理财学原理第五章居住规划

理财学原理,2016年9月,第五章居住规划,2,居住规划,第一节房地产投资基础第二节房地产价格的构成及影响因素第三节房地产估价第四节居住规划第五节婚姻与居住,3,一、房地产的基本概念二、房地产的形态三、房地产的特性四、房地产的分类五、房地产投资的风险,第一节房地产投资基础,4,一、房地产的基本概念,房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。在实际经济生活中，房产和地产有着不可分割的联系，尽管其权属关系可以不一致，但作为其实物形态的反映，房屋和土地是紧紧地结合在一起的，因此，人们习惯上将房产和地产合称为房地产。,5,二、房地产的形态,（一）土地土地是指地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素。（二）建筑物建筑物一般是指直接供人们在其内部进行生产、生活或其他活动的场所，是经人工建造，由建筑材料、购配件与房屋设备(如给排水、房暖、煤气、消防、通讯等)组成的整体物，如住宅、商场、工业厂房以及其他各类用房等。,6,三、房地产的特性,（一）房地产区位的固定性（二）房地产形态的异质性（三）房地产使用的耐久性（四）房地产供给的有限性（五）房地产产权的可分割性（六）房地产的保值增值性,7,四、房地产的分类,按用途划分：居住、商业、仓储、特殊按开发程度划分：生地、毛地、熟地（“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”）、在建工程、现房按建筑高度（层数）划分：低层、多层、小高层、高层、超高层,8,五、房地产投资的风险,（一）购买力风险（二）流动性和变现性风险（三）利率风险（四）交易风险（五）自然风险（六）政治和环境风险,9,第二节房地产价格的构成及影响因素,一、房地产价格的构成二、房地产价格的影响因素,10,一、房地产价格的构成,（一）房地产价格构成的基本要素（二）房地产价格构成的其他要素,11,一、房地产价格的构成,（一）房地产价格构成的基本要素土地价格（使用费）前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用管理费用（以前项之和为基数，按一定比率估算和提取）销售费用利息税费利润,12,一、房地产价格的构成,（二）房地产价格构成的其他要素房屋装修费建筑区位、楼层和朝向差价房屋的折旧和完好程度,13,二、房地产价格的影响因素,（一）政治因素（二）社会因素（三）经济因素（四）自然因素（五）其他因素,14,第三节房地产估价,一、市场比较法二、成本逼近法三、收益法,15,一、市场比较法,市场比较法，是指将待估价房地产与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，以修正后的类似房地产已知价格估算待估房地产价格的方法。,16,一、市场比较法,（一）选用市场比较法的前提条件一个活跃的房地产市场比较指标、技术参数可搜集（二）市场比较法的具体步骤搜集资料（市场交易案例）选择比较实例（应不少于三宗）比较项目的修正（交易情况、时间差异、区位、微观因素等）计算待估房地产价格,17,一、市场比较法,计算待估房地产价格：某一宗房地产经过筛选取出三个交易实例，根据三个实例修正得出待估房地产的价格分别为100万元、110万元和130万元，该房地产的价格估计结果可以采用以下方法：1、算术平均法：（100+110+130）/3=113.3万元2、加权平均法：假设上述三个交易实例的权数分别为30%、50%、20%，则该房地产的价格为100*30%+110*50%+130*20%=111万元3、取中位数：在三个交易实例中取中间的数据：110万元。,18,二、成本逼近法,成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估。,19,三、收益法,收益法就是将待估房地产的预期收益折现到估价时点并进行累加，以此估算待估房地产价格的方法。,20,第四节居住规划,一、居住规划的流程二、租房与购房决策三、购房规划四、购房的步骤五、租房,21,一、居住规划流,22,二、租房与购房决策,（一）租房与购房的优缺点（二）租房或购房的决策方法年成本法（三）租房或购房的决策方法净现值法（四）租房购房决策影响因素,23,（一）租房与购房的优缺点,租房优点资金运用自由，便于应对家庭收入变化有较大的迁徙自由度无需考虑房价下跌的风险房屋损毁风险由房东承担有能力享受更大居住空间税负较轻,购房优点抵御通货膨胀强迫储蓄积累实质财富提高居住质量增强信用满足拥有自宅的心理效用居住效用与资本增值的机会,租房缺点无法运用财务杠杆追求房价差价利益面临非自愿搬离的风险面临房租上涨的风险无法自主装修房屋,购房缺点缺乏流动性：较难变现，应急时容易被迫降价维持成本高：装潢的投入意味着较高的维持成本房屋贬值的风险：房屋损毁、市场价格下跌或者由于社区管理不善造成的贬值,24,（二）租房或购房的决策年成本法,25,案例,王先生看上海一套90平方米的某房产，房子可租可售。若租房，房租每月2800元、押金2个月；若买房，总价135万元，可获得95万元，利率6%的房屋贷款，首期40万元(假设押金与首期机会成本以一年期存款利率3%计算)。