项目二期、三期运营计划书

,2012年2月20日星期一,青岛金茂湾项目二期/三期运营目标计划,2020年6月12日星期五,会议筹备成熟度,总目录,项目概况产品方案成本测算开发计划营销策略组织架构财务指标,项目概况,一,项目概况1.项目简介,青岛金茂湾项目位于青岛市市南区四川路以西至胶州湾海岸线，原青岛造船厂地块以北、青岛冷藏厂地块以南，总用地面积25.64公顷（蓝石海景地块除外），其中包括青岛轮渡站2.81公顷。先期开发轮渡以南用地面积13.15公顷，共分三期开发。其中一期部分A、B地块将于2014年正式交付。二期住宅(D1地块)规划占地面积48387，建筑面积212641。三期商业（C2C3D2地块）规划占地面积39627，地上建筑面积66720。,项目简介,设计部10.14修改,项目概况2.地理位置,2.1、板块概述胶州湾湾口项目位于胶州湾湾口，与黄岛前湾港隔海相望。市南区西端受青岛火车站及铁路阻隔原因，市南区西端城区发展缓慢，活力不足。滨海旅游区西端海岸资源丰富，但旅游功能有待充分提升。,设计部10.14修改,项目概况2.地理位置,设计部10.14修改,项目概况3.交通条件,交通系统：连接快速路、城市主干道；连接海底隧道；规划地铁站；轮渡码头；220辆公交车场。,设计部10.14修改,项目概况5.规划指标,设计部10.14修改,产品方案,二,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.1重点难点分析D1地块,1、南侧已建成AB地块及规划方案C2地块均为百米高层，对本地块内部日照遮挡严重。解决办法：反复调整日照测算，局部户型凹凸根据日照线调整进退关系，在满足日照的前提下获得最大面宽。,2、地块距海较近，但车位数量要求整体大开挖两层地库。解决办法：利用地块南北近两米的高差，根据较高一侧确定场地标高，将整个场地垫高，减少开挖及抗浮成本,3、规划条件要求配套活动中心等大空间的配套用房，商业服务网点无法解决。解决办法：将会所与主楼单独脱开，利用会所解决居民活动中心的配套问题，避免一部分配套指标占用容积率，且避免住宅变成综合楼。,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1、C3地块用地局促，且对D2商业地块有遮挡。解决办法：公寓采用一字型布局，延四川路打开景观视线，让人在四川路上可以看到D2商业,2、地块南北高差接近4米，北侧沿街面过短，竖向及地库排布均受影响。解决办法：多竖向方案比较，车库停车控制在100辆以下，在标高较低处一个出入口解决问题，减少地下室量。,3、商业要求面宽较大，导致商业单铺面积过大。解决办法：整体地块开放式布局，店铺两侧开门，背街一侧将商铺面积进一步做小，控制在80平米左右，降低总价。,1.1重点难点分析C3地块,金茂湾D1C3地块1.项目设计,东地块四至：西南西北用地至海边，东南至南侧规划路，东北至D2地块商业,D1地块总建筑面积：212454.39。住宅建筑面积：126070.79配套商业建筑面积：21713.6。,1.2总图专篇1.2.1规划条件D1地块,金茂湾D1C3地块1.项目设计,东地块四至：东南至四川路，其余至相邻城市规划路,C3地块公寓建筑面积：17186.2，配套商业建筑面积：2911.4。,1.2总图专篇1.2.1规划条件,金茂湾D1C3地块1.项目设计,合计：地上14.78万平米，地下6.46万平米。,住宅,地上：12.6万平米地下：6.45万平米,配套商业,地上：2.2万平米地下：0.1万平米,业态分布：D1地块为居住用地，6栋住宅楼，并按设置一处配套综合物业楼。,1.2总图专篇1.2.2业态分布,合计：地上2.00万平米，地下0.45万平米。,地上：1.7万平米地下：0.45万平米,地上：0.29万平米,业态分布：C3地块为商业用地，底层商业托一栋公寓。,住宅,配套商业,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.2总图专篇1.2.2业态分布,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.2总图专篇1.2.3项目分期,项目2期（D1地块）住宅、3.2期（C3地块）公寓属可售产品，采用“以销定产”方式倒排工作计划，避免过早开工导致过早工程款支出，2期于2014年8月首批开盘，实现现金流入。项目3.1期（D2地块）为自持集中商业，于2015年12月实现对外试营业。项目3.3期（C2地块），随城投集团开发进度同步建设，但不迟于2016年7月25日取得竣工备案证。