东莞中原战略研究中心：2017年8月东莞房地产市场分析报告

,8月东莞住宅供需回升，9月快速出货是市场主流,2017.9.3,东莞中原战略研究中心,一、宏观市场,二、土地市场,三、二级市场,四、楼市展望,东莞8月楼市月报,【目录】,2017年，最新东莞行政区域划分为六大片区，按照政府划分，黄江被纳入东部产业园，但由于黄江地理位置、购房客户特征、价格水平都与临深板块吻合，东莞中原战略研究中心将黄江纳入东南临深片区。城区：南城、东城、莞城、万江、石碣、高埗松山湖：松山湖、大岭山、大朗、寮步、茶山、石龙、石排滨海：长安、虎门、厚街、沙田东南临深：凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头水乡：麻涌、道滘、望牛墩、中堂、洪梅东部产业园：常平、横沥、企石、桥头、谢岗、东坑另外，报告的专业名称分别为商住用地：含住宅性质的经营性用地统称商业用地：包括商办、商业性质的经营用地住宅：洋房、别墅、公寓，含商业性质的洋房、别墅及公寓非住宅：商铺、写字楼、车位、厂房等,东莞市行政区划示意图,【报告前置说明】,宏观市场,8月17日，北京市住建委、市发改委等部门联合发布关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知征求意见稿。对监管平台的建设、租购同权、承租人利益维护等，进行了详细规范。租房新政”征求意见，符合条件的京籍和非京籍家庭可租房享受义务教育；集体户租公租房可落户。新政策实施后，将对抑制投机、平抑房价起到一定作用，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，逐渐实现北京房地产市场调控的长效机制。,楼市长效机制加快建立，“租售同权”为当前的着力点。,2017年，中国房地产市场在一系列的调控政策影响下，逐渐降温，中国房地产改革呈现新的趋势，开始逐步加快楼市长效机制建设，当前的着力点主要体现在“租售同权”上。要解决大中城市的高房价问题，仅靠限购、限贷、限卖等调控抑制需求，不是长久之计。解决问题的关键是平衡供求关系，仍需从供应端入手做“加法”。租售同权的落地将有利租赁需求的增加，促进购房需求的下降，有望引导房价逐步回归理性。,租售同权，住建部称将立法明确“租售同权”：租房与买房居民享同等待遇。租售同权不仅是租房者子女入学教育的同权，还包括公共服务方面的同权，这其中应包括教育、养老、医疗、公共交通等社会公共资源的同权。,7月，广州率先执行“租赁同权”，随后住房城乡建设部等九部门宣布，除广州之外，包括深圳、南京、杭州、厦门、武汉、佛山等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。,8月11日，东莞限价政策再度升级，不但缩小备案价格上调幅度，还将调高价格的间隔时间由原来的90天延长至180天。本次调控明确表明政府抑房价、维稳市场的信心和目标。此次政策出台，严厉限制开发商定价及涨价，将降低房价上涨预期，引导市场理性回归，一方面是引导开发商理性定价，另一方面也有利引导房企在9月后政府大量推地中理性谨慎拿地。,东莞限价再度升级，加强调控抑制房价上涨步伐,2017年8月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.7%，比上月上升0.3个百分点，制造业总体保持稳中向好的发展态势。分企业规模看，大中型企业PMI处于扩张区间，小型企业生产经营状况有所改善。制造业生产、新订单指数环比上月明显上升，表明制造业生产和需求市场进一步改善。连续多月来，CPI、PPI保持平稳运行，价格波动变小有助降低企业经营风险，生产更趋平稳。