房地产开发成本控制

房地产开发成本管理单位：建设房地产集团有限公司姓名：林翔【摘要】:国家对房地产的宏观调控，人口结构的房地产僵化需求逐步减弱，社会经济发展结构可能发生变化，抑制商品房价格持续上涨，包括商品房在内的商品收益也下降到社会平均水平，房地产开发企业的可持续发展，更多的要走内生发展的道路。对于这个命题，本文从成本控制的角度，更详细地论述了房地产特殊商品的成本构成，综合分析了成本构成中影响房地产开发成本增长的主要因素，并通过外部规制和企业内部管理两个方面提出了成本控制，希望实现真正有效的房地产市场平稳发展。关键字:成本配置外部监管全面成本管理内生是指依靠自我发展，外生主要依靠外力。近10多年来我国房地产开发企业的发展主要集中在市场开拓等外生因素上，但很少涉及内生开发问题。我们认为，国家对房地产业的宏观调控，人口结构可能对房地产有刚性需求的减弱，社会经济发展结构的变化将抑制商品房价格的持续上涨，包括商品房在内的商品收益也是社会平均化趋势，要走更多的房地产开发企业可持续发展、内生发展的途径。我们还认为降低成本是内生发展的非常重要的方法。因此本文首先从房地产开发的成本成分入手，简要讨论房地产开发的成本控制。一、房地产开发成本构成房地产开发费用构成包括土地费、电气工程费、基础设施建设费、建设安装工程费、工程费、开发间接费用等。1、土地费用土地费用包括城市土地转让金、土地征收费或拆迁安置补偿金。房地产开发企业取得土地的方法有合同转让、投标转让、拍卖转让三种。目前基本上，以下两种方法占主导地位。在我国城市商品房的构成中，土地费占总费用的30%-50%左右，每年呈上升趋势。因此，土地价格决定了房子的基本价格。2、移转专案费用电力工程费主要是开发项目的前期计划、设计费、可行性研究费、水文学、地质调查费、调查制度费等土地开发费用在全部成本构成中所占的比重相对较低，一般不超过5%。3、基础设施建设费用基础设施建设成本是指产品开发所产生的成本，包括开发项目的道路、供水、供电、供气、下水道、泄洪、通讯、照明、绿化、环境和卫生设施等成本。这个费用大约占费用的10%。4、建筑安装工程费建筑安装工程费是指住宅建设过程中发生的建筑工程、设备及安装工程费等，也称为住宅建筑安装费用。他在整个成本要素中占较大的比重。目前占总成本的30%左右。5、公共建设支持设施费用公共建设支援设施费用是指为建设地内建设的居民提供支援服务的各种非营利公共设施(如学校、幼儿园、医院、居民委员会等)和各种营利支援设施(如商店、银行、超市等)所产生的费用。6、销售成本销售费用是指房地产开发企业销售部门及专门机构销售开发产品过程中发生的各种费用。一般不超过总销售额的3%。7、管理成本管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动而产生的各种费用，在全部成本构成中所占的比重很小。8、财务费用在开发事业过程中，为了通过贷款筹集资金，需要支付给金融机关的利息也成为开发费用的重要组成部分。其规模与开发项目的大小、融资额度的数额密切相关，因此成本构成比重比较不稳定。9、税税收由销售税、城市维持建设税和教育费附加、财产税、城市土地使用税、耕地保有税、土地增值税、财产税、企业所得税、印花税等两部分组成。另外行政费用主要是地方政府和各级行政主管部门对房地产开发企业征收的手续费，不同地区的标准不同。二、高房地产开发成本的影响因素1、土地供应价格上涨据统计，从2003年开始，全国多个地区的土地交易价格继续保持着较高的涨幅。以一个城市为例，该市行政区内同一地区2006年土地地板土地收购额为2524元/平方米，2007年9月土地地板土地收购额为7096元/平方米，到2010年3月为止，土地地板土地收购额为16144元/平方米，比2006年增加了6.39倍。市政公用设施由开发企业负担，增加企业的费用支出房地产开发企业不仅要承担住房建设任务，还要承担道路、自来水、下水道、电力、通讯、绿化等建设费用，还要承担学校、幼儿园、居民委员会、保健中心、公园等各种非营利公共设施。