商业地产招商人员应具备的基本素质

。商业地产商人的基本素质1.良好的心理素质。优秀的商业房地产投资人员具有良好的心理素质：面对危险无所畏惧，不骄不躁，输得不像话。具体表现是要有：进取精神：包括强烈的敬业精神、创业精神、勇于进取、勇于创新、具有执着的奉献精神；责任：是一种对工作高度负责的精神。面对重大责任或紧急情况，一个人应该敢于果断，在自己的权限内做出决定。敢于承担责任，做到秉公办事，不徇私舞弊，坚持公正立场，充分发挥综合能力。意志力：是一个意志坚强、稳重的商人，他能认真克服困难，不会被小恩小惠所诱惑。商业房地产投资不仅是双方智力、技能和实力的对比，也是意志、耐心和毅力的较量。自我控制能力：投资促进的双方都以各种利益为中心，在心理上处于对立状态。僵局甚至不和是常见的。2、具备相关的经济知识、社会技能和语言技能一、商业房地产投资涉及经济学、零售、房地产开发与管理、心理学、社会学、会计和税收等相关学科，以及相关法律法规的最新知识。此外，新知识和新技能不断涌现。投资促进人员必须掌握这些基本知识，并及时学会充电，以便更好地做好投资促进工作。b、商业地产投资行为是一种投资行为，这种行为需要多个管理层分析到最高决策层，这就要求投资人员与每个管理层人员进行多次充分沟通，所以沟通是非常必要和有效的。招商信息主要以书面形式传递，而招商谈判主要通过语言沟通。正确规范商人的语言表达，运用有效的语法、修辞和逻辑使表达更具吸引力和感染力。3、具有良好的现象判断能力和灵活应变能力敏锐的观察可以通过观察捕捉对手的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作进行观察和分析；做出准确的判断是获取信息和了解对手的有效方法和手段之一。B.权变是指招商人员根据不断变化的招商形势和现状，努力寻求相应的、灵活的对策，使判断朝着有利于现有各方的方向发展的能力。因此，招商人员除了要掌握招商项目的具体情况和市场情况外，还必须勇于开拓。他们必须机智、幽默、放松并能应付谈判。招商程序一、目的：根据购物中心的市场定位，选择并引入具有客户收集能力的功能性服务项目和商品，与商家建立合作关系，提高公司收入。第二，工作流程：制定一个吸引投资的计划市场调查居民生活水平调查商圈和商业类型商店调查商圈商品调查租金成本水平、功能和服务设施研究建立商品档案制定商品结构设定租金标准与商家联系和沟通提供投资促进材料对商户的检查和评估填写投资邀请登记表谈判双方签订了收费合同。商户提供装修方案和效果图查看装饰方案和效果图与商场物业沟通商人办理入场手续。装饰、储备、组织开幕式人员培训主要商家的后续访问1.市场调研：市场调研主要分为五个方面(附市场调研表)1.1。居民生活水平调查：对本地区的人口、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力和消费习惯进行调查，确定本地区的市场定位。1.2。租金水平1.4。同格式店铺调查：调查城市中同格式店铺的布局、商品组合、客流和运营情况。为我们的投资促进建立基础数据。1.5。商品调查：调查商品的品种、品牌、价格、价格和销售情况。为我们的投资促进建立基础数据。2.商品结构的建立：根据调查结果和店铺的市场定位，建立商品结构表，确定投资范围、类别和品牌。(附商品结构表)3.建立商品档案：根据调查数据建立商品档案。商品档案中的信息应包括商户名称、代理品牌、销售水平、联系电话、联系人、销售情况等。这是促进投资的一项重要基础工作。4.确定店铺布局：根据商品结构表和商品类别，由总部市场部制定店铺布局。5.级差租金的制定：根据市场调研数据、保底租金标准和店铺布局规划，制定店铺级差租金标准。6.联系和沟通：根据商品档案的数据来源，与潜在的商家进行联系和沟通。6.1。提供我公司的招商材料；6.2。介绍公司的发展和未来6.3。介绍我们公司在该地区的发展计划6.4。介绍我公司招商店铺的现状、市场定位、开业计划、店铺布局、合作计划及合作方式等。6.5。初步交流与合作意向。7.检查和评估：根据愿意合作的商户，需要对其生产经营进行实地检查，主要检查品种、价格、现场管理、行业利润、位置、经营区域、公司实力等。8.谈判和签约：实质性谈判和签约应在合作意向的前提下进行。看到了吗？合同(协议)的签署和填写规范？8.1。位置和面积的确定：位置应根据车间平面图和货物类别来确定。该区域应由商家和我们的人员根据对预期销售额、成本、租金和利润的分析来确定。8.2。租金和费用介绍：商户经理和商户应就租金收取标准、收取时间和计算方法进行沟通；告知商户应承担的费用，包括水、电、物业管理费、POS机租赁费、广告费、人员培训费、保证金等。方便商家进行统一核算。商户应承担以下押金：房间钥匙、POS机、员工徽章和装修押金。8.3。营业执照检查：营业执照、卫生许可证、质量检验报告、品牌代理证书、企业身份证等。8.4。合同(协议)签订：签订合同(协议)时，应严格按照公司相关的合同签订规范执行。在签订合同或协议的同时，签订水、电、气结算协议、商户管理公约、消防安全责任协议、装修(安全防火)管理规定、售后服务责任协议、POS机租赁协议。