,制造业PMI数据向好，经济保持稳步扩张,经济企稳基础仍不牢固，投资放缓幅度加大或带来下行压力,2017年1-7月份，全国固定资产投资（不含农户）337409亿元，同比增长8.3%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。工业增加值、固定资产投资、服务业等多项指标增速较之前有所放缓，尤其投资增速放缓幅度加大，反映经济企稳仍不牢固，投资放缓或带来经济下行压力。,7月末，广义货币(M2)余额162.9万亿元,同比增长9.2%再创新低；狭义货币(M1)余额51.05万亿元,同比增长15.3%，增速比上月末高0.3个百分点，比上年同期低10.1个百分点。M2增速持续下行，货币流动性进一步收紧，资金供求压力上升。央行于8月15日开展了1年期MLF操作3995亿元，操作利率持平于3.20%。这是央行年内第十次开展MLF操作。央行超额续作MLF，也反映出短期市场资金供求压力上升，维稳流动性的意图明显，预计央行将继续保持“稳健中性”态度，适时适度开展对冲操作。,短期资金供求压力上升，央行适时对冲维稳流动性,CREIS中指数据显示，2017年7月监测的主要城市成交面积环比下降8.69%，近六成城市环比下滑，同比亦下降26.15%。进入7月，调控政策持续从严，代表城市楼市成交普遍回落，楼市整体成交同环比均降，各级城市均出现不同程度下降。8月份，在热点城市调控升级、政策趋严的情况下，绝大部分城市的成交量环比继续下降。从2017年公布销售目标的房企来看，大部分企业目标完成率已超70%，整体完成情况较好，这与城市市场行情形成了鲜明反差。政策严控下，优胜劣汰的行业格局明显，规模房企和品牌房企优势凸显。,调控政策趋严下大部分城市成交量继续下降，规模房企和品牌房企优势凸显,宏观市场小结：,政策面：房地产市场逐步加快楼市长效机制建设，从供应端入手做“加法”，平衡供需、稳房价，而“租售同权”正是当前的着力点。经济面：制造业生产和需求市场进一步改善，制造业PMI数据向好，经济保持稳步扩张，但投资增速放缓幅度加大，反映经济企稳仍不牢固，经济仍存下行压力。资金面：短期资金供求压力上升，央行适时对冲维稳流动性。行业面：8月份，在热点城市调控升级、政策趋严的情况下，绝大部分城市的成交量环比继续下降。但前8个月全国排行靠前的房企业绩目标完成情况较好，反映在政策严控下，房地产行业进入优胜劣汰的阶段，规模房企和品牌房企优势凸显。,土地市场,2017年8月关键指标一览,东莞中原战略研究中心,数据来源：东莞中原战略研究中心,8月东莞土地供应18.7万平占地，与去年同期相比上涨16%，与15年相比，全线大幅下滑。本月东莞商住地供应再次挂零。,商住地供应连续7个月断档,东莞中原战略研究中心,从东莞土地供需走势来看，自16年下半年以来，东莞土地整体供需量明显萎缩，同时，土地流拍现象不再，其中政府挂牌出让一率成功出让；商住地供应连续7个月断档，自从去年三季度及年末东莞商住地供应了一波后，东莞商住地供应持续断档。,2017年8月东莞土地成交明细,东莞中原战略研究中心,数据来源：东莞中原战略研究中心,商住商业地土拍公告,东莞中原战略研究中心,商住商业地出让预告,东莞中原战略研究中心,二级市场总体篇,住宅各类产品供应显著放量，洋房成交回升显眼，商铺供需回落，写字楼成交激增。,住宅：洋房、公寓和别墅供应环比上月均出现大幅增加，供应显著放量。洋房成交量环比和同比均出现大幅度的增加，开发商提前抢跑金九，市场热度回升。非住宅：商铺供应明显萎缩，写字楼供应断档。商铺成交量比上月下滑近20%，写字楼成交环比上月激增。,品牌房企大力推货冲刺业绩，8月住宅供需均大幅上升,8月碧桂园、卓越、万科等品牌房企继续发力推货，全市住宅供应量暴增。