三定三限项目用地供地相关问题培训

“三定三限三结合”项目用地供地相关问题的报告,北京市国土资源局土地利用中心2011年9月20日,一、现行的土地出让管理制度,（一）出、转让条例的出台1990年5月19日,国务院发布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例明确提出了土地使用权可以“出让、转让、出租、抵押”。条例规定了取得土地使用权的人可以进行土地开发、利用、经营，“开发权”、“经营权”的提出，使土地作特殊商品，其“生产经营使用”的经济属性首次以法律形式表现出来。,一、现行的土地出让管理制度,（二）土地管理制度我国实行土地所有权与土地使用权分离、土地使用权有偿有期限使用制度，除了国家核定的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有期限使用。现阶段，按照有关规定取得国有土地使用权的途径主要有下列4种：1、通过行政划拨方式（含征收集体土地）取得；2、通过国家出让方式取得（包括：协议、招标、拍卖、挂牌）；3、通过土地租赁方式取得；4、通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）。,一、现行的土地出让管理制度,（三）国有建设用地使用权出让土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让的方式有：协议、招标、拍卖、挂牌。协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前北京市有六种情况可以协议出让土地使用权：教育、科技、文化、卫生、体育用地；市人民政府批准的其他用地；符合规定条件的现状经营性用地补办；金融后台区中金融机构自用房；“三定三限项目”；绿隔项目用于产业发展的定向出让项目。,一、现行的土地出让管理制度,（三）国有建设用地使用权出让招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,一、现行的土地出让管理制度,（四）关于出让年限问题土地使用权出让最高年限按下列用途确定：1、居住用地七十年；2、工业用地五十年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；4、商业、旅游、娱乐用地四十年；5、综合或者其他用地五十年。,二、“三定三限三结合”项目供地办理流程,（一）“三定三限三结合”定义1、三定定性：此类定向安置房为普通商品房性质，土地供应采取定向供应原则；定向：专为上述各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农（居）民安置使用；定量：严格限定需定向安置的农（居）民的人数、标准和建设规模，即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握。,二、“三定三限三结合”项目供地办理流程,2、三限限户型：原则上按照国办发200637号文的有关规定，执行“90/70”的相关标准；限价：此类定向安置房的销售价格可按：一级开发成本+建安成本+相关税费+出让金（毛地价）+类似经济适用房建议的合理利润率（3%）进行核定。防止畸高畸低，体现既照顾和保护被征地拆迁农（居）民的利益，又不会形成对全市商品房市场过大冲击的原则；限交易：（1）此类安置房不予办理预售许可，严格掌握定向、定量的原则；（2）此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照“两限”普通商品房“退出机制”的有关规定办理。,二、“三定三限三结合”项目供地办理流程,3、三结合此类定向安置房建设方式应与相对应的征地拆迁方式相结合；此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合；此类定向安置房建设应与我市现行的农村地区拆迁安置用房政策相结合。,二、“三定三限三结合”项目供地办理流程,（二）可建设“三定三限三结合”项目范围国家级、市级重点工程需征收集体土地并涉及农村居民点搬迁，需要建设定向安置房的；本市规划新城建设需征收集体土地并涉及农村居民点搬迁，需要建设定向安置房的；经国家发展改革委等部委联合审核设立、批准确认的开发园区，市政府批准的重点功能区建设，需征收集体土地并涉及农村居民点搬迁，需要建设定向安置房的；为增强政府宏观调控能力，经市政府批准的土地储备开发项目需征收集体土地并涉及农村居民点搬迁，需要建设定向安置房的。,二、“三定三限三结合”项目供地办理流程,（三）可以受理的基本条件1、取得市政府相关批准并通过国土局“三定三限三结合”审核会2、用地建设文件齐备立项核准文件用地预审文件规划条件通知书规划复函钉桩成果告知单建设用地规划许可证（部分项目）,二、“三定三限三结合”项目供地办理流程,（三）可以受理的基本条件3、权属文件清晰征地批复；国有建设用地批准书；与土地一级开发单位签订合作开发协议，以及其出具的受让方证明；大兴分局地籍部门出具的权属审查告知书。,二、“三定三限三结合”项目供地办理流程,（三）可以受理的基本条件4、具备受让资格的法人单位提交企业法人营业执照和组织机构代码证；属于三资企业的，还需提交外商投资企业批准证书，经外经贸委审核批准的合作合同及公司章程，以及相应外经贸委的批复；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；属于高新技术企业的，还需提交高新技术企业批准证书。,二、“三定三限三结合”项目供地办理流程,中环广场综合服务大厅,报件办理出让手续,国土局土地利用中心办公室,转利用中心出让科，科长分办至出让科经办人初审,经办人草拟合同、盖章、上报,地价办组织召开办公会,转地价科，接收评估报告,组织召开地价评审专家会审核地价,国土局组织召开地价评审局长办公会审定地价,带图作业协执查询,现场踏勘照片,出让公示,三、提交材料注意事项,1、建筑指标的划分住宅商业（配套）（菜市场、超市等）综合（开闭站、社区卫生服务站、文体活动站、社区服务中心、社区居民委员会、治安用房、物业管理用房、公厕等）地下车库地下库房设备用房人防,三、提交材料注意事项,2、部位表及附图地上建筑物有两种以上用途或地下