商户应如实填写：商户基本信息登记表及授权委托书。8.5。合同(协议)审批：合同(协议)签订后，招商经理整理合同(协议)并填写招商签约审批表，提交招商经理、区域总经理、总部审批。看到了吗？合同(协议)批准程序？9.第一次租赁费的收取：第一次租赁费和费用由招商经理收取。在收取租金和费用之前，商家不得进入该场所进行装修。附件租金费用管理规范10.装修方案审批：商户提出装修设计方案(效果图、平面尺寸图、立面尺寸图、线路图、材料说明)和装修进度。招商部与商场管理部协商，t10.2。商户应与商户一起办理入店手续并检查水电表。拿钥匙；填写“商户入场交接报告”。附件是：名商户进出市场的交接报告？10.3。带领商户到商场综合部办理装修手续10.4、装修现场监督管理及竣工验收10.5。商户分销10.6、办理助理入场手续和培训。11.主要商家的跟进和回访。12、商户投诉反馈三。表单的使用：1.调查表：1.1。市场调查表(1):该表用于调查商业圈的商品结构。1.2。市场调查表(二):此表用于竞争性商店的调查。1.3。市场调查表(三):此表用于商品调查。2.商户谈判记录表：与商户谈判时使用的记录表。必须记录一些重要信息，如报价。3.商品档案清单：招商经理通过市场调研整理相关资料，按不同类别填写，然后按月归档。致投资促进助理。4.商户签约审批表：用于合同审批。投资经理将填写表格。5.商场装修图纸审核表6.商户入口联系表。由招商人员填写后，交给商场管理部。7.付款通知：用于通知商家付款的文件。8.商户进(出)场交接报告：商户进(出)场。商人和我们的人员必须签字。9.商户装饰施工申请表：商户、店面、物业审核后，由商户填写申请表并签字确认。10.制造商客户投诉记录表：用于商户投诉登记。并将调查和处理结果记录在案。四.相关文件1、合同(协议)签署和填写规范2、合同(协议)审批程序3、租金费用管理规范中小商业地产投资促进策略近年来，商业地产如火如荼。许多大型商业地产(超过80，000平方米)能够吸引国内外知名零售商或服务提供商作为项目的主要商店，因为它们在城市中的有利位置。然而，中型(40，000-80，000平方米)和小型(40，000平方米)商业地产通常位于寒冷的商业区，这使得很难根据需要招募主要商店。中小型商业房地产开发商“一提到业务就变得苍白无力”。由于中小商业地产很难进入如意的主要商铺，导致招商难，商铺难卖，开发商处于非常被动的境地，我们将尝试招商和策划房地产业务，并与业内人士讨论一些意见。为什么主要商店总是不能吸引投资？1.没有项目定位开发商直接委托设计部门进行设计，没有对商业形式和功能进行定位。结果显示，预期的零售商或其他服务提供商发现他们的设施不符合要求，那些符合要求的不打算来。如果设施不符合要求，就需要翻修，翻修需要投资，因此租金成为谈判的瓶颈。2.该项目无法准确定位开发商缺乏对地理位置、交通条件、城市人口、经济状况、生活习惯、消费者需求、商界竞争以及项目区其他因素的研究。他们不知道商业企业的生存和发展状况，也不知道各类零售商或服务提供商在扩张新店时都有自己的发展战略和游戏规则。他们甚至不知道市场是细分的。他们可以通过感觉来决定项目的开发模式或错位操作。由于项目形式处于不适合生存或再开发的商业圈，即使项目设施满足其要求，大型商场也很难愿意进入。3.该项目未能及时吸引投资大多数商业地产是商业和住宅项目的组合，按以下顺序出售5.租金及其年增长率不合理开发商通常使用预期投资回报率来计算租金，而不是参照商业圈的租金水平。与此同时，开发商没有考虑主店铺的受欢迎程度和可能的贡献，也没有意识到主店铺在整个项目的生存和发展中的作用，如带来大量的顾客和日益增加的受欢迎程度。中小商店的租金水平可以相应提高。可以促进财产的出售等。这使得双方很难达成协议。6.对商业运营模式缺乏了解在联系零售商或其他服务提供商后，开发商准备了大量的投资分析数据，试图让零售商购买房产。谁知道呢，零售商的主要目的是把商店经营好并获得商业利润，而不是在几年后通过收购财产来获得其增值部分的收入。因为，当市场发生变化，零售店无法生存时，零售商大多采取退出的方式来避免更大的损失。如果他们购买自己的房产，他们将不得不生存。这些房产能否升值还不得而知。7.开发商不愿承担招商费用。商业规划人才的缺乏导致许多开发商和代理商以住宅开发和销售的形式开发或销售商业房地产项目。当有必要邀请投资时，双方就投资促进机构的组成和投资促进成本展开无休止的辩论。吸引投资的步骤和技巧：第一步：关注主要门店的市场定位、业态定位等预设计业务规划，并将其作为招商引资的指导性文件；掌握正确的招商程序，在规划设计前完成大卖场的租赁。具体程序如下：商圈分析市场定位业态定位专卖店租赁规划设计建设.主商店可根据项目条件下主商店的要求进行设计。第二步：根据拟定的市场定位和业态定位，确定最初的主要门店条件。通过相关网站、展会、地方商会、招商局、研讨会等渠道，联系和了解合格的零售商或其他服务提供商，掌握他们拓展新店的计划，最终确定主要门店的目标名单，并将其分为三个目标群体。分开不同的格式。第三步：举办专卖店招商研讨会，邀请前期已经掌握的相关目标群体的所有客户参加。座谈会的内容主