第6讲 经营环境分析.ppt

第四章，房地产开发经营环境分析，制片人张奎和丁刚，学习目标，了解房地产开发经营环境分析的含义和特点，重点掌握房地产开发经营环境分析的内容，运用适当的环境分析方法对某些房地产项目进行环境分析，熟悉房地产开发经营机会选择的内容。根据环境分析的结果，本章作者张奎丁刚概述了第二节房地产开发经营环境分析的原则和内容，第三节房地产开发经营环境分析的方法，第四节房地产开发经营的机遇和风险分析，作者张奎丁刚第一节的总结， 房地产开发经营环境的含义，房地产开发经营环境，是影响整个开发经营过程的外部因素和条件的总和。 制片人张奎丁刚，二。房地产开发与商业环境的构成中观环境微观环境，第一节概述，制片人张奎丁刚，第一节概述，第三节。房地产开发和商业环境的特点1。相关性2。可变性3。相对论4。第二部分，房地产开发与商业环境分析的原则和内容。一、房地产开发与商业环境分析原则1。客观性原则2。全面性原则3。可比性原则4。可预测性原则。制片人张奎丁刚。第二节。房地产开发与商业环境分析的原则和内容。二。房地产开发与商业环境分析的基本内容1。宏观环境1。政策环境1。财政政策2。货币政策3。产业政策4。土地政策5。住房政策。制片人张奎丁刚，房地产开发经营环境分析的原则和内容第二节，2。经济环境(1)宏观经济条件(2)居民经济收入和购买力，生产者张奎丁刚，第二节房地产开发经营环境分析的原则和内容，3。人口环境(1)总人口(2)人口年龄结构(3)人口地理分布(4)家庭结构(4)自然环境(5)技术环境，生产者张奎丁刚，第二节房地产开发与商业环境分析的原则和内容(2)中期环境1。中国房地产市场法律制度房地产法，国务院颁布的房地产条例，国务院有关部委颁布的行政法规及其他与房地产企业营销有关的法律，生产者张奎丁刚，第二节房地产开发经营环境分析的原则和内容，2。房地产市场形势(1)房地产市场周期，市场巩固阶段，市场稳定阶段，项目开发阶段，过度建设阶段(2)房地产市场特征3。房地产行业规范，制片人张奎丁刚，第二节房地产开发经营环境分析的原则和内容。(3)微环境1。区域地理位置特征(1)区域自然环境特征(2)区域经济地位(3)区域社会地位(4)区域交通便利性。制片人张奎和丁刚。第二节房地产开发经营环境分析的原则和内容。2.区域经济发展战略和发展规划(1)区域经济发展战略(2)区域规划(3)。区域房地产市场发展特征(1)区域居民和分布特征(2)区域居民收入和购买力(3)区域居民消费特征和习惯(4)区域竞争项目分布及相关影响因素，BACK，生产者张奎丁刚，第3节房地产发展和商业环境分析方法(1)多因素加权分析法多因素加权分析法是美国商业风险服务公司编制商业环境风险指数的方法。制片人张奎丁刚，第3节房地产开发与公交(2)陶氏评价法投资风险分为两类竞争风险环境风险陶氏评价法分为四个步骤第一步，评估影响企业经营状况的各种因素；第二步是评估导致变化的主要压力因素。第三步，在上述两个步骤的基础上，总结出有利因素和假设，并指出8-10个可以取得成功的关键因素。第四步是在确定关键因素及其假设后，提出4套项目预测方案。第三节是关于房地产开发与经营环境的分析方法，生产者张奎丁刚，第三节是关于房地产开发与经营环境的分析方法，(3)SWOT分析方法如图所示，生产者张奎丁刚，其SWOT分析方法有四点：1。企业的优势与有利的环境条件相结合，即战略目标=机会点2。企业的优势与不利的环境条件相结合。即，标准差=风险可避免点3。企业弱点和环境有利条件的组合，即，W O=机会可及点4。企业劣势与环境劣势的结合，即：瓦特=风险点(威胁点)，第3节房地产开发与商业环境分析方法，BACK，制片人张奎丁刚，第4节房地产开发与商业机会选择与风险分析。一、房地产开发和管理机会的选择(一)时机的选择1。房地产周期不同阶段的时机选择。政策研究和时机选择，制片人张奎丁刚，第4节。房地产开发与管理机会的选择和风险分析，(二)区位和区位的选择1。国家选择2。选择城市3。地区选择，制片人张奎丁刚，第4节。房地产开发经营机会的选择与风险分析。(3)投资类型选择1。土地投资2。住宅投资3。商业设施4。4号办公楼。质量选择，制片人张奎丁刚，第4部分。房地产开发和商业机会选择和风险分析2。房地产开发和商业风险分析1。政治风险1。政治风险的含义是指由于意外的政治事件或政策变化而导致的国家投资环境的变化。房地产开发和管理活动进一步亏损的可能性。应对政治风险的措施，制片人张奎和丁刚，第4节房地产开发经营机会的选择和风险分析，2。应对政治风险的措施(1)投资前的管理(2)投资后的管理(3)风险发生后的补救措施，监制张奎和丁刚，第4节房地产开发经营机会的选择和风险分析。(2)经济风险1。经济风险的含义2。应对经济风险的措施(1)投资前的管理(2)投资中的管理(3)风险发生后的补救措施，生产者张奎丁刚，第4节房地产开发与管理的机会选择和风险分析(3)财务风险1。金融风险的含义金融风险是指房地产企业因金融业各种经济杠杆的变化而遭