政府要负担的这种项目转移由开发企业负责，增加成本支出，消费者的负担导致无形的增加。3、房地产开发企业税负偏中房地产开发企业要缴纳的各种税金综合计算，企业的税负可能达到15%左右。另外，目前税务部对所得税采取先入为主的政策，从领取预支款之日开始征收。例如，如果提前收到100万韩元的住宅，就可以预付11万80韩元，剩下88万20万韩元，用于建设工程。依法纳税是每个企业理所当然的社会责任，但由于缴纳时间提前，住宅企业的资金流速进一步放慢。4、融资渠道相对薄弱，财务成本高。我国房地产开发融资渠道大部分是通过银行间接融资，很少通过股票市场、债券市场、基金、信托、外资、民间资本等直接融资。根据目前销售销售管理法的规定，只有“公司证明”完整，企业所有资金必须超过项目总投资额的35%，才能从银行获得项目贷款。另外，建筑股必须达到30%以上的形象进行，才能获得房屋销售许可证。根据中央银行的规定，商品房必须达到主体密封，才能进行住房抵押贷款。根据项目周期3年，每平方米的利息费用将达到350-500元。销售不振的话，财务费用就更无法预测了。5、建筑材料价格变动，导致建安费用增加建筑所需原料中，钢铁、水泥、木材的三大材料占最大比重，近几年价格大幅上涨，以钢铁为例，建筑最需要的钢筋和各种线材去年平均上涨了近700韩元，部分因每吨1000多韩元、建筑材料价格的上涨，直接影响了建安费用的上涨。6、房地产企业成本管理意识淡薄过去几年来，我国企业在计划价格的基础上，采用了以后会计为重点的静态成本管理方式，传统概念和房地产开发企业高收益率下的利润率使房地产开发企业的成本竞争意识不足。企业经常忽视成本管理，浪费很多，财务人员根据合同控制项目开发成本，但对产品开发的全过程成本控制似乎是无能为力的。三是如何有效控制房地产开发成本(a)外部监管1、加强土地供应管理，控制土地总供应，降低土地价格(一)加强政府调控，追求土地总供求平衡；政府要根据市场需求，提供土地供应的计量和适当的供给，保持动态平衡，稳定地提高土地价格，甚至保持比较均衡的价格，避免因总量不足而导致投机土地的风土人情泛滥，地价暴涨。(2)加强事后土地监督。政府在制定好土地计划的同时，要加强土地监督，同时要加强僵局努力，使本年度的土地供应实际反映在开发量中。相反，强制退出机制必须明确规定，对超过规定期限未开发的土地进行合理补偿，然后通过强制收回维持适当的土地规模。2、提高房地产开发审批流程的效率从现状来看，相当多的地方政府已经切实执行了国家引进的各种整理费政策，整理和整顿房地产开发建设领域的各种不合理费用。但是还不重视审批程序的时效性，提高审批效率，才能将土地量转换为开发量，减少资金占用费用。3、改善市政支持，履行政府责任，合理分担城市公共设施费用应对政府负担的市政配套设施，由政府负责。不能再通过权宜方式继续移交到开发企业的头上，实际上，对于开发企业要负担的地方自治团体支援设施，不应引入竞争机制，以垄断经营加重开发企业的负担。4、开拓金融事业，增强产业活力，降低利息费用真正完善的房地产金融体系需要两条腿走路，一个间接融资，依赖银行；二是通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道直接融资。因此，积极推进金融机制改革，发行住宅投资基金，降低公司债券、房地产企业股票上市门槛等，完善对房地产业的适当支持。5、充分发挥政府职能，加强市场宏观调控，保持物价稳定政府应该通过利率调整和控制货币发行数量来调节经济运行，控制通货膨胀，保持物价稳定。通过市场这一无形的手优化建筑材料产业配置，特别是钢铁、水泥等，确保适当的生产规模和一定的竞争格局，保持价格合理的水平，保持建筑材料市场的健康发展，重点放在与房地产开发密切相关的产业上。稳定物价水平不仅可以降低建筑材料价格，还可以最终降低住宅建设费。