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文档简介

房地产开发项目资金筹集,1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式;2.熟悉房地产开发贷款的风险管理;3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类.,本章学习要求,天马行空官方博客：,1.1房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资金的筹集。,1房地产开发项目资金筹集的概念,5.资金增值性较强,1.资金占用量大,2.资金占用时间长,3.资金使用的地域性,4.资金缺乏流动性,6.资金的高风险高收益性,房地产开发项目资金使用的特性,1.2房地产开发项目资金使用的特性,1.安全性原则,2.经济性原则,4.盈利性原则,3.可靠性原则,1.3房地产开发项目资金筹集的基本原则,从融资主体上,房地产企业融资,房地产项目融资,从融资渠道上,直接筹资,间接筹资,从资金偿还特性上,其他分类方式,权益筹资,债务筹资,1.4房地产开发项目资金筹集的分类,2房地产开发项目资金筹集的主要方式,债务资金筹集,资本金筹集,股票筹集,债券筹资,信贷资金筹资,债券筹资,债券筹资,抵押贷款,信用贷款,2.1自有资金筹集,2.2商品房预售,2.3债务资金筹集,1.住房抵押贷款证券化,2.房地产投资信托,把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险,信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资凭证或股票的方式受托投资者的资金，用于房地产的投资或房地产抵押贷款投资。,内部认购,承包商垫资,通过该方式往往可获得部分预售收入，但是内部认购时一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护,开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。,2.4房地产金融创新,2.5其他方式,3房地产开发贷款的风险管理,1.贷前管理,企业评价,项目评价,担保方式,贷款综合评价,企业资信评价,房地产开发资质及开发经验,政策法律许可条件,项目基本情况,市场分析结果,财务评价指标,保证,抵押,质押,3.1银行对房地产开发贷款的风险管理,(1)认真安排资金的使用计划,加强工程建设阶段的成本管理,降低开发项目成本,减少财务风险的发生,从而合理利用金融机构贷款,充分发挥贷款效益;(2)开发商获得的金融机构贷款,是根据开发项目估算的资金需求量和开发计划筹集的,只能用语指定的所贷款项目,不能挪用于其他项目或其他用途,开发商在项目开发过程中,要加强贷款资金运用的严格监控和管
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