房地产交易欺诈行为分析及防治对策

房地产交易欺诈行为分析及防治对策 摘要：随着我国房地产业的快速发展，一些房地产开发企业与中介机构以房产为对象进行投资，在房地产交易过程中损害消费者的利益，对社会造成不良影响。本文就对当前房地产开发商与中介机构的欺诈行为进行分析，提出遏制欺诈行为的对策。 关键词：房地产交易； 开发商； 欺诈 中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： Abstract: with the rapid development of real estate industry in our country, some real estate development enterprises and intermediary organizations to house property for objects for investment, in real estate transaction process damage the interests of the consumer, and the society a bad influence. This article is to the current real estate developers and intermediary agencies fraud is analyzed, and the countermeasures of containment fraud. Keywords: real estate trade; Developers; fraud 近几年我国对社会经济制度和结构产业进行了调整，房地产业得到了迅速发展，而约束房产开发的相关法律制度还没有得到完善，在这种社会转型的特殊时期，一些房地产企业与中介机构相勾结，欺诈消费者谋取利益，而这种欺诈行为危害面非常广，动辄几十户甚至上百户，不仅使购房者的心血毁于一旦，而且对社会稳定产生一定影响，因此，在房地产交易过程中，国家有关部门应该加强监管，购房人应该加强购房法律意识，一方面力争防范于未然，另一方面，对于已经形成的欺诈事实，应该冷静处理，将个人损失降到最低。下面笔者根据多年来的实践经验，对商品房交易中的欺诈类型进行总结，并提出防范欺诈的一些建议。 一、商品房交易中欺诈行为的类型 我国法律规定，商品房交易是指商品房所有人对房屋的所有权进行处理的行为。处理的具体形式有商品房买卖、租赁、赠予、互换、典当等。而在这些交易中往往会出现欺诈行为，如一方当事人故意告知对方虚假情况，诱使对方当事人做出错误的决定，完成商品房的交易行为。商品房交易中发生的欺诈行为根据不同的标准可以分为不同的类型。 （1）根据欺诈的主体不同，可以分为开发企业的欺诈行为、购房人的欺诈行为、抵押人的欺诈行为、承租人的欺诈行为。而这些欺诈行为都有一个共同的特点：当事人利用各类手段隐瞒商品房的某些信息，诱导对方当事人完成商品房的交易。 （2）根据商品房交易的客体不同，欺诈行为可以分为“一手”商品房交易欺诈行为；“二手”商品房交易的欺诈行为。而“一手”商品房交易欺诈是指开发企业通过隐瞒无预售许可证、无土地使用权属证书、无合法规划手续销售的情况下，对购房人进行欺诈；而“二手”商品房交易欺诈是指通过“一手”商品房交易获得商品房产权的购房人或其他权利人，在隐瞒商品房的基本情况下，诱使对方购房人与其交易的行为。 （3）根据商品房交易时欺诈行为的具体实施方式不同，可以分为一房多卖的欺诈；虚假广告欺诈；隐瞒小区规划的欺诈；隐瞒面积的欺诈；虚假抵押的欺诈；擅自转租的欺诈等。 二、房地产交易过程中的欺诈行为 1、开发商的欺诈行为 （1）开发商为了获得利益最大化，对房屋建设的文件进行随意更改，导致房屋建造的质量差，或者房屋建造导致整个城市建设的整体规划遭到不同程度的破坏。为了服从整个城市的规划，一些小项目的建设被忽略，如公共设施建设、规划绿地被改为他用；施工中存在偷工减料、使用不合格环保要求的材料；水电配套施工存在较大质量问题等。开发商通过这类欺诈行为获得了高额利润，损害了购房人的合法权益。 （2）开发商售房过程中，隐瞒某些重要的信息，设置重重陷阱，误导消费者。这里的陷阱主要指房地产广告和房地产合同相差甚远。通过有关调查显示，90%的购房者对楼盘的了解是通过地产广告，开发商利用这种情况，在广告上大做文章，在广告语中动用大量的优美词句，利用丰富动情的文字及图片引诱消费者购买，而房地产合同中描述的却是另外一回事，并且消费者缺乏相应的专业知识，在购房过程中未能检查房地产商的售房资格，不能辨别房屋附加值是否虚构等问题，最终落入房地产商的圈套中，导致自身利益受损。在合同方面，开发商往往隐瞒一些重要的信息，如房屋已抵押或售予第三人，无房屋预售许可证明或提供虚假证明等，导致购房人的居住权益受到损害。另外，购房人所购房屋的面积与地产商提供的面积有一定的差距，对于消费者来说使用面积、均摊面积、公摊面积、套内面积几个概念不能区分，给开发商可趁之机。 2、中介组织的欺诈行为 随着房地产的快速开发，各个城市也涌现出了大量的中介服务机构。一方面这类房产服务机构方便了购房人的选择，为房地产商和购房人搭建了一个沟通桥梁，大多数的中介还是遵守法律法规诚信经营，促进了房产交易又快又好的发展；但是由于房地产中介机构起步很晚，相关法律法规不健全，有些中介机构就是利用这类漏洞进行欺诈交易，损害了消费者的合法权益。房地产中介交易存在欺诈行为主要表现在以下几个方面： （1）无牌照、假牌照经营；超出经营范围或进行非法异地经营；有些中介利用他人的从业资格申请注册公司等； （2）中介机构刊登的广告缺乏真实性、合法性和准确性，利用各类噱头吸引消费者的眼球，而未对对房产特点等进行注明； （3）中介机构打着报销的幌子，隐瞒委托人与第三方进行交易，获得不正当的利益； （4）中介机构利用自身优势，利用消费者不懂得交易细节和相关法律的情况，在合同上玩起文字游戏，制定不合理不公平的规定，或者任意篡改自身的义务，导致消费者的利益受到损害。 三、如何遏制与防范房地产欺诈行为 房地产市场由于众多的欺诈行为存在，为了避免购房人的利益受损害，如何有效的防范各类房地产交易的欺诈行为，保证房地产市场健康快速发展，现提出以下几点意见： 1、遏制交易中的欺诈行为 （1）重视诚信，政府有关部门应不断建立完善购房相关法律，规范房地产企业和中介机构的交易行为，以助重建房地产行业的诚信。 （2）发挥政府职能和行业协会功能，通过对房地产企业管理人员进行相关诚信文化教育，对其进行理论实践相结合的系统化学习，让他们认识到诚信是无形资产以及丧失诚信所带来的后果。 （3）加快建立健全房地产的相关规章制度，如惩罚性赔偿制度、产权保险制度和不动产登记公证前置制度，以共同规范房地产交易行为，充分保障消费者的切身利益。 （4）加强社会舆论监督，将新闻舆论与社会公众的监督结合起来，一方面鼓励监督者充分发表意见，一方面鼓励新闻媒体积极参与，报道宣传诚信建设的正面例子，推广良好经验。而对于房地产行业交易中的有违道德和法律的行为加以曝光。 （5）严格规范房地产中介组织，提高中介机构市场准入门槛，如提高从业企业资质与从业人员资质的认证；完善有关中介服务相关的法律法规，以经济与法律手段加以制止不正当竞争，严肃处理违法行为，为房地产中介服务提供优质的服务平台，创造良好的发展环境。 2、防范交易中欺诈行为方面 （1）针对房产交易中容易出现的各类问题，有关部门应该提醒消费者进行注意，必要时可以制定相关宣传手册，免费发放给购房者；有条件的地方可以建立房产交易知识宣传网，方便消费者浏览，加深房产交易注意事项的认识。 （2）消费者在购房前，应该查看中介机构的营业执照、职业资格证书等相关证件，保证中介机构合法有效。 （3）凡是在房地产中介广告和宣传手册上出现的内容应该作为合同的附件进行保存，以约束对方的行为，对于房屋的“可转产权”需要向房地产管理单位进行核实，并于合同中约定若有误，不需要承担赔偿责任，如果中介不同意这条条款，消费者就应该特别注意防止上当。 四、结束语 由上述的剖析来看。房地产开发商与中介机构在营销过程中所采取的欺诈行为越来越多，形式也呈现多样化。国家管理部门在不断建立与完善法律法规的同时，应采取动态跟踪的方式进行监控，严格审批中介服务机构的准入并不定时