房地产估价师-房地产评估培训PPT课件

房地产评估教育，房地产评估，第一节房地产评估概述，第二节房地产价格，第三节房地产评估的成本法，第四节房地产评估的收益法，第五节房地产评估的市场法，第六节房地产评估的剩余法，第一节房地产评估概述，第一节房地产特性土地的特性房地产市场的特性。(a)土地特性1，土地的自然特性(1)数量有限(不可再生)供应弹性不足(2)位置不可移动(3)效用持续性价格上涨趋势(4)效用差异(不可替代)，决定，2，土地房地产市场的区域和不完全性2、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的缓慢反应(供给低于需求弹性)、二、房地产评估的原则1、法律原则2、最佳使用原则3、区域和地段原则4、区域和地段原则3、房地产评估程序(a)委托、明确评估的基本要点1 明确评估报告提交日期(2)评估工作计划和技术方案开发(3)现场调查和数据收集(4)评估报价、提供评估结果和创建评估报告，第二部分房地产价格，第一部分，因为土地和建筑是以不同的方式组成的，所以房地产价格的特点。 土地是自然的产物，不是劳动的产物，所以其价格是地租的原金币。建筑物是劳动的产物，可以由生产费和利润组成。另外，在我国，地价是土地使用权价格，房价一般是指拥有价格。在房地产价格中，土地价格起着决定性的作用，因此理解土地价格的特性很重要。土地价格的特点是1、土地价格资本化2、土地价格主要由需求者决定3、土地价格呈增长趋势4、土地价格与土地用途相关(受政策影响)5、土地价格具有个别土地价格的特点很大程度上决定了房地产价格特征。第二，中国的土地所有权类型和土地使用权价格体系，(a)我国的土地所有权类型体现了拥有和转让、拥有和转让不属于土地二级市场交易所有的使用权的系统中的国有土地所有权和使用权。1 .根据国家规定：但是两者的地位并不平等。农村集体所有地不能直接转让其使用权。国家征用后必须转让。土地使用权是无形资产(对物产权)，其价值取决于其载体土地的特性和条件。前者意味着无报酬取得的土地使用权。其权益不同于后者，主要没有使用权的年限规定。不能单独转让、租赁、抵押。2 .土地使用权转让土地使用权转让是指国家将土地使用权作为土地所有者转让给土地使用者一段时间后土地使用者向国家支付土地使用权转让金的行为土地使用权出让可以采取协议、投标、拍卖三种方式。最大寿命规定：70年，行业50年，门、教育、科、威、体50年，业务等40年，合并或其他50年。土地使用权的权益转让：可转让、租赁、抵押。土地使用权使用期限到期后，土地使用者可以申请更新。否则，国家将以无报酬收回土地使用权。(b)中国土地使用权价格体系，1、基准土地价格城市大面积土地平均地价2、校准土地价格基准，特定地块在特定使用期限内确定价格。3、初步价格转让是政府转让土地使用权时根据土地转让年限、用途、房地产市场情况等规定的转让对象地块的最低价格。4、转让价格土地使用权所有者出售或租赁土地使用权。5、其他价格上述1-3是土地一级市场价格，由政府垄断定价。4 5是土地二级市场价格，价格由市场竞争决定。第二，房地产价格分类，(a)土地价格，建筑价格，房地产价格，(b)总价格，单位价格，楼板土地价格楼板土地价格=总土地价格建筑面积楼板土地价格=土地单价容积率案例7，投资者脸a，b两块土地。a土地的容积率为5，单价为平方米/1000元。乙支的容积率为3，单价为800元/平方米。如果两块土地的不同条件相同，投资者选择哪块土地投资更经济？第三，影响房地产价格的因素，(a)一般因素1，社会因素2，经济因素3，政策因素(b)区域因素1，事业繁荣度2，道路无障碍3，交通便利4，设施完备性5，环境质量状况对不同性质的地区可能略有不同。(c)个别因素是指影响特定房地产价格的因素，可以分为影响土地的个别因素和影响建筑物的个别因素。1、影响土地价格的个别因素2、影响建筑价格的个别因素、第三节房地产估价的成本法、第一、基本思路和基本公式评价值=再开发价格-损失是从费用消耗的角度评价房地产价值的，所以首先要了解房地产的价格构成。第二，适用范围主要适用于不产生现金流量(利润)、几乎没有交易案例的公益房地产。也有不计算损失的新建房地产。值得注意的是，土地价格主要是由效用而不是成本决定的，因此成本法在评估土地价值时限制了其适用范围，尤其是商业用地。但是单纯评价建筑物价格的时候，成本法更合适。第三，在新开发地评价中，成本法的操作阶段(1)新开发地价格=开发对象土地收购费用土地开发费管理费投资、税费开发利(2)土地价格=土地收购费土地开发费税利息收益土地增值利，(a)开发对象土地收购费由土地使用权取得情况决定。分配或支付出纳吗？农村取得土地使用权，还是村取得土地使用权。1.在农村取得土地(1)国家征用集体土地向农村集体经济团体支付的费用包括土地补偿费、地面附着物和青年墓碑补偿费、安置补助费等。(二)向政府支付的土地使用权转让。2、在城市取得土地(1)为取得使用的城市土地，向原土地使用者支付的拆除费用。(二)向政府支付的土地使用权转让。(b)土地开发费用1、基础设施建设费用2、公用设施建设费用(c)预计管理费用(4)投资利息估算注意：(1)无论是自有资金还是借入资金，都要计算利息；(2)利息基准=土地收购成本土地开发成本管理费(3)土地收购成本和开发成本的利息根据开发时间分别计算。如果开发费是均匀投资，则按投资时间的一半计算利息。(e)估算税(6)估计投资收益率的标准可以是土地收购费和土地开发费(包括管理费)，也可以是开发后土地的地价。