物业服务标准

满足并超越业主的期望是我们不懈的追求。干辛物业服务有限公司坚持“善待业主一辈子”的服务理念，做好业主的管家，坚定不移地为业主服务。物业服务等级标准和公共服务标准为规范物业服务收费行为，保护业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、山东省物业服务收费管理实施办法住宅小区物业服务等级标准和公共服务收费标准，现明确如下：一、物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋、配套设施设备及相关场地进行维护、保养和管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。二、物业服务费按产权证规定的房屋建筑面积计算，不包括在产权证建筑面积内的车库、储藏室和阁楼不收取物业服务费。住宅小区的营业用房和用于商业活动的车库、库房、地下室等改变设计用途的，按照商业物业服务收费标准收取服务费。闲置物业应当按照产权证载明的建筑面积足额缴纳物业服务费。三、安装和使用中央空调、电梯和二次加压泵等物业项目，其机电设备运行用电是一项收费，物业服务企业单独建帐，并按实际费用和约定向物业用户收取。决定不使用电梯的一层和二层居民以及闲置房屋的业主可以不支付电梯使用费，但他们应支付首层电梯维护费的30%。电梯的电费由物业服务公司按户收取。四、普通住宅区各类平面、立体照明和楼梯间等公共照明的能源费用由业主按照产权证中规定的建筑面积承担。五、业主对房屋进行装修时，应在施工前与物业公司签订装修管理服务协议，交纳装修押金，装修押金的收取标准为最高1000元。装修后，如装修垃圾及时清运，并遵守装修管理服务协议，物业公司将在装修后15天内将押金退还给业主。收取装修保证金后，物业公司不得向业主收取装修管理费，过户费可以据实收取。装修期间，电梯使用费由双方在合同中约定。业主可以自行清运垃圾或委托物业公司清运垃圾，清运垃圾的费用由双方协商收取。(详见：装饰服务管理协议)六、居民生活垃圾处理费标准按照政府有关规定执行，垃圾处理费的征收办法按照物业服务合同执行。七、物业共用部位、共用设施设备的大修、修理和更新改造，更新改造费用应当通过专项维修资金列支，不计入物业服务支出或物业服务费用。未收取专项维修资金的，由全体业主按比例分摊。八、住宅停车费。根据规定，每个停车位每月收取30元的物业服务费，用于清洁卫生、停车场公共设施维护、公共秩序维护等。九、业主应按照物业服务合同的规定按时足额缴纳物业管理费，逾期不交的，物业服务企业将依法予以追缴。服务标准为：二级物业服务标准：(一)基本要求1.服务方与被服务方签订规范的物业服务合同，双方权利义务明确。2、承接5、服务人员着装整齐，佩戴标志。仪容整洁、规范，预约时要求普通话。6.设立服务接待中心，公布24小时服务电话号码。紧急维修将在5分钟内到达现场并进行紧急处理。其他维修将按照双方约定的时间到达现场，并有完整的维修、保养和回访记录，回访率为100%。7.在服务窗口打开服务流程、服务系统、收费项目和标准。提供相关的特殊服务和便利服务；假期有特别的活动。每年组织一次以上的社区活动。8、根据有关规定和合同公布物业服务的收入和支出。9、根据有关规定和合同规定，规范住房专项维修资金的使用。10、制定装修登记、通知、监督、检查等装修管理制度，建立业主装修档案，对不符合规定的行为及时制止和报告。11、采取多种形式，如电话、走访、研讨会、问卷调查等。每年与业主沟通不少于95%;每年至少咨询一次业主对物业服务的意见，业主反映的问题处理率超过100%。12、制定相应的物业服务项目标准争创规划。(2)房屋管理1.对房屋的共用部位进行日常管理和维护。检查、维护和保养记录应完整准确。2、每年检查2次以上房屋的结构和涉及使用的安全部位并做好记录，发现损坏及时安排专项维修。