农村承包土地论文关于农村承包土地的经营权抵押价值评估论文范文参考资料

农村承包土地论文关于农村承包土地的经营权抵押价值评估论文范文参考资料 （建行云南省分行风险管理部，云南 昆明 650021） 【摘要】金融机构积极贯彻落实国家的政策要求，切实把握农村 _机遇，契合农业集约化、规模化发展的需要，开办了农村承包土地的经营权抵押贷款。农村承包土地的经营权抵押价值评估的合理性和有效性就显得尤为重要。本文是从评估方法的角度，对农村承包土地的经营权抵押价值评估进行了探讨。 【关键词】承包土地 经营权 抵押价值 评估 研究 农村承包土地的经营权抵押贷款作为一种农村普惠金融措施，对创新农业生产经营方式，提升农业综合生产能力、拓宽“三农”融资渠道，缓解农户和企业融资抵押担保难的问题都具有深远的影响。金融机构积极贯彻落实国家的政策要求，切实把握农村 _机遇，契合农业集约化、规模化发展的需要，加大对“三农”领域的金融支持力度，开办了农村承包土地的经营权抵押贷款。 农村承包土地的经营权抵押价值评估既是金融机构贷前审查的必要程序、合理确定贷款额度的依据，也是维护金融机构信贷资产安全，防范风险的防线。 农村承包土地的经营权，是指通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，或者以转包、出租、互换、转让、入股等其它符合有关法律法规和国家政策规定的方式，取得的农村承包土地经营权并享有占有、使用、收益和一定处分的权利。 农村土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权。法律规定，农村土地承包经营权仅限于从事农业生产，无权将土地经过开发用于非农业生产。 农村承包土地的经营权价值不能等同于农用地的价格。农村土地承包经营权作为用益物权，进一步衍生出了承包权和经营权。*办公厅、 _办公厅关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见（xx年11月20日）提出的“坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转，坚持家庭经营的基础性地位，积极培育新型经营主体，发展多种形式的适度规模经营，巩固和完善农村基本经营制度”。农地使用权的流转仅仅是把土地的使用权转让给其他经济主体使用。农村土地的承包权是不能转让的，农地使用权流转的表现形式是经营权的转让。 农村承包土地的经营权抵押价值评估，应遵循农村承包土地的经营权合法取得、产权关系明晰并经登记、不改变土地所有权性质、符合土地用途规划管制等基本要求，有符合规定的承包与转包合同、权属登记证明等。 农村承包土地的经营权抵押价值需要依据市场水平确定，其价值类型是市场价值，但是由于要考虑到农村承包土地的经营权变现的因素，对价值的确定应持保守原则。 根据农村承包土地经营权类型、租金缴纳方式、流转市场发育等情况，选用适当的评估方法进行评估测算。目前，农村承包土地的经营权评估所依据的标准主要是农用地分等、定级规程、农用地估价规程两部国家标准，一些开展土地承包经营权流转、抵押试点的地区也发布了当地的价值评估办法和指导意见，一些金融机构也制定了承包土地的经营权抵押价值的评估方法和规定。但是目前缺少全国性的土地承包经营权估价准则或技术指引，农村承包土地的经营权评估理论及技术支撑供给不足。 农用地价值评估的方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法等，每一种估价方法都有其特点和局限性，选用什么样的方法，需要根据具体的情况确定。收益还原法是将待估农用地未来各期正常纯收益（地租）以适当的土地还原率还原，从而估算出土地价格的一种方法。市场比较法是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。 目前农村承包土地的经营权交易市场尚不完善，与估价对象类似的交易案例不易获取，绝大多数承包土地的经营权以出租方式流转，转让、转包情况很少，市场的特殊性决定了成交案例收集难度大。成本逼近法适用于经过未利用土地开发或土地后的农用地价格评估。一般来说，土地价值由市场供求决定，而非开发成本。如果在地理条件恶劣的区域开垦出一块贫瘠的农用地投资巨大，若按成本逼近法很容易估出高价，但这种价格在市场中很难实现，开发成本高不代表土地的价值高。 应用收益还原法的前提条件是：第一，被评估农村承包土地的经营权的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；第二，农村承包土地的经营权拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量；第三，被评估农村承包土地的经营权预期获利年限可以预测。 从农村承包土地的经营权抵押价值评估的目的看，农村承包土地的经营权抵押价值评估是为金融机构确定贷款额度提供参考依据。价值评估过低，会导致融资额度的减少，无法满足经营主体扩大再生产需要，也容易导致农民利益受到损害；如果评估价值过高，会放大融资风险。因此，农村承包土地的经营权抵押价值评估重点应放在对其未来收益的货币预测上，选用收益还原法对其进行评估是最适当的。 按照收益还原法的评估原理，农村承包土地的经营权抵押价值V是在承包土地经营权剩余流转年限n年内，农村承包土地的经营权经营每年的预期收益额A（为方便计算预期收益按每年不变考虑），用适当收益还原利率Y折现后，累加得出的评估基准日的收益现值。其评估的基本公式为： 从上述估价公式看，影响农村承包土地的经营权抵押价值的三大因素是剩余流转年限n、经营权的年预期收益额A和收益还原利率Y这三大因素，其中经营权的年预期收益额A在农村承包土地的经营权抵押价值的评估中都具有较大的不确定性。 (1)剩余流转年限n。按照农村土地承包合同、农村承包土地经营权证以及农村承包土地经营权流转合同等权属证明资料确定。 (2)年预期收益额A。农用地的收益应根据估价对象收益能力结合区域平均收益能力计算。农地的费用主要包括土地开开发费和农业生产每年经常性费用。如当地政府有发布土地平均收益和费用水平，可作为估算参考。另外，土地承包费用或租金应计入农地费用。 (3)收益还原利率Y的确定。具体测算农业用地收益还原利率时，一般可以采用“安全利率+风险调整值”的方法进行测算。评估农村承包土地的经营权抵押价值时可按贷款合同利率确定。这是因为收益还原利率也称为报酬率，对于金融机构而言，发放贷款的回报就是贷款利息。 农村承包土地的经营权抵押贷款是新生事物