*注意使用的利润率的含义。土地增值收益确定一个地块的面积为80000平方米，通过城市土地转让取得。转让金为20万元/无，拆迁费为30万元/无，开发费为3亿元/平方公里，其他费用(包括税费)为5万元/无，土地开发周期为2年，一年内开发费的40%，目前市场对房地产开发的投资回报率为10%，1、土地购置成本估算土地购置成本=遣散费拆迁成本=20 30=50万元/无=750元/平方米2，土地开发成本估算土地开发成本=开发费其他成本=3亿元/平方公里5万元/无=300元/平方米75 投资利息=750(1 6%)2-137540%(1 6%)1.5-137560%(1 6%)0.5-1=92. 第四，新的房地产评估运行阶段，新的房地产价格=土地收购成本土地开发成本建筑建设成本管理成本投资利息销售税普通利润新的建筑价格=建筑建设成本管理成本投资利息销售成本开发收益，(a)土地收购成本估算，(b)土地开发成本和建筑建设成本(开发成本)1，调查设计和转移项目成本2 开发流程的税和其它间接费用(c)估计管理费用(2)可以合并到计算中(4)投资利息估计(5)销售税1、销售费用2、销售税和附加3、其它销售税(6)开发利润估计、5、以前的房地产是使用成本法评估的操作阶段，以及，(a)估计重置费用1。可以使用区际估算方法的土地重置成本不一定使用成本法，成本法更适合新开发的土地，因此也可以采用市场法。这里主要是估算建筑物的重置费用。2.两个重置成本(1)、恢复(Reproductioncost)(2)、更新(Replacementcost)注意：实际上，评估人使用更多重置更新的成本。3 .建筑重置成本通常通过两种方法计算：(1)根据建筑物各组成部分使用的材料种类、等级数量和所需人工的等级和数量等，根据建筑物各地区评估截止日期的各种单价，计算建筑直接费用，将建筑间接费用和适当的承包商利润相加后计算标准建筑费用，甚至计算承包商直接负担的附加费。(2)间接法在寻找与邻近地区或相同供应范围内的类似地区估计的建筑物类似的新建筑物的实际总成本和各组成部分的详细价格的基础上，进行适当修改后，寻求重建价格。实际估计通常需要进行分析、计算和修改，以计算新建筑每平方米建筑面积的标准成本，然后乘以要估计的建筑总面积。(b)估计损失，1，估计土地损失土地损耗率=寿命/法定寿命2，估计建筑损失类型损失(物理和化学因素)无形损失(社会经济因素)(1)耐久性寿命方法(寿命方法)如果耐久性寿命中的年折旧额相同，则建筑的年折旧为使用耐久性方法估计(配额方法)的现值。V=800000-1917=665600(元)非生产建筑的耐久性和残值率钢筋混凝土结构：60年，0%砖混凝土结构1等：50年，2%砖混凝土2等：50年，2%砖木结构1等(2)评分方法(观察法)新高=结构部分得分g装饰部分得分s设备部分得分b其他结构类型房屋新高分数修正系数库，标题钢筋混凝土5层建筑，评价者现场得分，结构部分80分，装饰部分70分，设备部分60分。 修正系数c=0.75、s=0.12、b=0.13、速率=(800.75 700.12 600.13)100100%=76.2%实际上倾向于以新的速率推导由年初至今法和分界法得出的最终加权平均值部分布局落后于时代、设备落后或风格落后于时代的建筑物，还应考虑功能贬值的因素。可以在新比例确定的基础上进行适当的降价修改。例如，某住宅重建价格为3万韩元，通过对结构、改造、设备的具体项目观察确认，新品种率为80%，但该住宅面积小，暗，厨房和卫生间小，不亮。分析和估计结果，决定在新比率下进行10%的折扣更正。v=3000080%(1-10%)=3000072%=216000(元)，4节房地产估价收益法，1，基本思路和阶段无限期：房地产价格=净收益/资本化率()，第三，各参数的估计(a)净收益必须是除去各种费用后的客观收益，而不是实际收益。因此，要计算客观总收益和客观总成本来获得。=(b)资本化率的本质：房地产投资的回报率(回报率)。查找与净收入、潜在收入、空等引起的收入损失、运营成本、有效总收入、运营成本、计算方法：1，收入和销售价格比率(市场法)类似的交易方案，通过交易方案中净收入和价格的比率获取至少三个交易案例。2，累计方法=资本化率类型：综合资本化率、建筑资本化率、土地资本化率。资本化率、无风险回报率、风险调整值，(3)确定收益期限，住宅建筑物的经济寿命单独评价土地使用权3354使用年限，(1)首先确定建筑物经济寿命下的收益期限，然后计算超过建筑物经济寿命部分的土地的价值。(2)假设未来收益无限。但是在计算净收入的时候，要减去建筑物的折旧费用和土地费用的摊销。4，收益法的计算公式，(1)区内综合评价房地产价格例，一家房地产公司于1999年5月转让了土地50年使用权，2001年5月在该区内建设了钢筋混合结构的写字楼，当时成本为每平方米3800元，经济耐久性期限为60年。目前这种类型建筑物的重置价格为每平方米4800元。这座建筑物的总建筑面积为12000平方米，全部用于租赁。当地对同一类型写字楼的租金通常为每天每平方米2.5韩元，空置率为10%左右，每年要支付的管理费用通常为年均租金的3.5%，房产税为租金重置价格的1.5%，财产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价格的0.2%，资本化率为6请根据这些资料评价2004年5月办公大楼的价格。，房地产价格=房地产净利/综合资本化率，房地纯利=房地产总利润-房地产总成本，房地产总成本=管理费保费