其中碧桂园有碧桂园森林里、碧桂园珑远紫宸府等5个盘合计供应31.15万，约占全市总量的近四成。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，8月东莞住宅供应81.17万，环比上升65.41%，同比上升28.31%，创年内新高，并创历史同期新高。8月住宅成交61.46万，环比上升25.64%，同比上升6.89%，与历年同期相比，成交量仅次于2015年和2013年。究其原因：一、碧桂园、万科、卓越等品牌房企大力推货冲刺业绩，其中碧桂园贡献力度非常大，碧桂园旗下项目住宅成交总量占全市的39.71%。二、新品供应量大增，且诸多项目定价纷纷低于预期，带动本地需求加速入市。三、麻涌、横沥、望牛墩等相对价格洼地和城区受供应放量推动，成市场成交热点。,8月住宅房价走势整体趋稳，同比涨幅持续收窄,据东莞中原战略研究中心监测数据显示，8月东莞全市住宅成交均价为16503元/，环比上升0.95%，同比上涨12.42%，同比涨幅持续收窄。从区域角度看，近两个月单价较低的区域成交持续活跃，频现多个日光盘，反映当前客户入市意愿较强，价格是引导客户入市的最关键因素。值得注意的是，8月部分开发商以价换量急求资金回笼，出现部分项目定价十分理性谨慎，开盘价均低于区域价。,品牌新盘增多激活客户看房热情，来访量持续上升,根据东莞中原CCES监控的来访数据显示，2017年8月东莞楼市来访量环比7月上升7%，一方面，楼市新盘明显增多，且逐步进入样板房开放、认筹或开盘阶段，客户看房购房的意愿明显增强，楼市人气火旺；另一方面，品牌房企项目增多，产品品质的提升激发购房需求增长。,据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，8月热销盘持续加推，大量新盘也积极入市，反映开发商推货热情仍然较高，尤其碧桂园和万科明显加大推货力度以加快资金回笼。8月多盘定价低于区域价格水平，本地需求持续大幅放量，促使开盘销售率维持高位运行。,本地需求持续大幅放量，项目开盘销售率高位运行,整体认购量走势稳定，单价较低或低于区域价格的楼盘成市场热点,据东莞中原策略中心对165个在售项目监控数据显示，8月楼市整体来访量呈现大步上升，主要由于8月期间许多项目开放样板房、启动认筹或诚意登记、举办产品发布会等，一些项目届时还邀请张信哲、李莫愁、郑秀文等明星助阵，迅速推涨楼市人气。8月楼市整体认购量与7月基本相当，市场逐渐现分化，临深区域由于房价高位企稳出货难度仍然较大，市场热点仍然集中在单价较低的楼盘和价格在区域内较低的楼盘中。,据东莞中原战略研究中心监测数据显示，截止8月31日，东莞住宅库存面积为428.84万，环比上升3.71%，同比上升33.92%，库存套数为36934套，环比上升约5%。在多重政策严控下，住宅库存消化周期持续拉长，又基于“金九银十”期间楼市供应量即将剧增，市场供过于求，预计住宅库存量继续上行。,市场供过于求，住宅库存消化周期拉长至8个月,别墅受限政策调控出货艰难，消化周期环比拉长近2个月,从物业类型看，8月底洋房、别墅和公寓的库存量分别为281.55万、99.41万、47.88万，按过去一年消化速度计算，消化周期分别为6.8个月、16.8个月、7.1个月，洋房和别墅的库存消化周期持续拉长，尤其别墅受政策制约出货难度较大，其消化周期环比拉长了近2个月。,8月各镇住宅成交：麻涌、大岭山、石碣是市场成交三大热点区域，黄江、大岭山房价出现明显回调。