,项目分期说明,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.2总图专篇1.2.4剖面图-D1,D1地块采用双层地下车库：1、解决小区业主停车问题，机动车全部停在地下；2、小区内部没有地上停车，保证小区环境优美舒适；3、覆土绿化与实土绿化相结合，并满足了规范对实土绿化必须在绿化的50%以上的要求。,D1地块地下车库剖面图,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.2总图专篇1.2.4剖面图-C3,C3地块采用双层地下车库：1、解决小区业主停车问题，机动车全部停在地下；2、小区内部没有地上停车，保证小区环境优美舒适；3、覆土绿化与实土绿化相结合，并满足了规范对实土绿化必须在绿化的50%以上的要求。,C3地块地下车库剖面图,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.3地库专篇-D1,地下车库出入口,地下车库范围,根据本项目定位和青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则（试行）进行车位配置。住宅：144以内，1个/户；144-288，1.5-2个/户；288以上，2个/户；商业、办公：每万平米100辆配置车位。地下车位数：663个属于人防还建，可售为701个；共计有车位：1364个。地下车库总面积：60435m2(不含医疗救护站、会所负一层)，平均每个车位建面44.31。,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.3地库专篇-C3,地下车库出入口,地下车库范围,根据本项目定位和青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则（试行）进行车位配置。商业、办公：每万平米100辆配置车位。地下车位数：负一层可售为46个，负二层可售为53个；共计有车位：99个。地下车库总面积：4542m2，平均每个车位建面45.88。,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.1户型设计户型配比,精简户型种类，总共11个户型(包括一个跃层户型)，有利于控制精装设计成本，提高效率。200平方米以上56套；180-200平方米83套；129-140平方米566套；90平方米以下241套。,241.75,186.29,190.78,87.00,136.81,204.95,132.81,142.81,E,D,F,D1,C,A,C2,B,A2,140.25,注：1、2、3#楼以小户型为主，层高3米，5、7#楼层高3.05米，6#楼层高3.15米。,备注：2#3#楼西单元一层至二层的87平米B户型缩至66平米B1户型。,备注：顶层两层为456平米跃层户型。,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.1户型设计典型户型分析,D1地块A户型,全明房间设计。多层次的收纳系统：玄关收纳、主卧收纳、厨房收纳。大面宽厨房，U型台面布置。既美观又实用。,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.1户型设计典型户型分析,D1地块-B户型,精细设计的储藏空间。全明设计。三个半面宽设计，提高舒适度。,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.1户型设计典型户型分析,D1地块-B1户型,精细设计的储藏空间。全明设计设计，通风采光良好。卧室飘窗设计，扩大户内使用空间。,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.1户型设计典型户型分析,D1地块-C户型,精细设计的储藏空间。餐厨结合，方便实用。大面宽厨房，U型台面布置。,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.1户型设计典型户型分析,D1地块-C2户型,精细设计的储藏空间。三个南向开间舒适度高。私家电梯厅设计，体验尊贵。,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.1户型设计典型户型分析,D1地块-A2户型,精细设计的储藏空间。南北通透，全明卫设计，通风采光良好。私家电梯厅设计，体验尊贵。