费用。总结：在整体房地产开发过程中我司承担85%以上的具体工作量。,贵司负责开发事项,保证项目土地和地上建筑物使用的合法性并提供相应证明文件，承担与土地权益相关的所有费用；负责办理政府相关开发审批手续并承担相应费用（包括但不限于以下主要事项）：-负责办理项目用地规划许可证-负责办理建筑工程规划许可证-负责办理建筑工程施工许可证负责物业管理公司的筹建和管理总结：贵司承担土地费用和相关政府手续的办理费用合计应该在700万元以内，承担具体工作量约为整体工作量的15%。,双方合作模式,通过我司入股或者贵方入股我司的方式投入项目开