中原2012年深圳富士投资荔香公园项目产品定位报告未

当城市与自然融合时，传统的豪宅可能会黯然失色，尤其是在豪宅向城市边缘扩张的时代。当纽约中央公园的顶级公寓以天价震惊世界时，市中心的豪华住宅模式被悄悄地模仿了。然而，深圳的豪宅往往与乡村的概念联系在一起，而城市豪宅的价值定义却被贬损了。发现富士投资李湘公园项目2012年产品定位报告第一部分：项目价值体系的定义，价值流域，位于南投成熟住宅区的中心，城市资源丰富，项目印象丰富，人民娱乐性强，在彩虹购物中心、家乐福、实验小学、实验学校、协和医院、妇幼医院、中信银行、天霞项目、体育中心、李湘公园、南投商业城、B&Q邮政储蓄、南山政府、南山分局、活动中心、公交车站、地铁站、公交车站、 公共汽车总站，步行15分钟，步行10分钟，交通可达性好，避开主干道的噪音干扰，与主干道快速连接，移动线1:地块南光路(南)辅路桃园路。 动线2:南山大道号南投街(西)地块。噪声和人流干扰小，北侧为成熟的居住区，东侧为南灯路交通流量少，东侧为市政李湘公园交通流量和人流，东南路口交通流量少，南侧南头街为辅路。项目印象是，它享有深圳一线品牌教育的支持资源。项目给人的印象是，周边社区生活氛围浓厚，居住条件良好。项目给人的印象是，城市中心公园的景观资源清晰而具有示范性。地块位于公园与南海大道、桃园路之间，南光、南投街道两侧基本无建筑障碍，展示性强于周小区。愿景：地块与南海大道之间没有建筑屏障。公园景观、项目地块、项目印象、专属景观资源的价值、城市的稀缺性和开放性、象征性效果、现有视角、问题思考、在新开发的住宅建筑中现有视角下提升项目价值的空间、度室景观室的大角度视图？价值测试可以实现项目的价值测试，从目前的角度来看，项目周边区域和项目周边区域还配有支持实验学校小学的建筑。目前，项目周围提供的建筑均为二手房，价值检测，1，2，3，4，5，6，7，8，9，项目周围典型二手房项目分析，悠然天地，基本指标：项目用地面积为：3000.40m2，建筑面积为：93356m2，商业面积为：2062.36m2，居住面积为3:2.36 m2，居住面积为33:99.333333333336 m2。3205幼儿园面积：2100总户数：524个停车位：262(68)容积率：2.43覆盖率：17.08%，家庭规模比例：三级市场价格，学位家庭规模：21000-24000元/m2；度景公寓类型：22000-26000元/平方米，评估：该区域配套设施相对统一，有社区商业、幼儿园、俱乐部。价值检验，明舍裕元，基本指标：项目用地面积：05.7 ，建筑面积：24996m2，容积率：3.6，总户数：105个停车位：149，覆盖率：25.1%，住房类型比例：三级市场价格，容积率和景观住房类型：26000-2800元/m2；评价：依靠内部花园和观景公寓，它已成为该地区质量最高的建筑。价值测试、典型二手项目分析、主要购房者的动机和构成以及价值测试。目前，该地区购房者的主要动机是购买学位房，占70%。此外，约30%的房子是纯改善，主要集中在该地区的生活便利和李湘公园的景观。目前，该地区60%的买家来自南山，30%来自福田。客户的职业并不集中，包括电影区的原有居民、改良的住房和住房该地区的客户需求主要是自住，显然价格容忍度一般。从目前的角度来看，该项目的价值受限于该地区二手房的当前价值，即学位房和景观房的价值。我们能不能找到比学位房和景观房更大的项目价值，突破二手房的限制？从更深的角度来看，显性价值(可见):匹配位置和位置的“冰山模型”，检查项目价值，隐性价值(需要深入思考和挖掘):城市土地规划的替代“冰山运动是宏伟的，因为它大部分在水面下。”一个项目的真正价值最终取决于它的隐藏价值。项目地块是深圳稀缺的开发建设用地，深圳市城市更新办法增加了海关现有存量土地的价值，可以直接开发建设。从城市意义来看，该项目的土地价值具有极高的城市开发价值。隐性价值极度稀缺。未来，深圳将成为唯一一个开发具有潜在价值、独特性和不可再生性的房地产的城市中心公园。