对于小修，应及时组织修理；属于大、中型维修的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并根据委托方或业主委员会(业主大会)的决定组织维修。3、每3天对单元门、走廊防火门、窗户进行一次安全检查，门、窗开闭灵活，无异常声音；门窗玻璃没有碎。每年2次以上(雨季前必须安排1次)清理和疏通屋面排水沟、室内外排水管道，确保排水畅通；应在雨季前一个月检查屋顶。如果发现防水层出现膨胀、开裂，隔热板破损、有缺陷，应及时制定专项维修计划，并与委托方或业主委员会协商安排专项维修。4、按照装修管理的有关规定和业主公约(业主临时公约)的要求，与业主在装修前签订住宅室内装修管理服务协议，告知装修人装修中禁止的行为及注意事项。装修期间，至少对装修施工现场进行两次检查。在后期装修阶段，至少每3天检查一次。发现拆除、更换共用管线影响房屋外观、危及房屋结构安全、损害公共利益的，应当及时劝阻并向业主委员会和有关主管部门报告。5、对违反规划的违法建设、擅自改变房屋用途和违反业主公约(临时业主公约)的行为及时进行劝阻，并向业主委员会和有关主管部门报告。6.墙面无明显剥落，地面和地砖基本平整。如果有任何缺陷，及时修理。7.物业区域的主要出入口有平面示意图，主要路口有路标。所有建筑物和单位(门)、住户、公共配套设施和场馆都有明显标志。8.物业区域内危险隐患部位设置安全警示标志，主要通道设置安全疏散指示标志。每月检查一次，确保标识清晰完整。(三)共用设施设备的维护1.对共用设施设备进行日常管理和维护(依法由专业部门负责的除外)。在4、属于小修范围的共用设施设备，及时组织维修；对属于大、小修范围或需要整修的共用设施设备，及时编制维修、整修和整修计划或专项维修资金使用计划，并根据委托方或业主委员会(业主大会)的决定组织维修或整修。5.水泵应每年维护一次。泵房应干净整洁。水箱和蓄水池应每年至少清洁两次。水箱和蓄水池的盖板应保持完好并上锁。溢流管口应配备金属防护网，并保持良好状态。每年秋冬季应对外露水管进行防冻维护。水箱和蓄水池的管理应设一箱一卡。泵房和管道应不定期除锈涂漆。确保二次供水正常，二次供水质量符合国家生活用水标准。6.确保电梯一天24小时运行，轿厢内的按钮、灯、监视器和其他附件保持完好，轿厢干净整洁。委托专业维修单位进行定期维修，每年进行安全检查，并持有有效安全使用许可证；有专门人员监督电梯维护和管理电梯运行。专业维护人员应在电梯出现一般故障后2小时内到现场进行维修。发生电梯故障或其他重大事件时，物业管理人员应立即前往现场进行紧急处理，专业技术人员应在半小时内赶到现场进行救援。如果电梯门没有安全关闭装置、没有自动称重传感装置或没有紧急呼叫装置，必须指定或业主要求的特殊司机驾驶，司机应坚守岗位，保持安全操作(紧急情况或维修除外)。7.消防泵每季度启动一次，并做好记录，每年维护一次，确保其正常运行。消防栓每季度检查一次，以保持消防栓箱内所有附件完好无损；每月检查报警功能是否正常；根据消防部门的要求检测火灾探测器；每年检查一次防火带和阀杆，每年添加一次润滑油和排水。每季度检查一次灭火器，当灭火器接近故障时，立即更新或充电；消防通道畅通无阻。8.设备室应保持清洁和通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害。9.定期检查道路、侧石、井盖、休闲椅、亭台楼阁、水景等。进行。健身设施和儿童公园随时接受检查。损坏的会在一周内找到并修复。保持道路和人行道平坦，无损坏和积水，侧石平坦，无缺陷。保持景观原貌，保证户外设备设施的安全使用(更换除外)，并保证其正常运行。重大节日前，应对景观设施进行安全和功能检查，确保节日期间各种设施的正常运行。主要道路和停车场的交通标志完整且标准。10、路灯、楼道灯完好率不低于98%。损坏的应该在24小时内修复。