房地产市场调查报告蚌埠市蚌山区荣盛南山郦都

房地产市场调查报告蚌埠贻贝山荣胜南山奇都一、蚌埠市住宅市场概述第一班布什位于安徽省东北部，淮河中游，北京，淮南铁路交界处。贻贝很丰富，因此得名。河蚌山区、迂回区、回忆区、龙子湖地区4区和怀远县、奥赫县、九津郡3县。面积5832公里，2006年人口352.4万(道会市91.43万)(2008年道会市人口突破一百万)，民族主要是汉族。目前中心城市的建设区面积为99.7平方公里2、近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平摘要2010年蚌埠市主要经济指标：1、蚌埠市地区生产总值600亿元，全市社会消费品零售总额200亿元，社会消费品零售总额约占地区生产总额的33%。2、中央城市人口100万人。3、商业金融土地面积450公顷。4、中心城市人均零售面积达到0.8平方米。5、中心城市零售商店总营业面积达80万平方米。2020年蚌埠市主要经济指标：1、蚌埠市地区生产总值1000亿元，全市社会消费品零售总额519亿元，社会消费品零售总额占地区生产总额的50%以上。2、中心城市人口145万人。3、商业金融土地面积695公顷。4、中心城市人均零售面积达到1.0平方米。5、中心城市零售商店总营业面积达145万平方米。3、近年来蚌埠住宅市场发展特点，交易市场的具体特点安徽省蚌埠市住宅市场深度分析1.总体发展状况及特点2002年蚌埠市房地产开发总量138.66万平方米，住宅114.75万平方米，其中别墅及高档公寓开发22330平方米。房地产开发逐步走向成熟，城市地区逐步向周边扩张，其中东部的发展趋势最猛。随着住房市场的快速发展，住房需求和开发都稳步增长，房地产开发也出现了好转。1.1蚌埠市房地产一般概述1.1.1从98年成为蚌埠房地产业转折点的蚌埠1991年到2002年卖给个人的住宅面积走势图来看，孟加拉在1998年前和98年以后卖给个人的住宅面积上出现了相当大的差异。这表明，到1998年为止，正处于计划经济下的分房阶段，1998年住房改良剂出现了效果，房地产业进入了快速发展阶段。1.1.2住房开发量总体呈上升趋势，但根据大小较小的蚌埠统计年鉴，蚌埠房地产住房开发量如上图所示增加得比较平缓。1.1.3房地产开发量和销售量低的孟加拉是一个支付点，房地产年开发量只有100万平方米左右，商品房实际销售面积也不到50万平方米。与相同规模的其他相对发展的城市相比，差距很大。在一定程度上说明蚌埠市市场容量小，住房消化能力有限；这种市场状况对凤阳新城的住宅开发构成了考验。1.2蚌埠市旧城改造与二手房市场分析1.2.1间接住宅交易量高于新商品房蚌埠市房地产交易市场 2003 年 1-9 月份交易量信息表明，蚌埠市新住宅商品房交易量为2003年1-9月的11.44万平方米，间接住宅交易量为16.511.2.2城市拆迁活动中，二手市场继续增加，一手市场带动了蚌埠旧城的变化，2003年蚌埠旧城全面扩张，大面积拆迁，激活二手房市场，同时，拉动了一手市场的发展，绘制了本安住宅开发的美丽蓝图，继续加快了棚户区改造。1.2.3政策的介入促进了经济住宅的介入，蚌埠市的大面积拆迁，一方面控制了一手市场，另一方面因为市民住宅是问题，政府通过政策干预促进了经济住宅和低频住宅的介入，因此，有扩大可能性的消费市场的变化并不明显。1.3蚌埠市最近的房地产市场分布分为4区3组，但是房地产开发主要集中在东部、中部、西部和郊区，占的比例很小。三大板块形成了蚌埠房地产市场发展的基本格局，逐步形成了“以中区和东区为发展核心，继续向东发展”的市场态势。但是各地区的市场基础、稳健发展、经济水平、消费能力、发展定位等方面存在差异，因此判别房地产开发水平参差不齐。在建筑类型发生变化的情况下，小高层和别墅的高级产品进入市场，提高了整个房地产市场的平均价格，共同开发产品的附加值也提高了。这是影响蚌埠房价上涨的原因之一。