,二级市场,【产品篇】,品牌房企多盘入市抢跑市场洋房成交占比快速上升,东莞中原战略研究中心,本月洋房成交占比快速上升，据东莞中原战略研究中心监测显示，本月住宅各物业中，洋房成交面积占比75%，与上月的60%相比大幅上长，主要由于临近金九银十，碧桂园等多家品牌房企项目多盘齐发，甚至以低于同片区项目价格入市，以价冲量抢跑市场，公寓产品占比虽然在洋房市场发力下明显下滑，但仍然处于高位，占比达22%，别墅占比3%。,洋房市场：供需放量整体价格高位整体企稳,东莞中原战略研究中心,本月洋房市场在多盘市发下，供需大幅放量，洋房新增供应达到65万平，环比上月大涨48%，成交多盘入市，以及个别项目以价冲量下，亦大幅上升，本月洋房网签量达到51万平，环比大涨42%。虽然目前个别项目开始以价冲量，但整体网签楼价未见松动，本月洋房网签价格16282元/。,洋房市场：套均总价环比有所上升，长安、松山湖远超其余镇街,东莞中原战略研究中心,据东莞中原战略研究中心数据显示，本月，东莞洋房套均总价有所上升，从上月的套均176万元/套，上升至本月183万元/套，主要因为本月入市成交项目中，改善户型产品较多，尤其是碧桂园多盘齐发，旗下改善产品较多，本月125-144洋房产品中，碧桂园森林里网签271套，碧桂园信鸿嘉誉网签148套。从8月东莞各镇街洋房套均总价来看，8月东莞各镇街洋房套均总价中，长安以414万/套维持首位，其次是松山湖，392万/套，远远抛离其余镇街，排在第三位的南城套均仅266万/套。,2017年8月东莞洋房成交个盘排行,东莞中原战略研究中心,数据来源：东莞中原战略研究中心,8月，碧桂园旗下多个项目齐发，碧桂园森林里、碧桂园信鸿嘉誉、碧桂园映月台、碧桂园紫宸府等多个项目入市，8月洋房个盘排行中，碧桂园两项目排在前两位，其中碧桂园森林里签约552套合计11.5亿元，碧桂园信鸿嘉誉签约678套合计10.3亿元。,125-144平洋房成交占比明显上浮,本月入市成交项目中，改善户型产品较多，尤其是碧桂园多盘齐发，旗下改善产品较多，本月125-144洋房产品中，碧桂园森林里网签271套，碧桂园信鸿嘉誉网签148套，致使本月125-144洋房成交占比达到20%，另外，70-90洋房成交占比大幅下降，仅为8%。,别墅供需大幅放量，网签量持续回升,东莞中原战略研究中心,从去年10月限购政策出台后，东莞别墅供需量便开始连续下滑，成交量自去年12月以来徘徊在5万平以下，本月东莞别墅新增8.4万平，为今年以来单月第二高位，主要由于本月多个全新项目入市推售别墅产品，另外，成交量亦再次上升，本月别墅网签面积约4万平。,2017年8月别墅成交个盘排行,东莞中原战略研究中心,本月，海逸豪庭别墅签约持续引领市场，以网签36套合计1.59亿元位列全市别墅项目金额排行首位，其次，碧桂园在旗下多个项目齐发下，4个入市推新项目别墅成交均位列前十，其中碧桂园信鸿嘉誉网签31套别墅合计1.3亿元，碧桂园森林里网签17套合计1.12亿元分别位列第二、第三位。,公寓成交环比大幅下滑，但仍维持在高位，网签价格反弹,东莞中原战略研究中心,进入下半年，城区公寓产品推售开始发力，8月在阳光城MODO、漾城等项目公寓新品大举入市下，公寓产品供应放量明显，8月公寓产品新增供应达到7.53万平，但成交方面环比上月则明显下滑，本月公寓产品网签量仅约6万平，环比下滑34%。价格方面，由于新推公寓产品项目位于城区，产品推售价格相对较高，本月公寓产品网签价格在连续4个月下滑以来，首迎反弹，达15997元/。,2017年8月公寓成交个盘排行,东莞中原战略研究中心,本月城区公寓项目成交突出，其中南城漾城网签256套公寓，合计2.16亿元排在公寓金额单盘排行首位，另外，南城阳光城MODO项目以网签262套，合计1.97亿元排在第二位，再次是星城翠珑湾项目网签90套，合计1.22亿元。