(b)加强开发企业内部管理，全面控制成本1、树立综合成本概念，贯彻企业全体员工。目前，很多房地产开发企业没有实施“全、全过程、全要素、全范围”的综合成本管理。一些企业认为成本管理侧重于设计阶段，因此在其他阶段成本不受管理或影响很小。一些企业将成本管理视为成本管理部门的工作，与企业的普通员工无关。一些企业认为成本构成中最重要的是材料和设备，因此其他成本成本并不重要。这些都是错误的概念。任何小成本或任何成本要素都必须包括在成本管理的范围内，企业的成本是由企业全体员工的活动引起的，因此全面成本管理是房地产企业现代成本控制的核心。2、规划和设计阶段的成本控制控制建设成本，要先从设计开始。因为设计是项目执行中的先导，是项目建设的灵魂，是控制建设成本的关键。设计成本一般只有项目总成本的1%左右，但对成本的影响程度为70%-90%。该措施主要是以下方面：(1)加强设计阶段的经济论证设计阶段是决定整体项目规模、建筑方案、结构方案的项目建设的重要组成部分。设计方案的优化与否直接影响项目总成本，影响项目建设的综合效益。在方案比较中，可以使用成本利润分析方法，考虑工程结构和功能的使用，根据经济指标选择设计方案。设计单位要积极开展价值工程方法在技术经济分析中的应用。(2)实施配额设计限额设计是以批准的设计任务书和投资估算为基础，保证功能要求，控制初步设计，并根据批准的初步设计总报价单控制施工图设计。同时，各专业在保证使用功能实现的同时，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，确保项目完成结算不超过总投资额。(3)出图设计之前，必须加强审阅工作加强出图前审阅工作，以最大限度地控制施工前的工程变更。在设计阶段设计的结果可以在克服设计解决方案的不足或缺陷时以最低的成本获得最佳结果。在打印设计图形之前，加强设计图形的核查管理，以提高设计质量，避免将设计缺陷引入施工阶段，并减少不必要的浪费。3、严格控制建安成本，降低项目成本(1)投标阶段的成本管理。投标阶段是有效实施项目管理和管理项目成本的核心。通过投标开发商优先选择建设单位或材料、设备供应商，对项目投资、甚至质量、日程管理起着非常重要的作用。对工程单位资格进行严格审查，必要时要进行实地考察，防止工程质量差、财务状况差、信誉低的工程单位混入投标单位栏。优秀的建设企业有足够的技术力量，建设企业自身的生产、经营可以实现高效、质量、低消耗，还可以为建设企业提供对建设费用的合理优惠。(2)建设阶段的成本管理。工程阶段是资金投入的最大阶段，是投标工作的延长，是合同的具体化。加强建设控制是加强对绩效行为的管理。此阶段控制成本的主要任务是：(a)搞好合同管理，减少项目索赔；施工阶段，成本管理的核心是对工程变更实施有效控制。主动检查，主动监视，严格检查工程更改，计算更改对成本的影响，减少不必要的工程成本，降低失控的成本。另外，对工程单位及材料供应商不履行约定的义务，及时反诉，有效地管理费用。(b)从技术措施开始有效控制项目成本；组织住宅小区建设和开工计划时，要考虑附属部队和大型、小型市政工程能否与住宅工程同步，尽量减少临时供水、供电、取暖费的发生和二次工程造成的人力、物力、财力的浪费。与此同时，材料费一般占直接工程费的70%左右，而直接费用的高低会影响间接费用的高低，因此，新技术、新材料的选择是提高劳动生产率和缩短期限的有力保证。(3)完成阶段的成本管理凡结算工程应按照设计图纸及合同规定全部完成，有竣工合格证，有拒绝项目的，请在检查表上注明，结算时扣除。要搞好工程谈判员的签证及预算增减表整理，重点放在材料价差及竣工价格调整验证工作上，审核时要对照原投标文件，学科底部已经包含的项目不能重复。4、财务成本管理在开发过程中，一方面要投入资金，另一方面要通过项目预售收回部分资金。如何偿还可以支付最低的利息和最低的资金费，根据投资期间的长度和资金回收情况，应采取适当的偿还方式。因此，对