11、对容易危及人身安全的设施和设备有明显的警示标志和防范措施；对于可能发生的各种意外设备故障，都有应急计划。(四)协助维护公共秩序1.治安维护人员已接受相关保安知识和技能培训，并持有相关证件。以中青年为主，身体健康，责任心强，工作认真负责，姿态良好；定期进行每周一次的安全保卫知识和技能的岗位培训，掌握基本安全保卫技能，能够妥善处理安全工作，能够正确使用各种消防、实物保护、技术防护设备和器材，熟悉和掌握各种刑事、治安案件和各种灾害事故的应急预案，定期进行实战演练；穿着统一的标志、统一的、标准的设备和n2.物业区域的出入口24小时值班，包括主出入口两人。入口和出口每天定期张贴不少于8小时，并有详细的交接班记录。陌生人员进入，可通过可视对讲系统联系业主，经业主确认后决定是否放行。装修人员实行临时通行证管理，其他劳务人员实行登记。对进出国境的车辆实行许可证和卡管理；保持出入口环境整洁有序，道路畅通；记录大型物件的拆除情况，并在材料拆除前向物业办公室出具材料拆除证明。居住区的出入口应分为人流和车流。3、根据物业的特点，制定详细的巡查计划，原则上每2小时巡查一次，重点部位增加巡查频率，做好巡查记录；如遇异常情况或居民紧急求助，巡逻人员将在5分钟内到达现场，采取必要措施，并及时向物业管理部及相关部门报告。4、地面、墙面设置简单的交通标志；地面上有停车点，车辆有序地自行停放(非机动车辆)。配备必要的消防设备，车辆停放有序；停车场整洁，有照明设施，无渗漏，无明显积水。不储存易燃易爆物品。5.社区里有一个监控中心。值班人员应维护控制设备，保证24小时正常运行。监测人员未经许可不得擅离岗位。6、有火灾、水、警察、电梯、洪水等各类事故的应急预案，每年应组织不少于1次应急预案演练。(五)清洁服务1、保持路面、绿地目视清洁，地面垃圾滞留时间不应超过1小时；明沟无杂物和积水。宣传牌、招牌、速写和健身娱乐设施应每天擦拭一次，不得有灰尘和明亮干净的眼睛。水景应保持水的清洁和无漂浮物，水体应定期注入化学品或其他处理方法，以保持水体无异味。及时清除道路积雪。2、根据物业情况设置垃圾收集点，收集点周围地面无污渍，无散落垃圾，无明显异味。生活垃圾每天清除一次。根据当地实际情况，定期进行消毒和病虫害防治。3、雨水、污水井每月检查一次，并根据检查情况及时清理出去；化粪池每月检查一次，发现异常及时制定清理计划。4.走廊应每天清洁一次。走道、走廊和楼梯的表面、接缝、角落和边缘应保持清洁。地面应清洁光亮，无垃圾、杂物、灰尘、污渍、划痕等现象。应保持地面材料的原始外观。5、楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭试一次，保持清洁、明亮、无灰尘；消防栓、标志和其他公共设施应保持表面清洁，无灰尘和污渍。6、顶棚、公共灯具定期除尘，保持目视基本无灰尘、无蜘蛛网。7.走廊和楼梯的窗玻璃应每周清洁一次，走廊的窗玻璃应每天擦拭一次，以保持清洁、明亮、无尘和无污渍。8、屋面、屋面每月清扫一次，确保无垃圾堆放。9.轿厢表面应保持光亮、无污渍，轿厢壁应无浮灰，不锈钢表面应光亮、无污渍。电梯轿厢应每天擦拭。操作板上不得有污渍。应使用百钢维护解决方案进行定期维护。10、大理石地面、墙面每年养护两次以上。(六)绿色维修管理1.绿化布局合理，绿地无杂物和侵占。2.使用植物、岩石等。建立景点。3.主要为绿色，绿地中有明显的植物群落和层次。4、花木定期修剪，外观生长良好，无杂草，无病虫害，每年用药不少于2次。枯树应该重新种植2.应实施全封闭管理。配备先进的安保设施和设备(如红外监控和报警系统)，配备监控室，配备专业的监控和操作人员，配备高素质的安保人员24小时在小区内巡逻，实行外来人员和车辆登记制度，确保小区内车辆有序停放。3.绿化等级高，绿化覆盖率达到40%以上。有雕塑和小型园林建筑景观(如喷泉、鱼塘等)。)以及独特而美丽的庭院灯和草坪灯。花木修剪整齐