,洋房、别墅存量消化周期持续上行，公寓消化周期低位徘徊,东莞中原战略研究中心,据东莞中原战略研究中心监测数据显示，8月底东莞全市住宅库存428.84万，其中洋房存量281.55万平，别墅存量99.41万平，公寓存量47.88万平，消化周期分别为6.8个月、16.8个月、7.2个月。受限购限贷限价等调控影响，洋房和别墅成交再难以再继去年辉煌，虽然目前个别项目开始以价冲量取得不错的销售率，但与此同时，进入下半年，房企业绩压力大增，纷纷推货入市，入市量亦大幅放量，消化周期不断拉长。商业公寓不受政策调控，供需仍然活跃，公寓消化周期维持低位。,【排行篇】,8月碧桂园4个项目开盘，销售金额39亿元，环比和同比均出现大幅增长，市占率高达34%。,2017年8月东莞开发商(商品房)网签金额排行榜（前10）,2017年1-8月东莞开发商(商品房)网签金额排行榜（前10）,今年前8个月碧桂园销售金额近168亿元，远远把万科甩在后头，销售金额遥遥领先。,2017年8月东莞楼盘（住宅）网签金额排行榜,8月东莞住宅项目金额，碧桂园森林里销售金额12.6亿元，排名第一。,8月东莞住宅项目套数排行，碧桂园信鸿嘉誉销售709套，排名第一。,万科珠江东岸前8个月住宅销售金额23.96亿元，成为销冠。,2017年1-8月东莞楼盘（住宅）网签金额排行榜,后市展望,股市突破3300点，呈现一波慢牛行情。预判在19大召开之前，股市有望延续向好趋势，全年有望去到3500-3600点。股市行情反弹，将吸纳资金进入股市，对楼市形成利空收紧影响。,供应：金九银十到来，全新项目扎堆入市，供应将显著放量。开发商在全年销售目标的压力之下，出货意愿强烈，9月东莞楼市将迎来一波供应热潮。未来一阶段，东莞物价备案尚未上市的项目有21个项目，供应4493套，其中不乏全新项目面市。成交：受到供应增加以及旺季到来，品牌开发商跑量出货，预计9月东莞楼市成交量回升。房价：8.11物价备案新政进一步限制开发商涨价，下降了开发商备案定价的空间。开发商在项目定价上自主权会减少，降低开发商的定价高预期。开发商定价上更加合理、理性，定价更加贴近市场，预计东莞房价走势将会是持续走稳。但局部区域地王项目上市，高价项目成交将推动东莞房价走高。区域：大石龙板块的石碣、茶山和石排将会成为市场关注的热点，多个全新项目入市。茶山和石排地王项目入市，高价格项目带来一定的出货压力。临深片区多个在售项目下调了物价备案价格，预判临深片区价格将高位回调，价格下调的项目走货速度有望改善。产品：90-125的首置、首改将会成为市场交投的主力军。房企：碧桂园三季度有望冲刺200亿元，碧桂园将会继续加大项目的出货力度。碧桂园、万科、时代、卓越、金地等品牌开发商都积极备战金九银十，抓住旺季时机跑量出货。,东莞9月楼市展望：,9月东莞将有多个全新项目入市，9月东莞住宅供应将显著放量。金九银十来临，碧桂园、万科、时代、金地等品牌开发商加大出货力度，跑量出货成为金九银十的主策略。,数据来源：东莞中原战略研究中心,东莞区域备案价格均步入“万元”时代，茶山、石排地王项目上市，备案价迅速突破，推高区域房价上涨预期。,数据来源：东莞中原战略研究中心,90-125是住宅供应的主力产品，占比超7成，预计刚需、首改产品成为市场交易的主力军。125以上产品备案单价在2万元以上，出货有一定压力。,数据来源：东莞中原战略研究中心,8月物价备案的项目中，有6个项目共16栋进行价格调整，下调幅度在9%-25%之间。备案价格下调的区域主要集中在对深圳客依赖高的区域，临深片区最为突出。预判金九银十旺季到来，滞销项目和滞销房源单位将会下调价格出货，东莞房价将延续调整。,数据来源：东莞中原战略研究中心,东莞中原物业顾问有限公司成立于2004年，目前公司员工超过1000人，连续9年至今占据东莞代理行业头把交椅位置，市场占有率逐年递增，成