我国个人住房抵押贷款风险分析与防范对策

介绍：个人住房抵押贷款是个人住房购买者支付一定金额的定金，然后将购买的住房作为抵押，向银行申请长期贷款后，以分期付款偿还本利率的一种金融活动。借款人到期不能偿还贷款本金和利息，或者违反贷款合同的特定规定，贷款人有权依法处理抵押品，优先拥有赔偿权。抵押物处置后价格不足以偿还贷款本息的，借款人有权赔偿债务人，如果价格超过可偿还部分，借款人应返还抵押权。近年来随着我国房地产事业的快速发展个人住房抵押贷款已成为居民住房贷款的主要贷款方式此外，国家的政策方向、个人住房抵押贷款已成为商业银行信贷业务的重要组成部分。但是我国市场经济体制的发展还不完善个人住房抵押贷款还存在很多问题和漏洞造成了一系列贷款风险一、中国个人住房抵押贷款的发展现状目前个人住房抵押贷款在消费者信用中占有非常重要的地位。从2000年到2005年，个人住房抵押贷款余额占全国消费者信用余额的74%以上，近两年个人住房抵押贷款余额在全国消费者信用余额比重中再次创下新高，08年超过82%。另外，据了解，在江西省一个县建设银行的比重超过90%，个人住房抵押贷款在该行占很大比重。由此可见，个人住房抵押贷款在近几年的增长速度或整体规模上每年都在快速增长。但是，随着我国个人住房担保贷款余额的迅速增加，个人住房担保贷款不良率开始持续增加，2002年第四大国有商业银行个人住房担保贷款的平均不良贷款率约为1%，到2004年底，个人住房担保贷款不良贷款率约为1.5%，从07年开始，不良贷款率约为2年内的1%。二、个人住房抵押贷款风险分析1.信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险通常包括以下形式：(1)被迫违约。强制违约是借款人购买房地产后，家庭、工作、收入、健康等变化降低实际支付能力，使商业银行无法按规定继续偿还本金者，强制对个人住房贷款合同违约的行为。(2)合理违约。合理的债务违约是借款人从财务会计的角度发现担保物的重置成本小于住房抵押贷款的剩余本金时，放弃原来的担保物，购买新住宅比继续维持原担保“收支相抵”的话，自愿结束履行贷款合同偿还计划的债务违约。如果房价暴跌，或者利率上调幅度大，继续偿还的费用大于放弃偿还的收益，借款人就理性地违约。(3)提前还款。提前偿还是借款人在偿还期限到来之前先偿还贷款的行为。提前偿还包括提前偿还、提前部分偿还和贷款期限保持不变，以及在提前部分偿还的同时缩短贷款期限的三种类型。提前还款一般有两种情况，一种是借款人的收入大幅增加，在资金丰富的时候，如果想提前结束贷款，就会发生提前还款贷款行为。另一种是，当市场利率低于合同利率时，会发生提前偿还信贷。提前还款一方面会使商业银行失去原始合同利率带来的利息收入，另一方面，商业银行会遭受寻找适当投资渠道偿还贷款的损失。(4)恶意的伎俩。(。一般称为“假抵押”的欺诈行为主要是引导开发企业将该部队的职员和其他关系作为购房人，以购房的名义获得金融机构的贷款。主要特征是实际借款人将自己的住房抵押贷款资金用于房地产开发，或进入资本市场，导致商业银行信用风险等高风险投资。2.抵押风险(1)抵押处分风险。抵押型货币兑换渠道狭窄、费用高的时候，商业银行平稳、充足的数额，无法合法兑换的时候，就会面临抵押处分的危险。我国住房二级市场处于初期阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，银行担保物现状困难。(2)担保物价格风险。担保价格市场风险和担保物价格包括人为风险。前者是指抵押产品因房地产市场的变化和住房自然磨损而导致抵押住房价格下降的风险。后者是抵押期间因房屋损坏而导致的抵押价格下降，或鉴定人因自己的过失或故意高估抵押物而造成的危险。3.利率风险利率风险是由于金融市场的利率波动，存款贷款利率减少，贷款利率低于存款利率，银行收入也有被禁止的危险。目前我国的商业银行个人住房抵押贷款利率不灵活，只能根据中央银行的利率调整而变动，存款利率可以根据国内外经济状况随时调整。根据我国的利率政策规定，如果利率下调，定期存款利率将按存款时利率执行原奖金利率，而贷款必须改为执行到期一年时下调的利率，事实上商业银行承担了大部分利率风险。如果银行发行新的个人抵押贷款，使用早期利率水平高的时候的存款来源，其经营可能会亏本。