物业公司中央空调运行保养管理制度

二十产权制度中央空调运行维护管理系统编制人员日期，2015.01.01审计日期，2015.01.01同意日期，2015.01.01修订记录日期，修订状态修订修订者评论者批准人1.目的保持设备良好性能，确保中央空调主机、水泵等正常运行。2.适用范围适用于城市物业公司物业服务中心各类中央空调的运行和维护。3.责任3.1工程维护主管负责组织中央空调的运行维护计划，并监督工作的实施。3.2工程维修部负责中央空调的运行和维护。4.方法和过程控制4.1中央空调的操作要求4.1.1机组启动前编制运行计划，包括人员安排、外包工作安排、节能管理要求等。停机后，准备一份运行总结报告，包括机组的运行、维护和成本。4.1.2冷水机组设备、电机和水泵应严格按照说明书操作。4.1.3先打开循环水泵，等待管网压力正常。4.1.4打开主机控制面板。4.1.5所有技术参数正常后，做好空调运行记录。4.2水泵的运行4.2.1在开车和运行过程中，如发现水泵过热、漏水、振动、发热、噪音等水泵异常情况，应及时停机检修。4.2.2最高轴承温度不得高于80，轴承温度不得高于环境温度40以上。4.2.3如果密封圈和叶轮之间的间隙超过0.5毫米，应更换新的密封圈。4.2.4冷却塔、冷水机组设备、电机和水泵应严格按照说明书操作。机组在不同季节启动时，应对冷水机组进行调试，冬季在冰冻地区采取防冻措施。4.2.5冷却水流量开关和冷冻水流量开关(或其他传感器)应稳定可靠，输出参数应符合冷水机组的要求。4.3水泵的维护4.3.1季度：轴承润滑：检查地脚螺钉和主连接螺钉是否松动。4.3.2每半年检查联轴器固定螺栓和套管胶的磨损和振动情况；检查手动闸阀和止回阀的工作状况和紧密度，确保运行可靠；三相电机相间和接地的绝缘检测；配电柜的电气维护，主、辅接触器的联系维护，检查控制联锁装置的可靠性。4.3.3每月运行720小时泵转换后：4.3.4检查所有运动部件的磨损和润滑情况；4.3.5检查密封，测量并记录叶轮密封圈的密封间隙。4.3.6检查泵叶片和泵壳的腐蚀情况，清洗泵叶片、泵壳和机架的内外表面，进行除锈和油漆维护。4.3.7检查每台仪器的准确性和可靠性。4.3.8检查和维护所有附件阀门和电子设备，确保正常运行。4.3.9电机应进行年度检修和维护；4.3.10每月检查过滤网并定期清洗，确保供气效果。4.3.11重要部门有防鼠防虫措施和防护措施，如滤网清洗。4.4空调主机的维护4.4.1日常巡视和开/关操作记录4.4.2压力表读数正常。4.4.3启动期间的检查和测试。4.4.4阀门开关位置是否正常。4.4.5空调主机无异常声音，散热效果好。4.4.6风机盘管、风口、翅片等。应至少每六个月清洁一次；中央空调新回风机组的过滤网应至少每10天清洗一次。4.4.7每月进行线路检查和线路紧固。4.4.8每月进行水质检查和冷却水更换；根据当地环保或卫生部门的要求循环冷冻水进行检验和年度水质管理，由收购方出具确保符合要求的水质测试报告。4.5日常工作4.5.1每日派特4.6.4根据泵的用途更换密封填料。4.6.5每年应对空调主机进行全面维护，并制定设施设备维护计划。4.6.6冷却塔内的填料应在3-5年内更换。冷却塔的噪声应小于65dB。应采取措施防止老鼠和昆虫。滤网应干净。冷凝水应畅通。旋转部件不得有异常噪音。冷却水和冷冻水的年度检验报告应完全删除。5.规章制度5.1本指引由XX地区物业管理部质量监督小组负责解释和修订。5.2本指引自发布之日起实施。6.支持文件不7.相关记录7.1 设备/设施日常巡查记录表 CRWH-WY-PZ-LV2-035