租房年成本：280023%+28001233768元购房年成本：4000003%+9500006%=69000元租房年成本33768元比购房年成本69000元低，每年少支付35232元。,26,（三）租房或购房的决策净现值法,净现值法是指考虑在一个固定的居住期间内，将租房以及购房的现金流量还原至现值，然后比较两者现值的方法。比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算。,27,案例,王先生最近看上了一套某小区的房子。该房子可租可售。如果租，房租每年40000元，房租年初支付，租期5年，押金10000元，房租每年调涨5000元。如果购买，总价700000元，王先生可以支付300000元首付款，另外400000元拟向某银行借款，利率6%，期限10年，采用等额本金还款方式；另外，购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居住5年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是购房?（王先生的年平均投资收益率为4%）,28,案例,如果王先生租房，则第一年年初必须支付押金10000元，以及租金40000元，即租房第一年年初的净现金流是-50000元，之后每年房租上涨5000元，第五年年末收回押金10000元，租房的各年净现金流见下表。,29,案例,租房的净现金流,30,案例,如果王先生购房，则第一年年初需支付首付款300000元，装修费等100000元，净现金流是-400000元，如果采用等额本金还款方式，则第一年年末需偿还贷款本金400000/10=40000元，需支付利息400000*6%=24000元，所以，第一年年末净现金流是-64000元。第二年年末需偿还贷款本金40000元，需支付利息（400000-40000）*6%=21600元，第二年年末净现金流是-61600元。以此类推，第三年年末需偿还本利和59200元，第四年年末需偿还本利和56800元，第五年年末需偿还本利和54400元。另外，第五年年末如果按原购买价出售房屋，可获得700000元，同时需偿还银行剩余贷款200000元，因此，第五年年末净现金流是-54400+700000-200000=445600元，购房的各年净现金流见下表。,31,案例,购房的净现金流,单利与复利的终值、现值,单利因子,复利因子,用终值除以利率因子可得到现值,终值等于现值乘以利率因子,现值比终值小,现值系数,终值系数,1/(1+i)n,复利因子,单利因子,1/(1+in),33,案例2,王先生租房的净现值是：王先生购房的净现值是：,其中NPV为净现值t为年份数CFt为各年的净现金流i为折现率。,可见，租房的净现值-231461元大于购房的净现值-231461元，王先生租房更划算。如果房价5年后涨至726719元，即涨幅达到3.85%，则购房更划算。,34,案例2,租房的净现值,35,案例2,购房的净现值,36,（四）租房购房决策影响因素,37,三、购房规划,（一）购房规划的流程（二）购房能力计算可买总价多少的房屋（三）购房能力计算应有多少储蓄,38,（一）购房规划的流程,列出需要居住的面积与期望居住地区的价格,决定购房目标当前的总价,估算房价成长率,估算购房时的房屋总价,可配置在购房上的资产与储蓄的比例,计算该投资的终值是否足够支付届时自备款,计算购房后每月储蓄是否足以负担房贷本利摊还额,资产应如何配置才能达到所需的投资报酬率,一次性投资,每期储蓄额,投资复利终值,储蓄年金终值,首付款,贷款后偿还,若干年后买房,39,（二）购房能力计算可买总价多少的房屋,现有资源三年后可筹集多少钱？,现有资源三年后可筹集多少钱？,此储蓄能力能借多少钱？,函数参数FVRate6%Nper3Pmt-3Pv-10Type=21.46,函数参数PVRate7%Nper20Pmt-3FvType=31.78,此储蓄能力能借多少钱？,40,（三）购房能力计算应有多少储蓄,函数参数PMTRate6%Nper5Pv0Fv18Type=3.19,函数参数PMTRate7%Nper20Pv42Fv0Type=-3.96,41,四、购房步骤,（一）买房的知识准备（二）搜集、分析房地产信息（三）购房（四）签单与过户（五）验收与入住,42,五、租房,（一）租房的类型政策性租赁房廉租房两限两竞房居民住房（二）房屋租赁流程确定租哪类房寻找房源信息联系房东和看房签订合同,43,第五节婚姻与居住,一、概述二、婚前购房三、房产分割,44,一、概述,结婚时是买房，还是租房，当事的年轻男女双方的想法会有差异。不同时代，对婚姻居住的期待是不同的。不管发展到哪个时代，婚姻都是以感情为基础的结合。,45,二、婚前购房,男方全款买房男方家长支付购房首付款男女双方共同买房,46,三、房产分割,如果房产是夫妻共同财产，则在某种情况下会发生房产分割的情况。夫妻共有财产一般应当均等分割，必要时亦可不均等，有争议的，由人民法院依法判决。（一）房产分割的种类（二）房产分割的路径（三）房产分割的方法,47,（一）房产分割的种类,1、婚内财产分割情况下的房产分割婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。2、离婚财