如果利率提高，将比存款利率提高低，减少银行的利益。4.流动性风险流动性风险是商业银行持有的住房贷款申请没有及时兑现而产生的利益损失。流动性是银行保证资产质量的重要原则。个人住房抵押贷款是中长期贷款，风险很大。从美国次贷危机可以看出，不仅影响了银行，还影响了整个金融业。因此，我们银行也必须防止这种风险。流动性风险主要来自商业银行的经营特性和个人住房抵押贷款特性商业银行资金主要来自企业存款居民储蓄存款等短期资金个人住房抵押贷款期限长，回收缓慢，资金来源和使用时间上明显不一致，存在“短期存款贷款”问题，商业银行面临着及时变迁的危险。5.风险管理在各大商业银行激烈竞争的情况下，有一系列信用管理风险，表现出以下几个具体成果：第一，商业银行在个人住房抵押贷款方面有重视扩大业务、管理轻便业务的冲动，无论风险负担如何，都抢占了市场份额。第二，个人住房抵押贷款项目运营上的随机性很高，目前还没有形成合理的评价标准和工作程序。第三，熟悉个人住房抵押贷款的专家缺乏、经营经验和人才教育没有跟上业务的快速发展。第四，个人信用信息基本属于封闭状态，银行间沟通不足，个人信用信息资源不能共享，统一信息数据库和个人信用评价系统不足。6.运营风险运营风险是内部程序、人员和系统的不完整或故障，或外部事件造成的损失风险。一是以事业为主的激励，经营机关将业务轻量化，甚至违反规定，擅自或变相降低贷款标准和保障条件，通过个人住宅担保贷款经营个人股票担保贷款等危险事业。二是部分员工的工作素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规定，有的与借款人勾结，避免制度限制。7.国家政策风险我国整个经济转型期市场经济体制不完善，政府定位不明确。房地产市场发展脱离个人消费能力，泡沫和经济过热，违背调控的宏观目标时，政府通过房地产调整政策、房地产业政策的调整和缩小，使商业银行面临政策风险。8.法律系统风险我们的法律制度还不完善，没有关于消费者信用的法律、法规，尤其是有关个人住房抵押贷款的法律。商业银行房地产抵押贷款项目中各种未限制的运营和程度的风险产生了相关法律问题，而某些法律问题在我国法律体系中没有明确的法律条款，造成了贷款运营的法律风险。三、防止个人住房抵押贷款风险的对策1.加强银行贷款运营和流程管理，完善信用管理机制。(1)贷款前，商业银行要建立专业化的咨询系统。贷款机构应在对借款人的咨询和教育方面投入相当多的资金，在借款人申请个人住房抵押贷款之前，应咨询银行等金融机构或专业咨询机构，确保借款人充分理解住房抵押贷款的具体操作过程和违约等后果。(二)贷款时，商业银行要实行科学、严格的贷款审计程序。银行在审查住房抵押贷款申请时，主要考察以下因素，首先是判断借款人的偿还能力；下一步是探讨住房抵押人住房现状和实际市场价值。再次调查申请人的信用状况。(三)在发放贷款的过程中，可以采取多种住房抵押贷款形式。海外一般化的住房担保和住房储蓄相结合的住房担保贷款、住房担保贷款和住房建设基金相结合的住房担保贷款，可以调整住房担保贷款的利率、期限、首期付款等，以分期付款偿还抵押，供我国银行参考。(4)贷款后，商业银行要加强监视和管理努力。商业银行要建立先进的业务处理系统和监控借款人财务状况的信息系统。利用业务处理系统每日监测报告，在发生拖欠贷款的情况下，可以立即查明原因，防止拖欠持续，并采取适当措施，使银行损失最小化。相反，由于借款人的财务状况变化很多，因此需要追踪和监视借款人的财务变动情况。(5)违约时，商业银行应建立有效的违约处理机制。借款人不能按照贷款合同如期偿还贷款本金者，贷款人按照合同处理债务违约，在贷款期间进行监督，及时发现贷款的逾期和违约，及时处理。2.建立个人住房抵押贷款风险预警体系，防范市场风险(1)建立风险预警的数据库，确保各方面的数据，不断积累和改进数据的收集和整理，为模型开发打下坚实的基础。(2)开发相应的风险预警模型，建立预警间隔、预警线和指标权重、概率密度函数等的合理参数。(3)建立快速响应和主动控制机制，及时处理和解决风险预警系统中显示的潜在风险。3.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理(1)制定可调整利率抵押贷款。利率根据一个月、一个季度、六个月或一年内变化的市场利率定期调整。