,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.1户型设计典型户型分析,D1地块-D户型,精细设计的储藏空间。南北通透，大通厅设计，视野开阔，通风采光良好。私家电梯厅设计，体验尊贵。豪华主卧、主卫设计，充分利用海景资源。,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.1户型设计典型户型分析,D1地块-D1户型,精细设计的储藏空间。南北通透，大通厅设计，视野开阔，通风采光良好。私家电梯厅设计，体验尊贵。,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.1户型设计典型户型分析,D1地块-E户型,精细设计的储藏空间。南北通透，全明卫设计，通风采光良好。私家电梯厅设计，体验尊贵。西厅、大主卧设计充分利用海景资源。,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.1户型设计典型户型分析,D1地块-E1户型,精细设计的储藏空间。南北通透，通风采光良好。私家电梯厅设计，体验尊贵。西厅、挑空创造不同空间感受并充分利用海景资源。豪华主卧套系统，至尊体验。,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.1户型设计典型户型分析,D1地块-F户型,精细设计的储藏空间。南北通透，通风采光良好。私家电梯厅设计，体验尊贵。西侧客厅、餐厅通厅，创造不同空间感受并充分利用海景资源。,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.1户型设计典型户型分析,C3地块A户型,景致小户型设计，复合空间景观视线良好。阳台赠送。,设计部修改:1补充位置2、与户型分布对应,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.1户型设计典型户型分析,C3地块D户型,景致小户型设计，复合空间景观视线良好。阳台赠送。,2100,设计部修改:1补充位置2、与户型分布对应,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.2立面设计,塔楼立面设计采用ArtDeco风格，顶部高低错落，装饰有美观的线脚。暖红色面砖，采用横贴与竖贴搭配设计，充分体现了仿石材立面的美观。采用简洁线脚对整个立面进行三段式划分，庄重的褐色门头，增加了装饰艺术性。,公寓立面考虑与D2地块商业的结合，立面元素从滨海形象中找灵感，塑造一种飘逸大气的立面形象。,设计部修改:1补充位置2、与户型分布对应,金茂湾D1C3地块1.项目设计,比例的推敲：,金茂湾D1C3地块1.项目设计,金茂湾D1C3地块1.项目设计,1#2#3#楼南立面,浅黄色仿石涂料,浅赭色花岗石,深赭石色涂料,1#2#3#楼北立面,1#2#3#楼侧立面,浅黄色仿石涂料,浅赭色花岗石,深赭石色涂料,浅黄色仿石涂料,浅赭色花岗石,金茂湾D1C3地块1.项目设计,D1地块5#楼立面效果,金茂湾D1C3地块1.项目设计,鸟瞰图,滨海透视图,南入大堂局部透视,北入大堂局部透视,6#楼南立面透视图,公寓沿四川路透视图,金茂湾1.项目设计,1.4产品设计专篇1.4.3建造标准,调研北京同类产品成熟经验和吸收典型潜在客户的意见反馈。在保障效果的基础上优化工艺工法，着力提升设计效果的可实施性，提升客户体验，满足使用舒适性同时节约成本。,设计部修改:,金茂湾2.景观规划,2.1景观定位及策略2.1.1景观设计原则,项目定位为自然怡人与生态结合的设计风格，用亲切自然的造景方式和适宜的尺度感运用来营造一种怡人和舒适的居住氛围。重点突出“精致、舒适、亲和”的核心特点。注重景观与人的交流、景观和人的互动，强调各场地的使用功能、强调多层次植物的软景设计，强调建筑和景观的融合共生。,2.1景观定位及策略2.1.2景观分区,三个重点核心区,四个楼间核心组团区,四个楼间庭院区,户外运动区,沿街运动区,南北轴线串联入口区、中心庭院区，后花园区。环形步道串联阳光草坪、疏林草地、花境溪谷、及清风竹林四个区。外围布置较为安静的楼间活动区及户外运动区及沿街商业区。,设计部修改:,金茂湾2.景观规划,2.2景观构成分析景观竖向,小区外围为实土绿化，内部基本为1.8米覆土绿化。内部采取适当降低步行路标高60cm加局部抬高60cm，形成0.6-1.2米高微地形的处理手法，起伏的微地形遍及全园。,多层次种植结合微地形，可以很好的屏蔽行人对首层住户的