城市中心资源和自然资源的唯一新组合，隐性价值，自然景观资源，独家资源优势，未来珠江三角洲和深圳城市的核心，隐性价值，前海：一系列产业位于产业链的最高末端，将在未来发展。其服务范围将覆盖包括香港在内的整个珠江三角洲。后海：未来，它将在纽约建立一个相当于曼哈顿的世界级金融和商业中心。华侨城：深圳和全国著名主题旅游文化和高尚住宅区。科技园：人均产值最高的国家高新技术开发区。项目区：居住在上述区域的中心，共享上述区域的良好规划和独有的成熟城市生活资源和景观资源。不可替代的核心城市中心，从显性价值的角度进行梳理，中原认为，只有看到显性价值才忽略了：城市土地资源的稀缺性所带来的土地价值空间挖掘的收益，需要整合中央公园景观和成熟的城市配套资源的独特价值，以及未来珠江三角洲中部地区城市中心的不可替代性，中原价值观： 区域市场供应不足造成的供需矛盾决定了该项目未来不会有稳定销售的问题。 未来土地供应的稀缺性决定了该项目必须寻求一条价值最大化的发展道路。教育、配套设施、交通、道路网络、公园和视野等。是地块独特的城市资源和公园景观整合价值，对项目未来高端物业开发具有基本价值，将形成未来的竞争卖点。未来，城市土地供给的稀缺性所带来的市场供求矛盾所导致的土地价值的膨胀效应，城市中心公园的景观价值与城市成熟的配套资源、珠江三角洲中心的核心、不可替代的城市中心区的核心相结合的独特价值，以及“所谓豪宅的首要条件是不可替代的性质和稀缺的区位”。“国际著名奢侈品设计专家、美国加州帕萨迪纳艺术中心设计学院王受之教授、项目的奢侈品价值、项目的奢侈品价值体系、奢侈品的基本价值、公园景观、城市资源、交通网络教育支撑拓宽视野、独家非比较价值、城市资源与公园景观的整合价值、溢价、平价、海景资源占有类型、深圳豪宅价值、海怡湾、半岛城邦、星河湾、山景资源占有、城市资源占有、原始资源稀缺、 快乐李、大中华公寓、三尚海上、非比较竞争卖点解读、独一无二、不可替代的豪宅价值资源、排他性/非比较性/公园奢华、项目属性定位、排他性：深圳不再拥有城市资源与公园景观的结合。 稀缺价值的唯一性决定了竞争的非比较水平。生活资源和自然资源的结合填补了高档住宅产品选择的价值体系，成为未来城市豪宅的新标杆和未来项目溢价最重要的利润卖点。公园豪宅不同于传统的城市豪宅，进一步明确了项目的核心价值。NEVERVEY，形象表达：NEVERVEY，静态溢出繁荣，不能再有，形象表达：项目属性，问题思考：具有独特城市资源和公园景观的城市大厦。深圳奢侈品市场的新价值基准。世界大都市类似地区的现有价值表现。世界大都市案例，世界级成熟大都市案例：北京、上海、纽约、伦敦，大都市案例，世界成熟大都市核心价值峰值案例，北京、上海、纽约、伦敦，成熟大都市成熟大都市价值功能区划，大都市案例，北京朝阳公园站在核心价值峰值板块，朝阳公园，北京：历史：北京文化中心城市：北京城市中轴线核心区土地：主城区最高价值土地，经典豪华项目：棕榈泉国际公寓公园大道， 观湖国际泛海国际投资园1872主流价格：35，000-60，000，都市案例，上海世纪公园新豪华园，上海世纪公园：世纪公园属于上海中高档住宅区，已建成生态环境，属于上海另一高档住宅区，落后于古北社区等传统高端社区。 典型豪宅项目：向梅花园、仁恒滨江花园(三期)丽晶花园主流价格：50000-80000。世纪公园，大都会案例，纽约中央公园板块引领美国最昂贵的房地产板块，纽约中央公园板块：历史：纽约的起源。城市：美国和世界上最完整的高端商业生活区域：世纪大厦聚集区、经典大厦项目：圣日木大厦、黄金果大厦、帝国大厦.成交价格：单套高达3.8亿元人民币(2009)，伦敦海德公园大都会案例创下世界最高高层大厦价格纪录，伦敦海德公园地区：历史：伦敦最著名的公园。18世纪以前，这里是英格兰国王的猎鹿场。现在它是全球富人投资和购买房产的首选城市中心区。经典豪华项目：上庭“海德公园一号”(单价66万/平方米)，世界各大城市现状，思考问题：城市豪华具有城市资源和公园景观的价值，具有引领整个城市豪华市场的高价值表现。项目区目前相对于深圳豪华住宅的价值状况。