外部开发者对蚌埠市场的推动带来了新的发展理念和高质量的产品，有力地推动了蚌埠房地产市场的发展。例如，浙江康城开发的“秦亚花园”楼窗质量相对好，价格位置高，因此周边地区和整个孟加拉的住房市场价格相应提高。形成了价格上的跳跃。投资成本的增加，产品质量的提高，同时投资的增加，建筑材料持续推进新的东西，质量也成为“更上一层楼”，投资成本随着更好的基础设施、更好的环境、支持、服务、项目质量的全面提高而增加。二、蚌埠市经济发展概况2.11经济发展速度(GDP分析，第三产业分析)2011年我市生产总值780.24亿元，按可比价格增长14.0%，其中第一产业完成增加值144.38亿元，增长4.3%。第二产业完成增加值384.88亿元，增长20.2%。第三产业完成增加值250.98亿元，增长10.8%。GDP增长率比地方平均水平高0.5个百分点，在全省排名第四。增长率自2005年以来首次超过全省平均值，创下了2005年以来的历史最高值。2.12金融和房地产消费市场居民生活水平和住房消费2012年6月，蚌埠市人民社会局统计厅公布了2011年我市城市非民间单位在职职工和国有经济单位主要行业职工平均工资额，金融业以每年人均收入53770元位居业界第一。2011年城市非民营企业的年人均收入为32533韩元，比上年增长了14.4%。全市国有经济单位在单位人均年收入3820元。全市城镇集体经济单位在职职工的年人均收入为24476元。此外，城市内其他经济单位的工作人员平均工资为26307韩元，年。我市18个国有经济单位主要行业中，金融产业、电力、天然气及水生产和供应业、批发及零售业在工资排名中居第三位。其中金融业以53770韩元/人、年平均工资位居第一。电力、煤气和水生产供应业5187元/人，年第二名；其次，批发和零售导致49765元/人，年。2011年在职员工年平均工资额40000元/人，年行业：制造业46101元/人，年；科研、技术服务和地质勘探行业43736元/人，年；运输、仓库和邮政行业41443元/人，年；信息传输、计算机服务和软件产业40967元/人，年。住宿及餐饮产业以15117元/人，年平均工资排在倒数第一。2.2阻力蚌埠市最近的房地产市场分布分为四区三县，但是房地产开发主要集中在东部、中部、西部和郊区，占相对较小的比例。三大板块形成了蚌埠房地产市场发展的基本格局，逐步形成了“以中区和东区为发展核心，继续向东发展”的市场态势。但是各地区的市场基础、稳健发展、经济水平、消费能力、发展定位等方面存在差异，因此判别房地产开发水平参差不齐。三、项目区域市场概述贻贝产地是蚌埠市的核心老城区。住房交易平均价格保持在比较稳定的水平，但是市内没有用于住房开发的大型地块，产品质量无法与板块抗衡，产品供应有点不足，分散在核心地区周围，版权市场的潜力不足，均匀性增长动力不足。依靠长期成熟的支持和地区，保持住房脱花量。3.1全面供应和交易分析交叉比略低，与供应低有直接关系。指标交易集数目交易面积(平方米)贻贝产地31632973全市销售2147占整个城市的比例是15%是15%交易价格分析第三季度平均价格比城市平均价格水平257元/平方米上涨快指标贻贝产地住宅交易平均价格(元/元)城市住房交易平均价格(元/元)差额第二季度3507345651第三季度37783521257差额15465第三季度贻贝产地数量价格趋势第三季度中，住宅交易仅限于产品供应和龙湖红山场(拆迁复原项目)的入学考试，住宅交易统一度呈下降趋势。