成都市写字楼市场调研分析报告.ppt

成都市写字楼市场调研分析报告,未来供应重点项目,区域内重点项目,区域写字楼多为自持，租金基本维持在90-140元/平米左右，单位面积近年来已增至100平米以上。未来市场供应：CBD区域21.5万平米，东大街32.7万平米,CBD及东大街板块,成都写字楼市场竞争现状,各板块分析,规划项目,建成项目,在建项目,总部基地,综合体,写字楼,人南及天府新城板块,商业/酒店,本板块项目多沿天府大道分布，以综合体及纯写字楼为主，未来供应巨大且项目多偏高端由于地段及区位规划定位等原因，本案作为城市精品型综合体项目，其面临主要竞争区域基本为人南中轴及沿线，板块内的竞争由于项目所处站南区域以总部及商业体居多，竞争稍弱，故本案竞争区域主要为人南线和会展板块,成都写字楼市场竞争现状,各板块分析,未来供应重点项目,区域内重点项目,本区域基本属于甲级写字楼的聚合竞争，目前区域均价在8000-15000元/平米之间，租金由于区域成熟度所限目前处于较低水平在60-130元/平米之间，整体销售较好，月均走量在之间不等；区域整体未来供应将在80.86万之上,人南及天府新城板块,成都写字楼市场竞争现状,各板块分析,典型案例分析花样年美年广场,小结：,产品业态丰富，超大规模，内部配套完善，创新LOFT产品可实现空间自由组合；产品主要走差异化定位路线，其中LOFT产品，在成都乃至整个西南市场上较为稀缺。客户,成都写字楼市场竞争现状,区域典型竞品,典型案例分析蜀都中心,写字楼33F,小结：,与本案南北相望，且物业形态和规模接近，是本案的主要竞争对手产品规模一般，区域位置优，地段好，产品无明显特色。蜀都中心写字楼面积偏大（最小为300），本案可走差异化路线，写字楼主要面积集中供应在100-400的面积段。,成都写字楼市场竞争现状,区域典型竞品,天府新城,人南,东大街,CBD,2010-2014年全市写字楼供应激增，年均逾有28万甲级写字物业面世，2014年达到最高特别是人南中轴及沿线（天府新城）区域，整体供应占总供应的60。本案上市期间，写字楼市场面临的竞争主要集中于人南沿线区域和天府新城区域,未来写字楼物业供应态势,成都写字楼市场竞争现状,未来成都写字楼市场供应巨大，2014年达最高，城南为重灾区,本案写字楼物业客户定位,关键词,地段、交通、通达性、物业形象及配置，配套，办公成本,地段、交通、保值性、投资回报、投资门槛、优惠度、区域前景、物业配置,本案写字楼物业客户定位,成都成熟甲级写字楼客户制造业，高科技行业和专业服务业实力客户占成都三甲，对地段，形象，配置尤为看重,目前成都现有成熟甲级写字楼物业客户多为资金雄厚的制造类,IT及专业性服务企业随着成都经济地位及投资的大力增长，省外大中型企业及大型外企入驻成都正越来越多，高档写字物业需求将逐步增高。,区域内写字楼客户中，中小面积段的产品投资客户所占比例多，大面积的产品主要是以企业自用型客户为主。投资客户以省内客户为主，多位私企老板，而自用客户多位选择在区域内落址的高科技，制造类及金融服务类企业，大型自用客户整层购买现象较多,区域典型甲级写字楼客户投资与企业自用并重，目前阶段以企业自住为主，多为高科技、金融居多,本案写字楼物业客户定位,成都写字楼客户特性分析,本案写字楼物业客户定位,客户关注点,价格实惠（6500元,投资客户,购买蜀都中心的主要原因是地段优越（城南CBD核心区域地铁口物业）且价格实惠（8500元/平米），曾与天合凯旋广场和新希望国际比较，因地段和性价比而放弃,自用客户,王先生，购蜀都中心,卢先生，购特拉克斯,旁边既有高新国际广场和茂业中心等，未来一定增值，成熟度现在也差不多，不过就是买高层就要整层买，总价有点大，目前正在犹豫中，等等看看周边马上要出来的几个项目的价格在说,写字楼客户特性分析自用客户关注地段、档次形象和软性配套，投资者则对投资门槛和投资前景最为关注，受国家金融政策的影响较大,本案写字楼物业客户定位,本案写字楼物业客户定位,重点客户群,核心客户群,游离、偶得客户,IT公司、房地产等客户,高科技、专业服务公司(物流，商业类),投资者、金融公司、咨询服务公司,本案目标客户来源：外来与本土企业数量比为1:1，自住客户比例略高于投资客户；,自用客户主要来源：高科技产业、专业服务业、金融贸易投资行业，银行、电信等单位通常为大客户，自用客户主要关注点：地段、品质、软性配套（物管、区域配套及项目配套等），主要办公需求面积段：200-500平米；投资客户，以沿海投资客户为主，多为私企老板，本地投资客户以公务员、私企老板级高管为主，主要关注投资门槛，投资偏好面积：100平米以内；,成都写字楼市场发展目前正处于全面提速阶段，供需快速上涨，整体短期内将呈供过于求，长期持续看好的态势从近期量价走势来看，成都市整体及甲级写字楼物业将面临井喷，供大于求现象严重，但价格受新增高端甲级写字拉动较为稳健且将持续走好目前而言，成都写字楼市市场已形成是市中心、东大街、人南延线及天府新城四大板块，全面开花态势渐已呈现，城南将是未来供需至高点，短期内有较大供应压力目前市中心、东大街板块区域写字楼多为自持，租金基本维持在90-140元/平米左右，单位面积100平米以上。人南延线、，目前区域均价在8000-15000元/平米之间，租金由于区域成熟度所限目前处于较低水平在60-130元/平米之间，整体销售较好，