深圳市、南投区、科技园区、华侨城区、前海区、后海区、蛇口区、南投/中心区的豪华住宅市场扫描，市内豪华住宅市场，出售项目：首地融宇、香山里、春水银行。出售：三乡海上、宝能太古城、宏伟海一湾、俊辉新田。前海中心、深圳新的市政中心，以及珠江三角洲未来的“曼哈顿”。项目区目前的价值低于豪华住宅区，价值区间为28000，18000，35000，50000，22000，华侨城，后海，城市，自然，40000，项目区，主要价值区间为22000-28000，明显低于后海地区40000-50000，35000-40000的价格区间我们如何才能摆脱目前地区对产品未来溢价的限制？实现项目中豪宅价值的客户支持；富士投资李湘公园项目产品定位报告；中篇：项目中目标客户的价值；分析思想；竞争领域研究；典型客户研究；价值实现方向；中原地产第三市场客户资源的利用；顾客研究；为确保该报告完全符合客户的客观需求，项目组专门走访了中原地产在南投、后海、前海和南山中心区的15家分公司。在此期间，采访了2名区域经理和13名分支机构经理，通过填写或邮寄获得了112份客户问卷，其中52份在区域内，64份在区域外。该地区的高价交易客户调研，客户调研，选择在项目区成交，同时在其他奢侈品区(后海域为主，部分华侨城客户)也有同时成交。总共为这些客户填写了28份现场和电子问卷。根据交易价格，进行客户选择、客户调研，根据市场调研，项目区配度二手房单价基本在20000以上，无配度二手房单价基本在20000以下。基于利润最大化的考虑，项目组从中原地产三级市场销售的单元中选择并分析了2011年至2012年5月单价超过2万的单元。最高交易比例为131-170平方米，占三级市场交易总量的68.4%。单价在25000以上，均为131-190平方米。20，000多家，25，000多家(资料来源：中原地产三级市场研究中心/深港研究院)、客户访谈、客户调研，项目组从地块周边9栋建筑的三级市场交易中选择了4家单价超过25，000的客户。本研究获得了4组现场客户访谈和28份电话和邮件问卷。孙对李京客户的访谈，李对肖客户的访谈，悠然天地客户的访谈，明佘玉元客户的访谈，区外高价交易客户的调研，典型交易客户的调研，区内客户的调研，除了在电影区内已经完成的客户调研外，同时获得了在电影区内看房但未成交，区外成交的客户案例。这次，我们获得了6组客户访谈和64份电话和邮件问卷。黄亭港客户访谈、红威海怡湾客户访谈、三香海尚客户访谈、秦龙半岛客户访谈、渤海明源客户访谈、宝能太古城/明佘玉源客户访谈、客户价值总结、问题思考：认识电影区的成熟生活、度匹配和公园景观。我不赞成现有的社区规划和设计，也不想付出更高的代价。现有建筑的物业规划和设计水平滞后，阻碍了该地区潜在奢侈品价值的释放。需要挖掘目标客户的价值需求点。根据被调查客户的基本情况统计和客户调研，南山仍是被调查客户的主要居住区，占58%，福田占24%。从地区来源来看，被调查客户的住房拥有量相对比较分散，更多的是公司的高级管理人员、高级职称的公务员、事业单位的中层人员以及公司的总经理、小老板、中层管理人员。职业构成、项目目标客户群、客户研究、核心客户群主要来自南山地区；科技园等企业的高级管理人员和技术人员。高级公务员；文化卫生机构高级人员。主要客人群体主要来自南山和福田地区。科技园等大型企业的高级管理人员，中小企业的老板/总经理。高级公务员(包括退休人员)；文化卫生机构领导(处级以上干部)；这个地区的大型住宅楼(130平方米或以上)的业主已经搬进来了。周边客户主要来自罗湖地区。，客户认可，未来预期，至于项目区的未来价格是否接近后海等豪华住宅区，大部分被调查客户认为有接近后海价格的可能。(来源：中原地产二、三线市场交易客户调查)，客户调研，深入思考，该项目摆脱目前的区域约束在于打造自己的社区物业价值。从客户认可的物业价值中了解项目物业未来的发展方向。竞争区物业价值体系、分析思路、竞争区研究、典型客户研究、价值实现方向、竞争区评级、竞争区描述、竞争区评级、竞争研究