3.11市场开发概述贻贝山区住宅供应和交易交易总额占城市份额和每月趋势交易总额占整个城市的比重比较低指标贻贝产地全诗占整个城市的比例交易金额11741万韩元78280万韩元16.5%每月总额趋势图统一价格上升，根据产品限制，交易总额持续下降区域供应住房供应少，补充不足地区第2季度新程序包数在第3季度添加新的软件包数量集数环比第二季度新面积在第3季度添加新面积面积循环系数蚌埠市531200-38%5760917974-32%全诗29311488-51%-30%可销售数量房屋可销售量低，多种商品未订购销售，市场诱导力弱地区第二季度可销售集第三季度可销售集集数环比第二季度可销售面积第三季度可销售面积面积循环系数蚌埠市1041925-89%11万12千平方米9.62万平方米-87%全诗57075048-12%60万1000平方米52万3千平方米-13%预测库存清除周期各地区住宅每月的脱花速度与市内市场平均相比差异较大，产品脱花周期较长。地区可销售集2009年平均月销售额预计脱化学周期可销售面积2009年平均月销售面积预计脱化学周期全诗50489575.3(月)52万3千平方米10万平方米5.23(月)蚌埠市9256614个月9.62万平方米0.67万平方米14.3(月)第三季度区域住房交易排名拆除复原项目龙湖红山场交易较多，其他事业交易惨淡。专案名称交易集数目交易面积交易总金额龙虎弘艺山庄716，974.0325，075，239.00滨江海滩花园333，687.8112，725，759.40清代生物技术研发中心272186.2111，206，696.27玫瑰花园131，182.853，978，984.36臆断的老乡111，077.294，437，879.00洪都花园6664.762，293，540.00香邑明园5490.88淮上5244.721，524，412.00西香门第3620.013，120，524.003.12市场交流活跃的原因目前房地产业对经济社会发展的需要越来越多的多元和迫切，国民对房地产交易事业的要求也越来越高。随着经济社会的快速发展和人民群众生活水平的提高，对经济社会和人民房地产事业的要求越来越高。3.13规模效应和价格评级金融机构和房地产投资机构增加了对房地产的投资，并将其他行业投资机构吸引到房地产领域。随着房地产投资者特别是投机者的进一步涌入，各种房地产，特别是住宅价格上涨，租金暴涨，房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量迅速增加，土地市场和三级市场活跃，房地产开发和建设加快。随着房地产快速增长，与房地产业密切相关的建筑业、建筑材料产业等产业也迅速增长，投资开发房地产项目的建设企业数量大幅增加，房地产业进一步扩大。市场分析楼窗等级较低的价格(元/米2) 1200-1700-3000，6000房地产形态为多层基础，极少数联排别墅和小型高层主力公寓2室2厅75-95米2，3室2厅115-175米2消费群体，3室2厅115-175米2消费群体四、项目位置特征分析项目地块的位置特性南山启都项目位于东海大道南、朝阳路和燕山路交叉口，东、老虎山旁边，分为a、b、C2、d四个地块。总场地面积约为392亩，土地规划用途为住宅用地，是蚌埠住宅开发热区经济开发区内的大山景生态住宅用地。该地块坐落在美丽的老虎山脚下，完工后将成为孟加拉市为数不多的山景生态板块，属于目前市场上非常稀少的优质住宅，地块大小大，地形定型，项目附近的竞争住宅思考房地产开发。五、项目房地产开发房地产供应房地产公司：融和财产房地产成本：7.5角平米/月加热：自我取样供水系统：纠正土地年限：70配套设施：环球灯嘉年华游乐场、虎山景区、光彩大球场、农民市场等。开放时间：2011-11-135.2销售和卖点蚌埠龙盛南山龙11月1号，4#层，2级10#，14#，16#，17，18#层出售；第3期销售1#、2#、3#、4#、12 #，第4期销售4#。面积为96-140平方米。5000元左右，第4期1#层于11月16日开业，公寓面积为97-103平方米，价格为5000元左右。5.3项目房地产单位面积分析大约96平方米，3室2室1户1户1户阳台，南北透明，对流通风，图案空间优雅；整体图案是科学的，透明的，光滑的，万种风格都很清楚。宽敞的窗户和豪华的主床缓解衣领边界，改善心情。尽情享受窗