与我国现行流动利率不同，这种定期利率调整的区别在于，市场银行对存款贷款期限的应对改善和市场银行承担的利率上升的风险转移给贷款人，同时借款人承担的利率下降的风险也转移给商业银行。(2)制定固定利率抵押贷款。这是在抵押合同中规定的偿还期限内，贷款利率固定适用的抵押方式。如果商业银行能确保固定利率资金来源与贷款相匹配，就可以避免相应的利率不一致和流动性风险。(3)进行对冲。我国的金融期货市场逐渐开放，商业银行可以使用金融衍生工具进行对冲，进行利率风险管理，通过市场交易抵消资产负债的利率变化(例如可用未来利率合同、利率期货和兑换选项)所带来的价值变化。(4)大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场。通过这个市场，商业银行可以将个人住房抵押贷款变成债券，以提高流动性，作为贷款资金或流动性高的短期债券的代价。4.发展个人住房抵押贷款风险转移机制(一)建立个人住房抵押贷款的保险机制；金融机关可以利用各种保险事业品种，分散个人住宅担保贷款的风险。保险费用构成的保险基金来源稳定，使用周期长，有可能部分承担抵押贷款的风险损失。金融机构可以通过以下保险分散抵押业务的风险：一是建立住房抵押贷款信用担保保险。保险公司开办抵押还款业务后，借款人向保险公司担保抵押还款保险，保险公司充当借款人贷款偿还的保证人，如果借款人不能继续返还住房贷款，保险公司有责任偿还一定比例的贷款损失。第二，住房抵押贷款和人寿保险的结合。借款人以相应的年限和金额购买住房抵押贷款人寿保险，当购房者因疾病或事故而身体残疾或残废时，该家庭其他成员可以继续使用保险公司提供的保证金按月偿还贷款。因为借款人在中途死亡或致残，丧失偿还能力，所以破产不可避免，没有处理住宅的危险。三是住房抵押贷款产权保险。保险保证担保物本身的财产权完整。贷款人获得的抵押是有效和可行的。除了证明文件中记载的债权人以外，其他任何人都没有优先偿还贷款人债务的权利。保险公司在产权纠纷或高峻债权人出现的情况下进行赔偿。保险公司应仔细检查借款人的借款资格和支付能力，积极参与，加强自律管理。完善的风险防范机构为抵押保险制度的运行奠定了坚实的基础有力地推进了住房机制的开发(二)促进个人住房抵押贷款证券化；住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但可引起预期资金流动的住房抵押贷款转换为资本市场上可流通的证券的过程。由于个人住房抵押贷款“存款短贷款”的矛盾，商业银行面临流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押证券化从根本上解决了商业银行“存款短贷款长度”的矛盾，通过及时引入个人住房抵押证券化，可以有效地降低商业银行对个人住房抵押贷款的风险。5.加快完善个人信用信息系统完善运行机制个人信用产业的不发达是我国商业银行信用事业发展的瓶颈制约，完善个人信用制度是我国商业银行信用事业发展的突破口，因此个人住房抵押贷款迫切需要一个完善的个人信用信息系统来降低其运行风险。完善的个人信用制度，可以很好地解决目前假抵押被激化等情况。因为一个人一旦有信用不良记录，就会直接影响未来社会生活的方方面面，个人信用上升到非常重要的地位。除了完善刚建立的个人信用体系外，商业银行还必须积极构建评估借款人信用状况的方法。建立一套实际的个人信用评级评分标准，以管理风险、提高生产率、合理分配人力资源、优化服务质量。6.改善个人住房抵押贷款的法律制度环境我国已引入城市房地产管理法，担保法，保险法，商业银行法等相关法规，构成了个人住房抵押贷款的法律框架，但没有具体、操作性好的组合法规定，对住房交易、价值评估、保障等市场主体和市场行为施加了硬性限制，影响了相关事业的发展。因此，我国应尽快制定和制定有关消费者信用的法律，明确消费者信用活动中相关主体的责任，合理分配信用风险。在此基础上，还将个人住房抵押贷款相关链接法制化，制定个人破产制度，以减少个人住房抵押贷款的法律风险。参考文献：1密封。中国个人住房抵押贷款的风险分析J。购物中心现代化，2008，(15)。2被压。个人住房抵押贷款风险管理探讨J。中国高新技术企业，2008，(19)。3张启珍。中国住房抵押贷款风险防范J。事业时代，2006，(33)。4贾惠。个人住房贷款的风险防范及对策J。